作者: 城市沙龙 | 2018-01-12 14:21

做好节能降耗工作重在设计与管理

在物业管理工作中，节能降耗不仅是节能减排以及物业业主的需求，同时也是物管公司赢利的需要。建设节能降耗型物业管理，对物业管理企业而言，主要涉及到前期介入和后期技术改造、科学管控两个阶段。国内的建筑能源管理工作存在哪些问题?既有建筑加入能源管理技术，在管理成本方面是否会增加?BIM技术在能源管理方面可以有哪些尝试?做好节能降耗工作能为物管公司带来哪些益处?

建筑百公里经济油耗

艾君(ICS)：首先请问王总，据您了解，目前国内的建筑能源管理有哪些发展趋势?

王学志：我的理解如下：首先是系统化。现在不仅仅是从单个技术或设备来关注能源管理，而是从整个管理系统化的角度关注能源管理。以整个中央空调系统为例，中央空调系统分为冷源、输配的水泵系统，以及末端等系统内包含的成百上千的设备，整套系统如何组合达到最好的经济运行状态，这也是我常提到的“建筑百公里经济油耗”理念——汽车的百公里油耗有非常明确的数据，建筑比汽车更复杂，反而没有此类理念。

第二个趋势是全生命周期。因为从规划设计到实施施工，在这个过程中的调试到最后的运营周期很长，运行又有30年左右的生命周期，因此我们应该从建筑25年到30年以及机电系统的生命周期关注节能，这样才能真正把节能做到位。

第三个趋势是智能化，过去要靠人、基本设备开关去管理建筑，但随着系统越来越复杂，人力成本不断提高，顺应智能化趋势，管理者可以清楚整个系统运作规律并形成自动化运作的手段，推动BI(楼宇自动化控制)以及与相应互联网公司合作AI(人工智能)方面的策略发展。总而言之，系统化、能源管理的全生命周期、智慧化能源管理这三个大方向是目前能源管理的主流趋势。

艾君(ICS)：王总提到的“建筑百公里经济油耗”概念很有意思。在建筑运营管理阶段，有哪些业态的项目对建筑节能降耗的需求较为注重?

王学志：商业项目(商业广场、写字楼宇、酒店等)的能源消耗一般占到运营成本的40%左右，应该作为重点的关注对象。

艾君(ICS)：那么是不是能耗越高的物业业态的管理方对节能降耗工作就更为注重呢?据了解，医院物业的能耗也很高。

王学志：是的，医院物业的能耗非常高。业主是否重视节能降耗工作有几个因素：能耗占产值的比例、占成本的比例多少，业主的重视程度，政府的要求等。比如，某大型三甲院的能耗占到产值的1%，但是在当地政府是能耗大户，政府要求它做节能。所以，要综合考量。

建筑设计的节能考虑

艾君(ICS)：@王国建在建筑设计中，针对不同的业态(住宅、商业物业、写字楼等)分别会做哪些节能考虑?

王国建：从设计层面，住宅：住宅小区从集中管理的角度节能空间相对比较小。更多从围护结构、外窗、可再生能源、公共区域照明智能控制等角度入手。

商业及写字楼：一般采用集中系统，可以集中管理。更多从冷热源的选择、输配系统的选择、末端系统的选择，以及后期智能化运行的角度进行节能。

艾君(ICS)：好的，那么在项目设计阶段，目前建筑可以实现哪些节能技术的应用呢?

王国建：对于建筑来说，不能单一看某一个设备的节能，它是一个“系统工程”。需要从系统层面来分析、做节能。

1)冷热源方面：可再生能源的利用;高性能机组的使用;智能化控制的设计; 2)输配系统方面：水泵、风机变频的使用;科学合理的选择设备;后期智能化运行; 3)末端系统方面：末端可调节，根据调节情况，智能反馈到输配系统，反馈到机组。

艾君(ICS)：请问王总，要确定某项目的节能措施，需要做哪些工作?

王学志：我主要从建成的项目谈，需要经过先把脉，后考研，再经过业主论证几个步骤。一定要因地、因项目特点来确定合理的措施，千万不能轻易做通用技术方案。健康评估(资产评估，含有节能诊断)也很重要。

艾君(ICS)：一般这类工作是交由第三方公司来做吗?还是项目运营方也可以自己开展呢?

王学志：一般是这样的：选择有经验的第三方来给建筑“体检”，我们称之为“建筑节能的把脉”，需要有设计、施工质量了解、并做过丰富运行的第三方来做评估、检测、诊断和方案。同时，一定要跟运营方充分的交流，保障所做的方案不影响现有项目的运营，达到最优的组合效果。

艾君(ICS)：好的，那么在您服务的项目中，既有建筑选择了哪些节能降耗技术?

王学志：现在的互联网非常发达，先进技术的传播速度很快，有一些比如磁悬浮等也并不是新鲜事了，我在这里就不一一谈了。我想谈的是，我们在做服务的过程中很少单谈某某节能技术了，就像开头提到的几个趋势，我们更加看重技术的适用性和系统化效果化的节能管理体系;好的技术要用到合适的场合才能发挥最佳作用;比如空气能热泵技术和燃气锅炉在提供酒店热水方面的比较，在华南地区(年平均气温高)热泵比燃气省，在华中地区(年均气温低)燃气跟热泵接近，在北方地区一定是燃气更合适。

所以应该以节能量结果为导向，任何的技术都是为了产生效果而服务的。我们做了上百个项目，但是从来不敢放之四海皆准，都会去因项目而确定合理方案的。

艾君(ICS)：我们知道目前，国家已经针对部分能源领域制定了一些硬性标准，例如碳排放计量标准等;有些企业也会根据自己的需要，制订单独的能源管理标准。

王老师，在能源管理标准化的过程中，有哪些既成的数据或案例可以作为参照呢?是否也需要业主和物业管理方的介入?@王国建

王国建：是的，目前北京市超过3000㎡的公共建筑运行数据，要接入政府平台。相关的数据可以参考清华大学每年都编制的《中国建筑节能年度发展研究报告》，里面的一些调研数据，可以做为重要的对标指标。

能源管理标准化，业主和物业管理方扮演者重要的角色。建筑用能本身是复杂多变的，多参数，多变量，变量之间耦合性较强。每个气候分区，不同建筑类型，呈现不同的特点。即使能源管理标准化后，未来仍是“普遍性+特殊性”相结合的思路进行。

艾君(ICS)：目前，设施管理行业关于BIM(建筑信息化模型)技术的讨论热点，更多停留在设计和施工层面。BIM技术在能源管理方面可以有哪些尝试?@王国建

王国建：我们设计院对BIM技术的应用一直走在同类设计院的前列，当前BIM技术应用在设计和施工的确实较多，我们把BIM技术应用在运维阶段已经有一段时间了。

BIM技术应用在能源管理方面，可以尝试的功能(模块)有很多。从能源管理方面来说，可以进行能耗监测(水、电、气、热、冷);环境参数监测(温度、相对湿度、二氧化碳浓度、PM2.5浓度等);能耗分析;能耗诊断;能耗数据可视化等等; 2)从集成角度来说，基于BIM技术可以搭建运维平台，集成安防系统、资产管理系统、楼控系统、智慧交通系统以及能源管理系统等。

分享几张案例图片：

BIM技术与安防系统的对接

BIM技术与人居行为的对接(开关窗、室内人员数量)

能耗监测

艾君(ICS)：谢谢王老师为我们介绍BIM技术在能源管理方面的很多尝试，也让我们看到更多可能。

王国建：是的，我们已经做了不少案例，住宅、办公、商场、学校以及超低能耗被动房等都有成熟案例。

既有建筑如何节能?

艾君(ICS)：据国家统计局数据显示,2017年第二季度全国房屋建筑竣工面积累计超过149211万平方米。请问王总，对于早期建成的老旧写字楼，我们应如何帮助它们达到节能减排的目的?

王学志：您提的这个数据确实非常惊人。行业内有一句话是“建成了就变成旧楼了”，意思是建设过程中忽略了很多质量把控，建成投入运营的时候是最难的，应付投诉、应对问题、能耗偏高等等，多年的老旧项目还存在着设备性能衰减、安全隐患等问题。因此，我们在做能源管控前首先要给建筑做健康评估和体检，就是所谓的尽职调查或者资产评估，包括几个方面，设备设施的功能和性能(比如空调机组运行能效)评测、系统性的KPI运行数据评测、应对舒适性和安全性管理的综合评估、能源审计等等，然后结合系统的健康体检报告对能源系统采取管理、调适、策略整定、改进、新技术引进、软件升级等工作。

艾君(ICS)：很多运营方在后期才会考虑到节能降耗的问题。既有建筑加入能源管理技术，在管理成本方面是否会增加?@王学志

王学志：这个问题非常好!关于先浪费，再节能还是从方案设计和施工开始就做到节能?我们当然都期待后者，但是现实是设计、施工、运营管理脱节严重，绝大部分都是建成了才考虑节能。这样会产生一系列不同成本的增加： 1)设计偏大，能效偏低，这种严重的需要进行改造;2)设备设施没有进行良好的调适(适应性)工作，比如制冷主机COP设计为6，我们检测过很多才到5，差别很大，所以需要后期补课做好调适，但是难度加大了;3)自动化系统的使用效率，大部分没有达到自动化，只能是远程手动，所以这个方面也需要提升。这些都是成本增加项。

艾君(ICS)：好的，王总，那么我们应怎样降低运营维护成本?

王学志：我的经验来看有几方面值得做的，原则上是由易到难，由低成本到高成本，综合考虑。首先是要进行把脉，找到问题的根源和解决办法。然后进行五级管控流程的能源管理：“管理-调适-改进-再调适-数据化+智慧化长期管理”，类似于人的健康管理，先解决基本问题、再做调理、再去开刀(最小化动作)、再调理、然后形成动态的数据化管理，循序渐进。

另外要注意两个方面，一是不要坏了再修，而是要建立预防维护机制;二是不可认为软件万能，而是好用、有效的应用和场景是核心。这两个基础打好了，能源管理也会轻松很多。

艾君(ICS)：请问王老师，在管理过程当中，我们怎样对潜在的能源消耗做出检测?@王国建

王国建：就像刚才王总所类比的，如果把建筑比作人，能源管理平台其实是个大夫。之所以采用能源管理平台，是因为建筑在用能方面生病了，或者是为了警惕生病，而必须进行的体检。如何才能做一个建筑的好大夫，至少在以下三个方面要做好： 1)诊断的准确性。准确诊断出建筑得了什么病，不能误诊，这是能源管理平台设计非常关键的一环。而本环节需要解决的一个关键问题就是需要确定检测建筑哪些位置(设备)的哪些参数?从而保证既能准确诊断出病情，又不至于花费太高。因为检测用的传感器、控制器等硬件产品的个数与价格基本是线性关系。所以我们需要在诊断的准确性和成本的可控性找到最优点。2)开药方的专业性。诊断出建筑的病，下一步则是需要怎么治疗。如何才能找到合适的药方，能使建筑的病可以药到病除。这需要专业的节能工程师通过对诊断数据的分析，结合建筑所处气候分区、建筑性能参数、建筑内部人居行为、设备性能参数等进行综合分析，从而达到开具药方的专业性。 3)物业的主动性。再好的大夫，也需要病人的配合。“听不听大夫的话”能不能按时、定量按照大夫提供的药方进行吃药，是落地实施的最后一环。这一环物业方的主观能动性，占有很大的要素。良药苦口利于病，通过平台进行管理势必会与传统的管理方式有一定的不同，使用方会出现短暂的不适应。如果度过这一瓶颈，能源管理平台则是物业管理人员最好的Partner。

艾君(ICS)：好的，王老师，那么只有检测还不够。如何将检测出的数据与管理者的知识经验相结合，达到最终我们想要的能源管理效果呢?

王国建：没错，仅仅监测是不够的。管理者经验与平台相结合：其实管理者的经验也是一种控制策略;通过数据分析，可以结合管理者的经验，内置到平台的运行策略中，使建筑的运行更有针对性。如，我们做过的一个案例，物业运行人员对冷却塔的运行有一套经验，这套经验通过我们的分析，有很强的科学依据，所以我们就把这套经验变成程序，内置到了平台中，这样做的项目更加有落地性。所以平台的良好运行是多单位共同努力的结果。

艾君(ICS)：能源管理工作越来越重要。王老师，前期的规划设计中没有根据绿色建筑标准进行设计建设的大厦，后期如要达到能源管理的目标，需要对哪些内容进行改造和重新规划?

王国建：前期的规划设计中没有根据绿色建筑标准进行设计，这样的建筑非常多。要想达到能源管理的目标，更多需要通过监测系统，对建筑的实际运行能耗进行评判，然后根据建筑的用能系统(如照明系统、空调系统、采暖系统等)进行分类分析，得出哪一部分最耗能，然后对于重点部分的重点环节进行节能改造。

艾君(ICS)：那么在这个改造过程中通常面临哪些问题需要我们注意?

王国建：需要注意的问题： 1)原有建筑是否有监测系统，如果没有，可以选取典型的时间，典型的运行方式，对建筑的用能系统进行测试;也可再增加一套监测系统;关键是首先要对建筑的用能数据进行摸底; 2)对原有的系统进行评判，哪些系统可以继续使用，哪些必须更换，这涉及到方案的优化问题。选择建筑改造投资和收益的最佳点; 3)增加新的控制系统，如何制定合理化的节能方案。以上都是需要注意的一些问题也是重点关注的问题。

艾君(ICS)：其实“节能降耗”也是物管公司成本管理的突破口。请问王总，在能源管理工作中，物管公司可以做的工作有哪些?有哪些便于管理执行但又高效的措施?请您分享管理实践相关经验。@王学志

王学志： @王国建王老师说得非常好，物管是我们的第一实践老师。在能源管理中物管公司的作用非常大。

物业管理人员是非常重要的角色，商业物业的物业工程部门会根据能源管理需求配备相应负责人员。能源管理并不是空中楼阁，为什么存在能源消耗?它的“左手”是设施设备，“右手”是自动化控制，缺一不可。工程人员对这两个系统起到非常关键的作用。首先，工程人员要将主机、水泵、风机等基础的设施设备系统管理好，杜绝故障发生。举个例子，我们常说水系统清洗不彻底，导致整个设备的换热效率下降，能耗增加5%到10%，这就是物管人员实际能做的事情。如果他们能将水系统清理干净，就是为业主节能。

其次，从自动化控制水平来看，国内90%的建筑没有真正实现自动化，或自动控制变成一个开关而不是自动控制。物管人员需要提升自身的管理和技能水平，做好自动化控制系统工作。将以上两个方面植入建筑节能中，就很有希望做好节能管理工作，再深入就需要请专业工作人员来做。因此物管人员是非常重要的，如果没有他们的基础管理，能源管理可能也是空谈。

艾君(ICS)：好的，就像您说的，物管人员在节能降耗工作中很重要。有些物管公司在节能方面存在一些困惑。做好节能工作单纯只是对设备本身的管理吗?还应将节能降耗的管理重点放在哪些工作上?@王学志

王学志：好的，不能只从设备考虑。限于物管责任的多样性，要兼顾设备安全、舒适度、运营节能等多方面，所以做节能会存在不同程度的受限。不能仅仅限于设备本身，还要考虑系统性的节能，从提高能源使用效率方面多做工作。同时要重视数据和管理软件的建设，避免重复性、繁琐性工作。那么这里面的最核心的工作就是找到系统的规律，寻求最佳的调适和运行策略，通过“人+软件”的方式解放人的工作，提升能源管理的效率和效果。

基于能源管理提升资产管理

艾君(ICS)：王老师，在绿色商业建筑的运营管理中，对智能管理系统的运用情况如何?请您举例说明。智能管理系统的应用对整栋大厦的能源管理有哪些影响?@王国建

王国建：我以前做过绿色建筑咨询工作。实事求是地说，通过我们的一些后期调研，发现智能管理系统应用还处于初级阶段，就是更多是能源的监测，缺少后续的运维大数据分析。甚至很多绿色三星建筑运维管理也做的不好，大家的关注点更多在建筑外观，对物业运维关注较少。从数据上来说，如果运行得当的话，基本可以在原有耗能的基础上降低10%~30%，这在我们改造的很多建筑中都体现出来了。

艾君(ICS)：那么一般建筑在运行后期会存在哪些节能需求?做好节能降耗工作能为物管公司带来哪些益处呢?@王国建

王国建：从几个方面来说吧。1)通过运行数据来说话，每个建筑都累积了大量的运行数据，需要通过分析，然后提供有针对性的控制策略; 2)诊断。其实有些建筑不一定需要改造，可能仅仅通过优化策略，就可以节省很大比例的运行费用; 3)节能策略的制定。主要集中在输配系统的变频控制、机组的群控以及末端的智能控制;公共区域的定时和智能控制等。

效益的话刚才也谈到过。1)省钱：节能空间10%~30%;2)省人力：可以提升管理效率。

艾君(ICS)：王总，据您了解，在能源管理方面，目前有哪些新兴、智能技术能够应用在工作中?分别能为节能工作带来哪些帮助?

王学志：基于物联网的能源管理是最新的趋势，我们跟大型物联网公司合作也在做这件事。提供好的数据，实现物与物的联通，实现人与物的联通，提供最佳的策略管理模型;未来带来革命性的改变。比如，传统空调系统是反馈控制的，不能应对潮汐现象和外扰(天气、活动等)，但是物联网技术可以实现照明外扰跟空调系统的联通，人脸识别等技术可以实现人和空调系统的连接。这样可以提前负荷(需求)，做到有备运行，提升效率，提高舒适等效果了。这方面的应用场景很多，不能一一列举，也期待大家多讨论。

艾君(ICS)：好的，问一个业主和物管公司都比较关心的问题。王总，当建筑物进行有效的能源管理，对物业的租金涨幅和出租率是否会产生影响?这些影响主要在哪些方面?

王学志：这个问题非常实在，一定是有影响的，分为直接和间接。直接：有效的管理是建立在良好运行条件下，舒适性一定也得到了提升，增强了客户的体验;间接：成本降低可以降低通过减少租户租金，提升出租的竞争力。当然，我现在更喜欢叫基于能源管理提升资产管理：能源管理底层连接着设备系统，上面为建筑提供功能服务和舒适度环境管理，能源管理是核心，做好了能源管理就是做好了资产管理，为物业增值!

艾君(ICS)：好的，那么您认为，现阶段国内物管企业在节能降耗方面存在哪些迫切需要解决的问题?

王国建： 1)思想的转变：能源管理平台的建设刻不容缓; 2)思想的转变：能源管理平台不是万能的，需要后面专家系统提供支撑; 3)行动的转变：能源管理平台是用的，不是看的;物管人员多用，多提意见，从客户需求出发，才能最终实现精细化的运维管理。

艾君(ICS)：王总，您认为，国内的建筑能源管理工作存在哪些问题?@王学志

王学志：主要存在三大问题：1)目标责任问题，做好能源管理的社会责任、效益归属问题，如何调动积极性;2)缺乏数据，谈概念和技术的多，谈节能实际效果的少;3)管理工具没有用起来，比如我们统计楼宇管控系统(EMS、BMS)95%以上没有实现数据化和自动化。降低能耗的需求很大，需要大家提高管理意识，做好应对的机制。

艾君(ICS)：好的，我们在推广能源管理工作的发展遇到哪些障碍?

王学志：我认为有以下几个方面：1)能源管理的意识还比较弱，有待加强;能源管理应该划等号资产管理，能源管理应该写入绩效，能源管理应该要有合理回馈; 2)能源管理的市场化过程中业主和服务方的信息不对称;优秀的节能公司和真正有需求的业主有时对接不上。我经常去很多平台分享所做的案例以及经验，不只是商业目的，更多是做知识分享。希望通过这一做法普及能源管理意识，引导更多的人了解如何客观地评价，怎样分析能源管理。比如在做节能管理时提到真正的节能，就是能耗的真实下降，能效的真实提升。我们为业主提供客观科学的判断手段，也分享一些实际案例，让业主明白节能管理也可以做得很好。3)评价机制的完善度不够，应该以数据为基础;我们做能源管理的案例要立口碑，口碑效应非常重要。每做一个项目都是在力求做成口碑，慢慢地给市场建立信心。比如我们做过的太古汇项目、万科广场项目，以及正在做的华润新总部春笋项目等，这些项目的复杂程度和难度都非常高，但它们的能源管理做得很好，能耗指标低于平均值20%~40%，以数据说话，这是给业主做示范以及树立信心的过程。好像也是三座大山，解决了业主意识、评价机制、市场诚信机制等问题，节能减排才会有革命性的发展。

(以下是嘉宾主题发言结束后，沙龙群友部分具有代表性的发言)

老严：能源管理在内地特别是西部地区的建筑物管理中，基本被忽视。很多人的理解只是在关灯、关水、合理调整空调方面。

@王国建 @王学志这次我们在台北101大楼现场考察雨水回收系统时，发现他们拿不出数据证明回收后节约的水量。目前最有代表性的雨水回收案例有哪些?

王国建：前一段刚参观了龙湖在高碑店做的雨水回收案例，感觉做得不错，但是具体数据不太容易得到。

图示按钮可以启动水泵进行浇灌，但还不能完全实现自动化。

图中四个塔型建筑的就是场地用来收集雨水。这个案例有点偏向海绵城市的概念。

林世俊：在台湾公共(社会)住宅，雨水收集后经处理泵浦送至自动喷灌系统或马桶或小便斗使用，分别装置智能型水表，分别计量就可以计算节省的水费。

建筑物在规划设计时间必须依绿建筑设计准则及智能建筑设计准则，且经营建期间必须落实规划设计的水平藉由物业管理跨平台系统整合BA/BEMS/HEMS/FM/ERP/PMS(电子房卡系统)/BIM以建置建筑物全生命周期的碳足迹，并达成舒适安全生活质量及便利节能减少废弃物。

老严：现在住宅小区大部分已经实现了中水回收利用。但是高层楼宇和综合体有充分的设施设备，可能不仅限于中水利用，还可以减少排泄，做到储存、处理、多种回收利用。而且，现有的楼宇因为其排洪能力更强，而不是储水能力强，反而在重要的排洪期变成周边地区的水灾源头。

冰蓄冷目前有很多争议，希望早日看到有平定纷争的调查分析。有些楼宇的冰蓄冷，已经成了负担，设施成了摆设。

大忠：首先我们要明确节能降耗的目地。第一，节能降耗是为了降低成本，节约费用;第二，减少能源浪费，节约材料和人工;第三，节能降耗本身也是控制和降低能耗的过量使用而造成的环境污水(能耗所产生的水、气、声、碴废弃物对水源，空气，土壤及森林等污染)。导入lS014000环境管理国际标准(等同于引进我国GBT14001标准)中明确，环境管理体系的建立即要做好节能降耗，同时也要有效的控制环境污染，这才是节能降耗的目的。因此，不管何种产业(行业)，企业(公司)无论规模大小，都有责任和义务做好环境管理工作，建立管理方针，设定目标，编制体系文件，制订行之有效的控制措施和实施方案，从理论和意识上先武装起来，再针对物业项目业态和费用情况，“看菜吃饭”和“量体裁衣”地进行节能改造，把节能降耗和控制环境污染作为企业(公司)的战略目标来达到完成!

大海：关于能源管理，中国有专门的体系GB23331，其等同于国际ISO50001，按照体系去规范自己公司的能源管理更有说服力。