作者: 李韵 | 2016-12-07 16:52

从上海瑞安广场说外墙维护规程

由石材和幕墙玻璃构成的外墙系统需要定期观察。尤其是由干挂石材与半隐框幕墙玻璃构成的外墙系统。目前,中国大陆尚未出台有关建筑外墙设计施工的验收规范。只有尚处于征求意见阶段的2010年版的《建筑外墙保温防火设计施工验收规范》、《建筑幕墙工程技术标准规范与质量验收国家强制性条文》、《玻璃幕墙验收规范》等，但没有关于采用玻璃幕墙或干挂石材建筑的设计规范。与中国大陆工程施工和物业管理实践相比，美国标准相对成熟。例如，美标规定采用幕墙玻璃和干挂石材的建筑物，必须在首层地面预留5至10米的绿化带或配置钢结构棚顶，以免幕墙玻璃或石材意外高空坠落事故伤及过境人员等。

干挂石材和玻璃幕墙构成的外墙附近，应避免安装冷却塔。出于对水质保养的要求，需要对冷却循环水进行包括酸碱度在内的水质控制。该过程飞溅出来的雾水，会对石材、幕墙玻璃等构件产生不利影响。

除此之外，在外墙清洗作业中，需要小心使用化学清洗剂，以免化学药剂的酸碱性对石材、玻璃幕墙隐框铝合金、密封胶和结构胶产生不利影响。因此，涉及外墙的清洗作业，均需要拟订一整套运维管理制度，并通过培训、管理、审批、演练、评价和修正，以确保外墙系统的安全稳定。

为了应对外墙系统意外事故，在物业管理实践中，笔者还建议在备灾仓库中，预备与外墙系统幕墙玻璃隐框或半隐框以及石材尺寸一致的细木工板及其锚固装置若干，以备在发生幕墙玻璃或石材脱落坠落时，能及时封堵。

因此，无论是采用幕墙玻璃或干挂石材,建筑开发商或是早期介入的物业管理服务商，都应该在项目规划设计阶段避免出现上述问题。然后，物业管理服务承包商在进驻接管服务后，应该采取必要的运行维护措施。因此，就有了本规程。

外墙系统管理制度

外墙清洗规程

外墙清洗并非只与保洁部门有关。工程部门更需要关注外墙清洗作业时所使用的化学清洗药剂。要考虑药剂对石材、玻璃、铝合金、密封胶和结构胶的腐蚀与影响。因此，在外墙清洗作业的审批环节中，添加工程部门的监控是非常必要的。这就需要外墙清洗单位在作业前，提交所使用的化学清洗药剂的成分和含量等相关技术文件以及清洗工具、清洗水枪压头等信息数据，以便工程部门评估清洗作业可能对外墙系统产生的影响。

外墙检查规程

结合每季度一次的外墙清洗作业，工程部门应在外墙清洗结束后，对物业外墙系统进行一次全方位的检查。主要检查内容包括干挂石材及幕墙玻璃隐框的稳定性、密封胶的有效性，检查主要依靠视觉和触觉。

工程部门需要对所辖物业外墙系统建立一整套可视化档案，即建筑物外墙系统施工设计图、竣工资料、技术档案、照片以及检查记录。更需要将后一次检查记录及现场照片与前几次检查情况进行对比，以此甄别外墙系统的稳定性和有效性。

一般来说，当从外观上可以看出石材颜色变深的时候，就可以初步判断外墙系统出现了石材或幕墙玻璃隐框开裂、密封胶失效、收口扣件损坏等状况。

外墙系统出现内部渗漏时，被发现渗漏的位置与外墙渗漏的位置不一定在相同的标高或位置。但被发现渗漏位置，一定在外墙渗漏位置的下方。

一般来说，美国原装进口的道康宁品牌的结构胶使用寿命在12年左右，密封胶使用寿命在8到10年，幕墙玻璃半隐框铝合金构件使用寿命在12至16年。因此，在接手物业管理服务的时候，首先要查找外墙系统的竣工资料和文件。因为，在建筑物业刚落成投运初期，外墙系统的检查周期与频率可以年为单位，并每5年聘请第三方专业机构做一次全方位检查;第一个5年之后，外墙系统的检查周期与频率则应调整为每季度检查一次，每3年聘请第三方专业机构对外墙系统进行一次全方位的检查;当外墙系统进入第12年之后，一般建议更新外墙系统的结构胶与密封胶，并在竣工后再次依照上述周期与频次实施外墙系统检查。

外墙系统检查的重点

1.当所辖物业环境常年出现酸雨，或者雨季时酸雨概率相对较高，则需要对外墙系统落实全面检查;

2.当所辖物业自身或附近存在冷却塔时，则需要将外墙系统检查重点放在安装有或靠近冷却塔的立面位置;

3.女儿墙、屋顶以及翻边收口位置的外墙部分;

4.异形石材或玻璃幕墙位置。

外墙系统检查方法

1.可以用望远镜逐一视察外立面，主要观察石材或半隐框幕墙玻璃是否存在颜色变化;

2.可以使用吊篮逐一理面，由上到下观察密封胶是否完好，并用手触摸感觉其弹性;

3.雨后进入室内逐层拜访业主和租户，从建筑内部观察外墙内是否出现渗漏;

4.在8年密封胶使用寿命即将来临之际，现场采样密封胶，送样至第三方实验室检测密封胶的有效性;

5.在12年结构胶使用寿命即将来临之际，现场采样结构胶，送样至第三方专业实验室检测结构胶的有效性;

6.每月检查测试半隐框玻璃幕墙开启窗的限位、支撑和窗锁是否有效。

物业管理早期介入期间有关外墙系统的技术服务要求

在早期介入或前期服务阶段，要提醒开发商，参照美国采用干挂石材和玻璃幕墙的外墙系统，在首层户外四周留有不少于5米至10米左右的绿化地带或防止外墙系统及其构件意外坠落的雨棚。

外墙系统运行维护规范

首先，在运营阶段，建筑物业的营运管理方应关注天气预报，尤其是在环境风力大于3级的情况下，应及时关闭外墙系统的开启窗。

其次，要建立外墙系统台账。细致的话，甚至应该对每一块外墙玻璃或石材进行编号，并对应做好目视、触感检查的记录，以对比外墙系统的稳定性。如表1，对上海瑞安广场外墙系统石材数量进行了估算。之所以如此建议，关键是外墙系统牵涉到公众安全。

上海瑞安广场

再次，要建立有关外墙系统的应急预案。建筑物外墙如果疏于运维，就有可能发生包括石材或半隐框幕墙玻璃坠落的事故。即便运维到位，也不能排除异常天气导致外墙系统及其构筑物意外坠落。因此，拟订、培训、演练以及检讨有关外墙系统的应急预案是非常必要的。

外墙系统应急预案包含如下几个方面：

一是在救灾货仓里预备足够数量的围栏、立牌，准备在外墙系统发生构件坠落后实施围栏警戒。二是日常维护确保擦窗机、登高车的完好，或事先了解可供租用的临时吊篮或登高车的联系方式、租金价格等信息。三是与外墙系统检测与维修单位保持沟通联系，确保当外墙系统发生构件坠落后，能够及时联系并实施维修。四是做好保险涵盖，及时索赔。

外墙系统安全营运的资金保障

切实做好资金保障，为外墙系统安全营运打下基础。表2为瑞安广场实际发生的作业频次与预算费用。

(原载于《现代物业·新业主》2013年06期/总第260期)