“破墙开店”：存在的不一定就合理

原载于《现代物业·新业主》2018年9期/总第435期

在讨论近期上海地区大力整治“破墙开店”活动的话题前，我作为物业管理从业人员，想先表明自己的态度：我举双手赞同这一活动!为何?因为“破墙开店”的隐患太多、太大!

先说开店，一般经营者想开店就必须先在工商管理部门取得营业执照。而营业执照的取得说难很难，说不难还真的不难，只要按工商管理部门要求提交必须审核的资料再获得核准后，经营者即可领取相应的开业执照。在这次整治活动中，许多外围人士都在纠结一个问题：那些破墙经营户手中有“营业执照”!在这里，借用我一位律师朋友的话：整治破墙开店与运营户是否有营业执照这二者间没有太大的联系。对于工商部门而言，只要申请人提供的场地、门面符合要求(《营业执照》的登记事项为：名称、地址、负责人、资金数额、经济成分、经营范围、经营方式、从业人数、经营期限等)，就可以申请办理工商营业执照。至于这个场地是否属于违建店面，则是由城管来定性。

再说“破墙”。为何要破墙呢?好好的外墙，被人为地破坏了，是否属于违章?这方面就属于城管的解释范围了——“破墙开店”违章在前!

如果经营户在其提供的资料中明显说明经营场所有一定的违建因素，工商部门依然批核了该营业执照，那这位批复把关人就有问题了!但是，又有哪个经营者会在提供资料中自认其申报场所是违建呢?由此可以看出，虽然工商部门发放了营业执照，但不能说明隐藏的违章可以变“合法”!

物业管理中最重要的一个环节就是保障建筑在建成后的设计年限内的安全续存(这里不展开讨论通过合理维护使期延长寿命)，但如果该建筑物的底层墙面被人为破坏，那么这种行为会不会影响二楼以上住户对建筑物自身承重、防水等方面的质量需求?“破墙开店”的店址基本位于居民住宅，住宅用房的设计对墙体、梁柱等结构的承重都有严格要求。这些破墙经营户为了其经营活动的便利而在墙体上开门、开窗，或扩大原有的门窗，随意改变原房屋底层立面结构(甚至还有人对室内平面中的支撑立柱动手脚)，这种行为埋下的安全隐患非常大!

在管理中，我们经常会遇到那些经营户为了追求店面的装修风格，随意地消减屋内承重墙/柱;为了增加经营面积，私挖地下室;餐饮经营户还随意在墙体开洞排烟、排污……正是这种任性的违章行为，严重破坏了建筑结构，让楼体产生裂缝、渗水。害人害已!而许多因前期各种因素造成的预防/管理失误，及因此导致的相邻业主/租户的投诉或整治的艰辛，也正是所有物业管理人不愿再次经历的。而破墙开了店之后产生的噪音、油烟污染及流动人员对相邻业主居住环境的影响也不容忽视。

所有物业管理公司在进行项目管理时，都会遵循“二次装修管理手册”，重视商户在二次装修中是否按章办事，特别是对商家在二次装修过程中的载重、排烟隔油、噪音、消防、运货通道、仓储、店招、人流动线等方面的改动需求，都有着严格的要求。试想，对正规的商铺管理都采取这样的手段，更何况是非商业用途的民宅?物业管理人如对“破墙开店” 采取忽视的态度，就是一种严重失职!

“破墙开店”属于建设行为中的私自改变建筑物或者改变构筑物使用性质的行为，按国家有关规定：改变建筑物用途就是改变原规划方案，应履行严格的审批手续，必须取得建设工程规划许可证，否则即违法。(可参考《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条规定)。这二条法规中也明确了，对无法采取改正措施消除影响的，有限期拆除并没收实物或者违法收入。可见“破墙开店”整治活动还是有法可依的!另外，《物权法》等法律法规，也有对将住宅改变为经营性用房的相应规定;业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利益关系的业主同意。即：住宅业主在改变住宅用途时不能随意而为，“居改商”不仅要手续合法，更要获得邻居的认可。对于这一条，经营户通常模糊化处理，于是“撑死胆大的，吓死胆小的”成为某些违章经营户自我安慰的最佳借口。

但凡在上海里弄长大的孩子，都见过弄堂口的情景：有一个摆烟摊的大叔，开始练摊时只是一把凳子加个背箱，不知何时不再天天搬进搬出，背箱落地变成了加锁的柜子，柜顶上有了破伞;某一天又突然变成了一间流动的小亭子;之后又再成固定小屋……据说在某些区域的拆迁中，这样的经营户还因此分到了房。不经意间传播开来，许多人就此模仿。

有人对“破墙开店”整治活动有不同的看法，他们认为破墙开店属于“历史遗留”问题，曾是为了解决下岗职工安置问题的一种方式，虽然一些沿街门面属于违建，但经营者也办理了居改非及营业执照，时下“一刀切”的强行整治行为法理依据不足，让经营者丢了饭碗，房东收入也下降。

“存在的”就是“合理的”吗?是不是许多事物只要在社会活动中固化并相习成风之后，就变成“合理”的，进而就一定“合规”?但“合规”的前提是守法!

笔者以为，当时“开门”是一种需要，此时“关门”又何尝不是一种需要呢?任何社会行为都是有一定之矩的，它是对社会关系的反映，也是社会关系的具体化。社会行为源自时代的需要，是在社会互动过程中衍生出来的。

违章建筑续存的理由不能是它曾经“存在”而被认同，其关键点在于它属于“违章”——它没有合法手续的支持!这并不能以曾经长时间存在而被认同，与年限无关。为何我们在处理这类违章事件的过程中会被一些错误的信息误导，让本来应明朗的问题复杂化呢?

有一种现象叫“偶然”，虽会被无限放大，也可能会因各种原因而延续，但它一定难成必然!

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