作者: 徐咏秋 | 2017-01-20 10:32

台湾商店街委外管理研究

自1995年起，台湾都市商店街推行环境改善相关计划，目前商店街内部设施的公共资产管理权复杂，但以店家或管委会自治为主的管理方式十分松散，因而商店街的经营和活化并不乐观。另一方面，物业管理公司已在公寓大厦的管理上成绩不俗，商店街委托物业管理公司管理的机会已经成熟。

自推动形象商圈改造相关计划后，台湾都市商店街景观逐渐受到重视，而台湾的商店街公共资产开始有前期规划设计，却无后期完善维护管理机制而产生失衡状态。近年台湾公部门业务委外执行逐渐普及，此现象将开启商店街物业管理专业之新商机。目前商店街设施维护管理的主管单位多，且对口单位与通报程序繁复，导致执行效益有限。本研究探讨物业管理公司取代目前由公部门执行的维护管理，将商店街公共资产委托民间整合管理，导入物业管理以垂直式建筑物或公寓大厦管理为服务对象的思维，藉由物业管理公司达到商店街设施管理更大之效益与质量的维护。

商店街委外管理的契机与现实问题

于1995年至今，针对商店街已作诸多先期规划设计的推行，故未来政策方针将从硬件设施建立逐渐迈入维护管理的软件层面发展。近年台湾公部门业务委外执行逐渐普及，此现象将开启商店街物业管理专业服务之委外新商机，本研究动机分三部分，如下：

台湾公部门业务委外执行机会与物业管理的崛起

近年来政府推行业务委托民间办理等相关计划逐渐普及，如物业管理服务业营运整合示范计划(2004)、推动公部门业务委托民间办理计划(2001)等，由此可知公部门业务委外将成为专业能力逐渐成熟的民间物业管理公司的新契机。

官方推动形象商圈之后期效益

如图1所示，虽相关计划陆续推动，却无完备的管理运作机制订定，导致官方推动形象商圈辅导期过后，后期维护管理出现逐渐没落的情形，要在规划设计与维护管理中取得平衡，方可达到都市商店街道发展的永续性。

图1 商圈更新发展历程示意图

推动商店街之课题衍生

1、地方政府无法落实计划：在商店街的推动上地方政府扮演重要的角色，地方政府管辖单位权责与公、私部门分工模糊而欠缺执行力，使良好计划无法确切落实。

2、街道组织缺乏经费和人才来源：台湾目前商店街管理缺乏确实对口单位的情况，常使经费取得困难、专业人才欠缺。

3、缺乏有效率具法人地位的常设性管理组织(王俊旗，2004)：从日本商店街再造经验来看，常设性具公权力的管理组织为台湾商店街管理之改善之方向。

物业管理范畴之对象的服务形态常因业务业主不同而有不同的形式，物业管理服务专业执行方式可分为三大类(沈世宏等，2005)，分为专业契约分包型、部门内部独立作业型与混合型，其中有统包与分包的概念。由业主委托物业管理公司后，进而契约分包、统包或是混合执行履约。

在台湾公部门业务逐渐走向此类形式外包，但由于目前商店街的管理并无一有效完备的运作机制，故本研究透过公寓大厦物业管理外包形式探究商店街管理执行委托物业管理公司的可行性。

在都市与经济发展的背景下，商业活动俨然成为地方发展的重要核心，商业及商店街的物业管理已成为不容忽视的重要议题。商业与商店物业则包含各类商场、购物中心、购物广场、形象商圈、商店街。

商业与商店从狭义上可定义为：一个建筑范围内构成的营业场所，如大楼商场;从广义上可定义为多元商业机能的空间，如地下街、商店街等。

从建筑结构上可分为封闭(一个建筑物内的购物环境)和敞开(开放型商店街、广场等)。

从功能导向上可分为综合型购物中心类型和商住混合使用类型。

国际经验：日本

小林宪一郎(2000)指出，起初日本商店街是以硬件设施事业的改进为目标，如日本中庭事业，以硬件设施改善为一商店街发展的方向，近年意识软件经营的重要。

TMO计划实施

Town Management Organization(TMO)是“城市管理组织机构”，为促进商店街活化，依据中心市街活性化法而成立。以非政府、非营利机构培育市镇内中小型商业活动之经营管理人，渐渐演变为一个经营管理人的人力派遣中心。

主要执行内容：整合店铺出租配置及其他软件事业，是中心商业区域的整体商业计划整备、营运与管理的机关，以横向的综合性考虑商店街的建设。重视公私部门间的合作以及着重公部门间全盘参与的重要性，其运作类似美国的Downtown Improvement District(DID)的运作模式。

商店街 CI事业

CI是“Corporate Identity”的简称，也就是法人身份。其内容就是将企业的特征、企业的事业领域明确化。由TMO决定商店街发展的目标后，需要CI事业的确实执行，拥有法人身份的企业作为执行的负责人，方能提升商店街的竞争力。

台湾商店街的管理权形态

商店街设施管理现况如图2所示，分别由“使用权人”、“区分所有权人”与“管理权”等三方共同维护管理，目前维护修缮部分由公私部门共同分担管理，部分使用权人与区分所有权人会透过建立自治性管理组织来管理商店街。

本研究将都市商店街管理权责现况整理一般分为硬件维护与软件经营两部分讨论，执行状况如图3所示。

商店街管理导入公寓大厦物业管理，将转换垂直空间物业管理为一水平发展形态，其权利间关系如图4所示。使用权人为商店店主与消费者，与区分所有权人以租赁契约关系互利共生;区分所有权人则较为复杂，有屋主、店主、县市政府各单位以及乡镇区公所等，为公私共同所有所组成，并且制定章程规范管理权人(私部门);而管理权是商店店家本身、自治管理组织或县市政府工务单位，为一公私部门共同管理经营的状况。

图2 商店街管理现况示意图

图3 现况商店街管理权责分配示意图

图4 商店街导入物业管理概念图

台湾商店街发展结构

台湾商店街的形成从开发的角度来看，分为自然形成的商店个体与计划形成的商圈开发;从经营的角度来论，分为硬件的设施需求与软件的营销管理。上述四者形成了四象限的对应关系，就此形成不同的后期维护管理的方式议题，如图5所示，分别可说明硬件设施的所有权、使用权与管理权，以及软件经营对内管理与对外营销的概念。本研究将了解现况的维护内涵，进而利用现况发展的结构建立一物业管理业之委外方式。

图5 商店街形成结构示意图

复苏商店街区需要公私部门间的互相配合，方能有效地执行运作，以目前台湾商店街复苏更新的机制来看，现况以规划政策、组织建立与辅导部门等相互作业。如图6所示。商店街现况规划单位主要包含经济、营建与文建主管部门等;“经济部商业司”为商店街复苏的主要上位权责单位、营建部门则着重于硬件环境改善范畴，文建部门则负责办理相关艺文活动，资源未整合导致资源分散将使得商店街复苏效率不佳，而执行计划单位以地方政府为主，由各局处分别管理相关业务。

图6 商店街维护管理架构示意图

商店街区维护管理相关项目权责单位划分过于繁杂，其中硬件建设包含了公共设施、商店街共通设施与个别设施等。公共设施含盖了道路、铺面、下水道、绿地空间、排水沟系统等;商店街共通设施则是照明、招牌、采光遮雨棚架等;个别设施是建筑物外观、店铺改建等。上述硬件建设各细项皆有不同的权责单位，公私部门分工亦模糊，因此常出现管理不佳的情况。

而软件建设部分，则有共同营销、组织管理、活动筹划与财务开发，共同营销与活动筹划常依赖经济发展主管部门等单位。现况的“组织管理”是，因政策而成立的管委会组织部分能正常运作、部分形同虚设，其问题在于商店街内部的向心力与自治性管理组织未具专业能力。

上述之业务内容需要整合管理来达到永续经营的目标，本研究认为新兴的物业管理服务业兼具商店街设施硬件维护与营销经营管理的两大能力，故导入物业管理专业服务为一改善商店街永续经营的办法。从本研究参考日本与美国商店街管理执行研究来看，台湾商店街若需要达成永续的管理目标，要先行建立商店街管理法规与相关办法，并且配合“促参法(促进民间参与公共建设法)”与民间参与经建设施公共建设接管营运办法相辅相成，此将为未来发展方向。

商店街设施维护管理项目与需求

本研究就都市商店街委外需求内容整理，以设施管理分类分别为硬设备维护、车辆与交通管理、环境清洁管理、消防与安全管理与其他五大类(表1)。将依此作需求调查，了解商店街亟待且迫切需要管理维护的项目。进而了解该管理项目目前的管理权责单位，透过访谈方式厘清委外的可行性与优缺点，并且从中得知公部门委外可行与否，以及管委会组织对其业务的需求性，汇整如图7。

图7 商店街维护管理项目需求示意图

结论

以物业管理专业服务建立商店街维护管理运作机制

整合公部门各单位分别执行的商店街维护管理业务，其业务内容大致分为硬件与软件两大区块，透过委外办理做整合，并藉由物业管理专业服务导入执行，以达到管理效益提升。如图8所示，物业管理专业服务范畴中的“建筑物与环境使用管理维护”及“生活与商业支持服务”，可使商店街达永续经营维护的目标。

图8 建立商店街维护管理运作机制示意图

商店街维护管理委外管理方式建立

综理数据汇整分析，以物业管理服务专业讨论都市商店街维护管理委外方式应依据不同形态的商店街而有不同的委托模式，区分为OT、ROT与BOT，如表2所示。而在商店街管理类型区分则分为已拥有完善设施物的既有商店街与形象商圈、尚未拥有完善设施物的既有商店街与尚未开发的商店街三种类型。分别可透过OT、ROT与BOT的方式将公共资产管理权委外，而管委会组织是使用权责单位，可同时扮演监督的角色。

都市商店街委外管理之优点

1、都市商店街委外管理可简化商店街维护管理对口单位，避免管理权责复杂而使营运管理质量下降。

2、可促使商店街与商圈内部向心力的突显、并且改善被动式发展模式，以提升形象商圈之特色。

3、委外程序与机制成形将节省公部门人力资源付出，并且可透过物业管理专业服务达到营运管理的质量。

4、有效地结合公私部门的商店街相关资源，委外的机制下可运用企业化资源与人力，提供多元发展与企划。

5、运用都市商店街硬件设施维护与软件经营营销两者结合，达到营运收支平衡的概念，使都市商店街维护管理走向自给自足的财务管理。

6、都市商店街委托物业管理服务业管理，将可运用物业管理中的消费平台来执行商店街策略联盟的概念。

都市商店街委外管理之缺点

1、委托民间厂商管理公共资产有一定的风险性，该厂商与其商店街营运收支需平衡，以免产生经济问题而影响维护管理质量。

2、商店街需要拥有运作正常的管委会组织才有机会藉由委外方式提升管理效益，若无完整的管委会组织则可能走向持续接受政府辅导的商店街。

3、以营利营运为目的的维护管理，易因为承揽团队而有其他影响因素产生。

4、循委外模式将考虑权利金收取的相关议题，若在该商店街营运管理收支评估不慎，其结果最后也可能需要由公共单位作后续的承担。

5、商店街的区位或环境条件等外部影响因子，由于招商租赁及广告收益与其息息相关，故将会影响厂商承揽管理的意愿。

建议

商店街管理组织运作的重要性

有效的商店街管理组织运作可综合该商店街内部的意见与想法，在维护管理面上会得到较好的成效。但目前台湾商店街管委会组织以自治的方式管理，大多数的管委会有名无实，因此而产生了商店街虽有自治组织管理，却无法提升该商店街的购物环境质量与活络商业行为的结果。

商店街设施公共资产管理权责的厘清

自1995年起，台湾都市商店街推行环境改善相关计划，由于不同计划经费来源不同，故造成商店街内部设施的公共资产管理权复杂，此情况严重影响未来商店街营运管理。本研究建议商店街内部的公共设施资产于公部门单位应统一管理权责，不适合运用与其他一般道路相同的管理模式。

商店街管理法源的建立

台湾商店街与形象商圈管理皆处于自治管理的情况，在执行的过程中会因为法源依据不健全而难以执行。本研究认为建立商店街法源有其必要性，除公部门业务委外管理可由采购法第十八条制订内容作委外规划外，亦针对既有商店街与未开发商店街作不同的管理规范。既有商店街部分则依照该商店街特性由公部门与管委会组织共同建立管理办法;而未开发商店街，则应由公部门权责单位订定管理办法，以利日后管理。

成立商店街维护管理专业经理人制度

台湾商店街缺乏专业管理人才，导致规划与执行有所落差。由于许多商店街在推行更新的过程中，缺乏沟通协调与整合的能力，使得资源利用分散。

商店街营运成本与经费

应参考民间参与经建设施公共建设接管营运办法第六、七条规定，于OT、ROT与BOT的过程中，公部门、管委会组织与承揽厂商间需要共同协约，厘清该商店街营运成本支出与经费申请的可行性。

(本文共同作者：黄世孟，原载于《现代物业·新业主》2011年第11期总第205期)