物管费的上调与收取工作如何开展？
物业管理费收交难，调价不易是老生常谈的话题，也是当下众多物管公司面临的棘手问题。某种程度上来看，已经开始成为制约物管公司生存与可持续发展的关键。物业服务费用测算应遵循哪些原则?物管公司想上调物管费，符合法律规定的做法是怎样的?提价是否合理合法的关键是什么?物管企业如何结合业主欠费原因做好突围工作?面对欠费业主，物管公司可以主张哪些权利，保障自身合法权益?
物业管理成本测算
艾君(ICS)：成本核算与成本管控是物管公司财务管理的核心。请问徐总，年底物管公司针对物管费用会做哪些测算和调整工作?
徐鸿涛：物管费的测算方法一般会做分项预算，按房屋建筑面积每月每平方米的单价来计算，然后累加而成，因为是预算本身不可能很精确。主要是管理项目总收入和总支出之间的对比。
实行物管费用包干制的物管企业，物管费用的构成不仅包括物业管理成本，还包括法定税费和物业管理企业的利;实行物管费用酬金制的物管公司，在收取物管费资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。
艾君(ICS)：物管公司物业管理费用成本测算中主要包含哪些费用部分构成?
徐鸿涛：根据国家发展改革委、建设部颁布的《关于印发物业服务收费管理办法的通知》发改价格〔2003〕1864号第11条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧; 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。国家发展改革委、建设部2015年发布的《物业服务定价成本监审办法(试行)》则更为合理，将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。该文件第七条：“物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。”
艾君(ICS)：物管费成本测算有哪些测算标准?
徐鸿涛：物管公司物业管理费用成本构成，在《物业服务定价成本监审办法》都有详细的说明。比如人员费用，《物业服务定价成本监审办法》第八条规定，人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。例如企业职工福利费，财政部在2009年11月12日《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》财企[2009]242号有明确规定。
至于具体标准，主要是通过企业实际生产成本来核定。另外例如职工教育经费等，2008年《中华人民共和国企业所得税法实施条例》明确了职工教育经费的基数和标准。实施条例第四十二条：“除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分等等这些费用，国家政策有些有详细的规定。
(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。
(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。
(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。
(8)公共区域植花、种草及其养护费用。
(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。
(10)节日装饰的费用。
(11)管理者酬金。
(12)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。
(13)公共电视接收系统及维护费用。
(14)其他为管理而发生的合理支出。
艾君(ICS)：好的，那么物业管理费用测算是否要遵循原则?具体有哪些原则呢?
徐鸿涛：一般应当遵循以下原则：(一)合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定;(二)相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。(三)对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。(四)合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。增加一个原则，(五)公平有偿原则。具体体现在“谁使用，谁付费，谁受益，谁付费”。不管使用人的身份是业主还是租户，都应该为其所用的物业支付管理费，使用得越多，付费也就越多。不同使用人分摊管理费是按使用物业的建筑面积大小计收。
【相关法律规定】
根据《物业管理条例》第41条的规定：“物业服务收费应当遵循合理 、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”
艾君(ICS)：也请徐总与我们分享一些测算的依据及注意事项。物业管理费用测算有哪些测算依据及注意事项?
徐鸿涛：1、法律法规要求(最低工资、社保、政府指导价等);2、市场竞争状况;3、项目规划经济指标;4、招标要求; 5、企业管理水平;6、劳动力供求状况;7、现场房屋共用部位、设备设施新旧程度及完好程度;8、物业项目区位环境(治安、环境、交通)。
主要注意以下几项：1、地区差异;2、经济差异;3、法规政策差异;4、消费习惯差异;5、市场成熟度差异。
物管费调价怎么这么难?
艾君(ICS)：我们聊了很多关于物管费成本测算的重点，接下来我们谈一谈很多企业关心的物管费调价问题。人工成本是物管企业投入最大的一部分，用工成本不断增加，提升物业服务价格成了企业的迫切期望，但却迟迟难以实现。 徐总，您认为，限制物管费上调存在哪些制约因素?有何解决之道?@徐鸿涛
徐鸿涛：谈到关于限制物管费上调的制约因素，一般我们都是以住宅小区为主。
1、普通住宅前期物管费上调受到政府定价指导价约束。国家发展改革委2014年12月17发布了《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》发改价格[2014]2755号提出放开“非保障性住房物业服务”，但有的省市放开了前期物业服务费，有的省市没有放开。没有放开前期物业服务费的，把控尺度不一致，有地地区严格控制不得超上限;有的则是根据成本监审确定，有的地区则很随意、形同虚设。前期物业费尚未放开的，也因为政府指导价数年一成不变，定价标准偏低，因此物管企业纷纷申请突破指导价上限。
2、物管费上调业主大会表决难。业主大会召开难、表决难的问题是物业管理中普遍存在的问题。为解决这一问题，很多地方已建立了业主大会网络投票制度，能起到很好的针对性作用，物管企业也可以上门发放调查问卷，采取书面方式收集业主业主表决结果，也可起到良好效果。
3、业主缺乏理性的消费意识。价廉物美的物业服务在现实中难于实现，部分业主总希望能在服务质量变甚至提高的情况下尽可能地压低物业服务费，因此不愿意上调物管费。这种情况下，物管企业积极主动引导业主委员会、业主参观有可比性的小区，让他们感受物业服务性价比的重要性而不是一味低价，同时在物业服务质量、项目上作出提高或增加的承诺，让业主委员会、业主真心自愿上调物管费。
4、物业服务质量存在着瑕疵，利益、权益受影响的业主以此为理由，不同意上调物管费。对于因物管企业自身造成的原因，物管企业只有不断提高服务质量和性价比，满足业主的需求，才是关键。
艾君(ICS)：接下来请问程律师，小区物管公司想上涨物管费，符合法律规定的做法是怎样的?提价是否合法的关键是什么?
程磊：在业主大会未成立之前，由物业管理企业书面征询业主意见，获得人数和面积双过半的业主同意，可以上涨物业服务费。在业主大会成立后，由业主委员会组织召开业主大会，对是否同意上涨物业服务费及涨价幅度的议题进行表决，如获得人数和面积双过半的业主同意，可以上涨物业服务费。提价合法的关键是经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
艾君(ICS)：程律师，物管费调整有哪些法律依据?
程磊：主要法律依据为：《物权法》第七十六条，下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。调整物业管理收费标准属于《物权法》规定的第七条“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”兜底条款，应经过双二分之一业主进行表决通过。
艾君(ICS)：据了解，您曾关注研究人民法院终审判决的涉及物业管理费提价的案件，物业管理企业通过征询业主意见提价后，要求业主按照提价后的标准交纳物业管理费，而某些业主认为提价不符合法定程序，不同意提价，从而引发诉讼。请您分享，此类诉讼包含哪些情况?
程磊：这类诉讼包括如下情形：一、业主向法院起诉，请求法院确认物业管理企业的提价行为无效。二、业主向法院起诉，要求法院判决物业管理企业退还多收取的物管费。三、物业管理企业向法院起诉，要求业主按照提价后的新标准交纳物管费。
艾君(ICS)：程律师，物业管理企业在参与此类诉讼时，有哪些关键的做法，以避免被认定为无效?
程磊：物管公司应举证证明提价已经取得了人数和面积双过半的业主同意，提交业主的表决意见。也可提交税务局的电子发票清单，证明按照提价后标准交纳物业管理费的业主比例，如果超过50%以上，则表明业主以实际行为支持提价。
艾君(ICS)：物业管理企业因劳动力成本上升等原因，提出物管费上调方案。 请问徐总，具体上调工作如何操作?
徐鸿涛：上调物管费是个系统工作，物管企业要以理服人，动之以情晓之以理，不可操之过急。1、列出人工上涨的速度，与物管费未上调作出对比;2、公布企业收支账目，让业主了解对项目亏损状态;3、提出物管费上调的方案，可以多做几个方案，供业主选择;4、物管费上调后，物业服务质量应有一定的上升，向业主作出承诺，让业主监督;5、多与业主沟通，争取业主的理解与支持。
物管费收费难，你遇到了吗?
艾君(ICS)：年末不少小区物管公司都在为收取物管费一事而头疼，物管费收交情况直接影响来年整个企业能否正常运转。请问徐总，物管费收取难存在哪些客观问题?
徐鸿涛：1、消费市场不成熟。有些地方房地产、物业管理市场不成熟，业主的花钱买物业服务的消费观念还未形成;2、部分业主法律意识淡薄。把房屋质量与物业服务混为一谈，把物业服务合同理解当成保管合同、保险合同，一旦发生房屋质量问题、财产被盗就拒交物管费;还有业主未入住，以未享受到物业服务不交物管费; 3、房屋质量问题、规划问题以及办证问题、保修问题等，往往建设单位与物管单位有“父子”关系，业主建设单位的不满发泄到物管企业身上，从而影响了业主交费的积极性;4、物业服务存在瑕疵，质价不符、乱收费、包干制经营模式的财务收支不公开; 5、保障房、经济适用房类别物业业主经济困难;6、恶意拒交费。
艾君(ICS)：物管费滞纳金，是业主拖欠物管费而产生的违约金。但是由于“滞纳金”的使用时间较长，很多人习惯了“滞纳金”的称谓和计算形式，而不了解滞纳金和违约金反映的是不同的法律关系。程律师，请您谈谈物管费滞纳金的法律性质?
程磊：物管费滞纳金的法律性质即为违约金，一般物业服务合同均会约定业主交纳物业管理费的时间，超过约定时间交纳物业管理费违反了合同约定，应承担违约责任，违约责任表现为滞纳金，实际上即是违约金。
艾君(ICS)：好的，程律师，那么物业管理公司对违反物业服务合同、拖欠物业管理费的业主要求加收滞纳金是否有法律依据?从法律层面来看，物管费滞纳金应如何计算?
程磊：对违反物业服务合同、拖欠物业管理费的业主要求加收滞纳金，有法律依据。例如《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》【粤高法发〔2011〕49号】第8条规定，业主拖欠物业费，物业管理企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。很多其他地方的法院都制定了相应的指导意见。
物管费滞纳金有合同约定按照合同约定，合同没有约定，一般可以参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息计算滞纳金。如果合同约定的滞纳金过高，法院或仲裁委员会可予以调整。
艾君(ICS)：在物管费收交中，因物业管理者的管理瑕疵所产生的业主拒交或少交物业管理费而引发的纠纷不算少见。 程律师，如果小区的物业管理者因管理不符合物业服务合同的约定，所收取的物业管理费是否可以打折扣?业主可以免交滞纳金吗?
程磊：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，业主有权要求物业服务企业承担违约责任。如果法院或仲裁委员会认定物业服务质量存在瑕疵，物业管理费可以打折扣。业主可以免交滞纳金。业主对物业服务质量存在瑕疵承担举证责任。
艾君(ICS)：收取物管费过程中，空置房的物管费也存在很多问题。对于空置房，很多业主认为自己没有入住，没有享受物业管理服务，自己无需交纳物管费。请问徐总，这一做法正确吗?对于数次催收仍拒绝交费的空置房业主，物管公司要做哪些工作?
徐鸿涛：依物权法和物业管理条例，空置房也应交纳物业服务费。但有个别地方出台规定，空置房可以在一定期限内免交或可以减交物管费。1、与业主主动沟通，讲明理由，争取业主理解自觉交费;2、针对欠费业主，沟通无效的，还应发书面通知，保存催费证据。物管企业催费在诉讼时效没有提供催费证据的，将不能获得法律支持。3、采取法律途径，予以追交。
艾君(ICS)：有的业主认为空置期的房子不应该交纳物管费，而且对于多长时间才算空置房的说法也不一，这也影响了物管费的收交。程律师，国家对空置房物管费收取标准是否有相关明确的规定?物业管理公司有权减免空置房的物业管理费用吗?
程磊：2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据上述规定，空置期的房子业主虽然未享受物业服务，但物业服务主要涉及到物业共有部位设施设备的维保和公共区域的秩序维护，保洁、绿化等，并不因业主房屋空置而减少物业服务，物业管理企业可以要求业主交纳房屋空置期间的物业服务费。根据意思自治的民法原则，物业管理公司也可根据实际情况减免业主的相关服务费用。
艾君(ICS)：那么对于数次催收仍拒绝交费的空置房业主，物管公司可以采取哪些法律手段?对于恶意拖欠物管费的业主，物管公司可采取的法律手段是否相同呢?
程磊：可以委托律师发出律师函进行催交，如果业主仍拒绝交纳物业管理费，可以向法院起诉或者申请仲裁。对于恶意拖欠物管费的业主，物业管理公司也可以采取上述法律手段催收。
艾君(ICS)：程律师，带有这些问题寻求法律解决的物管公司多吗?是否可以分享一些相关案例呢?
程磊：很多，可以批量起诉至法院。例如广州南沙区某楼盘500多户业主欠费，法院通过诉前联调的方式，先行调解。调解不成的，进入诉讼程序，采用小额诉讼程序处理，一裁终局，可以快速处理相关业主欠费。
艾君(ICS)：徐总，在收取物管费时，物管公司针对欠费业主与应交业主可分别采取哪些催收方式?是否会借助法律手段?
徐鸿涛：1、与业主口头、电话、短信沟通，以及书面发函催交;2、向业主委员会报告，请求协助催交;3、当管理规约有约定时，可以在物业管理区域公告催交;4、不提供特约、有偿专项服务;5、多次催交无效的，通过采取法律措施催交。
艾君(ICS)：您也提到了“可请求业委会协助催交”，您认为业主委员会应该如何配合物管公司催收欠费?
徐鸿涛：《物业管理条例》第六十五条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
艾君(ICS)：徐总，是否有相关案例可以分享?在您的管理经验中，哪些催交手段比较有效?
徐鸿涛：1、在物业管理区域进行公告收效较好，但一般往往容易牵涉隐私问题; 2、发律师函追交，一般也能起到较好效果。
艾君(ICS)：由于租赁市场较为活跃，大量存在业主将房屋租赁给租户或借给他人使用的情形，那么请问程律师，房屋承租人、借用人等引起物业服务纠纷后应如何处理?承租人是否应交纳物管费、按照何种标准交纳、违约金条款是否适用?
程磊：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。根据上述规定，物业服务企业可以将业主、房屋承租人、借用人列为共同被告，要求其承担连带交纳物管费的责任。承租人应交纳物管费，按照业主与物业服务企业签订的物业服务合同约定的标准交纳，违约金条款也适用于承租人。
艾君(ICS)：程律师，面对违反物业服务合同、拖欠物业管理费的业主，物管公司可以主张哪些权利，保障自身合法权益?
程磊：拖欠物业管理费的业主，物管公司可以主张物业服务费本金、滞纳金，因诉讼或仲裁产生的诉讼费或仲裁费。如果物业服务合同约定了催收物业服务费产生的律师费由业主承担，物业管理企业也可以主张追索物业服务产生的律师费由业主承担。
艾君(ICS)：好的，这也是需要物管公司明确的一点，要用法律的手段维护自身合法利益。据《江南晚报》报道，近日，无锡市梁溪区盛世家园小区的物管公司，为了催收物管费，将欠费业主姓名及其房号公布在墙。欠费业主信息被张榜公示，程律师，物管公司的公示行为是否算侵犯隐私?也有物管公司因为有业主不交物管费，贴出很多放大版的法院判决书及民事调解书的情况，并表示已经抹去相关业主私隐信息，这一做法是否可取?
程磊：将欠费业主姓名及其房号公布在墙壁侵犯了业主隐私。如果被某些别有用心的人利用，因泄露了业主的姓名和房号，广告公司或者地产中介利用其推销产品或服务，可能会导致业主的生活受到干扰。物管公司贴出很多放大版的法院判决书及民事调解书的情况，抹去相关业主私隐信息，不涉及到具体的业主房号和姓名，不会侵犯业主隐私权。
(以下是嘉宾主题发言结束后，沙龙群友部分具有代表性的发言)
东川：其实关于催交物管费，实践过程中，北京有一种是人民法院发出的《诉前应诉通知书》很管用，实践过程中，回收率90以上。程律师，在工作实践中，业主是外籍，不在国内居住，起诉无法送达，且房屋长期空置，如何通过诉讼解决?谢谢!@程磊
程磊：建立外交关系可以通过使领馆送达，但是送达时间较长。
孤独的行者：物管公司可以采取哪些具体的措施来提高物管费收费率?@徐鸿涛 是不是可以将物管费的交纳与政府征信系统对接?
徐鸿涛：提高物管费收费率的最有效措施是提高服务质量!通过法院诉讼判决业主履行交费义务后，如果地方建立了征信系统的，“老赖”业主会进入征信黑名单。
东川：我工作的企业成功调涨过物管费，由3.49元调至5.08元。从2010年酝酿涨价，2011年宣传一年，2012年和业委会达成共识，2013年调涨成功，上涨率达50%，是当时北京市第一家。
成功的原因，涨价需要天时地利人和，物管企业至少要满足服务基础好，认同度高，业主消费意识强，业委会配合，员工努力。调价后物管费的收费率能维持之前的水平。涨价后第一年收费率87%，第二年是92%，2016年是95%。我们确实和业主关系很好，有相当一部分业主支持涨价，因为那时候物管公司已经无法计提酬金了，我们通过口头宣讲、公告、走访、物管费评估等各种办法，向业主传递物管费低的害处，以及物管企业的管理难处，慢慢地业主就接受了，然后通过法定程序，取得人数和面积双过半的业主同意。
在曾经操作过程中，我们只做了一套2002年与2012年的物业费成本对比表发给业主，效果很好。另外我们印制了一批《致业主的一封信》，将当前物管公司的管理成本情况、支出情况、人员工资水平等说明清楚，然后组织业主座谈，组织机房开放参观等工作。
蓬莱阁：我所在的小区近七年物管费收费率保持百分之百，100%交费率的做法是深入的思想工作，加上关、卡、压的服务管理方法的结果。2015年-2016年，据统计北京市有30%以上业主欠费，北京有五千个小区左右，法院现在简化手续，起诉人数也不限制，诉讼不及滞纳金。但如按每次起诉五人算，别的案子都不受理，要判二十年。
物业管理条例要求提倡“监管分离”，业主将开发商产生的质量问题迁怒物管公司，又不普及法规，物管费难收是必然。
东川：北京朝阳区已经设立物业供用热力的专门法庭，据不完全统计，几年此类案件7000余件
•：我管理的项目也是刚调整的物业费，目前刚办理完登记手续。该项目从2003年开始提供物管服务，今年从0.95元调至1.47元，规划一年，宣传半年，办理登记手续半年。
接管项目是前期物业，没有业委会。我认为物管费调价主要是物管企业服务质量要过硬，业主认同度高，物管费调价方案合理。把调价的宣传工作切实做到实处，与业主真诚沟通。
成忻：我很多年前遇到一个小区调价案例，有些久远了，原来物管费三毛五(老小区，一直执行很多年的价格)，物管公司经测算提议调价到将近八毛，业主不同意，物管经理苦口婆心做工作，最终调价成功，调到四毛(涨了五分)，物管经理直接走人~
•：@东川 个人觉得从事物业管理行业至今，业主对服务的消费意识有所提高。只是利润小，风险太大。
东川：其实在实践中，业主消费理念认同度高的小区反倒较容易涨价。他们懂得质价相符。
蓬莱阁：我将物管费、物管服务有瑕疵喻为两条不能交叉的铁轨。物管费应100%地按期交纳，物管服务有瑕疵业主可起诉“索赔”。我们小区成立业委会规定中，明确欠物管费、没有履行义务的业主不能进业委会，但宣传后效果仍不佳。
需要提高公民交费意识，以及媒体的大量正面宣传，物管企业进行改革提高服务质量，多方努力看看是否能够将不交物管费将至5%以下。我们与国管局所属各部委宿舍区进行改革，将物管费、取暖费发放给个人，让业主成立业委会自治，但钱到手后却不交物管费了，这就是公民意识问题。
振太(罗成)：我毛估估了下：从2000至今的17年间，物业管理综合成本上涨了300-350%，物业管理费均涨了0-18%。业主在物业管理服务品质要求上调0-3%。我们目前努力的方向设定对了吗?
成忻：移动互联时代，“微信”的无孔不入更让一些“公众号”、“自媒体”得到不少话语权，以“知道吗，物业在这上面挣的钱得给你分!”，“你知道吗?物业背着你赚了多少钱，其实都该是你的”等等为标题的网络文章不胫而走，甚至出现了“靠小区经营就能抵得上物业费”的说法，十年前曾经一度被炒红的“零物业费”言论又频频出现……凡此种种，似乎形成了一个怪像，即“物管公司明明有钱挣却还在哭穷”，这种心理又加重了业主与物管的对立情绪。社会媒体，包括大众传媒和网络自媒体，在这些信息传播当中起到的副作用不容忽视。
振太(罗成)：按上海之前的四级服务标准要求(2.5元)，当下重新估算9元也不一定能同步。但让业主从2.5元上涨，涨到5元的可能性会有吗?所以我认为，要涨物管费，光靠业内讨论及与业主审诉是远远不够的。必须要以行业协会联同社会媒介，大力宣传成本及产出对等的契约精神，而不是单方面要求物管企业诚信(这种费用下的承诺可信吗?) 。
我们在自律的同时，更考虑到那些中小型物管企业。个案是值得学习的，但不值得过度宣传，那会误导民众。因为单靠物管企业自身能力我们无力改变，所以我们必须要学会靠政府、靠媒体、靠公众理解我们的“弱”，才会有理解的支持。如果公众都以个案中的能人来衡量物管企业。那么，网上网下的对强势物管企业的观点就不会改变，中小型物管企业涨物管费，想都不要想。
蓬莱阁：以往在北京，欠交物管费的业主被诉到法院，只要是合法存在小区的物管公司，基本上是业主败诉，但这治标不治本。我认为，要彻底解决这一温日，要实行真正的酬金制，把业委会成立起来(业委会是业主与物管公司的桥梁而不是敌对的)监督物业日常物业管理达标情况，物管公司拿走8-15%的纯利润，何乐而不为?如此，只要物管公司和业委会不是“死对头”的小区，收取90%以上物费费应不成问题。
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