作者: 黄溢能 | 2016-02-18 13:40

活化工厦：对物业管理带来的机遇及挑战

随着社会的转型，香港工业楼宇的需求渐降：资料显示，目前香港工厦的空置率达百分之六点五。为释放工业楼宇的发展潜力，香港政府在2009—2010施政报告中提出鼓励业主将工厦重建或改装成其他非工业用途的物业。

活化工厦四项措施包括：

香港政府估计适用于上述其中一项以上措施的工厦超过一千幢，但四项措施为鼓励性质，实际活化的工厦数目需视乎经济整体情况及各社区的需要而定。

所谓“活化”可理解为“商业化”，即把工业楼宇改建为写字楼或商场。可行性视乎以下四个因素：

1、区内需要

零售业及商业楼宇的供应及需求在个别区域会因活化工厦措施而出现改变。例如观塘区：区内零售及商业活动活跃，人口集中及购买力强。“活化”可行性高。

2、地点的相对优势

商业活动讲求方便及时间性。一些位于交通方便、社区设施齐备的工厦会首先被活化。

3、顾客因素

对零售业而言，“顾客就是上帝”。可以预计一些位处住宅区旁边的工业大厦很大机会会变成戏院或商店;学校旁的小工厦可能成为补习学校的集中地。

4、个别行业的考虑因素：

个别行业对地点的选择自由度其实不高，例如：律师及会计师一般不会搬离商业中心区。估计活化工厦对甲级商厦租金影响有限。

对物业管理行业的机遇

活化工厦对物业管理行业的影响应该是正面的，因为零售业及商厦对物业管理的质及量的要求比一般香港轻工业对物管的为高(见下表：香港零售业、写字楼及工厦物业管理费之比较)，更何况不少工厦已空置。

对物业管理行业的挑战

可以预计活化工厦措施将增加商场及办公楼供应，租金及管理费可能面对下调压力。物业管理公司需面对以下的挑战：

1、物业管理在商场及办公楼的市场增加。

2、管理费或许有下调压力。

3、物业管理人才的需求将增加。

随国内急速发展及城市化，商务中心区(CBD) 无可避免地指向工业区发展，希望以上分析为物业管理同业提供参考。