作者: 黄世孟 | 2016-02-19 00:15

从“跨域加值”谈物业管理之“跨业创价”

台湾物业管理大观专栏内容，主要报道发生或影响台湾物业发展的最新消息。本文报道如何藉由台湾公部门推展“跨域加值”政策理念，导引私部门民间物业管理服务业联想“跨业创价”的新思维。我深觉物业管理服务业相关的各行各业，假若深入理解跨域加值理念，一定能帮助物业管理服务业落实跨业整合发展，发挥创意以致开源创价新境界。

何谓“跨域加值”?

当我初次看见“跨域加值”此个中文新名词，确实不容易理解。以下依据一则新闻报道内容，展开解说何谓“跨域加值”之政策背景与目标内涵：

(2012年7月24日)台最高行政部门正式核定经济建设主管单位所提报《跨域加值公共建设财务规划方案》，该方案之推动，主要系因过去公共建设多仰赖官方编列预算，然面对地方公部门公共建设需求日益增加，而台当局能提供计划需求预算无法满足下，使得资金需求与财政预算间缺口日益扩大。由于过去公共建设的推动忽略与周边土地整体规划开发，不仅产生发展时程的落差，也因公共建设效益常为少数地主所独享，未能符合社会公平正义精神。为提升公共建设之财务效能，达成加速公共建设推动之目标，该方案将要求公共建设必须透过财务规划的创新策略，将周边的土地、建设与时程等进行整合规划，以提高计划自偿性，确保外部效益内部化。另一方面，透过基金运作的方式，筹措及调度公共建设及未来营运所需资金，同时提供官方与民间合作机制，创造当局与地方、官方与民间共生共荣之机会。

原来，跨域加值的“跨域”，系指不同领域的整合之意，包括公部门上下级间、同级不同部门间、公部门与私部门间等对象，推展新计划方案之时间，落实建设位置之空间，策划建设项目之工程，决策者需整合土地、建设与时间因素，因有“跨域”整合的思维，以致创造更高获益的“加值”。简言之，跨域犹如跨业，加值就是创价。

城市建设大尺度空间因跨域而加值之开发建设案例(譬如交通建设工程)，使官方达成创造新财源、增加财政收入的目标。针对民间物业管理服务业而言，尽管开发建设非属大尺度空间，我相信若能朝跨业整合，绝对能创造更高价值的方案。

跨域加值的故事

公部门为何需要慎重考虑跨域加值?此概念究竟能给私部门有哪些启示?我先简单界定跨域加值的核心价值与观点：藉由异质产品的结合、高与低相异需求的结合、物业结合优质服务等手段，策划整合创造特色，就能产生因跨域而加值，因跨业而创价。

我就列举几则跨域能加值的事件(或称故事)，佐证如下：

优质服务的微笑能创价：小费

我在台湾的生活经验，尤其在欧美旅游过程中，无论在餐厅、旅馆或搭乘出租车，我们经常有被服务的机会，倘若服务人员态度好，尤其面带微笑温馨地服务，这位服务员就容易获得小费。小费就是加值，服务带微笑，或说带微笑的服务就是跨域。依此概念继续推论，台湾出租车司机兼职解说导览，因多了导游服务而加值。公交车司机有心、用心解说沿线各站值得参访的名胜景点，因此项服务而获得城市乘客的掌声与好评，我也认为是一种加值。

机票结合住宿的套装旅游：折价优惠

从台湾出去旅游，经常购买机票结合住宿的套装旅游。原本航空公司只贩卖机票，旅馆业只承揽住宿，如今藉由两者异质产品结合成套装旅游，机票与住宿费两者整合后价格降低了，套装旅游销售量却增加了。这就是互蒙其利且创造双赢的好案例。依循相同道理，还有很多折价故事。

案例一：台湾澎湖群岛的观光旅游，构思着“买夏送冬”套装旅游模式，因为夏季是澎湖旅游旺季，为了提高冬季旅游人数，将高需求与低需求的相异时段互相捆绑结合成套票，创造新价值也属跨域加值思维。

案例二：我原本只想买一只刮胡刀，却因为看见牙刷、牙膏、刮胡刀整合在一齐的套装盥洗用具，就买了，这也是因跨域而加值。

案例三：台湾四季水果丰盛，在不同的高山盛产不同口味的水蜜桃，例如拉拉山与梨山的水蜜桃各有不同的口味。能将拉拉山与梨山的水蜜桃，共同装成一个套装礼盒贩卖，确实也能跨域加值。

整合开发计划提升建设价值：跨域加值

台湾公部门过去执行公务，基本概念就是官方依法取得财政收入，编列建设经费，执行工程建设，造福社会大众，并认为是天经地义的事情。但时逢今天在推动公共建设时，需与周边土地整体规划开发，提升公共建设之财务效能，达成加速公共建设推动目标，以提高计划自偿率，确保外部效益内部化。换言之，公部门执行各项计划需深化财务的“自偿”比例，必须追求因公共建设而确实获益对象，从其获益或获利取得加值的机会。举例言之，城市内的地铁或城际间的公路交通建设，在沿线的获益范围内，征收建设捐。车站邻近地区整体规划建筑群发展空间，因为调整、调高都市计划原允许兴建的建筑量体容积率，公部门因而取得容积得以创造加值。活用如此的新资源，挹注公部门的新创收，谓之跨域加值。

物业管理的跨业创价

撰写本文目的在于将跨域加值的概念，延伸到物业管理服务业的应用上。我采用公寓大厦建筑“空间别”，说明如何创造物业新价值的故事，论述几则物业管理跨业创价案例：

物业管理学习发挥“珍珠奶茶”创价创意

珍珠奶茶(Pearl milk tea)简称珍奶，是一项于1980年代发明及广传于台湾的茶类饮料，将“粉圆”(即“珍珠”Tapioca ball)加入香醇的奶茶中，由于口感特殊，所以受到广大欢迎与回响，也成为台湾最具代表性的饮料与小吃之一，多年来，已经由台湾流行至东亚、欧洲、美国甚至中东等地。台中市的春水堂宣称是台湾珍珠奶茶发明者，春水堂创办者刘汉介先生，于1983年开始实验制作珍珠奶茶，由店内女职员林秀慧调制成功。奶茶刚推出的时候并不受欢迎，但是偶然机缘下，经一家日本电视节目的访问后，终于吸引了注意，一炮而红。若能在春水堂店面外的街角，竖立“珍奶发迹地”解说牌，除了加深城市文化底蕴之外，也能增加物业房地产价值，更不用说对春水堂日常业务的帮助了。

粉圆是粉圆，奶茶是奶茶，独立的两者价格低，两者结合成“珍珠奶茶”后价格高。我深深觉得物业管理行业，就是需要学习珍珠奶茶的创意与创价精神。

健身房内设置日常健康诊断医疗检测设备：医疗结合休闲

我最近参加台湾2013年度建筑维护管理卓越建设奖项评选，见识到医学的“远距健诊”结合休闲的“运动健康”创意策划，就是物业管理服务业的跨业创价实例。

台湾新竹高铁车站邻近地区，某建设公司于一处推案销售房地产建筑，策划该栋公寓大厦二楼的公共空间设置一间约百坪面积的运动健康中心。室内摆设许多样式的运动设备与器具，例如跑步(走步)机、锻练肌肉拉杆机等。室内某侧配置着若干套健康诊断的量测仪器，墙上布置健康诊断解说图文，每周定时定点派遣健诊医疗人员协助居民身体健康诊断之检测。

台湾许多具规模的公寓大厦中经常设置一间运动健康中心，提供住户休闲、娱乐与运动之用。当我实际了解后确知很多运动健康中心经常闲置，住户使用率非常低。但是这一家建设公司有智慧选择运动健康中心的空间与位置，将休闲活动结合身体健诊的策划构想，确实达成运动、健康与休闲之跨业结盟。原来这家建设公司在台湾也经营一家有名气的医院，医院的医师人才、医疗设备、医护系统是现成的，确实容易将医疗结合房地产销售，跨业创价。

交谊厅公共空间的餐饮设施与设备：预约早晚餐服务

台湾的公寓大厦住户规模若达百户以上时，开发商经常规划设计面积高达30%左右的建筑室内公共空间，在这些公共空间中配置各种用途功能，例如静态用途的会客室、交谊厅、烹饪室、书法室、图书室、麻将室、酒吧柜台、宴会厅等;动态用途包括游泳池、三温暖、撞球室、桌球室、高尔夫球挥杆练习室等。这些空间的面积、设备的维护等费用，其实“羊毛出在羊身上”，全部需由住户每月交纳管理费来负担。因此，有点物业管理概念的购屋者，确实需先请教入住后住户每月需交纳的维护管理费是多少，惟有明知管理费，判断与决策购屋才算有智慧。

上述公寓大厦的会客室、交谊厅、酒吧柜台、宴会厅等室内公共空间相当充足，激发餐饮服务业跨业整合进入公寓大厦，逐渐形成一种跨业创价的新服务。换言之，公寓大厦的住户，透过物业管理事前预约方式，协助住户预订制作早餐，对有钱无闲的住户，每天早上就在大楼交谊厅使用早餐，或拿着早餐袋赶着出门上班。公寓大厦住家拥有的公共空间有规格与品位，因此住户可以邀约友人在宴会厅聚餐，委托办桌宴客。如此结合预约的早晚餐服务，导源于先有空间设施的资源，让物业管理者策划出跨业结合餐饮服务的新作为。

艺术品即展览品即销售品即赠送品：艺术结合空间创造价值

过去的空间规划思维，经常是一地一物、一物一用的规划与使用。但是现在的空间策划与经营思维，已经解放刻板迈向开放创造，空间惟有充分活用才愈能创造价值。举例佐证，台湾的诚品书局虽是小地方，却是买书、卖书兼可看书、交谊的好场所。诚品书店的名称由来eslite，是由法文古字引用而来，为“菁英”之意。而中文取名“诚品”，代表着诚品对美好社会的追求与实践。而诚品对“菁英”的定义，则是“努力活出自己生命中精彩的每一个人”。诚品集团2011年的营业收入，七成是来自商场业务，书店的部分则占三成，而到访人次达一亿二千万。诚品绝对是跨业创价的典型范例。以下想谈艺术如何结合空间跨业创价的话题。

台中市七期重划区内有一栋豪宅，名称Crystal House。建设公司销售房产前，采购约新台币七百万元公共艺术品，合计十件配置于大楼各层的各角落，列为大楼公用设施，属全体住户共同拥有的资产。将艺术品展示于公共空间，以利提升房产的优质与价值，手段或策略颇容易让人认同与理解。台中一栋落成启用两年的公寓大厦，我参访时看见一楼大厅墙上，吊挂着许多幅尺寸不一的经典油画，询问后才知道物业管理公司与画廊跨业联盟，将艺术品借用为展览品，也可以是有标价的销售品。

今年三月我到荷兰旅游，在Delft与Leiden两城镇公共图书馆中，见识到公立图书馆展示与收藏许多不同尺寸的油画，提供给城镇居民借用。换言之，能将艺术品带回自己居家使用，欣赏数个月后再归还。到此境界的作为，您说，不是几近于赠送品了吗?

结语

物业管理服务业相关的各行各业，深入理解“跨域加值”理念，可以落实“跨业创价”发展。由于海峡两岸公部门的业务执行模式相当不同，也许读者也不容易理解台湾公部门为何需要迈向“跨域加值”，也无所谓。建议民间私部门的物业管理行业，请相信跨业结合发展，是趋势也是商机，有创意才能创价。

(1坪约合3.31平方米，新台币1元约合人民币0.21元)