轨道交通地下商业空间物业设计
时尚集团成立于1988年，以商业地产开发和运营管理为主业，在地下商业物业开发运营方面有丰富的经验，在项目设计中，从优化城市空间、完善城市功能，提升城市品位的角度出发，将商业与艺术相结合。代表项目有鞍山时尚、沈阳时尚地下街、南京时尚莱迪购物广场、广州时尚天河商业广场。
深圳时尚商业地产集团有限公司总工程师解冰，以深圳福田站地铁商业项目、深圳华新站轨道交通地下商业空间项目为例，向《现代物业》阐述了商业设计的要点。他认为，在追求艺术与商业的融合时，要充分体现艺术性、潮流性、多样性和休闲性，并强调物业设计需要给商业设计提供足够的空间和便利。
深圳福田站地铁商业项目，是集广深港高铁、地铁1号线、2号线、3号线、4号线和11号线、轻轨、巴士、出租车、公交和商业空间于一体的综合交通枢纽商业项目。深圳华新站轨道交通地下商业空间项目，位于深圳福田区华强北核心商圈内，地铁3号线和7号线换乘枢纽，项目建筑面积2万平方米，拥有与地铁无缝连接的地理优势。
《现代物业》：您认为商业建筑设计与物业设计最大的区别是什么?时尚集团是如何使这两者达到和谐统一的?
解冰：商业的建筑设计更多是为满足业态功能和客户体验需求，而商业的物业设计是为了满足经营需求。简单的说，建筑设计是商业的1.0版，那么物业设计就是2.0版，物业设计需要兼顾更多需求突破更多限制，商业地产物业团队的专业性往往就在物业设计的细节中体现，这种细节短期看是细微的，长期却会对商场的运营带来巨大的影响。我们在广州时尚天河的商场建设中开始是机电风、水、电的三图合一即综合管线布局的和谐统一，后期又进行商业设计与装修、机电工程的三图合一，在以后的商场建设时我们要做到在商业设计的规划中做到土建、机电、装修的四图合一。
时尚集团的商业设计追求艺术与商业的融合，要充分体现艺术性、潮流现代性、多样性和体验休闲性，所以我们的物业设计需要给商业设计提供足够的空间和便利。举例来说，如深圳项目现有交付的综合管线布局不符合商业设计的要求，我们就需要根据设计方案重新调整。原有的设备机房占用商业面积和影响商业动线和视野，那我们就考虑如何把这些机电设备合理布置，满足商业设计的空间高度和美观要求。
《现代物业》：地铁项目是地铁集团完成前期基础物业条件然后交付给时尚集团，您觉得这种模式下对物业条件要如何进行控制和管理?集团选择接手此类项目的标准是什么?
解冰：首先要对现有交付的物业条件进行评估，评估的内容包括整体的规划布局、各经营业态的位置、面积需求与布局、商业功能需求与公共设备设施排布等基础物业条件。看这些是否符合我们的经营目标。如果不能满足，就需要进行物业改造，为后期商场经营创造最佳条件。以深圳项目为例，商场各商家业态布局和经营特点是不一样的，地铁方交付的基础条件也不可能满足各商家的要求，着重体现在供电、供冷、与餐饮油烟及污水处理、商业业态动线及商业宣传及橱窗展示空间等方面。我们在充分了解物业交付现状条件外，更要掌握为满足商场经营需要，经过改造和调整是否能达到经营和物业条件，以满足后期商场运营个性化和艺术化的要求。
时尚集团拥有成熟的项目选址标准及项目分级标准，简单来说有以下几点：(1)选择一线核心城市，且项目一定在该市的商业中心区域，有充足的人流量;(2)附近的商业和时尚集团的商业要有差异化;(3)具有一定的商业体量;(4)经过调整后能满足商业运营的需要。
《现代物业》：地铁地下商业空间，由于特定空间的限制，物业设计难点在哪里?
解冰：第一，人们的生活环境中最重要的一点就是空气环境，地铁商业空间均在城市商业、居住和交通中心，并且大多是在地下空间，对周围不能产生环境影响并且开风口条件受限。而作为便民配套商业，目前地铁商业空间往往拥有大量餐饮商家，通风换气和餐饮排油烟是物业设计的难点和需重点关注的条件。第二，地下商业空间还需注意防水堵漏及潮气对设备设施及环境的影响。
《现代物业》：在物业设计方面，时尚集团如何设计地下空间使得空间利用率达到最优?
解冰：设备尽量吊顶或做夹层放置，如空调风柜和各种风机;综合管线布局与设备、装修、商业动线等一起协调设计。
《现代物业》：由于地下空间环境本身的特点容易引起一些消极心理反应，如幽闭、压抑、担心自己的健康等，这对进一步开发利用地铁站地下商业空间是一个不利因素。如何解决地铁站地下商业空间环境对人体健康的长期影响?
解冰：现在的地下商业已不仅单纯是购物场所，也是人们休闲娱乐体验的场所，如果能注意解决以下几个问题，将会对地下商业空间环境有很好的改善效果：第一，要解决空气的清新度、湿度、温度，并有微风流动的感觉，让人们拥有良好的空间环境与舒适度，得以更长时间的逗留;第二，灯光的色彩，有条件的尽量引入太阳光或布置一些区域的灯光色彩接近太阳光，光线是非常好的调节因素;第三，在一些区域模拟自然水草景色，这无论是对视觉还是嗅觉都有益;第四，在顶部或四周墙壁做些软装，避免声音的四处反射，对有噪音设备进行封闭或降噪处理，降低商场环境噪音。
《现代物业》：对于常规设计的建筑来说，采光等问题都已经有现成的解决方案，但是对于地下商业设计来说，由于各个管理层面都需要重新设计会不会导致成本的上升呢?
解冰：地下商业大都没有采光条件，所以只能从灯光设计考虑，这一点是做地下商业避不开的问题。时尚集团拥有专业的设计团队，舍得投入资金支持，在商业现场达到了较好的灯光效果。同时我们也在有条件的项目中积极想办法引入自然光。总体来说，采光的问题需要资金的投入更需要持续的优化和调整。
下面以深圳项目为例，向大家展示轨道交通地下商业空间的设计。
福田站地铁项目在零星商业区，单个档口以舱的形式打造，玻璃隔断使整个空间显得更加通透，同时也给予商家更多自由发挥的空间，配上黄色艺术休息椅及绿色植物让原本较为单调的空间显得更加具有活力。
在集中餐饮区采用了不同的风格来诠释三处大小不一的区域，不同的主题形似更容易达到吸引人的目的。
深圳华新站地铁商业项目采用下沉广场方式，下沉广场区既是整个商业广场的重点，也是周边住宅区休闲娱乐的活动场所，所以下沉广场区的景观设计强调“功能与休闲”，通过特色休闲区、绿化景观等相连接，构成商业广场的中心景观，既满足人们日常生活的休闲购物需求，也体现以人为本的设计理念。
下沉广场商业区的景观突显“商业与体验”，配合商业化照明设计、一系列配套功能设施以及导向系统，增强商业区互动、体验、娱乐的功能。
内部街区采用主题式街区空间包装，打破传统的封闭空间，打造时尚潮流街区。
餐饮区域采用LOFT空间设计风格。在餐饮装修的设计、施工和选材，以及家具和装饰品的选用等方面，都和传统的餐饮有所不同，更强调材质的质感。在“以人为本”的餐饮空间设计基础上，更开放、前卫、甚至钢筋水泥，充满张扬和个性，休闲娱乐集于一身，具备很强的展示力，更受另类、个性、时尚年轻人的青睐。
《现代物业》：在地铁地下商业设计中，如何结合综合体项目自身的主体设计和功能特点进行人流动线的设计?
解冰：地铁商业空间的体量和条件受限，所以人流出入口和商业业态动线要综合考虑，深圳地铁项目由于其特殊性和重要性，人流动线设计的原则是不走呆板的直线，采用波浪动线和每个50米至80米一个人流变化节，高低错落,把艺术融于商业动线之中，几步一景，形成景观式的人流动线设计，使商业服务功能和客站运输功能融为一体，在保障客人快捷、高效、通畅出行需求的同时，体验艺术化的商业购物氛围。
深圳福田地铁站设计，主次分离，合二为一的人流动线规划，使商业服务功能和客站运输功能融为一体，保障客人快捷、高效、通畅的出行需求。
深圳华新站项目采用波浪动线和每个50米至80米一个人流变化节，高低错落，把艺术融于商业动线之中，几步一景，形成景观式的人流动线设计，使商业服务功能和客站运输功能融为一体，在保障客人快捷、高效、通畅出行需求的同时，体验艺术化的商业购物氛围。
《现代物业》：时尚集团通常如何与物业管理公司进行沟通以避免设计方案与后期管理发生冲突导致管理方无法将建筑的效能发挥到最大化?在沟通中遇到过哪些障碍?
解冰：时尚集团所有商业项目的经营和物业管理是由一个项目公司统一管理和设计，分属不同的管理部门，并没有分离。各部门兼彼此配合，因此不存在沟通障碍。同时，由于时尚集团已经拥有近30年的地下商业项目运作经验，在项目的各个环节均有成熟流程与专业团队，所以并不存在这种问题。
《现代物业》：2015年4月份，深圳首宗地下商业土地成功出让(福田区深南香蜜立交西北侧，用地项目名为车公庙北侧地块地下空间)，在您看来，房地产商介入地下商业空间开发，需要做好哪些准备?对于准备进入地下商业空间开发的企业，您有何建议?
解冰：简单的建议是：一、地下商业均为一级耐火建筑，消防建筑设计是否满足商业要求，改动的空间有多大;二、风口是否满足后期商业需要(餐饮排油烟、新风、排风);三、地面环境是否满足餐饮排油烟环保要求，电量、冷量、供水、排污是否满足商业需要;四、物流运输通道如何。这些都是地下商业空间在物业设计上要提前考虑的问题。
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