作者: 黄溢能 | 2016-04-13 09:06

活化工厦：旧楼新用的博弈

香港工业自1980年代开始北移内地，很多工厦开始空置。由于租金廉宜，不少公司租用工厦做办公室。但工厦商用面对的问题很多，作者试举以下3点与读者分享。

市场力量对活化工厦的影响

李嘉诚先生的长江实业三年来一直争取把红磡工厦改作商住楼宇。但城市规划委员会不想破坏先例，即于商贸区兴建住宅。长实的计划一直未获批，城规会近日正式否决了长实的申请。

位处红磡鹤园街13号的康力投资大厦，自2006年长实便开始计划向政府申请更改土地用途：由商贸改为住宅，初步计划是提供中小型住宅单位，并声称会让香港市民优先认购，以争取获得城规会批准。

长实的申请目的非常明显，红磡区的住宅的土地单价比工厦的单价高出一倍以上。可见活化工厦作住宅用途的商业诱因是土地之价值，以及活化跟重建相比，活化成本偏低。

而发展商于活化工厦时考虑的因素包括：

1、活化工厦的成本;

2、活化工厦所需的时间;

3、回本期。

活化工厦的程序包括发展商购入工厦后，需经过补地价程序，而补地价金额往往难以预测，因而影响工厦购并的交投。不少发展商反映，活化工厦需为物业提供停车场、增设电梯及提供消防装置等，有关工程往往耗用物业现有楼面约15%，若购入工厦作投资，难免有点得不偿失，故过往发展商态度保守。政府2010年4月起接受工厦业主将楼龄达15年或以上的工厦，申请全幢改装可豁免更改土地用途的费用，市场憧憬该项措施可释放逾千幢工业大厦潜力。

一般成功活化的例子是活化工厦的建筑及申请成本远低于整栋大厦重建，而所需的时间较短，一般活化工程时间为一至两年，比重建的时间快一倍以上。自从活化工厦政策推出后,工厦业主明白政策容许业主申请改变工厦用途，并且免补地价，当工厦改装为写字楼、商铺、住宅及酒店后,价值便上升。大宗买卖包括牛头角的一号东港写字楼,涉资十亿八千万港元,买家为丝宝集团梁氏家族，已连购3个物业,包括观塘骏业街52号地皮,以及54-56号安建中心全幢,涉资五亿五千万元。

活化工厦投资回报高而风险低加上香港政府的政策鼓励，近年不少中小型地产商都愿意于活化工厦中寻宝，但必须通过城市规划委员会一关。

活化工厦和城市规划的关系

再说长实集团申请被拒的例子。城规会审批个案时，应关注到多年前把鹤园街周边一带的工业用地，改划商贸地带的意向，成功形成一个红磡商业区的概念。透过改变规划成功，使业主将地区和物业慢慢转型，将污染工业逐步淘汰。经过10年的发展，效果已显现。2009年的调查结果指出，区内有逾半楼便已改为办公楼，其他也转为展销厅等非污染性用途;而空置率极低，大概约5.4%，低于香港工厦的平均空置率8.4%。因此长实此次更改土地规划的申请不但不符合规划意向，而且一旦申请被接纳，更会成为坏先例，使红磡商业区变得支离破碎，十多年的努力白费。

长实的例子说明活化工厦的申请要视乎城市规划的需要，考虑的要点包括：

1、该计划是否和政府“可持续发展”策略和计划一致;

2、符合土地用途及发展指引;

3、旧区重建一般会得到鼓励，但亦会考虑其他因素，例如社区发展;

4、鼓励市民参与及支持。

工厦的可改动性

香港一般工厦已有四十多年以上的历史，可改动的空间不多亦限制了新大厦的设计。一般香港的工厦每层楼面较高，缺乏商业楼所需的空调及IT设施，结构与商用或住宅楼不同，成为活化要解决的问题。

另一现象是近年香港一屋难求，令大量工厦分割房(香港称劏房)涌现，发展局长林郑月娥承认，本港有大量住屋需求，但要把工厦改成住宅，既涉及居住风险，亦要解决地积比、土地用途等问题。社会则有意见认为应考虑容许合法地把部分工厦单位变成住宅。

林郑月娥承认，市区住宅不够，很多问题难克服，又指活化工厦政策出台时，局方曾认真研究把工厦转为住宅的可行性，但发现关卡重重。第一道关卡是全港逾1,400幢工厦中，只有139幢即不足一成位处住宅用地范围;即使闯过第一关，申请人仍要解决工厦地积比远高于住宅的问题，业主可能要拆去几层。她续指出，关键在于一旦批准部分工厦楼层改成住宅单位，因部分单位仍旧为工业用途或储存了危险品，对住户构成潜在风险，故此并不可行，当局亦有必要对工厦分割房严厉执法。