作者: 高见 | 2013-12-01 10:12

中关村e世界缺乏资产运营危机浮现

据《北京晚报》报道，2013年10月29日，由于中关村e世界拖欠电费超过时限，供电公司停止供电。根据中关村e世界的几位业主向《现代物业》的介绍，中关村e世界现有的问题在2012年已经初现端倪，如今，断电事件及其引起的恶果就是一系列问题没有解决的集中体现。回顾2012年9月，北京某知名媒体认为中关村e世界产权分散、客流稀疏等问题的前因是物业管理企业不具备管理资格，而该观点也再次被业主所引用，成为拒交物业管理费用的理由，但是该观点并没有切中散售型商业物业管理的要害。

中关村e世界项目占地约2.2公顷，建筑面积15万平方米，目前的业态由3C卖场、写字楼及餐饮店组成。北京亿世界商业管理经营有限公司提供的数据显示，目前该物业内有1,451个小业主和1个大业主——北京亿世界商业经营管理有限公司，后者所占物业比例超过50%。在前期业态规划时，中关村e世界和其周边的“海龙”、“鼎好”一起被定位成新一代电子商贸卖场。物业开盘时，3C卖场整体市场行情好、客源量大，投资者抢购的局面使中关村e世界成为该地区炙手可热的商业物业。该项目目前共由三家公司进行管理，物业管理公司管理公共空间及设施、设备，市场公司维护卖场的市场秩序，餐饮管理公司负责美食广场。

在零售业依然红火时，中关村e世界的资产运营问题并未引起重视，商户获得可观的销售利润、小业主得到较高的租金回报让这个物业的资产运营状态呈现良好的势态。然而近年来电商高歌猛进，对传统3C卖场造成巨大冲击，零售实体店的经营效益逐年递减，承租商户不断撤出商场，小业主为挽留租户展开低价竞争。业主徐先生告诉《现代物业》，他是最早购买中关村e世界物业的业主之一，购买了1F的一个商铺，情况最坏时，每天5元/平方米的租金价格都无法吸引租户，但是却要承担每月35元/平方米的物业管理费及10元/平方米的综合服务费，压力很大。同时他表示，现在的物业管理企业并非业主聘请，也尚未达到管理中关村e世界的资质。而物业管理方——北京亿世界商业经营管理有限公司董事长沈巍向《现代物业》表示，作为物业管理公司，为业主进行资产运营并不在职责范围内，而当业主因为自己的物业资产运营没有取得回报时，会将矛头指向物业管理公司，找出物业管理公司的各种不足，并将拒交物业管理费及由物业管理公司代收的水、电等费用作为对物业管理公司“失职”的惩罚，这就是造成中关村e世界被供电公司断电的原因。

目前，中关村e世界物业管理方并没有给出空置率的相关数据，但《现代物业》实地了解到，C座地下一层商铺空置率约为50%且客源稀少，随机询问正在经营的商家后得知，租户撤走的主因是经营效益极低。租户撤走之后，业主物业资产闲置，亟待改善目前情况的业主们决定参照住宅物业的管理方式——组建业主大会，选出业委会，成立强有力的自治组织。而现在的物业管理企业想撤出该项目，并注销公司，但由于地方乃至中央政府对中关村e世界的期待较高，希望北京亿世界商业管理经营有限公司暂时维持管理与服务，以待业主大会成立之后重新选聘物业管理企业。而该物管公司也选择了暂时维持经营，并将一部分管理工作，包括工程维护、保安、保洁项目整体外包给北京城建物业管理有限责任公司(以下简称“城建物业”)，该公司总工程师张祖松(目前为中关村e世界外包给城建物业项目的总负责人)对《现代物业》表示，小业主过于分散，甚至有人居住在国外，难以形成统一的决策;而业主拒交物业管理费将会使中关村e世界陷入恶性循环，例如目前五六十部电梯中已经大修过十余部，其余的电梯也必须进行维修，而相应的费用必须由业主支付;每月产生的电费共计100多万元，也是业主需要支付的费用。

针对中关村e世界的问题，同样为散售型商业物业的天津上古商业街业委会主任崔丽娜向《现代物业》分析：由于小业主众多且大业主所占面积较大，业主大会难以形成共同决策。因此需要专业机构，而非单纯以营利为目的资产管理公司介入。专业机构提供的解决方案将完全基于业主受益的基本立场，目的是为了盘活小业主的物业资产。该机构需要实地考察项目状况，得出最优解决方案，然后逐个向业主说明情况以及介绍解决方案，说服多数人执行。上古商业街依此形成了强有力的业主组织，在物业租赁事务上，全体业主与某租赁代理公司合作，代理公司完成大部分资产运营的工作，由市场竞争规律决定业态，即经营效益低者退出商业街，有经营能力者进入。崔丽娜表示，上古商业街的方法是否适合中关村e世界还需要更加细致的考察与分析。张祖松认为，中关村e世界急需转型，政府应当出面协调工作，重新规划业态。3C卖场在中关村的整体定位中显得有些唐突，高新科技园区不能由电子产品零售市场组成，因此重新规划业态需要引入高新科技企业。沈巍则提出，目前中关村e世界的解决办法一直参照住宅物业的管理方式，但是由于众多小业主只是对其物业进行投资而非使用，召集业主成立业主大会以及选出业委会的方式也许不能妥善地解决问题，而政府应该尽快针对散售型商业物业出台相关指导性文件，规范运营模式才是出路。作为业主方的民意代表，几位参选业委会委员的业主并未提供实质性的解决思路，而是将关注点放在业主权利以及物管企业的合法性问题上。

回顾整个事件，厘清事情发生的线索和思路并不困难，然而中关村e世界暴露的问题是中国商业物业资产运营相关实践经验和国家配套法律法规的缺失。

自1980年住房制度改革后，商品化住房正式登上新中国的历史舞台。进入1990年代后，房地产行业已经显示出对中国经济的带动作用，该时期海南的地产泡沫危机更显现出房地产投资对社会闲散资金和银行的吸引力。2000年后，房地产拉动GDP增长已成大势，2007年开始，房地产投资GDP占比约10%。在这样的背景下，银行积极放贷，开发商拿钱开工，为了下一个项目迅速上马，几乎不自持物业，而是迅速出售以回笼资金;从市场需求看，我国人均可支配收入上涨迅速，老百姓投资意识增强，手中闲钱逐渐用于购置投资性房产，而相较于整售性商业物业，住宅物业和散售型商业物业更适合吸引社会闲散资金。2010年，中央出台“限购令”，全国共计46个重点城市被列入住宅限购范围，住宅地产迅速降温，而商业地产却迎来了更多的机遇。但是大量的商业地产项目依然仿照住宅地产的开发与销售模式——开发商为迅速进入下一个项目的开发，主要以散售方式回笼资金。由于商业地产的散售模式可以满足小业主的投资需求、零售商家的经营需求及开发商回笼资金的需求，因此一直被广泛地采用。然而，几年前传统零售业还能聚焦在媒体上讨论转型升级以及与电商融合的问题，时至2013年，传统零售商成功转型者寥寥无几，大部分商家早已为生存而挣扎，零售租户退租导致业主蒙受损失，租金下跌严重，物业价值迅速贬值，散售型商业地产经营面临前所未有的难题。SOHO中国是深谙散售性商业地产运营之道最具代表性的地产开发商，近年来，旗下散售型商业物业负面消息频频见诸报端，商户退租，物业空置率高的情况频繁发生。《现代物业》曾就建外SOHO散售后产生的业主矛盾和管理秩序混乱问题有过相关报道(详见《现代物业》2009年第6期)，目前，建外SOHO的租金价格依然远低于国贸商圈写字楼的平均价位。

2010年，中国超过日本，仅次于美国成为全球第二大经济体。在蓬勃经济形势的带动下，中国商业物业投资前景一片看好。北京甲级写字楼租金上涨迅速，全球排名较高，世界优秀企业纷纷入驻北京，抢夺中国市场。但是中国商业物业管理及资产运营却迟迟未能跟上发展脚步，无论是整售型或是散售型，从政府到开发商，一直未形成永续经营的概念，还在依靠土地溢价、区位优势等条件制造商业地产繁荣的假象。二十多年来，中关村一直是我国影响力最大的高新科技园区，中关村e世界体量大、业态丰富、地理位置优越，是中关村的地标性建筑之一，整个项目屡获殊荣，并得到政府很高的期待，因此，中关村e世界的失态为全国的商业物业敲响警钟。

从宏观层面看，积极出台商业物业管理配套指导文件尤为迫切。中关村e世界应急组建业主大会、选出业委会的处理方式无法解决根本问题。由于业主组织需要高度统一的意见才能指导楼宇的管理工作，就住宅物业的经验看，业主大会形成统一意见并贯彻执行的成功案例极少，那么中关村e世界的1,400多个业主从天南海北汇集并且在大业主掌握50%以上产权的情况下形成决策的可能性极小;另外，假设业主们能够形成统一决策，再次按照传统方式重新选聘物业管理公司负责管理，难恐重蹈覆辙。权利关系是否梳理清楚、物业管理企业是否具有管理资格、收费标准是否合理，三者实则与中关村e世界的物业资产贬值严重关系甚微。因此，指导文件中应该从促进业主获得经营收益和维护市场秩序的角度出发，鼓励业主集中委托专业的资产管理企业或机构运营和管理物业资产，为资产管理企业提升管理运营水平和扩大盈利渠道提供便利。一味维护业主物权和规范物业管理企业市场行为的指导意见在散售型商业物业的运营和管理中只会南辕北辙。

在前期出售阶段，中关村e世界并没有专业的资产运营公司介入，以及时至今日依然缺乏专业的资产运营管理的第三方服务提供商介入才是导致整个卖场出现巨额亏损的源头。散售型商业物业适合资金充裕的自然人投资，事实证明，中关村e世界的众多小业主购买商铺用于出租可以获得非常可观的收益。但业主并不具备资产管理的相关知识，物业资产的管理与经营需要耗费业主大量的时间、精力和资金，将物业委托第三方资产管理公司，由其处理招商、协调租户关系、协商租金等众多事务，可以为业主降低成本、提高收益、与租户建立良好的沟通渠道，当所有的业主与同一家资产管理企业签订委托协议后，资产管理企业更有能力进行整体业态规划，避免小业主之间的租金价格战，并且可以根据整个物业的特点建立长效的风险规避机制以及应急预案。

据《现代物业》观察，中关村e世界所遇到的难题不是一个典型的个案，在中国众多的城市中，散售型商业物业都遇到了各式各样的问题，探究问题的根源和分享解决方案才能使中国物业管理及资产管理获得提升，鼓励错误的对抗方式以及纠结于某一既有事实将严重阻碍各方的发展。

(原载于《现代物业·新业主》2013年第11期/总第275期)