暴雨来临，物管企业应该怎么放好沙袋？（一）
今年雨季来临，众多新闻中可以看见，2016年5月份以来，桂林、深圳、广州、武汉等多个南方城市遭遇暴雨，城市内排水不及时，出现车库浸水，物管企业人员该如何做好前期的预防和应对工作?如何避免或应对后期出现重大损失和纠纷?
ICS高见：2014《北京市实施物业管理区域防汛指导手册》对诸多工作做了详细的指导，请您谈谈怎样确保物管企业能够照此指导实施?
史文军：全球气候的变化，引发极端天气频发。2012年7月21日北京市遭遇了61年不遇的强降雨及洪涝灾害，房山等地区严重受灾。致使79人因此次暴雨死亡。根据北京市政府举行的灾情通报会的数据显示，此次暴雨造成房屋倒塌10,660间，160.2万人受灾，经济损失116.4亿元。灾害发生之后，北京市各界，尤其是市住建委和物业管理行业协会均组织力量前往受灾地区进行抢险救灾。同时，市住建委也专门下发通知要求物业服务企业和服务项目加强管理区域的防汛工作，并要求积极做好汛情造成损失的处理工作。
为了确保做好物业管理区域的防汛工作，政府主管部门在近些年连续开展了系列工作：
2013年组织了全市防汛专项执法检查，包括物业处，执法大队，行业专家。共检查80余个项目。检查内容包括，一：是否了解区县防汛的电话，二：是否制定了相应的防汛应急预案?三：是否做防汛的应急演练?有无相关证据，四：是否建立了防汛物资台账，五：是否进行隐患排查等等。
2014年，北京市住建委下发了《关于做好汛期物业管理服务工作的通知》，通知要求：一是建立防汛值班制度，落实防汛责任;二是开展汛前隐患排查，及时排除安全风险;三是做好汛期应急工作;四是做好防汛物资储备;五是加强防汛检查指导。
由北京市物业服务指导中心、北京市物业管理行业协会和北京市物业服务评估监理协会联合印发了《北京市实施物业管理区域防汛指导手册》，并对全市7200余名项目负责人进行了专项培训。
2015年，组织了19场安全管理专项培训，再次对防汛工作以专题的形式进行了宣贯。
今年，全市各区正在组织开展《安全管理实务与防汛》专项培训。
今年6月3日刚刚结束的《北京市物业管理综合楼宇项目安全生产标准化二级评审》工作中，在评审科目上设定了防汛工作考核项，分为防汛准备和防汛演练与现场检查，还将防汛检查发现重大安全隐患设为否决项。
ICS高见：指导手册中也建议各物管企业建立应急预案和实施演练，目前北京市的情况如何?
史文军：指导手册中提出：物业企业负责人是企业防汛工作责任人，物业项目负责人是项目第一责任人。物业服务企业要结合项目实际情况及历年受灾情况，制定可操作性的防汛应急预案，并在汛前组织不少于一次的防汛应急演练，确保各项目负责人和一线工作人员能够熟练应对防汛应急情况。
同时，还要求物业服务企业在汛期时建立值班制度，应在项目公示栏或明显位置公布24小时应急电话，并安排专人值守。在遇有各类险情和突发事件时，值班人员要在30分钟内分别向项目属地的防汛指挥部和住建委、房管局报告，在开展处置的同时，要及时续报进展情况信息。
目前，北京市备案的物业服务项目全部建立了应急预案，并按照要求每年进行演练。
ICS高见：请问毛总，今年武汉遭遇特大暴雨，媒体用“看海”来形容，小区水淹事故中，通常是由什么原因引起的?物管企业最应该注意防范哪些方面的隐患?
毛志远：市政主管网排水不畅，特大暴雨天气，发生雨水倒灌。城市处在大建设时期，市政主管网建设滞后，各级部门包括开发商更多关注地面建筑形象，对地下污雨水管道等隐避工程重视不够。设计、施工及验收等环节均没有很好抓落实。
恶劣天气，易造成停电，从而影响地下室及地下车库排水泵的正常抽排水。
地下车库及配套设施年久失修，车库伸缩缝、各类管道的管根周围，出现大范围渗漏水，有的甚至出现雨水从排水泵中倒灌进入车库。
ICS高见：您的小区在2013年经历过水淹情况，受淹的责任如何区分、保险如何理赔、法院判决依据是什么，想请毛总给我们做一下分享?
毛志远：法院判决的情况如下：
驳回原告×××的全部诉讼请求。开发商和物业企业不承担责任。
一是法院对×××小区业主大会业主委员会所做询问笔录，主要内容：淹水之前水泵是正常工作的，下大雨后，物业打了电话，在小区用喇叭喊了的，推了部分车子出来;
二是法院对×××社区居民委员会所做询问笔录，主要内容：停电之前，水已经往车库倒灌，但是还不致于危及车辆，在停电前的1到2个小时，物业值班人员就去打电话，按门铃，通过喇叭通知业主，但是不见得每家都有人，发生的太快，也来不及，物业的态度还是积极的，不是没有管，我们居民委员会在当天8点钟参与了巡视，通知居民，一共推了十几台车出来，物业平时准备的有沙袋，但如果将车库出入口挡住了，就不能推车;
三是法院对国网××供电公司客户服务中心武昌客户服务中心进行调查了解，供电公司提交的情况说明一份，载明：2013年7月7日6时40分，特大暴雨灾害导致xxx小区专变供电线路宝青线停电，经抢修在2013年7月7日19时55份恢复供电。
从整个过程来讲，物业是否尽到责任，是否有应急预案，预案的执行是否落实，法院很关注。
在保险理陪方面，有两点值得关注，一是车辆被淹后，最好不要启动，否则，发动机损坏，既使有保险也不予赔偿;二是凡是购买有保险的，既使是交强险，都可得到相应赔付。可怕的是没有购买保险的车主，未购保险或保险过期属于纠纷最大的。
ICS高见：毛总的分享非常细致，感谢毛总，毛总谈到了保险问题(稍后我们会请平安保险的专家给我们解答相关问题)，先谈谈事故中找不到业主的情况，想问史总，当暴雨来临，发生水淹事故时，应该做好哪些工作，以此保障人员及财务安全?请您特别指出几个容易被物管企业忽视的问题。
史文军：汛前应该做好的安全防范工作主要有：
一、思想重视，要真正调动全体员工充分认识到防汛工作的重要性，自觉、主动参与;
二、做好隐患排查，尤其是在极易发生危险和往年发生问题的部位;
三、做好物资储备，按照项目实际情况各类物资准备;
四、做好应急预案的梳理和演练。
物业项目负责人应于每年 3-4 月组织防汛专项检查，及时处置检查中发现的问题。以下列举 9 种常见隐患的排查及处置，供参考。
隐患排查
(一)检查地下车库、地下室及人防、首层出入口，对低于室外地面易发生雨水倒灌的部位，应配备挡水板、防汛沙袋等，高度不低于 50cm。
(二)检查所有污水井、集水坑、化粪池、雨水井及其附属管线，重点部位为排水管线与周边市政排水管网的接口，发现井盖和井篦破损、管线堵塞(例如：管线坍塌、有积水、有杂物等)，及时维修或清理，并做记录。
(三)检查所有排水泵，重点检查运转及排水情况，进行至少一次点动测试。
(四)检查屋面防水层、保护层，如发现鼓包、破损、裂纹、接口开裂等现象应及时修补。
(五)检查屋面的雨水落水口、落水管，清理屋面杂物。对于管线开裂、脱落、渗水等及时更换或修复。
(六)检查路灯、草坪灯、景观照明、宣传栏照明、广告灯(箱)及相关配电柜(箱)，出现安装松动、柜(箱)体破损等应加固或更换，接线裸露的进行绝缘处理。
(七)检查道路、散水、围墙、人造景观等，发现塌陷、倾斜、沉降、裂缝等问题应及时修补。
(八)检查外墙、外檐、空调栏板或护栏、外窗(楼道)和其它悬挂物等，发现渗漏、安装不牢固、锈蚀、起鼓、开裂、风化、脱落等及时修补。
(九)每年汛期前，应对避雷设施进行检测。
物资准备
防汛物资配备的种类及数量根据各项目实际情况配置。河道周边、地势较低或曾经受灾的项目应加大物资配备力度。
(一)物资的存放：防汛物资应放置在重点部位或集中在专门区域，避免暴晒和风吹雨淋。存放时应分类码放，设置标识，注明种类和数量。
(二)防汛物资种类较多，各项目应根据物资用途，结合重点防范部位科学选配，主要包括以下几个方面：
1.设施设备间、地下车库、地下室或人防、首层等出入口，应架设挡水板或码放沙袋;
2.低洼处易积水部位，应配备污水泵应急使用;
3.楼外立面、道路、散水、围墙等存在隐患未及时处理的，应在隐患部位周边设置警示标示，包括警戒带、隔离墩、警示灯等;
4.历年汛期曾出现过断电的项目，还应配备专业照明设备，包括应急灯和小型发电机组;
5.除上述物资外，各企业可根据实地情况选择性配备榔头、锤、斧、手锯(鸡尾锯)、电工钳(或断线钳)、铣、铁锹、水桶、掏水盆、对讲机、扩音喇叭、三轮车等物资。
注意挡水板和沙袋的使用
挡水板及沙袋配置、制作和使用原则
1.材料精良，制作精细，经久耐用;
2.便于移动，稳固耐水，无渗漏点;
3.易于存取，规范使用，易于复原。
对于事故中找不到业主的情况，建议：提前编写好安全提示，一旦出现预警，物业企业通过短信平台等各种手段，立即通知业主。并保留相关证据。
当暴雨来临，发生水淹事故时，应该做好哪些工作，我认为主要有9种险情需要处理
一、低洼处(包括：下沉式广场、半地下房屋建筑、水景观等)积水
(一) 当积水面积及深度不断增大时，可采取打开雨、污水井盖来增大排水量;但应设置安全警示标识并派专人看护;
(二) 当上述措施不能使积水消退时，速在积水区域使用备用排水泵，采取机械方式强制排水，同时疏散周边人员并上报属地防汛办、住建委或房管局。
二、市政道路积水涌入小区
(一) 在积水涌入处采取必要的堵水措施;
(二) 当积水深度不断增大时，快速使用水泵向外排水，并组织积水区域周边人员、物资的疏散，同时上报属地防汛办、住建委或房管局。
三、排水管网反向喷涌
(一) 在涌水点码放沙袋，减缓涌水速度，控制涌水区域;
(二)对喷涌点周边的雨水井、污水井的水位进行检查，对水位高于排水管口的，用排水泵强制排水;
(三)疏散涌水点周围的人员和物资，上报属地防汛办、住建委或房管局。
四、雨水管、井及屋面雨漏管脏堵
立即清除堵塞物，并安排专人在堵塞处值守，随时清掏。
五、供电、供水、热力、通讯、燃气等管井积水并延管线涌入设备机房或地下空间
(一)在涌水处四周和机房门口码放沙袋，同时检查室外管井内的积水情况，在井口码放沙袋，减缓管井内雨水聚集速度;
(二)在打开的管井井口处设置安全警示标志，必要时安排专人看护 ;
(三)上报属地防汛办、住建委或房管局，按指令做好抢险工作 ;
(四)安排专业人员值守设备机房，当积水危及设备安全时，立即关停设备并撤离现场。
六、绿地、道路发生塌陷
对塌陷现场采取围挡措施，设置安全警示标志，安排专人看护，避免人员及车辆接近。
七、地下空间及人防工程出现积水
立即向属地房屋行政主管部门报告，查找进水点，并在进水点码放沙袋，减缓进水速度 ; 使用水泵向外排水，当积水深度超过 30 厘米时立即实行局部断电，并组织人员撤离。
八、房屋建筑屋面(顶面)渗漏
在渗漏点处设置接水容器以减小损失，同时确保屋面无积水 ; 确认雨漏管无堵塞情况下，在渗漏点四周码放沙袋或大范围加盖苫布、油毡并做好固定措施。
九、项目管辖区域内树木、户外广告牌及高空物体因大风发生倾斜、坠落或倒塌
(一)首先应放倒、拆除、搬离有可能使损失进一步扩大的树木、户外广告牌、高空物体时，对现场采取围挡、警戒措施，避免人员接近 ;
(二)确认受损物品归属，通知产权人或使用人到场 ; 同时对已经造成的损失情况进行统计、核实并留存影像、文字资料的工作。
对于几个容易被物管企业忽视的问题，我认为
一、天气预报的不准确导致思想麻痹;
二、防汛工作方案与项目实际情况的符合性;
三、人员流动后的防汛工作和应急预案的熟练情况;
四、防汛物资长时间未使用的有效性。
比如，汛期的应急预案是物业企业都编写了的，但是不是真的符合实际，虽然培训和演练了，一旦出现险情时，是否能真的应对，是提醒企业要真的注意的。
例如，针对大雨时伴有黑暗或是直接就在夜间发生，而企业演练都在白天，出现险情是否能真的具备应急处理的能力，就很值得思考了。
另外，物业公司在险情发生前后，应做到的：日常暴雨预报和提醒、对管辖范围内的特定对象(车主等)将遭侵害有所预知(有可能地库被泡、露天低洼地区水淹等)、有事前通知相关业主、发现车库进水后应及时采取合理、有效的措施，如排水、拖车等，最后，物业企业还负有有事后及时补救的义务。
毛志远：史总措施很详细，但有一点，也是我的抢险经历，要补充。
关于沙袋或者叫挡水板封堵出水口，这种方法有严重问题，通常抢险或者演练时，做法都如下图所示：
2013年7月7日晚上5点，我们开始采取的也是这一种，而实际上，这种挡水的做法影响业主将车辆开出车库。
史文军：@毛志远 您的尼龙纤维沙袋确实不适合做防汛沙袋，启动沙袋时间应在合理时间。
毛志远：跟什么材料关系不大，试想，如果车库里面没有车辆，我们要沙袋堵车口，有什么用?
史文军：其实，沙袋和挡水板的制作和使用是有要求的，挡水板的材质应选择重量轻、不易腐蚀的材料。如塑料板、不锈钢板或进行防锈处理的钢板。安装时可采取边侧立式卡槽或后方档杆的方式，如阻挡面过宽，应使用板材之间固定链接(可用紧固夹子)和45度角支架的方式。
防汛沙袋主要有两种：一是普通沙袋，二是新型的膨胀式沙袋。普通沙袋是 由高密度的帆布和沙子制成，新型膨胀式沙袋是由高科技吸水材料作为填充物而制成，用于围挡漏洞、暗沟和暗洞的堵塞。普通沙袋使用时应按堆叠错位的方式 进行码放，依次一个压着一个的放置，码放高度如超过50CM，应在其堵水下方增设45度角的围堵坝，以加强堵坝的稳固性;新型膨胀式沙袋码放时，应层叠码放，尽量靠近边缘，码放高度应占孔洞高度的四分之三左右。防汛沙袋平时放置在干燥、通风处，使用过后应应在通风干燥处控水晾干。
毛志远：暴雨天气地下车库防洪应急预案中，用沙袋封堵车库出入口的措施，存在四个问题：
一是影响车辆通行;
二是需要人手多，应急处理速度慢;
三是沙袋易破损，需要经常更换;
四是沙石散落，易堵塞车库沟井。
史文军：这种沙袋就不要用了吧，所以要用帆布的沙袋。
毛志远：我们现在的做法是，将车库进出口位置改成挡水板同时加跳板。成型后如图所示。
既可以起到挡水的作用，同时也可以保证车库内的车库正常驶离车库。这也是我们在2013年发生淹水事故后(尽管法院没有判我们赔偿)，我们的反思。
史文军：我们现在用的挡水板
ICS高见：
在发生水淹事故时，断电是引起业主反感最主要原因之一，除了想尽办法安抚业主外，还有什么有效方式能让小区恢复供电吗?
毛志远：
物业需做好两点：
(1) 一是要把好验收关。根据地下车库建筑管理规范的要求，地下车库等地下工程，需要配备备供电源，而实际工作中，物业管理单位包括政府主管部门，更多关注地面工程，特别是业主自用房屋的验收把关，而勿视了小区公共部位及共用、配套设施设备的验收。
(2)准备发电机。很多物业项目，开发商在建设时期，虽然配备了双回路电源，但双回路电源中的备供电源，更多的作用是应对政府职能部门验收，在关键时候并不能发挥作用。且主管备供均受制于供电部门，不利物业服务企业抢险救灾。
ICS高见：
好的，感谢史总的精彩分享，刚刚两位其实已经提到保险的相关事宜，现在我们尤其想听听保险方面的专家为我们提供的专业见解，有请平安保险的洪经理和梁主管，请他们谈一谈物业管理公司可以购买什么类型的保险以尽可能降低自己所承担的暴雨水淹灾害赔偿?
洪友城：
首先给大家说明下物业责任的定义：指在保险期间内，被保险人在本保险单中列明区域内从事物业管理工作过程中，因过失导致意外事故，造成第三者人身伤亡或财产损失，依照中华人民共和国法律(不包括港澳台地区法律)应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人按照本保险合同约定负责赔偿。
类似暴雨水淹灾害等自然灾害在保险条例里面是作为除外责任的;自然灾害的范围广，损失大，各家保险公司也因此都将此列为除外责任。至于保险公司是否同意扩展自然灾害的责任，条件是相当苛刻的。必须经过专业的风控查勘后，根据物业的实际情况来决定。
ICS高见：
那么，在物业管理责任保险中强调了不负责赔偿的范围包括：地震、雷击、暴风雨、洪水、火山爆发、地下火、龙卷风、台风等自然灾害，但因被保险人管理、维修不善，造成灾害来临时本不应发生的损失除外。那么怎样确定“被保险人管理、维修不善”?
洪友城：
这个问题我举两个例子来解释这样会更清晰。
一、如某个物业管理范围内，有一面墙(墙的内部已存在质量问题)，物业也未及时发现，突然一天刮大风，墙体倒塌，压伤经过的人员，那么该问题就是属于被保险人管理、维护不善。
二、在地下停车厂内(物业公司已购买保险并扩展了停车场责任险，且有相当好的排水设施)，突然有一天暴雨，但是排水设备在运行过程中损坏，进而导致的车辆遭水浸损失。那么此次事故造成的损失在保险范围内，也属于被保险人管理、维护不善。
洪友城：
物业管理适应的保险
一、物业管理责任保险：(可扩展停车场责任险、游泳场所责任保险、电梯责任险、区内健身设施维护责任保险、家庭水管爆裂损失责任)
保险责任：
1、在保险期间内，被保险人在本保险单中列明区域内从事物业管理工作过程中，因过失导致意外事故，造成第三者人身伤亡或财产损失，依照中华人民共和国法律(不包括港澳台地区法律)应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人按照本保险合同约定负责赔偿。
2、保险事故发生后，被保险人因保险事故而被提起仲裁或者诉讼的，对应由被保险人支付的仲裁或诉讼费用以及事先经保险人书面同意支付的其它必要的、合理的费用(以下简称“法律费用”)，保险人按照本保险合同约定也负责赔偿。
二、财产综合险：(此保险主要针对物业自有的财产或代为管理的财产给予保险保障)
保险责任：在保险期间内，由于下列原因造成保险标的的损失，保险人按照本保险合同的约定负责赔偿：
1、火灾、爆炸;
2、 雷击、暴雨、洪水、暴风、龙卷风、冰雹、台风、飓风、暴雪、冰凌、突发性滑坡、崩塌、泥石流、地面突然下陷下沉;
3、飞行物体及其他空中运行物体坠落。
前款原因造成的保险事故发生时，为抢救保险标的或防止灾害蔓延，采取必要的、合理的措施而造成保险标的的损失，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。
4、被保险人拥有财产所有权的自用的供电、供水、供气设备因保险事故遭受损坏，引起停电、停水、停气以致造成保险标的直接损失，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。
5、保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险标的的损失所支付的必要的、合理的费用，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。
三、机器损坏保险(针对物业的机器及附属设备，如中央空调、电梯、发电机、抽水机等)
保险责任：在保险期间内，因下列原因引起或构成突然的、不可预料的意外事故造成的物质损坏或灭失(以下简称“损失”)，保险人按照本保险合同的约定负责赔偿：
1、设计、制造或安装错误、铸造和原材料缺陷;
2、 工人、技术人员操作错误、缺乏经验、技术不善、疏忽、过失、恶意行为;
3、 离心力引起的断裂;
4、超负荷、超电压、碰线、电弧、漏电、短路、大气放电、感应电及其他电气原因;
5、除本条款中“责任免除”规定以外的其他原因。
6、保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险标的的损失所支付的必要的、合理的费用，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。
四、团体意外伤害险或雇主责任险：该保险适用于物业的员工意外保障
意外险保险责任：
1、 意外身故保障
2、 意外残疾保障
3、 意外医疗保障
4、 可附加意外住院津贴保障
雇主险保险责任：在保险期间内，被保险人的雇员在受雇过程中，从事本保险单所载明的被保险人的业务有关工作时，因遭受意外事故所致受伤、死亡，或患与业务有关的职业性疾病所致伤残或死亡，依照中华人民共和国法律(不包括港澳台地区法律)应由被保险人承担的下列经济赔偿责任，保险人按照本保险合同约定负责赔偿：
1、死亡赔偿金
2、伤残赔偿金
3、误工费用
4、医疗赔偿金
五、业主家庭财产保险(业主自有财产的保障)
保险责任：在保险期间内，保险标的在保险单载明的地址由于下列原因造成的损失，保险人按照本保险合同的约定负责赔偿：
(一)火灾、爆炸;
(二)空中运行物体坠落、外界物体倒塌;
(三)台风、暴风、暴雨、龙卷风、雷击、洪水、冰雹、雪灾、崖崩、冰凌、突发性滑坡、泥石流和自然灾害引起地陷或下沉。
第五条保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险标的的损失所支付的必要的、合理的费用，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。
ICS高见：
对于暴雨水淹灾害，您建议物管企业应该怎么降低事后赔偿风险?尤其对于地下车库被淹事故，如何进行责任认定?相关的赔偿条件是什么样的呢?
洪友城：
对于暴雨水淹灾害，主要风险是车损失。首先是建议车主通过车辆保险向保险公司索赔，如果经过查勘属于保险责任范围内的，则再通过物业责任险来索赔。
关于责任认定，首先车辆保险方面，自然灾害导致的损失车辆保险范围内，可以理赔。但是在水浸的情况下启动发动机，导致发动机损坏不赔偿发动机的损失。
若购买了车辆涉水损失险则可赔偿发动机的损失。
ICS高见：
ICS高见：
这是《现代物业》在2012年针对暴雨来临应急预案做的相关调研(《暴雨来了，应急预案你知道多少?》)，以上图片是从调研报告中获得的截图，请各位参阅研究。
针对其中扇形统计图中的数据，请4位嘉宾分析，目前据您所知，对于相关应急方面的规定和预案依然陌生和不熟悉的物管企业是否大幅度减少?应该通过什么方式让不熟悉和不知道应急相关预案和机制的物管企业具备更多的了解?
史文军：我认为，从大家的思想认识上已经逐步重视了恶劣天气的影响。对于相关应急方面的规定和预案依然陌生和不熟悉的物管企业大幅度减少。比如：由于北京住建部门对于防汛工作要求较严格，加之连续几年一直进行防汛工作的培训、检查，目前北京物业服务企业对于应急方面的规定和预案依然陌生和不熟悉的物管企业肯定大幅减少，甚至可以说几乎为零。
应该通过什么方式让不熟悉和不知道应急相关预案和机制的物管企业具备更多的了解，我认为物管企业应从以下几方面更多的了解应急相关预案和机制：
一、政府或行业主管部门下发专门文件;
二、媒体加强相关宣传;
三、加强企业的培训和指导;
四、强化企业和从业人员的监督检查力度等。
毛志远：武汉市，这几年物业管理应急方面的规定和预案，包括物业企业特别是项目经理对预案和规定的熟悉程度，都有很大提升。
近几年，武汉发生暴雨天气越来越频繁，城市看海的情况已然成为普遍现象，暴雨天气车辆被淹等侵权诉讼纠纷也越来越多，特别是当下媒体及网络传播速度越来越快，迫使政府主管部门及物业企业不得不全力关注风险防范工作。有关暴雨天气风险防范，上至市委市政府，下至每一位社区工作者，包括安检局、房管局等各职能部门，都相当重视。
在具体预案或应急规范落实上，武汉这边的做法是两点
一是老一套，政府各级部门，抓检查，督办。包括风险防控的预警
二是新方法，培训加交流，武汉市专门搞了一个项目经理培训，要求全市物业项目经理，都必须进行三天半培训，风险防范预案及武汉市相关配套规定是课程重点。
洪友城：
谢谢史总和毛总，我们也非常赞同史总和毛总的意见和建议。
保险只是做为一个转嫁部分风险的工具，不能坐到100%的赔付。所以应急预案应从根本方面去解决，如加强物业自身的培训、防洪演练、定时安检等等。
关于应急预案，我们保险公司在风控方面也是做了大量工作。如在自然灾害来临前我们公司会通过短息或邮件通知各个客户提前做好应急措施。
以下是我们公司总结的企业台风、暴雨灾害预防十大措施 和《企业防台防汛手册》，可以给各位参考一下。
企业台风、暴雨灾害预防十大措施：1. 从台风登陆前48小时开始到气象台取消台风预警信息，须安排工作人员 24 小时值班警戒，并制定可高效执行的紧急预案;
2. 在台风、暴雨、洪水来临前，准备沙袋并填充好，将沙包堆放在可能需要挡水的门口两侧;有挡水板的企业将挡水板提前插好并做好接口处的密封;
3. 在台风、暴雨、洪水来临前，准备好雨具、照明、沙包、防水布、抽水机、柴油发电机等应急物资;
4. 地下建筑(指建筑物零线以下)或露天及简易建筑物内不得存放可移动的设备、存货及高价值的财产，须转移至安全的区域，且在入口处设置沙包、挡水板等挡水设施;
5. 尽可能的将存货存放于2 楼或以上的安全楼层;
6. 轻钢结构屋顶、墙面的紧固件若有锈蚀、松动等情况须马上更换、加固，并在台风/暴雨来临前用帆布、防水布/罩遮盖轻钢屋面下的机器和存货;
7. 轻钢建筑、简易建筑、临时建筑的屋顶和角区，可采用重物压迫或使用钢丝绳拉紧紧固;
8. 清理屋顶及屋顶排水系统附近的砖头、泥沙、树叶等碎屑物，保障屋顶排水通畅;
9. 用防水透明胶封堵门、窗、排水管、伸缩缝等可能渗水、漏水的地方，货物堆放需按照规范距离门、窗、排水管 0.5 米以上存放，伸缩缝垂直下方不存放物资;
10. 对厂区所有排水沟(管)进行清理，保证畅通，且排水沟(管)周围 1米内不得存放货物。
ICS高见： 下午9:20
非常感谢今天大家的参与，尤其感谢3位嘉宾的分享，今天我的主持就到此结束，下面各位可以自由讨论，相关事宜会由我的同事向大家宣布，请大家留意看一看，再次感谢!
(未完，第二部分详见《暴雨来临，物管企业应该怎么放好沙袋?(二)》)