作者: 高见 | 2016-01-23 23:46

企业不动产和商业地产的管理区别在哪？

(西门子上海中心大堂)

随着中国企业全球竞争力增强，企业不动产面积不断扩大，企业不动产(CRE: Corporate Real Estate)管理作为支持企业核心业务成长的关键业务，受到越来越多的企业关注。《现代物业》请来西门子(中国)有限公司副总裁、西门子亚澳区房地资产管理集团财务总监艾克礼(Martin Ecknig)，来分享一些关于楼宇管理的前沿经验。

西门子(中国)有限公司副总裁、西门子亚澳区房地资产管理集团财务总监艾克礼

《现代物业》：西门子房地资产管理集团是企业不动产管理部门，管理和经营企业不动产和一般的房地产有什么区别，其经营的主要思路是什么?通过哪些手段来实现?

艾克礼:商业地产的目标是通过楼宇追求利润，而企业不动产则是希望通过运营和管理最大限度支持企业的核心业务，以此使整个集团或公司的利益最大化。事实上从我们的企业选址就可以看出商业地产和企业不动产的区别，如果我们以投资楼宇为重点，那么我们可能在陆家嘴买下一栋楼去经营。商业地产的属性决定了其所有的运营和管理目标，因此在节能环保问题上，商业地产更看重的是投资节能环保后为不动产带来增值回报，而我们节能环保的目的则是为了西门子节约成本、提高效率开展业务而提供解决方案。另外的不同之处在于，商业地产的运维费用可以通过资产租赁、售卖等方式转移给租户，对于SRE(西门子房地资产管理集团 Siemens Real Estate，简称“SRE”)而言，这部分支出全部由自己承担，因此，需要SRE(西门子房地资产管理集团 Siemens Real Estate，简称“SRE”)重点考虑在建筑的全生命周期内如何开源节流和控制风险，并且到达理想的运维效果;在为客户提供服务时，商业地产希望客户能够尽量多地购买或租赁自己的不动产，而SRE(西门子房地资产管理集团 Siemens Real Estate，简称“SRE”)则是将客户对租赁或购买的需求降至最低，低至可以满足企业高效运作即可。

《现代物业》：西门子在中国的企业不动产管理中，运营维护及物业管理成本相较于国外偏高还是偏低?造成这种差异的原因是什么?西门子本身在建筑物维护科技方面处于世界领先水平，这是否对压缩不动产管理维护成本有所帮助?

艾克礼： SRE(西门子房地资产管理集团 Siemens Real Estate，简称“SRE”)在中国的运营成本相对于在全球的业务而言比较低，主要因为西门子在中国的新建楼宇较新。相比之下在德国，很多建筑都比较老，有的约有五十年以上的历史，因此运营成本比较高，但是他们的折旧却十分低。然而，在德国的建筑我们也应用了现代化、智能化的设备和系统，经过长期的运营，我们积累了大量的运营和管理经验，而这些经验都可以借鉴到中国楼宇上面。相比本地的楼宇，SRE(西门子房地资产管理集团 Siemens Real Estate，简称“SRE”)能够帮助西门子降低至少20%的能耗，而西门子上海中心则比中国公共建筑节能规范降低了30%的能耗，并获得了上海市的第一个办公建筑类别的节能示范项目的荣誉。我们每年减少了约1,500吨的二氧化碳排放量，通过雨水收集系统和其他节水措施节水50%，利用收集的中水提供卫生间冲厕用水和绿化用水，因此西门子上海中心也获得了LEED绿色建筑金奖认证。西门子中心也具有类似的绿色建筑实践经历，相对未采用节能措施之前能效提高约28%，每年减少的碳排放量约在1,200吨至1,600吨之间。