作者: 田庆昌 | 2016-03-02 15:00

案例回顾：丽江束河古镇的旅游物业运营启示

七月丽江，骄阳如炙，远处玉龙雪山的冰峰在湛蓝的天空里反射着耀眼的白光。世代居住在丽江束河古镇旁54岁的纳西族农民张木花走过自家的菜地，但是她对那些油绿的蔬菜却视而不见，而是直奔以前的茶马古道，今天的束河旅游商贸开发区，去照料小街路边一簇簇生机勃勃的红花绿树，因为她现在已经是一名管理公司的绿化工人了。

像张木花这样的原住村民还有很多，过去他们只能依靠庄稼地的微薄收成维持生活，但是今天他们中的许多人都可以进入到管理公司，通过培训后成为一个有固定薪水、技术要求也比较适中的保洁员、保安员。他们保留着自己的土地和房屋，保留着自己以为平淡而外人以为神奇的风俗，同时又在一部分重新开发的土地上，谋得了一份新的职业，谋得了一个与现代文明相互交流，既充实自己的收入又丰富自己的生活的机会。

束河古镇

束河古镇位于丽江古城西北四公里，是纳西族先民在丽江坝子中最早的聚居地之一，由古代和近代活跃于中国西部“茶马古道”中多民族商贸物流文化与纳西族传统农耕文化汇聚而成，是1997年被联合国教科文组织列为“世界文化遗产”的丽江古城的一部分。但是这样一个对外域极具诱惑的口碑，对于张木花他们来说则更像是挂在堂屋前的先祖画像，令人肃然起敬却又于生计无补，倘若没有现代文明的介入与商业管理的启动，这张所谓的历史文化“城市名片”至多是一张睡在藏书里的旧书签，供人在年老后坐在黄昏里拿出来慢慢追忆。

财富与文明的对话：谁养活了谁?

丽江束河古镇2003年由云南鼎业集团投资开发，下属丽江鼎业束河古镇旅游开发有限公司进行经营与管理。在其一揽子开发计划中束河古镇占500万平方米，目前已开发10万平方米。开发商介绍说，前期投入资金为5亿，目前的业态主要是酒吧、餐饮、客栈、零售及配套公共设施。开发理念是把束河古镇建成休闲度假区，在规划上则将束河古镇分为老区和新区，以老区(老村落)为核心，保留原生态，保留村民生活，再现最自然的农耕文明;新区则建成整个区域的购物、休闲娱乐中心及配套设施。

束河古镇临街商铺

在管理公司李永军副总经理(纳西族)的指引下，《现代物业》记者沿着商铺林立的新区，漫步到古风依存却已焕然一新的旧城保护区(老区)，时值正午，树影婆娑，青梅方熟，街上游人稀疏，更多的人都坐在各个酒吧或各种角落，品味着束河别具一格的诱惑——看书、聊天、发呆、晒太阳，吉他和鼓乐不时在古老的屋檐下回荡，就像一首被岁月重新填词的老歌，述说着纳西族村民们对新生活的向往，以及来自世界各地的店主对田园一般的休闲以及在休闲中获得财富的渴望。

年轻貌美的乔女士是内蒙古人，2004年前在昆明经商，束河开发当初即前来考察，觉得束河古镇非常适合人居并具有投资价值，于是花了200多万元买下近500平方米的物业经营客栈和酒吧，现在还增加了以东北特色为主的餐饮。

据她介绍，目前与大研镇四方街(即通俗说的丽江古城)比较，束河还处于开发之中，客源在逐步增加但总体还是不够。旺季(7、8月份及节假日)每天的经营总收入在3000元左右，淡季(一般是9月份、11、12月)每天的经营收入在2000元左右，全年的经营成本均摊在800元/天左右，主要是客栈的生意不是很好，旺季的入住率在60%上下，淡季只有30%，因为类似客栈共有100多家。然而乔女士对束河古镇很有信心，觉得随着古镇的进一步开发完善，以后景况将会更好，目前全家人已在此定居，很喜欢这里。

与乔女士相比，台湾商人洪乾敬先生则对经营前景相对谨慎。40多岁的洪先生是位热情和蔼的佛教信徒，来束河之前在加拿大温哥华定居，是台湾“火柴天堂”商号老板，在全国各地都有连锁店，2004年来束河旅游喜欢上了这里，于是租房开了2间“火柴天堂”外包他人经营。自己则另外租房开了一间茶坊，面积300多平方米，租金一年6万元，生意一般。洪先生待人接物尽显诚善，当问他既然这么喜欢束河，为什么不把茶坊买下来时，洪先生又以一种生意人的“敏锐”坚定地认为，束河古镇的物业升值的空间不大了。既然如此，洪先生为何还要在此投资呢?——“并不想把茶坊作为赚钱工具，觉得能基本维持就行，主要是养心”，他说。

似乎就目前的经营来看，商户们的投资收益暂时还没有到盈利期，他们更看中的是这里的投资前景，以及当前和未来的人居环境。然而对于当地住民来说，得益于开发企业和商户的进入，他们的物业和土地瞬间增值，生活条件也因此有了根本改观。

张木花一家5口人，在束河有15亩地，束河古镇开发建设被征用了3亩多地，每亩地所得 1.75万元，同时当地政府对被征用土地的家庭提供城市居民最低生活保障(即“低保”)作为补偿，按人口计算，每个人每月80元左右，一家人每月可以领到400多元。另外，开发企业鼎业集团尽量在当地村民中招收工人。“我们绿化队共有18人，分成3个组，我是其中一个组的组长，我每个月的收入是750元，其他一般绿化工人的工资在600元左右，我们主要是配合环卫队的工作。环卫队有28人，分成2个组，绿化环保人员都是这里的村民，还有一些保安也是我们这里的人，反正只要是我们能做的工作，基本都是村民在做。”张木花显然对目前的景况表示满意，她说：“束河古镇开发后我们的生活好了很多，以前我们只会种菜种地，有些地又是沙子地，收成不好，我们也不晓得去赚钱，基本上干农活只能够一家子生活(吃)用，很穷。现在我在公司做绿化，每天只要上7个小时的班，很轻松，我一个月的收入已经够我们全家人生活用，还有节余，女儿也在客栈做管理工作，每个月900元，还有每个月的低保，用不掉，我把它存起来，以后给孙女上学用……我们家还有10多亩地，我现在已经不种地了，给其他人种，我在这里做绿化(工作)，又轻松。种地太累，我自己年纪大了，也种不动，家里面也没有其他人手，过年过节公司还给我们红包，加班的时候还给加班费……”

张木花的邻居村民李先生(纳西族)一家4口人，有3亩多地，开发以前以种地为生，除了家庭日常生活开支外，几乎没有任何存款。开发后家里的老房子出租给了外地商户，10年承租期每年的租金2万多元，共收入20多万，又重新盖了新房。妻子也进了管理公司做绿化保洁工作，经济条件大为改善。按照村民们比较一致的看法，束河古镇开发前他们除了种地就是外出打工，经济条件较差，且交通不方便，没有别的生活来源，现在束河古镇的开发给他们带来的好处很多，“反正是整个古镇里面的人都比以前富起来了，有些人家是把房子租出去，有些人家是在里面卖点小东西(蔬菜、水果、小食品)、有些在里面牵马让游客骑、还开马车，生活好多了，我们以前是晓不得怎么赚钱……”

在这个财富故事的因果关系中，我们不难看出：是这片养育纳西族人的土地上所繁衍和累积的历史人文，诱惑着现代都市人;而由现代都市人组成的游客所带来的商机，又吸引着世界各地的投资人;来自外部各地的投资，使得当地村民和居民的生活彻底改善。但是，这个因果关系虽然取之于民，却不能只是停留在用之于民，而必须惠及各方实现多赢。在财富循环增值而使各方和谐共赢的关系链上，开发管理公司和当地政府，成为这个财富故事良性发展的两大推手。

管理与服务的对话：谁先富起来?

丽江鼎业束河古镇旅游开发有限公司下设两个部门，一个是负责旅游接待的旅游管理中心;另一个则是类似于物业公司的景区服务中心，一般意义上需要物业公司完成的内容都由景区服务中心完成，下设保安、绿化、工程维修、客户服务等，是整个公司最大的部门，目前共有99人，设了4个主管，分别负责安保、工程维修、客户服务、绿化保洁。

但是与“一般意义上的物业公司”所不同的是，公司自己还持有数量可观的经营性物业。

公司肖云经理向记者介绍说，已建成物业目前售出80%，其余20%由公司持有，按照惯例，整个项目开发完成后，公司的持有物业将占总面积的30%左右。目前公司的收入来源主要有物业管理费、门票、持有物业的经营收益(主要是租金)和业主委托受理租赁服务的中介费。物业管理费占的比例很小，按0.58元/平方米/月收取，整体收费率在50%左右，其中由公司经手的收费率能达到100%，其余有些是第一批购房客户，公司提供免两年物业费的优惠。对于欠费业主，公司体谅其初期经营的困难一般不去催缴，不想给他们施加压力，不过随着今后业主的增多，各方面资源、条件的进一步完善，会加强物业管理费收取工作的管理，目前物业管理费和门票收入在公司总收入中所占比例较小，收取后由公司留用。公司的主要收入是公司持有物业的经营收益及为业主提供租赁服务所收取的中介费，在这部分收入总额中，景区服务中心可以获得其中的4%，另外的96%先上交上级开发公司。以2007年为例，公司在这部分的总收益为500多万，其中景区服务中心上交后留用20多万，同时上级开发公司对景区服务中心拨付补贴200万。

对于公司的常规物业管理工作，内蒙古商户乔女士评价说，总体上觉得管理公司的服务方面很不错，遇有问题打电话就会有专人过来帮忙解决，而且是免费的。乔女士更看重管理公司为帮助商户们提高经营效果所做出的努力，“在对外宣传上，管理公司还主动给我们在束河古镇的网站上进行了宣传。”

各方都意识到只有物业管理“放水养鱼”式的贴心服务显然不足以解决可持续发展问题，管理公司与政府管理部门的联手招商以及企业的促销策划更是管理层的工作重点。

束河古镇开发后的招商引资，整体对外宣传由政府、企业合作进行，针对具体事务则成立了一个专门的机构“束河古镇管理委员会”，由企业出资，隶属束河古镇街道办事处，同时负责对核心区域的保护，以及整个景区的公共事务管理，包括马匹、交通、环境卫生等，工作人员以办事处人员为主加一部分公司人员配置。在招商引资和促销办法中，公司亦采用了比如对商户提供购房优惠，通过旅行社促销，节庆日开展公关活动等，尽量吸引游客，促进商家生意。李永军副总经理坦言，对这样的局面不仅在公司上下已经提前预计，而且整个经营和管理策略上也是按村民优先，服务商户，企业则着眼于长期发展的思路来引导。

在历史文化遗址上博物馆式的开发，并不适用于像束河这种依然维系着众多原住民生活的古老村镇。人文学者和城市驴友们所期待和追求的所谓“原始的”古风古韵，对于当地村民和居民而言就如同苛求他们保持清贫的同义词，如果不能将些许的人文遗产兑现为现实中他们必需的基本物质利益，那些“原生态”的说教就会显得非常的虚伪和苍白。那么，“原生态”的存在为什么必须要以一部分人的清贫来保护它和一部分人的富庶来享受它呢?从这个意义上来说，需要为“原生态”来买单的当然就不仅仅是它的创造者而更应该包括它的其他共同受益人。同时，打开了的财富欲望不仅刺激着开发者和投资人的淘金梦，原住民也会在“变卖祖业”的诱惑中迷失自己，由此导致的过度开发终将掐断财富循环再生的通途，因此，创新与守旧的协调，管理与服务的量度，长期发展和眼前利益的平衡，成为各方必须小心翼翼探索同时认认真真恪守的关键。

传统与现代的对话：谁是土地的主人?

在一次《现代物业》记者参加的会议上，联合国粮农组织土地与住宅前任负责人里德尔教授(James C.Riddell)发表他对公民权利的见解时说[1]，权利的真正价值在于它可以用来交换，否则这项权利的价值就非常有限，就像一个普通人有权在北京的街道上行走，但是他并不能将此权利与他人交换而获得自己的其他需要，那么这项权利就没有太多的价值。

30多岁的赵先生来自四川地震后的绵阳，在政府为灾民提供无息贷款重新创业的鼓励下来到云南，在束河开了一个民族风格服饰店。赵先生和一部分商户认为，依靠零售业的利润不会有太好的前景，即便销售额随着客流量的增加而增加，也会被随之提高的房租等其他成本抵消不少，要想在束河古镇赚钱，就要想办法买下物业，靠物业的增值来赚钱，这个想法与管理公司的物业经营策略恰好暗合。尽管新区的仿古建筑或许今后也将面临“伪传统”、“假文化”的指责，但是在老区可租用物业体量有限，而且对改扩建也有严格限制的情况下，协调地在周边土地上嫁接老区的核心价值，开发新的物业以此培养和满足外地人士的置业希望，这不仅是开发者理应获得的投资回报，也是这片五年前一派贫瘠的土地今日焕发生机的原由。

与新区的大胆开发相反，束河古镇谨慎地将纳西族老旧住宅在核心区中给予充分的保留和保护，除了利用其丰富的民居文化和建筑特色诠释田园人居理念和茶马文化时代的城镇风貌，鼎业集团及其管理公司对纳西农耕生态的正版收藏，更能凸显开发与管理的独具匠心。

村民李先生家的3亩多地中，有不到1分的菜地(1分约为67平方米)位于主景区，被征用后获得征地费700多元，但是这块菜地的使用权仍属李先生，仍然与从前一样归他本人种植，所有收成也归他所有，征地的条件是要求他保证继续种菜。这样，李先生一家在开发过程中不仅从增值了的房租中受益，从新增的就业机会中得到工作和薪水，还保留了自家的收成，他所需要履行的一个承诺，是必须亲手呵护纳西农耕文化的一脉，通过与都市人重归自然的需求交换，使其繁殖出更加璀璨的生态之花。珍惜而善用土地的人，才是土地真正的主人。

据束河古镇街道办事处工作人员介绍，束河古镇的老区(保护区)占地1.5平方公里，核心区有9个村，住户600多户，共2,000余人，但是她目前还没有具体的菜地(农林)面积数。记者从实地了解，逐步扩大的农耕保护区目前范围有限，但也初显规模，颇具景观，不时有村民在养护采摘。和李先生一样的其他村民获得征地费后，有些还在自己种菜，有些则转给他人，只是稼穑依旧，风貌如初。

行于垅上，林间地头见歌者耕者，各取所好，怡然自得，诗意田园，于斯为盛。愿时尚在传统里滋养，历史在现代中延续，物业开发、经营和管理的宏大意义，值得反复体味。

注：[1]2008年3月29日在和谐社区发展中心“土地·粮食·物业税”会议上的发言

(石祺对本文亦有贡献)