作者: 黄世孟 | 2016-01-18 16:12

别人的学校：台湾闲置的校园再利用

前言

2012年7月27日至8月12日，英国伦敦举办第三十届夏季奥林匹克运动会（The 2012 Summer Olympics），又称为2012年伦敦奥运会。因应奥运会，伦敦进行全面的改造，将融合了新式、旧有，历史、现代建筑的场地，作为奥运会的比赛场地。大伦敦地区划分三个区：

“奥运区”——奥林匹克公园就是在伦敦东部斯特拉特福德（Stratford）的垃圾场和废弃工地上建起来的，园内有奥运体育场、水上运动中心和奥运村；

“河滨区”——沿着泰晤士河共有五个主要场地，其中有千禧穹顶（The O2 Arena）、展览中心（ExCel Exhibition Centre）。

“中心区”——包括了温布利球场和海德公园。

我了解到2012年伦敦奥运会场“河滨区”存在许多古建筑，包括伦敦塔（Tower of London）。过去945年的历史中，伦敦塔曾经作为皇宫、监狱、珠宝房、动物园等场所来使用。同样在距伦敦地下铁车站（Blackfriars）车程十分钟位置，有一座旧发电厂（Bankside Power Station），是1952年由建筑师史考特爵士（Giles Gilbert Scott）所设计，2000年由瑞士建筑师工作室赫尔佐格德梅隆（Herzog and de Meuron）改造成博物馆。回顾伦敦千年来或数十年前的旧建筑于今日努力活化资产与再利用，诱引我从物业管理的观点，动念报道台湾的闲置校园校舍活化与再利用的话题。其实，非只闲置校园校舍，应该说全盘的闲置空间的再利用之社会话题，究竟与物业管理有何关系呢？

课外学习结合旅游、观光的教育产业

为何教育制度必须设计“寒假”与“暑假”？台湾的中学生、小学生有漫长的两个月暑假（大学生暑假三个月），对于学生的学习或生活而言，为人父母者究竟应该如何规划？肯定存在许多刻板的答复，例如：中小学生必须善用暑假时间，加强新学期课程内容的预习。但台湾却逐渐在改变了，让我讲一段暑假在台北车站，亲子等候搭车旅游的故事。

今年七月中旬，台北车站东三门厅内显得特别拥挤与热闹。天天有中、小学生的学习旅游团，诚如照片中举牌的导览负责者，举牌名称标示“神探柯南童军体验营”、“绿野仙踪单车运动营”、“领袖梦工厂欢乐英语营”等，就能让您知道学习结合旅游、观光是多么的火热。

在台湾的暑假期间，旅游、观光结合学习的教育新产业方兴未艾。家长愿意支付高额费用，提供子女学习结合旅游、观光的机会。因此，造就了许多新闻话题，包括废弃的、闲置的校园与校舍重新改造、活化与利用的案例。

台湾近年来有颇多废弃、闲置的校园与校舍被成功地重新改造，闯出活化再利用的著名范例。本文选择日月潭特色游学中心为例，说明游学中心开创历程，剖析值得物业管理专业学习的心得与创业经验。

日月潭特色游学中心

日月潭风景区管理处于2011年7月5日，将裁并后的闲置小学校改造，使其蜕变为“日月潭特色游学中心”，并正式开学营运，针对平日、假日及寒暑假等不同时间，提供学校师生、亲子及机关团体客制多样有趣又好玩的日月潭特色游学课程，2011年暑假推出“前进日月潭·畅游水陆空”单车骑遇夏令营活动，今年夏天，再度规划“双马骑遇记”4天3夜夏令营，行程以日月潭“铁马”和明道大学的“骑马”为主轴，结合日月潭生态步道、水上活动、铁道文化及自然生态导览等。日月潭特色游学中心2012年夏令营于7月-8月划分4梯次举办，每梯次以40人为限，适合小学三年级至六年级的小朋友们参加，定价每人6,888元新台币，酌情实施优惠（注：以上一段讯息节录自日月潭特色游学中心网并加以必要的编辑）。

宏观闲置校园的活化利用类型

日月潭特色游学中心只是闲置校园活化与再利用许多个案中的一个，宏观上却是值得探讨的闲置或废弃校园再利用的社会话题。

台湾社会人口年龄结构逐年快速高龄化、少子化，导致全台的废弃小学、闲置校园数量，从2009年的147所，迄2012年增至178所。回顾如此庞大数量的校园公共资产，如何活化废弃与闲置的校园与校舍用途的课题，就显得相当重要。根据台湾教育部门的统计数据显示，废弃小学活化的新用途之种类与所数，可归结如下：

休闲观光（37%）：日月潭特色游学中心即属此类型，由民间购得土地自行开发成为游憩、观光、运动、体验、艺术等为主的学习基地。

机关团体或学校自行维护（31%）：例如设置收容因特殊原因辍学学生复学的中途学校。

文教区（19%）：将原指定为中小学用途的学校用地，变更成可以设置文教设施的公共设施用地，包括设置图书馆、博物馆等文教设施。

土地归还原地主或拆除校舍建筑（10%）：拆除地上的既有校舍建筑，将校地产权依规定程序办理，归还原有的地主。

社会福利机构承租（3%）：提供社会与福利团体承租使用，例如老人赡养之家、儿童服务设施、兴建学生宿舍等。

从物业管理观点嗅出商机

我们可以从物业管理观点，剖析闲置校园资产因导入新功能用途后，开启新服务事业与物业管理的商机，可整理出如下的模式：

时机与商机：由于人口结构快速的高龄化、少子化的社会变迁，国民义务教育政策开始裁撤或合并学校，导致产生废校。废校与闲置校园形成社会话题之时机，赐予物业与资产经营与管理之商机。

物业管理的对象“物”：正常的校园与校舍，是完整可使用的公共建筑，对象物经常配置在交通区位可及性高，周边公共建设还算完善的地理位置。只需投资些许经费即可完成改造，容易落实活化再用的目标。这种对象物并不见得只是校园校舍，相信许多地方的名宅故居、历史建筑再利用，均属于此范畴的对象物。

物业管理的对象“人”：紧抓时机与商机，并妥善使用对象物，如何兼顾对象的人士呢？以日月潭特色游学中心经营策略而言，即锁定“平日、假日及寒暑假等不同时间，提供学校师生、亲子及机关团体，客制多样有趣又好玩的特色游学课程”。这句话非常重要，认真说已经提示出最重要的时间是寒暑假，最重要的人士是学生。

物业管理的对象“业”：若您仔细品味“课外学习结合旅游观光的教育产业”这几句话，不难马上联想到值得省思的多种服务业。包括学校授课、自然生态教师的专业服务，各种自然生态协会、学会等志工团体的服务参与，负责旅游交通住宿导览服务的旅游业等。

当我宏观剖析台湾的闲置校园活化与再利用类型后，我冲动地想着如何将闲置空间，或低度使用的空间，或有资源未活用对象，紧密结合物业管理专业服务机会，藉由脑力激荡法，寻求物业管理服务业的蓝海。

结语

倘若再回顾评估日月潭特色游学中心事业今后成败的关键，我只相信主要参与经营者有无文化创意、如何规划学习活动与课程特色、如何广泛营销创造出品牌这几项要点。换句话说，废校或闲置空间的活化再利用已经不是话题，硬件并非绝对关键问题，台湾流行一句话：“文化创意的软实力才是决定事业成败的核心关键”。