作者: 宋芳婷 | 2017-01-10 13:36

关注价值与效率实现高性能商业地产能源管理

商业地产的能源管理是大家现在普遍关注的一个问题。我们在跟很多客户以及国际建筑业主与管理者协会(BOMA)接触的过程当中，发现大家对商业地产能源管理的理解是非常多样的，对于高性能的商业地产能源管理究竟意味着什么，其实目前还没有梳理出一个很系统、很完整的概念理解。

宋芳婷

这里有两个重点：一个是高性能商业地产的核心是大家谈到的“价值”这个词。这个词意味着什么?对写字楼来说意味着租金，对商业地产来说意味着租户的营收情况、商户给地产带来的价值。创造价值的过程当中，在硬件环境、服务这些方面有三项内容跟能源管理是密切相关的。第一是商业地产环境的运营品质，包括Shopping Mall、酒店的环境和空气。实际上营造环境导致的能源消耗就是商业地产最主要的一部分能源消耗，而环境是能源消耗的一个结果，这个结果直接影响到商业地产的价值。第二是能源相关的服务。第三是商业地产里面设备资产的价值。因为大型商业地产当初投资的时候花了大价钱的设备资产、机电资产，实际上大部分的使用寿命是要超过十年的，这些资产的维护以及价值本身是物业管理企业和业主所关心的重要问题。

除了第一个关键词“价值”之外，还有一个关键词是大家关注的“效率”。效率这件事情在商业地产里面是非常重要、非常显著的一个问题。

首先是能源的使用效率。能源使用效率的表现就是现在大型商业地产的业主和物业管理方都非常关心的节能问题。节能做的事情是什么呢?对于商业地产来说不可能降低品质，它需要提高效率，通过提高能源使用效率来节能，不管是通过系统改造升级还是别的办法。总之，提高能源使用效率是节约能源成本、降低商业地产运营成本的重要手段。

其次是能源管理的工作效率。这个问题现在谈得不多，但是我们觉得这个问题其实已经非常紧迫了，这在大型商业项目里面有非常充分的体现。我们发现大型项目的物业工程管理团队的人力支出占到整个项目物业管理支出非常大的比例，而工程团队大部分的工作都是投入到能源管理相关工作当中去的。这些工作是不是真的需要这么多的人力投入呢?这些工作目前的工作效率到底怎么样呢?我们认为这个问题是高性能商业地产在“效率”这个关键词下面非常重要的值得关注的方面。

环境运营品质刚才也已经讲了，现在高等级的写字楼、酒店、商场都在关注环境的追踪和监测。随着竞争的加剧，不同的项目之间在比拼，每个项目都在告诉它的客户，它现在提供的是一个越来越舒适、越来越好的环境，包括热环境和空气品质。空气品质问题目前在北京商业地产市场实际上已经是一个不可避免的问题，企业已经在这方面投入了很大的力气去改善，并且让客户了解业主和管理方做出的这些努力。

雾霾中的北京银河SOHO。空气品质目前在北京商业地产市场是一个不可避免的问题。(orangenews)

能源相关的服务，对大型商业地产来说是非常重要的，它会直接影响到客户的体验，影响到整个项目投资回报的效果。目前可以看到一些典型的服务内容，首先是能源开支结算。在大型商业地产项目中，开支结算费时费力，非常麻烦，因为这里面涉及不同的业权、不同的业主，还涉及能耗的拆分、分摊此类事务，还有代收代交的一些问题。其次是故障的响应服务，包括跑水、断电、空调设备故障、控制系统故障，都需要随时提供服务。再次，像写字楼和商铺，这些地方客户的更换迭代很普遍，每次客户进场都需要进行新的装修和调整，这些都需要物业管理团队去提供一些管理服务，这些服务也跟能源管理工作是密切相关的。最后，随着建筑空间使用需求的调整，我们的业主和租户会不断有对环境、设备和系统进行整改的需求，这些工作也是服务的内容之一。服务做得好不好，会直接影响到客户，也就是会影响到租户以及商铺的客户们的体验。

商业地产的价值如何体现呢?商业地产里面设备的数量很大，种类也很繁杂，每一种不同类型的设备的使用寿命是不同的，整个管理团队管理着成千上万的设备。如何管理才能让设备的价值充分发挥出来，并且能够维持保护好设备的价值?在国外有一些很好的案例，例如冷冻机、电梯这样一些特种的大型机电设备，可以使用很长时间，而且可以维持很好的运行状态。但是国内的很多项目很多设备根本没有达到预期的使用寿命就已经不行了，业主被迫要对这些设备进行改造更新，这就是临时跳出来的一笔不可预期的支出。这是整个商业地产运营当中业主最不愿意看到的一种情形，也是很被动的额外的投资。

再来看刚才说到的“效率”问题。在跟客户接触过程中发现，大家对于能源效率的管理好像没有抓住一些重点的指标，也就是还没有使用指标这个手段和工具去追踪能源效率。

例如某国内知名的商业地产品牌，其商业广场在全国复制的速度非常快，集团管控能力也很强。但是我们通过数据可以发现，不同的商业广场在实际运营过程中，例如冷冻站，由于效率不同而导致每一个广场的制冷支出是在不同的成本下运营的。运营得好、管理得好的项目冷冻支出成本可能只有0.2元/千瓦时的冷量，但是做得不好的项目会到0.3元/千瓦时冷量的状态。集团之前没有注意到需要从这个角度来考评或者跟踪督促项目管理要达到的水平。要知道每个项目应该奔着什么样效率水平去努力，实际上，每一个项目都可以核定自己的设备性能。

工作效率是怎么回事呢?我们做了一些研究，发现大型商业地产的物业工程管理团队，还没有对不同项目进行工作效率的衡量和跟踪。可能因为物业管理行业的管理方式比较特殊，从酬金制、包干制到合伙制，这三种模式的状态也表明了行业的特点。住宅物业收的物业费是从客户身上拿过来的，为客户直接服务，给我钱的人和我服务的人是同一个人，我提供花钱的服务，他是一个消费者;但是商业地产不一样，被雇佣的管理团队通常是被业主管理团队雇佣，但是管理的支出从哪里来?从他的客户身上来——写字楼租户、商业租户以及酒店等业态的收入。这是一个商业行为，业主管理团队拿到这笔钱以后，再把其中一部分以酬金制或者包干制的方式交给物业管理团队来帮他解决这些问题，所以，在现在这种情形下，管理工作效率的问题值得大家关注，因为不同项目之间效率还是有很大差别的。

高品质、高性能的能源管理涉及的内容，在不同项目中情况也差别很大(详见表1)。我们认为高品质可以实现的内容他们都还没有达到。

表1 高品质物业工程管理的工作内容

通过对以上问题的讨论，可以看到大型商业地产管理的复杂性。因为大型商业地产的业权构成通常比较复杂，有公寓、酒店、商业和写字楼：公寓是小业主、酒店是一种特殊业态、商业和写字楼是租户，一个商业地产同时存在大业主、小业主和租户这些对象。管理团队也更复杂，业主管理团队、物业管理团队，可能还有酒店管理团队，这些管理团队同时在一个项目里面有很多复杂工作的交界面。大型公用设备设施是共用的，例如冷冻站、热力站等由不同团队共同使用，这给能源管理带来非常多的困难。

我们怎样才能解决这些困难和问题?总结起来里面有两大类问题：一个是管理的问题，一个是技术的问题。管理问题需要通过一些标准、方法、流程和框架来解决;技术问题需要通过工具和专业的服务来解决(见表2)。

表2 如何实现高性能商业地产的能源管理

这两个部分也是BOMA汉化指南《BOMA高性能组合框架》要解决的两大类问题。

《BOMA高性能组合框架指南》主要讲的是管理和流程框架的问题。关于技术问题，BOMA汉化指南有一个很重要的手册是《建筑性能跟踪手册》，其实是解决工具问题，也就是技术问题里面工具类的汉化指南。

现场问答

宋有兴(现代物业杂志社社长、总编辑)：您在报告里面提到，有些公司的能源损耗是0.2元/度，而有些公司是0.3元/度。由此您认为，能源损耗的成本不一样可以说明公司经营情况不一样。我不是很同意。很多公司的能源损耗就像它的资金使用率一样。资金使用率很高并不意味着这家公司的效益就很好。反之资金使用率低也并不意味着这家公司的效益低。比如沃尔玛，它的资金使用率，也就是利润率并不高，可是利润总额很高。有一些金融类企业的资金使用率甚至可以达到50%-100%，但总的经营效果并不好。那么在商业地产当中也有同样的问题，即使能源使用的成本很高，但恰好能反映它的总体经营效果可能是比较好的;而能源成本比较低的未必经营得就好。因此很多商业地产公司的老总并不去介意他的能源损耗，恰好，如果灯火辉煌，能源使用率很高，反而总体效果可能比较好。

宋芳婷：谢谢宋社长。我赞同您刚才说的，我们提到能源效率，其实是从商业地产的运营成本角度来看的。我们关注单位产出的单价有利于管理方做好成本控制，但实际上对于商业地产来说，这个价值最终体现在地产能租出去多少，也就是出租率和租金水平达到什么样的状态，资产本身在估值以及后期评估整个管理水平的时候，能有一个什么样的资产定位，这可能是商业地产最核心需要关心的东西。很多业主，尤其是高档的商业地产，降低能耗对业主来说是排在工作当中比较次要位置上的。但是从能源管理的范畴里面来讲，除了关注价值之外也必须要解决效率的问题，一个是控制能源消耗的成本，另一个是刚才提到的管理效率，这背后意味着人力成本。

于金珩(中化金茂物业管理(北京)有限公司工程管理中心总监)：国外每年预留设备维修基金的比例是多少?

宋芳婷：国外的情况我还不是特别清楚。现在了解国内的大型综合商业地产，人力、维保和能源三大项，基本上构成了整个物业费的支出。现在很多业主会在这个金额当中划拨很小一部分，大约5%-10%这样的额度，即通常所说的维修基金，这笔钱实际上是用于解决设备设施预防性维修的问题，也用于紧急支出或者之前没有考虑到的或者是整改支出。

(本文作者为国际建筑业主与管理者协会(BOMA中国)商业地产能源管理讲师，北京翼虎能源科技有限公司能效事业部经理。2016现代物业发展论坛“新时代物业大棱镜”现场报道，原载于《现代物业·新业主》2016年第12期/总第377期)