物业管理区域内违章搭建的管理与应对
物业管理区域内违章搭建几乎是每个物业管理企业都遇到的棘手问题。而在处理业主违章搭建行为的过程中，物管公司的权力范围非常有限。在法律法规中，哪些部门具有处理违章搭建行为的执法权?收到业主举报他人违章搭建情况应如何处理?物管公司处理业主违章搭建行为的职责包含哪些内容?物管公司对劝阻无效的违建业主，可采用的制止手段有哪些?
什么是违章搭建?
艾君(ICS)：请问干主任，如何定义违章搭建?
干海椿：一般来说，没有经过规划审批而建造的建筑都属于违章建筑，其中包括更改建筑物原始用途的构筑物。我所在的小区违章建筑有以下三种情况：一是开发商在规划验收后把公共空间的架空层围合的建筑物;二是顶楼业主楼顶公共面积搭建的玻璃房;三是一楼业主将阳台外扩形成的搭建。
艾君(ICS)：干主任，据您了解，各地物业管理条例对违章搭建的禁止性规定是否相同呢?
干海椿： 一般来说各地对于违章建筑的禁止性规定都是相同的，其中对于私自更改建筑用途的建筑或者构筑物的情况可能有所区别，主要是认定方面。
艾君(ICS)：徐总，您在管的物业业态中，出现违章搭建情况较为严重的主要是哪类项目?出现过哪些形式的违章搭建?
徐玲娜：通常来讲物业管理区域内的违章搭建，一般在以下几个物业服务类型较常见：1、多层和高层住宅物业，通常发生的顶层和首层。大多以在顶层平台加盖或搭建违法、违章建筑，另外还有建筑公建与住宅相毗邻部分容易出现违建问题，如：某建筑1-3层为公共建筑(商业),公建的楼座面积大于楼上建筑时，那么四层的住户可能会在公建的楼顶搭建违建。
2、别墅住宅通常发生在别墅下挖地下空间，扩大院落面积、在楼顶平台搭建违建的行为居多;3、商业或者写字楼，一般在层高超过5米的空间内搭建二层，或部分底层商业私建雨搭、门楼等。
艾君(ICS)：干主任，在法律法规中，规定了哪些相应的处理违章搭建的部门?
干海椿：处理违章建筑的单位包括执法局、规划局、街道、物管公司、业委会等，拆除的主体一般都是城市执法局，但是认定建筑物是否违建都是规划局，在建房屋的更改规划的主体是建设局。
正常程序是由发现、举报、认定、作出行政处理意见，以及可能强拆的执行。
艾君(ICS)：在日常管理工作中，物管公司预防违章搭建的做法有哪些?@徐玲娜
徐玲娜：作为物管公司，预防违章搭建的做法主要从日常的宣传、过程的监督、结果的上报几个方面：1、在日常要多向住户进行违章搭建造成的危害的宣传，发动住户相互监督。2、一般违章搭建的情况多数是在住户办理装修的过程中出现，因此对于住户的二装管理就要有一套相关的流程、相关的协议承诺等组成。3、面对住户办理装修手续的情况下，在审核二装施工图纸的过程中一定要由专业的人员，严格按照国家的相关法规对图纸进行审定，对于出现违反施工要求违章搭建的，从设计初期审定图纸开始就进行杜绝,并要求相关图纸审定及产权人在最终的图纸审核单签字确认，便于后期施工过程中的监督。
在住户施工过程中进行分工、分段管理，工程部装修负责人要依照图纸对于审核通过的装修户进行巡视检查，发现违规现象立刻发出《违规通知书》进行警告并限期拆除，必要情况下可以采取停止施工等措施;秩序维护人员在每日对于施工户的安全施工情况进行巡视，同时门岗对于施工材料进行核查，出现有可能造成违章搭建的施工材料禁止运入。客服人员每日对于施工户进行巡视，从服务的角度对于施工的进度和出现的情况定期向产权人进行告知，便于产权人了解装修的整体情况，杜绝违章装修的出现。
另外，我们可以通过以下相关文件实施整体巡视监督作用，例如：《秩序维护人员门岗值守制度》，规范门岗人员在值守过程中，对运输建筑材料的进行登记，并第一时间上报客服中心或物业区域内的装修管理部门;《秩序维护人员巡视制度》，规定对有施工行为的住户进行重点巡视，发现施工行为，且户门未在明显部位张贴《装修许可证》的，及时上报物业区域内的装修管理部门。《楼管员日常巡视制度》，规定对有施工行为的住户做重点关注和巡视，巡视方法和内容同秩序维护人员。
艾君(ICS)：有哪些迹象可以在前期及时判断业主是否存在违章搭建的情况?@干海椿
干海椿：前期的违章搭建一般很难发现，原因有二：1、由于是新的居住环境，新业主对周边事物并不熟悉，甚至建筑物外形都不十分清楚;2、对于公共区域更是顾不上关心。所以除了大量建筑材料的痕迹外，很难在前期发现违章搭建。最好是所有业主都能知道、分辨违建，并将所有建筑明细和图纸公开，让业主熟悉环境，及时比对。
艾君(ICS)：那么在您的工作经验中，是否有在前期劝止业主行为的经历呢?如何在前期劝止业主违章搭建行为?@干海椿
干海椿：一旦发现违章搭建，我们会采取电话通知、上门劝说以及告知业主由于小区内过去存在违建对周边环境以及房价的影响等方式处理，并明确告知业主责任所在。对于在管区域内的违章搭建，我会进行举报，还举报了不少。并且在举报过程中还做了录音备份，以防职能部门不能有效到达，用作监督之用。不过个人认为，这本来是物管公司该做的事。
拆除违章搭建为什么这么难?
艾君(ICS)：物管公司虽然承担了部分城市管理的职责，但是却不具备城市管理的一些权力，譬如执法权。请问徐总，在处理违章搭建的过程中，物管公司的权力范围十分有限，物管公司处理违章搭建的职责包含哪些内容?
徐玲娜：物管公司处理违章搭建的职责，一般有以下几点：1)当业主办理装修时，依照法规对于图纸的审核严格把关;2)向装修户发放装修须知，并明确告知禁止哪些违章施工的要求;3)严格禁止违章建材(如大规格的钢结构)进入;4)在发现有违章搭建现象第一时间制止并发放《施工违约告知书》;5)对于拒不整改或者不拆除违章建筑的，第一时间书面向上一级行政主管部门进行上报。
艾君(ICS)：那么在您的管理经验中，物管公司在处理违章搭建情况时遇到过哪些难题?
徐玲娜：通常来讲，我们在处理违章搭建的情况中一般会遇到以下的难题：1)住户认为在其户内搭建不算违章，拒不配合物业管理方的日常检查和巡视，无法第一时间发现并杜绝违章搭建;2)在发现违章搭建情况后住户拒不配合整改或拆除违章建筑，物业管理方无任何强制手段，并有可能引起客户与管理方的冲突与矛盾;3)在出现违章搭建后物业管理方的作为仅仅限于书面告知或者上报，并无任何执法权;4)很多的历史性违章搭建无法得到彻底解决，即便上报也无法第一时间杜绝及拆除;5)在政府强制拆除违章建筑后，住户将所有不满都落在物业管理公司身上，以拒交物业费来对抗，这样给物业管理企业日常工作造成不便。其实在我们看来，违章搭建最终损害的是全体业主共同的利益，但这一点很难与业主达成共识。
艾君(ICS)：您认为，业委会在处理业主违章搭建问题上有哪些难点?如何克服?@干海椿
干海椿： 由于业委会成员与违建业主都是邻居，因此很难直截了当制止其违章搭建行为或“红脸”，又由于业委会实际并没有执法权，因此只能以劝说方式进行处理，效果比较差。不过目前我们业委会出面，由于前期宣传到位，虽然政府出面强拆了违建，被拆业主也还能理解。但我所在的小区，物管公司不肯清理拆除的建筑垃圾，也许我所在的小区是个特例，被拆除最多的恰恰是物管公司自己的违建。
艾君(ICS)：干主任，业委会对业主违章搭建的情况是否有举报的义务?如业委会未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，是否需要承担相应责任?
干海椿： 业委会有举报或者督促物管公司下通知整改以及上报主管单位的责任，至于在规定时间内上报的责任主要看是否知情，毕竟违建有时候很隐蔽，作为第一责任主体是日常巡查的物管公司。
业委会在知情不报的前提下应负有责任，不管是物管公司还是业委会只有劝阻的能力，并没有强制阻止的能力。但作为业委会，在业主大会制定业主规约时可以制定相应的禁止性约定，如果能做出相应标准的赔偿可能更好，但是由于业主大会一般都在入住以后才能成立，所以导致一旦前期物管公司没有控制住违建，业主很难通过决议且甚至难以成立业委会，这也是业委会的难处之一。
艾君(ICS)：徐总，对于违章搭建行为，物管公司可以行使哪些权利进行救济?
徐玲娜：对于物业管理企业来讲，主要有以下权利可以行使：1)相邻业主的投诉权。对于违章搭建的行为，相邻的业主有权向城市管理部门及政府的执法部门进行投诉，寻求有关部门的支持对于违章行为进行制止及拆除，同时相邻业主还有权要求并主张政府部门对于违法主体进行处罚。2)相邻业主的诉讼权。违章建筑影响了相邻业主的日常生活例如采光、通风、逃生等权利，或者影响了相邻业主的人身、财产安全的，相邻业主有权依据《民法通则》《侵权责任法》的相关条款向法院提出诉讼，要求恢复原状或赔偿。3)业委会权责。业委会也有权利及义务对于违章搭建行为进行劝阻和制止，并及时向有关部门进行上报，对于侵害业主共同利益的行为，还可以依法向人民法院提起诉讼请求。4)物管公司权责，物管公司有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止并及时向有关部门进行上报，对于妨碍物业管理行为的，还可以依据物业服务合同或者业主公约的约定向人民法院提起诉讼，并要求排除危害承担违约责任。
面对违章搭建，我们能做什么?
艾君(ICS)：那么在遇到业主违章装修搭建时，物管公司应履行哪些义务?
徐玲娜：一般在我们日常工作中主要体现在三个方面，事前的充分告知，包括小区内的宣传(条幅、海报)，办理装修前的口头和书面告知，及业主的签字认可。事中的有效巡视及时制止，要保证每天不少于一次的有效巡视，包括特定的装修巡视，或日常安保的公共秩序巡视，发现有违建行为第一时间制止，包括不限于口头、书面，直制强制限制物料进入物业服务区域内。事后，第一时间上报城市建设主管部门。
艾君(ICS)：徐总，如物管公司未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，是否需要承担相应责任?
徐玲娜：是要承担相应的责任的，一般来讲将承担两项责任：首先，按照《物业管理条例》第四十六条的规定，业主有侵犯公共利益的行为时，物管企业应及时制止，并进行报告。如果物业管理企业没有制止或报告将承担违规责任。其次，承担《物业服务合同》违约责任。
艾君(ICS)：干主任，面对违章搭建，业委会可以做哪些工作?如果与业主沟通或劝止无法制止违章搭建行为，应该采取哪些合法手段处理?
干海椿：面对业主违章搭建或街道举报时，业委会可以进行劝说，并组织周围邻居共同做工作，发挥熟人社会的优势，一般在萌芽状态有效，但是一旦违建业主投入过多的资金后，劝说基本无效，只有上报职能部门介入。上报时录音留证，作为业委会作为了的证据，也预防职能部门渎职后的行政追究。
当然也可以以业委会名义起诉排除妨碍，不过目前我并没有这样做过，原因是业委会并没有任何收入，且都是公益的，实在抽不出足够的精力和时间去诉讼。
艾君(ICS)：徐总，在处理违章搭建问题上，物管公司可以借助哪些方面的力量协助处理?对于经过劝阻无效的业主，物管公司对其违章搭建行为进行制止，可采用的手段有哪些?
徐玲娜：一般情况下，物管公司可以借助：1)政府的力量，向上一级政府进行上报。2)借助业委会或者业主的力量，对于违章行为向业委会上报，依据业主公约寻求业主的帮助。3)对于造成严重后果的，在与之相关业主的授权下寻求法律诉讼的帮助。4)开发商及行业协会等舆论帮助。
可采取的手段有：1)物管公司必须严格依照法规与合同的约定，充分履行装修前的告知;2)充分履行装修前、中、后的告知，对于违章现场的制止;3)对于并与其业主现场沟通并采取书面确认违章行为无法制止的情况下，就及时书面上报行政主管部门，4)在书面上报上一级行政主管部门后，留存相关书面的文件，同时对于合同中有约定的，可依据约定，将此类已经侵犯了全体业主共有权益的违章行为告知全体业主。
艾君(ICS)：物管公司是否有权以自己的名义起诉违章搭建的业主，要求其拆除违章搭建的建筑物、构筑物或设施呢?@徐玲娜
徐玲娜：对于这个问题，一般有两种情形。第一种，通常违建行为是和业主户内的装饰、装修过程中一同发生的，如果业主与物业管理企业在《装修装饰服务管理协议》中约定了有关违建的违约责任和违约条款，那么物业管理企业可以根据《装修装饰服务管理协议》提起诉讼。
第二种情形，是业主未告知物业管理企业进行的私下搭建违建行为，那么按照《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，通常情况下物业管理企业无诉讼主体资格，但如果物业管理企业取得业主大会的充分授权的情况，是可能向有管辖权的人民法院提起诉讼的。
干海椿：但是由于装修押金的存在，导致很多物管公司只是收取了装修违约金，并没有提起诉讼，装修协议反而成了物管公司增加收入的方式，并没有起到良好的作用。
艾君(ICS)：徐总，在管理前期，物管公司可以用哪些手段对违章搭建行为进行约定，并且在法律层面获得法律部门支持?
徐玲娜：我们在日常管理过程中，通过完善《装修装饰服务管理协议》，明确双方权利义务以及禁止行为，以及相关的违约条款和争议解决条款来保障物业服务秩序。同时在实践中，有这样的案例，就是在《管理规约》中明确授权，或者在与业主大会签订《物业服务合同》中明确授权，对出现此类违反管理规约(指违建)行为的，由物业管理企业提起诉讼。所以建议在签订《物业服务合同时》，或业主大会在制定《管理规约》时可明确对此类问题的授权。
艾君(ICS)：请问徐总，当房地产主管部门进行执法，对小区业主违章搭建的建筑物、构筑物或设施进行强行拆除时，物管公司应做哪些配合工作?
徐玲娜：在配合政府强制拆除过程中，物管公司事先要拟定紧急情况下的应对措施(与媒体、主管部门、业委会等部门沟通，启动应急处理预案)。物管公司在获得强制拆除信息后，在与主管部门沟通允许后可及时告知住户，从尊重业主感受的角度，建议业主自行拆除，以避免现场执法后加大住户的损失。
同时配合执法前应该与主管部门进行沟通，表明物管公司的态度，并能提出减少对周边业主产生影响的合理化建议;在过程中配合现场的执法，但是不参与具体的执法行为，以避免业主将损失与不满投射到物管公司上;在现场执法后，物管公司要保持与业主的沟通，并给于劝慰，有针对性的采取化解措施。
艾君(ICS)：违章搭建现象难以解决，产生的连锁反应是有人跟风进行违章搭建，从而导致大多数遵章守纪的业主谴责物管公司不作为，甚至以此提出另外要求：“不除违建，我们就不交物管费。”想必很多物管公司都遇到过此类问题。虽然看起来两者之间没有任何因果关系，但却说明违章搭建现象带来的严重影响和不良后果。
徐总，您是否遇到过此类情况?正确的处理方式是什么?
徐玲娜：是的，我们的确遇到过此类情况。如果在工作实践中遇到此类情况，我们的处理办法是的有效控制“破窗效应”，制止跟风的产生，如有物业管理区域内，有一家出现这种情况，那么在服务过程中应举一反三，及时采取有效的办法控制同类违建的行为。(例如：对出入口物料运输的控制，在入口运料过程中商业物业有大型钢材进驻，就很可能是搭建二层，就要加强巡视，必要时禁止物料进场。)同时对第一家或其他家的违建采取合理的告知、制止、上报等措施。
干海椿：@徐玲娜 拆除违建如果及时，失去的是一个客户，赢得的是其他所有客户。我得罪了不少违建业主，但是如果前期介入及时，反而得到了更多其他业主的支持。我也曾害怕被报复，不过幸好也没有发生过，且现在偶尔大家也经常说说笑笑。
徐玲娜：对于业主因此不交物业费的问题大概有两种情形，一是仅认为小区内有违建是物业管理企业的不作为，没有提供良好的物业服务，所以不交费，那么物管企业应向业主解释清楚物业管理企业在违建处理工作上的权限，同时将违建的处置过程(告知、制止、上报)等工作向业主说明，取得客户的理解。如果业主以此理由执意拒缴物业费，可以通过诉讼等法律手段进行追缴。
二是业主不但认为违建的存在是物业管理企业的不作为，同时因为违建的存在影响到业主日常生活的不便利(如采光、通风、周边环境等)而拒缴物业费的，第一步骤可以按上第一情形的办法处理，取得业主的理解，如果业主仍不认同，可由业主以相邻权受侵害提起诉讼。
@干海椿 干主任说得对，作为物业管理企业来说最重要的就是坚守原则，很多被业主的指出的不作为行为，都是在坚守原则的方面打了折扣造成的。看似息事宁人了，其实对今后的管理与服务埋下了很多隐患!
干海椿：@徐玲娜 是的，同意您的“破窗效应”理论!守住了就守住了，没守住就麻烦了，实际上我能理解物管公司由于是企业，所以不方便督促职能部门。但是做好举报电话的录音，就可用来证明物管公司的作为，也是好的方式。
徐玲娜：对的，物管企业最重要的是在日常管理服务过程中留下自己的管理服务痕迹!这其实是对物业管理企业的一种自我保护，也是对全体业主的负责。
干海椿：@徐玲娜 我不赞同管理在前，服务在后，实际上对违章建筑的管理也只是服务的内容罢了。
艾君(ICS)：据网友反映，其所在小区出现超过半数业主同意就可以在小区里破绿地搭违建车棚的情况。请问干主任，业委会是否有权改建、重建建筑物及其附属设施?新闻中业委会的做法是否合法?
干海椿：新闻中业委会的做法不合法，因为按照《物权法》和《物业管理条例》规定，业委会改建、重建建筑物及其附属设施需要三分之二的业主同意。但即使三分之二业主同意还是不行，按照规划法需要报规划和园林部门批复后才可。
艾君(ICS)：据悉，有一些物管公司考虑业主未来交纳物管费情况，为了维护与业主的关系，对违章搭建现象“睁一只眼闭一只眼”，并没有进行劝阻、制止，甚至帮助业主的违章搭建避免被处理。徐总，据您了解，行业内是否存在此类情况?您如何看待这一做法?
徐玲娜：在我看来，行业内确实存在主持人所提到的情况，但我想应该是少数的，因为随着这几年的法制完善，特别政府对违章搭建管控较严格，物业管理企业的管理服务水平日益提高，此类情况逐渐减少了。
干海椿：@徐玲娜 这还不是最糟糕的，最糟糕的是有的物管公司为了避免业主委员会的成立，“绑架”违建业主向想成立业委会的业主发难才是最让人无奈的。也许大城市好点，不过在中小城市这不算是个别现象。
徐玲娜：在我个人来看，是十分不赞同这种“无视”违建的行为的，因为告知、制止、上报违建行为是法律、法规赋予物业管理企业的义务，如果不采取上述行为，即可视同物业管理企业违法(或者违规)，也可以视为物业管理企业不作为，这会影响行业声誉。对于企业本身，为未来的服务与管理留下了隐患。也激化业主之间及业主与物管企业之间的矛盾。因此也在这里呼吁，各位同行严格依法、依规，合情、合理的履行法律、法规、《物业管理服务合同》赋予物业管理企业的权利与义务。
@干海椿 我们是北京的物业管理企业，目前政府的大政策例如：天际线行动、拆墙打洞、恢复原貌都属于政府在支持拆除违建的举措。
干海椿：@徐玲娜 我一直在关注，由于北京是人口输入城市，违建导致的危害太多了，甚至产生地面产权业主1000人，地下无产权业主2000人的情况，到底谁才是业主扯不清。
(以下是嘉宾主题发言结束后，沙龙群友部分具有代表性的发言)
振太(罗成)：我认为，程序化的内容其实对我们实际处理违章管理帮助不大。单一的靠政府参与，等一个违章周期下来，他们的人力及动因，跟得上我们对现场的需求吗?
高佬李：同感!有时候政府部门的执法力度和时效也不敢恭维!同时也会把皮球踢给物管公司!
振太(罗成)：管理违章，一是把好进门关、二是把好审核关、三是做好及时巡视、四是“打击硬上违章”(这一点如果不做到及时，跟风有根本控不住)、五是宣传要跟上。六是最重要的一关，要与政府沟通好，同时也要有承担处理违章时可能引发的个别业主的矛盾激化的责任。(我们是服务是大众的，不能因为一两个单元的强硬，而放弃我们对大众的“业主公约”的承诺。只要90%以上的业主支持，怕10%吗?)
私欲是永远满足不了的，给了那些违建业主处理的时间及放软，就会让他们更嚣张，更一次又一次的索求，而那些本十分热心支持我们的业主也会因此感到寒心，从而走到背对面。为什么业委会组织工作难做，也是因为许多业主对物业管理没信心，多一事不如少一事。国内业委会组织中真正为小区业主公心出力的有多少?
另外想讲的，就是物管公司在这方面的管理投入问题。其实把门关很好做，只要门岗认真些就行。但是审核关，就不是单纯的审核业主上报的资料(包括图纸)，而是要与巡视结合，每天都不定时或定时的上门复核，该单元是不是按审核的要求去落实。一旦漏了步骤，往往事后才发现，那些审核的意义也就是零。那么，物管公司在人员设计时，有考虑过足够的人力配置吗?有钱配置吗?或是有意识配置吗?
高佬李：成本管控导至很多物管企业配置不足，这是大部分公司的常态!
干海椿：@振太(罗成) 违建周期实际并不长，如果真正监督和巡查到位，发现就处理，一般能遏制。
最主要的就是发现苗头，实际上违建者投入的越多，抗拒拆除的意愿就越强。实际上说白了，物管公司只是企业，并不敢真的督促职能部门。
振太(罗成)：上海原来有一家物管企业在这方面有点经验(名字我不说了)，他们在遇到首户业主违建时，就立即上门制止，按政府规定的处置流程，先告知，再给相应的整改时间。并在整改时间一到之后，立即至现场。如果业主整改完了，那一切都好。如果未按要求整改，那么他们会帮助其进行整改，真正完成整改(同时在物管中心对其单元的所有装修工人的进出及物品进出进行全方面管控)。这样，一定会得到该业主的投诉，为此他们还上过电视、遇到诉讼。但他们直面公众对他们的误解，愿意承担过程中不足的赔偿及道歉，但对违建处理坚决不松口。在大家都在关注这个过程中，整个小区的装修期也就过去了，大家都在望风向的同时，也就没了跟风。
干海椿：能举报违建的还算是好物管公司，还有很多物管公司为了抗拒业委会的成立，甚至会鼓励违建，在小区里造成两派对立。甚至已成为了潜规则，至于装修违约金，基本都成了收入，物管公司举报的极少，拿钱的一大片。
振太(罗成)：其实越是强大的物管公司，入住的业主越容易拥有安全感，虽然可能一时会被那些别有用心的蒙骗，但业主也不是傻子，大家都有眼睛，都会用心感受。我说的那家物管公司，现在整个二手盘市场，小业主们都抢着想让他们进。别人涨个价，也这样申请那样申请，但他们就是牛啊，不到位的物业管理费跟不上他们对服务的承诺，所以就不接。而业主还就真的一定涨好，也要让他们进。契约是必须要在公正条件下才能保障，但是公正的环境，不能只靠政府，更多是要靠从业的同行。
干海椿：我碰过好多回了，前脚举报完，后脚就被举报业主直接找上门了，后来我干脆直接当业主面举报。敢违建的都是社会权力资源好的，或者物管公司上班的，而且都是按时交物业费的，不是不怕执法局的，就是为讨好物管公司按时交物业费的，所以作为经营企业，光靠物管公司守住底线几乎不可能。
关于违章建筑的文章并不多，原因是对拆违章敏感的更多的是违章者。加上非法拆迁的问题积压，即使是正确的拆除工作也不受待见了，不是反应慢，而是没有动力。目前对违章建筑没有罚款措施，只有查扣材料、补充拆违建的费用，一般违建材料的砖石不值钱，运送还费钱。有的执法局还要自掏腰包，所以不肯来。如果除了拆除外，还有罚款作为惩罚手段应该效果更好。但是执法权、处罚权永远只能在执法局，不能在物管公司，否则就天下大乱了。不过物管公司有巡查、上报、配合的责任和义务。
大忠：私搭乱建是小区物业常见的违规行为(一般还未发展到违法程度)，这种所谓“人民内部矛盾”，处理起来确实棘手。下面谈点经验体会与各位分享:刚才说了既然违章搭建定性是人民内部矛盾，又是街邻街坊不好“红脸”，首先打感情牌，物管公司接到投诉或看到违规行为，协调相邻业主，做好登门拜访沟通工作;其次再由物管公司出面协调工作，重点强调私搭乱建造成的高空坠物和火灾安全隐患的危害，让违规业主明白安全和防火的重要性，这项工作不是简单劝阻，而是宣传教育。一般小区物业，均为长期居住业主和群体性特点，不宜纠正业主违规工作中的过激行为，非万不得已不诉诸法律，文攻武卫，尽量采取文攻手段，否则低头不见抬头见，即使打赢官司，“长期斗争”的梁子也结上了，以后也不好开展工作。
另外分析原因，如通讯光纤及热力管线、监控死角等设施要完善，也可有效避免私搭乱建，还有个案可采取上述针对性措施办法，部分现象要分而治之地各个击破解决，若带有普遍性违规现象，只能靠成立业委会、业主自治解决。
对个别公开挑战法规，无视法律的扩建增项行为，如自家在顶层占据公共设施，自建家庭阳台、储藏室、花房等，当多次通知劝说无果，最后协调政府执法部门铲除性根治，而且也不宜物管公司来执行，应由业委会或业主代表来出面解决，物管公司始终处在做上情下达的基础工作。
徐玲娜：其实违建这个问题，在主题讨论中只是解开了一个冰山一角而已，因为这个话题首先是一个社会问题，不是单一靠物管企业、业委会、几个热心业主就能解决的。但是不是不解决，我们就不做为，所有的违建的形成都是有一定时代背景的产物，所以它不是单一的解决当下拆除就可以杜绝的，也不是这次解决了，以后就不会发生了，它是一个有可能持续会发生的现象，这就要求物业管理企业在对此类问题上坚持原则和标准 做下去，是一个持之以恒的过程。
虽然大家都觉得法制还不健全，作为物业管理企业还是很被动或者有很多无法解决的难题，但是我觉得在我做物业管理工作这近二十年的过程中，现在回想10年前物业管理的现状，我不得不说现在的物业管理企业已经相对好做多了，法制也是逐步在健全的过程中，同时业主对于物业管理内容和权限的认识也提升了很多，而且毕竟在项目管理区域中还是讲理、有规矩的业主更多，所以关键还是在于物管企业要坚持对此类事件有作为，不要因为遇到了不理解就放弃，不要因为管了没有得到我们想要的结果就放弃，更不要怕承担责任就根本置之不理不去作为，因为在我们的管理服务区域内出现问题，多少都会和物管企业有直接和间接的关系，逃避不了。
我谈了很多自己的建议，这些其实都是在管理过程中积累的，一些体系文件的列举，都是我们自己在遇到这类问题后总结出来的，所以说虽然在我们自己的管理区域内也还是有类似问题，但是我们是不断在完善和作为去做这件事。就像干主任所说，他和违建做了这么多年的斗争，也上过媒体，但是依然没有彻底解决自己的居住的项目有类似的违建情况，但是他还是依然会去努力做这个事情，因为不做就没有任何改善，反之只要大家都去做了，自然会有成效，结果只是时间问题。
人格品格：是的，徐总，违建是方便自己，损害他人的行为，大家都懂。但如果社会宣传、與论听不到对违建的谴责和坚决纠正，侥幸心理就占上风。
无为：违章搭建是一件令人头昏脑胀的问题。个人认为，发生这些问题直接原因不外乎有三:一是当地政府管理部门懒政带来不良结果;二是也与当地城市整体综合素质有关;三是物管企业进驻前后管理力度是否一致。
徐玲娜：其实我们的确没法杜绝他人占便宜的心理，就像很多在自己家里挖地下室的业主，可能认为他根本没有侵害到邻居的和全体业主的公共面积，只是在自己家里做，但是一旦产生了安全风险，就不是简单的占便宜心理就能说服的，如果发生此类问题，物管企业有可能承担的是法律责任，所以说物业管理企业日常的服务管理痕迹是非常重要的，体系文件的监督检查板块的健全，向上级政府的上报，向业主多次的劝告等，都是我们要必须做到的。
无为：其实，我所说的问题都给我们物管企业带来很多困难和挑战，但物业管理服务真要有力度，我总觉得要向品牌物管企业学习。
王公子：违章建筑须综合治理，全社会动员起来。
徐玲娜：是的，先从我们自己做起。现实和理想虽然有差距，做了就比不做强。
王公子：建议法制教育，把整治违章搭建的过程变成教育业主、提高业主文明素质的过程。每次检查都和平常一样，不做作，不应付。每个地方的法律氛围、基础不一样。
昝杰：目前，物业管理中碰到的难题，不是某个物管公司能解决的，还要靠职能部门支持和业主自律的法律意识，这需要时间。就目前来讲，物管公司能做的是想办法规避自身的经营风险，如老师所说留下管理痕迹。
干海椿：虽然我对很多物管公司非常不感冒，但是物管企业的难处我也知道，实际上所谓的服务痕迹就是留下服务过和尽责的真相，如果做好了痕迹保存，那么不属于物管企业的责任自然就不用物管企业“背黑锅”。不管是开发商还是职能部门的责任自然也就不会转嫁给物管企业。不过扪心自问，有多少物管企业能把腰挺直了?即使工作人员做了痕迹保存，物管企业老总敢交吗?
无为：@干海椿 物管企业用调皮的话是弱势，但少数物管企业没有真正领悟自己的位置和能力，而是把项目管理作为短期盈利的经济实体，赢了三五年，输了写新篇的理念，不仅造成物业管理行业混乱，还会带来社会矛盾。
徐玲娜：政府现在都实行的是问责制，一旦出现问题都是要追责的，力度其实也挺大，所以以后物管企业可能都不是单一是否能挺直腰杆的问题，如果真的不作为，就有可能被淘汰，因为现在已经取消了物业管理行业的两证——资质证和物业管理师资格证，但不是取消了这两证就意味着物管企业接管项目零门槛，怎么干都行，大家觉得是行业倒退了，没人约束了，其实两证的取消反而是一种新的尝试和进步，今后将实现的是信用评价体系。所谓的信用评价体系，就是考评一个物管企业在经营和管理过程中是否出现违纪、是否不作为、是否有重大社会责任等等，但是如何建立这个体系是一个需要完善的过程，就像我们现在使用信用卡一样，信用体系的建立对我们每个人自身都是一种约束，如果你的信用体系出现问题，未来注册公司，办理贷款等都是会受到影响。
人格品格：@徐玲娜 事实上社会对物业管理服务的认知是很有限，有的物管公司就是为了实现一个目临时宣讲，业主也不是清楚的认知，加上物管公司有所为有所不为，以及和开发商裙带关系，业主也产生一些抵抗的心理因素，所以有些违建不客气讲:业主故意为之!
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