高空坠物与高空抛物的安全防范
高空坠物与高空抛物导致的意外伤害事故频发，大到外层窗户、广告牌，小到酸奶瓶、果核，都曾成为致人死伤的“高空杀手”。危害重重却屡见不鲜、屡禁不止，成为安全隐患和监管难点的高空坠物与高空抛物，有哪些法律条规进行区别?高空坠物/高空抛物伤人的归责原则是什么?如何避免美观的玻璃幕墙成为高空中的“杀手”?哪些理由可以成为物业管理公司的免责事由?“高空坠物连坐法”担责究竟是否合理?
物业管理在外墙系统的前期介入与后期管理
艾君(ICS):李总监，有关建筑外墙系统，物业管理在早期介入阶段为了防止砖石坠落可以做哪些工作?有什么技术要求?如何站在营运和管理的角度，对外墙系统前期的规划设计、材料、使用功能等提出合理建议，并让开发者接纳整改?
李韵:外墙系统是外墙系统是由结构层、保温层、防水层和装饰层所组成的，所以情况相对比较复杂，需要各个施工环节落实施工质量过程控制，并按照规范要求实施包括隐蔽工程在内的验收，比如淋水试验必须按照规范和设计要求实施，二次就是二次，全覆盖就是100%，淋水试验方案中的水压、喷淋方式、持续时间、观察位置、辨识方法等都需要在淋水试验方案中加以说明。
但在早期介入、前期服务阶段，物业管理参与的程度、深度以及成功案例相对比较少。以目前我们现在正在进行的瑞安广场(裙楼)外墙改造过程为例，现役瑞安广场物业服务的介入深度就比较有限。究其原因，主要是物业管理公司在人力资源配置方面存在一定困难，作为量入为出的薄利服务企业，要配置诸如结构工程师、建筑工程师，着实有一点压力。
但物业服务还是有介入服务的切入点的。比如参照项目监理单位的做法，从日后运行、维护和清洗作业等角度切入还是存在服务空间的。大家知道，外墙系统建成之后，一般都需要定期清洗，这一高位作业本身就需要事先规划设计安排外墙吊船或者日后清洗所需要的安全绳和工作绳的锚固点。在锚固点配置上，无论是开发商还是设计单位都可能更需要物管公司及其保洁服务分包单位的专业意见：锚固点的称重、锚固点的间距等。在外墙清洗作业范围内，还有一个是影响外墙系统安全稳定的东西，就是清洗药剂。因此，在物业管理的早期介入以及后续的前期服务阶段，物业参与方还需要向受托设计服务的单位提出外墙清洗药剂的酸碱度指及其控制范围。
上面我们关注了外墙系统中比较复杂，危险程度比较的玻璃幕墙，当然外墙系统中还有重要部分，就是干挂石材，这一外墙结构也是对公共安全影响比较大的部分。
艾君(ICS):是的，此类结构也常会造成事故发生。李总监，您认为物管公司是否有必要从建设阶段就开始制订符合项目特点的外墙维护规程?具体如何制定呢?
李韵:和大家分享我们在一个项目中的具体做法。外墙维护，首先要清理基底，比如有几块幕墙玻璃(组件)，我们为此为每一块玻璃幕墙编号，这样一来，无论是检查还是维修，我们的指代就明确了，这就是所谓的建档立卡。其次，我们在编制年度预防性维修保养的计划中编列相关检查内容。比如目测检查、照相比对、触感检查、采样送检、外包有牌照的专业幕墙企业定期全面检查等。
照相比对，要比所谓目测检查来得更有效。这不仅可以记录检查的情况而且可以从照片影像的明暗差异、形变差异等发现外墙系统中的幕墙玻璃、干挂石材、外墙马赛克局部或整体的形变发现端倪。
外墙系统所涉及的安全问题，一般需要从规划设计、施工建造、运行维护、检测检查、公民行为规范、金融保险措施，这几个维度来做出制度层面的安排。
艾君(ICS):李总监，外墙砖石脱落的非人为因素有哪些?砖石外墙的检查重点在哪里?有哪些问题可以通过物管公司后期管理及时避免?
李韵:外墙脱落，主要还是承接物业运维的服务单位疏忽或没有经验甚至在物业服务安全责任(法律界面)的认知存在瑕疵导致的，目前我并不知道有没有此类追究物管公司责任的判例，但这是一个比较容易被忽视但又非常重要的。
检查的重点在外墙装饰材料、保温材料等组件的脱落，除了工程质量就是日后运维检查。还有一个问题，那就是物管公司确实已经通过预防性检查，发现外墙系统中的组件存在问题，而业委会未及时回应物管公司检查预警，或者业委会在动用维修基金等环节上存在延误等。
(1)需要在外墙系统设计、施工、检测和验收规范等方面加以规范，这是避免建筑物外墙系统投运后发生意外的控制源头，尤其是高层和超高层建筑越来越多的情况下，因此需要加强标准和规范的设立，这也是国家层面乃至整个国际社会需要关注的事情。(2)落地一点的情况，是外墙钢构在材质和涂装要求方面需要有过程控制，在现实中，有些项目将外墙钢构涂装从热镀锌改为防腐处理，更为严重的是在防腐处理过程中的除锈、涂装工艺等方面“偷工减料”。(3)外墙系统形式多样，还存在保温和防火的规范性要求，这一部分通常出现在一些高层住宅，尤其是中高纬度地区的高层住宅物业，因此落实施工工艺和工序，以及有针对性地编制施工组织设计方案，并落实安全和技术交底，加强过程监控是至关重要的逻辑，监理单位在这方面需要加强责任心和使命感。
高空坠物如何归责?
艾君(ICS):请问倪法官，对于高空坠物与高空抛物，有哪些法律条规进行区别? @倪斌鹭
倪斌鹭: 高空坠物与高空抛物：主要都是根据《侵权责任法》第八十七条：从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。另外对于高空坠物，《侵权责任法》第八十五条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
艾君(ICS):高空坠物/高空抛物伤人的归责原则是什么?
倪斌鹭:归责原则争议很大。在我国现行的侵权法理论中，归责原则主要有过错责任原则、无过错责任原则、过错推定责任原则，高空抛物、坠物适用何种归责原则，学术界也没有一个统一的观点。
我个人认为，司法实践中高空抛物、坠物侵权责任的归责原则为过错推定比较合理。过错推定责任原则，是指行为人致人损害时，如果不能证明自己没有过错，就要推定其有过错并承担侵权责任。该原则采取了举证责任倒置的原则，行为人只有举出反证证明其与事故没有任何因果关系时，才能免于承担民事责任。采用过错推定责任原则，一方面保证了受害人的利益，另一方面又最大限度的减轻了建筑物使用人的责任，在受害人的利益与建筑物使用人的利益之间取得了很好的平衡，因而在高空抛物坠物案件中适用过错推定责任原则也是最为合理的。
这是两张案发照片。高空抛物和高空坠物的区别在于，坠物没有人的意识，坠落时无人知道或者不能控制,往往是旧的建筑附着物等。而抛物是有行为人故意为之，是受控制的，或者说是可以阻止危险结果发生。抛物和坠物区分的意义是，考虑承担责任时承担责任的轻重。
艾君(ICS):在高空坠物伤人事故中，由于悬挂物坠落伤人情况多发。如广告牌坠落伤人事件，轻则车辆被砸毁，重则危及行人性命。那么关于广告牌、空调外挂机等悬挂物坠落伤人，法律方面有哪些规定?
倪斌鹭:(1)除了根据《侵权责任法》第87条外还有以下法律条款规定：
《侵权责任法》第6条:行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第15条:承担侵权责任的方式主要有:(一)停止侵害;(二)排除妨碍;(三)消除危险:(四)返还财产:(五)恢复原状:(六)赔偿损失:(七)赔礼道歉:(八)消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
第16条:侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用以及因误工减少的收入。造成残疾的.还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。
第85条:建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
艾君(ICS):物管公司是否需要承担责任?
倪斌鹭: 物业管理公司是否承担责任，要看其是否尽到职责。其职责之一是维护小区有序安全，因此应主动宣传提示抛(坠)物危险，加强物业公共区域管理，制止业主危及安全的装修。如物管公司对有关抛(坠)物的投诉熟视无睹，或坠物来自于物业公共区域或者业主违规安装的窗台等，物管公司就应当承担部分责任。物管公司应尽职尽责，积极预防和严格控制，包括设置必要安防监控，并在业主抛掷或违法装修时应按规定及时报告有关行政管理部门。
排查高空坠物隐患
艾君(ICS):据了解，某小区的物管公司查找和排除外墙脱落隐患，采用望远镜进行巡查。请问李总监，排查外墙脱落隐患有哪些手段?有哪些技术、仪器可高效应用在此方面?@李韵
李韵:用望远镜排查，也就是目测检查，不失为一种方法，但是还有更稳妥的办法，那就是触感检查、照相比对和外墙系统关键组件的取样检查。
(1)用望远镜的目测是一种办法，但决不能因此而放弃通过使用外墙吊船等登高作业工具近距离地观察甚至通过触感感知。(2)最科学的办法还是现场采集包括活动扣件、密封胶、结构胶、外墙装饰层粘结剂等在内的样品，送建筑科学研究院等第三方检测机构实施稳定性检测。(3)最安全的办法就是聘请持有外墙施工、检测等专业牌照的第三方实施定期的安全检查。(4)为了节约物业运维成本，一般来讲，外墙系统中的结构胶、密封胶、粘结剂等涉及外墙稳定性的部分，均有寿命期限，在全寿命周期中，时间越长外墙系统所存在的风险也就越高，比如道康宁结构胶的寿命被标识为18年。
艾君(ICS):冬季寒冷易结冰，空调外挂机在冬季存在悬挂冰凌坠落伤人砸车的情况。倪法官，对此法律是否有明确责任划分?@倪斌鹭
倪斌鹭:法律上没有明确责任划分，这要看是否构成不可抗力，“所有人、管理人或者使用人”是否尽到必要的责任。
关键在于冬季存在悬挂冰凌坠落是否构成不可抗力这一免责事由。不可抗力指的是不能预见、不可避免、不能克服的外力。
恶劣天气能否构成不可抗力需要结合侵权地气象特点进行判断。在气象学和交流通信极为发达的今天，一般的恶劣天气均可得到预警，侵权人以此为由主张免责往往难获支持。恶劣天气极大地增加了建筑物上悬挂物、搁置物掉落的风险，建筑物的所有者、管理者、使用者及其他负有维护义务的人对恶劣天气要特别注意。一方面，购买放置于室外高处的设施时应考虑本地的气象特点，有针对性地进行设计安装及施工;另一方面，在发生极端天气情况时，应对室外的悬挂物、搁置物采取临时加固措施，防止坠落伤人。
艾君(ICS):如今城市写字楼多使用玻璃幕墙，物管公司是否会成为玻璃幕墙坠落事件中的责任主体?
倪斌鹭: 物管公司可以成为玻璃幕墙坠落事件中的责任主体。在业主和物业管理公司签订物业服务合同时，业主一般都将小区公共部位(如外墙面)的养护、维修委托给物业管理公司管理，物业管理公司基于物业服务合同成为小区公共部位的管理人。从建设部《玻璃幕墙工程技术规范》来看，玻璃幕墙的养护、维修的责任主体主要是玻璃幕墙施工单位。物业管理公司基于物业服务合同对玻璃幕墙的管理，应与一般外墙面养护、管理一致。
艾君(ICS):哪些理由可以成为物业管理公司在高空坠物或高空抛物案件中的免责事由?
倪斌鹭: 从我国现行法律来看，不可抗力、第三人责任、受害人故意可作为所有人或管理人的免责事由。不可抗力是指当事人不能预见、无法避免、无法预防的意外事件。《民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”第三人责任是指因第三人侵权导致损害结果发生。第三人责任由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。如果物业服务公司能够证明损害是由受害人故意造成的，也不承担民事责任。第三者责任和受害人故意的归责原则是按照民法一般理论，参照《民法通则》第一百二十七条的规定。尽管物业管理公司将不可抗力、第三者责任、受害人故意作为自己的免责事由，但是必须提供相应的证据。
物管公司可从举证方面提供高楼抛掷物、坠物致人损害责任的免责事由：
1.能够证明自己不是加害人免责;
2.能够确定具体侵权人的，其他人免责。
抛掷物致人损害案件中，有可能成为加害人的当事人需要证明以下事项就可以免责：
①发生损害时，自己并不在建筑物中;
②证明自己根本没有占有造成损害发生之物;
③证明自己所处的位置客观上不具有造成抛掷物致人损害的可能性。
总之，证据至关重要。
艾君(ICS): 据不完全统计，玻璃幕墙行业的总市场规模已超过2000亿元。截至2012年，中国已有的玻璃幕墙已占全球总量的85%。然而，在这样的事实背后，却是玻璃幕墙掉落、高温自爆等安全事故的频发。如何避免美观的玻璃幕墙成为高空中的“杀手”? 检查重点和检测手段分别有哪些?
李韵:除之前提到的承接物业服务的单位编列年度检查计划中包含的目测检查、触感法、检验法，还可以聘请持有外墙施工、检测等专业牌照的第三方实施定期的安全检查。中国上海市曾出台外墙系统检测和检查规定，强制要求每五年一次安全检查，但实施情况并不理想，尽管包括位于中国上海市黄浦区淮海中路的香港广场北楼曾经发生过外墙开启窗高空坠落事故，所幸并未伤人，主要还是外墙系统安全检查服务费相对较高，收费及其服务费价格构成不清晰等。
检查的重点是：(1)外墙系统中的活动构件，如开启窗及其支撑件、锁扣等。(2)外墙系统中的锚固材料，如结构胶等。
艾君(ICS):您刚才也提到了玻璃幕墙的清洗作业，清洗作业中的化学药剂的酸碱性可能会对玻璃幕墙的隐框铝合金、密封胶和结构胶产生不利影响，玻璃幕墙在日常保养、清洗作业中有哪些重点?如何选择合适的清洗剂?
李韵:一般而言，外墙清洗所用药剂的PH值控制在7左右，也就是所谓中性原则，左右偏离度一般为1。还需要落实过程控制，每一次外墙清洗作业前，需要物管公司对外包服务的外墙清洗单位所用药剂进行取样。
存在酸碱度的化学药剂对包括铝合金在内的外墙构件的影响是切实存在的。
这张照片显示的就是投运20多年的外墙钢构的腐蚀情况。 因为我需要对外墙系统进行检查，所以就会保存此类对比照片，由此也可以证明，照片对比用于外墙检查是很有价值的。
高空坠物事故责任划分
艾君(ICS):请问倪法官，非人为造成的高空坠物，如花盆、衣架吹落等伤人的法律责任如何划分?物管公司在其中是否有提醒的责任?
倪斌鹭: 在加害人不能确定的情况下，高空坠物受害人的损害如何得到救济一度是争议较大的热点问题。但我国侵权责任法第87条明确规定：从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。因此该类案件中，使用推定原则，即需要由可能造成损害后果的建筑物使用人承担“自证清白的责任”，如证明当时家中无人或没有使用花盆、衣架的可能等情节，否则即需要与其他“嫌疑人”分担赔偿责任。
物管公司负有高空坠物纠纷往往涉及多个责任主体，物管公司作为建筑物所有者、管理者和使用者在尽量排除安全隐患的同时，应当尽到必要的风险提示义务.司法实践中，此举往往可以减轻建筑物权利人承担责任的比例。与此同时，市民对高空坠物的风险也负有与自身认知能力相符的注意义务，在有危险警示、特殊天气等情况下，注意义务标准也会相应提高，因此切不可抱有侥幸心理。
艾君(ICS):您曾审理的案件中，高空坠物出现哪些常见的情况，责任承担主体是物管公司吗?
倪斌鹭:有的，有三类。(1)第一种是物管公司作为建筑物的管理人。通过加强管理，利用监控设施对于建筑物的维修和安全隐患进行管理，所以，物管公司俨然一副“管理者”的角色。只要有合同关系的存在，高空抛物事件的发生，物业管理公司几乎是无法避免要承担相应的责任。高层建筑不明抛掷物致人损害案件中，物业管理公司没有根据合同对高空抛物发生的可能进行防范和监管，可以算是一种不作为，根据物业管理合同的相对性，可以看作是一种违约责任。物业管理公司是通过物业管理合同与使用人建立了一定的管理关系，因此，物业管理公司应该根据物业管理合同的法定要求承担部分责任。
(2) 第二种物业管理公司可能属于第87条中的“可能加害的建筑物使用人”。《侵权责任法》第87条规定了责任主体为可能加害的建筑物使用人”。高层建筑根据建筑物区分所有，我们可以知道建筑物分为专有部分和共有部分。“可能加害的建筑物使用人”是指的所有权人或者使用人。物业管理公司作为可能加害的建筑物使用人应承担责任。
(3)第三种物业管理公司有承担安全保障义务的法定要求。根据我国《物业管理条例》第46条明确规定:“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取紧急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”由此可见，受害人也可以针对其安全保障义务直接要求物业管理企业承担部分责任。
第一类、第三类案件最多，第二类较少 。
艾君(ICS):谢谢倪法官，您分享的这三种类型也是物管公司应对应自己的管理方式多加注意的重点。接下来请问李总监，为了应对外墙系统出现意外事故，在物业管理实践中，物管公司应做哪些筹备工作?@李韵
李韵:主要有如下筹备工作：保障外墙系统安全要有制度落实、人员落实、资金落实。(1)在管理制度方面，将外墙系统安全检查作为工程运维部门的工作内容，并要求编列安全检查计划时间表;(2)在人员的岗位职责方面，则明确外墙系统安全检查的职责内容，确保落实到人。(3)物业服务年度预算中要包含如五年一次的聘请专业公司全面安全检查的费用。
艾君(ICS):外墙系统安全营运的资金如何保障?维护费用如何计提?
李韵:外墙系统安全营运的费用一般由如下构成：(1)聘请有牌照的幕墙企业承担全面安全检查;(2)自行检查人工费和工具(望远镜等)折旧费;(3)取样检测费，包括对结构胶、密封胶、扣件和支撑件等的实验室检测。
外包专业资质幕墙企业安全检查的费用主要包括人员费、机具费、税金和管理费(利润)，人员费用则根据外墙面积、作业高度(危险系数)、每人每天检查面积等计算而成。其中机具费，主要包括临时吊篮及其运输安装费和安全检查费。专业幕墙公司将根据检查、检测，对目标项目的外墙系统做出安全评估报告和缺陷整改建议书。再由物业管理公司根据这一建议书，向业委会提出整改申请(动用或重新筹集维修基金)，最后进行招投标，并落实整改。
艾君(ICS):李总监，一个项目的外墙系统安全营运费用一年大概有多少?请举例说明。
李韵:五年一次的外墙安全检查费用分摊到每年的费用里，这是“大头”。接下来的“小头”就是物业工程运维人员的安全检查、建档立卡等费用。 第三部分就是配件采购。采购的配件主要是活动部件：如斜撑、锁扣、密封条等。
参考数据：外墙面积约10000平方米，五年一次的安全检查的费用大约在18万元左右，这里的外墙是指玻璃幕墙。
高空抛物事件如何防范?
艾君(ICS):在法律实务中，小区居民从楼上抛掷物品致他人人身或财产受伤害的此类案件，被称为“高空抛物案件”。倪法官，此类案件常见类型和处理方式有哪些?@倪斌鹭
倪斌鹭:从法律适用的角度来看，“高空抛物案件”可以根据有无明确的抛物行为人、有无明确的管理责任人等作进一步的细分，不同类型的案件，处理结果也有所不同。
(1)抛物行为人明确的高空抛物案件与一般的打架伤人或机动车伤人的普通侵权案件没有实质区别，都是由于被告主动实施违法行为致人损害。在法律的适用上，遵循“自己责任”原则，由实施抛物行为的人就行为造成的损害后果承担赔偿法律责任。通俗地讲，就是“谁抛了，谁负责”。
需要特别强调的是，由于高空抛物行为不针对特定的对象，在损害事实发生以前受害人无法确定，因此，其侵害的利益实际上是社会公共安全，属于刑法调整的范围。在“高空抛物”造成受害人重伤或者死亡等严重后果的情况下，抛物人有可能承担刑事责任。
(2)管理义务人明确的高空抛物案件。责任人是对发生“高空抛物”的建筑承担管理义务的人——开发商或物管公司。在法律适用上，由管理义务人对自己未尽到管理义务导致的损害承担相应的法律责任。通俗地讲，就是“谁没有管好，谁就承担责任”。
(3)抛物行为人不明确的高空抛物案件。这里的“不明确”是指存在一个具体的范围，抛物人为其中一人或数人，但无法进一步明确。本案的处理结果，是由物业管理公司和所有可能的抛物行为人共同承担损害赔偿责任。尽管案件是以调解方式处理，但其处理结果仍体现了审判实务中对这类案件的倾向性意见，即由所有可能实施抛物行为的人共同承担责任。
第一，抛物人明确的高空抛物案件，由抛物人承担相应的损害赔偿责任;第二，抛物人不明确的高空抛物案件，如果开发商或物管公司等管理义务人没有尽到管理义务的，管理义务人应当承担相应的责任;第三，抛物人不明确，但可以确定一个具体范围的，则所有可能实施抛物行为的人应当共同承担被害人的损失。
艾君(ICS):在高空抛物案件中，抛物人明确的，法律责任主体是谁?抛物人不明确的，法律责任又如何划分?
倪斌鹭: 如果高空抛物可以确定侵权人，直接由侵权人承担侵权责任。
高空抛物不能确定侵权人的，由所有可能加害的建筑物使用人给予补偿，除非当事人能证明自己不可能侵权。比如一栋楼下被砸伤，1楼业主称自家住一楼，不可能高空抛下，1楼业主不需要担责。这也要求建筑物使用人一定要自觉杜绝高空抛物行为，以免造成他人伤害和遭受自身损失。
高空抛物危害不特定多数人的人身财产安全，属于扰乱公共秩序、妨害公共安全的行为。尚不构成犯罪的，公安机关可给予警告、罚款或拘留处罚;构成犯罪(一般以抛掷次数、抛掷物品及危害程度等判定)的，将认定为“以危险方法危害公共安全罪”，可处三年以上(最高死刑)的刑罚。
艾君(ICS):业主高空抛物以及公共区域或者外界因素致使高空上的悬挂物和搁置物坠落的高空坠物现象，都是物管公司重视的问题。李总监，针对高空抛物物管公司应如何处理?自然力导致的悬挂物、搁置物坠落的现象，应该采取哪些措施?@李韵
李韵:一般而言，高空抛物事件，蹲守防范是防不胜防的事情，物业管理企业只能向倪法官所说的那样，物业管理企业尽职宣导，立牌警示。还有一个就是技术查证，加装电视摄像机，为日后取证做准备，但这一部分要额外经费。
为了在发生高空抛物事故发生后，可以查找行为人，上海市一些小区布设电视监控摄像机作为对策：1、安装设计施工阶段要考核视场、视角、图像清晰度等，以便于所采集的实时影像能够成为呈堂证供。2、运营单位：(1)要检查电视监控视频信号的记录有效性、保存时间的合规性、提取使用影像资料的合法性，要建立保密制度和翻录、翻看的管理规定;(2)维护保养要到位，这是在工程技术层面支撑影像资料有效性的基本保障。3、从方便居民或物业使用人着想：(1)比如老年社会，对于行动不便的独居老人开展服务等，对于伤残军烈属的帮扶服务等(2)开展宣传教育，逐步提升居民安全意识和法律意识，尤其在城镇化率从低到高的过程初期 。
高空抛物是中国大陆城镇化率逐步提高过程中出现的问题，随着安全意识、法律意识得到进一步提高，人们这种随手抛物的恶习或许将有所改观。推进这一进程的应该是高空抛物案件发生后的民事判例越来越多后，当严重的处罚、包括电视监控呈堂证供以及案件技侦手段不断提高的情况下，高空抛物或将进一步收敛。当然恶意的、涉嫌故意杀人的高空抛物案件并不会因此而杜绝。
当人们对于生命的认知以及财富积累到一定程度之后，无论是个人还是承接服务的物业管理企业、从事高空施工的单位，或许都应该也可以通过投保有针对性的足额的人身意外险、公共责任险、工程一切险等方式，有效转嫁和获得此类意外的追偿。
艾君(ICS):按照我国《侵权责任法》第87条规定：从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。这就是俗称的“高空坠物连坐法”。
查找世界各国法律，可知无论是法国、德国、意大利、荷兰、埃塞俄比亚等大陆法系国家，还是英美法系国家，都没有类似法条或判例，世界范围内只在智利民法典里发现相似规定。 我国的这条法律规定堪称罕见。倪法官，如此“特色”立法的目的是什么?在实践中，该立法是否实现了该目的?@倪斌鹭
倪斌鹭: 侵权责任法第87条的立法目的在于救济受害人和预防高空抛物。一方面，法律之所以规定在难以确定具体侵权人的情形下，将板子打在可能加害的建筑物使用人身上，主要是出于对受害人进行救济的考虑;另一方面，是督促建筑物使用人在日常生活中提高警惕，针对存在的风险防微杜渐，履行相应的保管、维护和注意义务。
在实践中，该立法有积极的作用：弥补立法空白，使得法院审判有法可依;受害人的权益得到最大程度的保护;加快案件的侦破，便于找到真正的侵权人。
虽然该条被视为对传统侵权法极大的创造性发展，但自2010年7月1日开始实施后却暴露出一系列问题，主要表现在：第一，获赔时间长。由于涉事被告人数多、案件审理周期长、执行难，这都意味着受害人往往不能及时得到补偿。第二，金额不确定。在高空坠物事故中存在一系列不确定的因素，比如：可能的被告人数、可能获得的补偿金额、实际执行到位的金额等，这都使得受害人事先很难确定是否能获得以及能获得多少补偿。第三，执行难度大。由于被告人数多且众人的财产状况存在较大的差异以及被判承担补偿责任的无辜被告往往存在抵触情绪，这都使得原告即便胜诉也很难保证获得判决所确定的数额。第四，管理成本高。由于事发建筑物所有相关的使用人都需要证明自己不是侵权人，这必然导致所有当事人都需要花费相当多的时间和精力来应对，尽管绝大多数甚至可能所有的当事人都不是那个加害人。此外，人数众多也给法院审理和执行带来不小的难度，这些都意味着大量本不应该投入的宝贵的人力、物力资源被浪费了。
因此，该立法有待于进一步完善。
(以下是嘉宾主题发言结束后，沙龙群友部分具有代表性的发言。)
雪中松：请您分享玻璃幕墙如何运维?
李韵:外墙系统(玻璃幕墙)的运行维护，主要有如下几个方面：(1)建立档案，更为精细的做法就是为每一块幕墙玻璃编号，编号的编码组成能够反映所属楼层、方位以及规格等;(2)编列检查年度计划，按照外墙系统构件中寿命最短的如道康宁结构胶安全寿命12年，就以12年为全寿命周期编制年度检查计划;(3)落实检查(目测、触感、数码照片比对);(4)根据上海市地方管理条例，每五年一次聘请有牌照的专业幕墙公司实施全面安全检查，其中包括结构胶、密封胶采样送检等。外墙系统运维还要有编制应急预案和备灾仓库。
备灾仓库中要预备与所辖物业外墙系统中一致尺寸的幕墙玻璃和细木工板封闭材料 。
成忻： 李总监，您好!您曾经的文章《从上海瑞安广场说外墙维护规程》详细分享了上海瑞安广场外墙系统安全营运的案例。其中提到作业频次与预算费用，如图：
我们看到2001年、2006年、2009年、2012年的运维预算费用递增很多，2012年高达达到73.7万/年，请您解读一下，递增最多的是哪些费用?
李韵:因为发现了重大的安全缺陷，所以才会追加运维费用，其中还包括就此建立起来的“备灾仓库”。 在备灾仓库里，我们配置了与半隐框幕墙玻璃同尺寸的备件，还有用于临时封堵破损幕墙的同尺寸细木工板及其固定装置。
孟宪生律师：高空坠物责任问题，除物管公司加强管理外，应提倡购买责任保险，以便于问题解决。
杨帆：在日常巡检工作中，如发现外墙瓷砖涂层脱落、空调外挂机松动等情况时，物管公司如何及时、正确处理?有报道称，某小区外墙装饰层脱落成隐患，物管公司为此挂满“防空网”，这种做法是否可借鉴?拆除脱落层的做法在什么情况较为适用?还有哪些方法可用于外墙系统出现脱落的预警工作?
李韵:外墙附着物的权属，是厘清的关键。(1)外墙砖等类比公区。(2)如空调外机及其挂架为物业原规划范围内的，则也类比公区，否则就应权属所有人负责维修及其相关连带责任。 物管定期检查，并及时落实相关修缮作业，涉及动用维修基金的则应及时报备业委会，且经相关流程实施。
挂设防护网的办法存在如下问题：(1)防护网是否能够承受高坠物并避免或减轻伤及他人?(2)有碍观瞻。积极的做法则是排除安全隐患，落实维修责任。
在发现可能危机公共安全的事件被发现后，为排除不作为等情形，物管公司应第一时间落实相关告知责任、采取临时措施、提出改善、整改等方案、预算等，并报业委会备案。
蓬莱阁：我走在高楼林立的北京城，高空楼顶悬空广告林立，如刮一次八级大风，高空坠物就是祸从天降，好在习主席两次视察北京后，北京出文件楼顶上标识(小区名称，广告)全部由市城管部门下令：一律拆除，如需按必须钉按在实体墙上且字体大小也有规定，悬空在玻璃窗外也一律拆除。近日北京重点地区己开会布置拆除工作，南北中轴路已理清，这就消灭了高空坠物一大隐患，应报导推广!
李韵:赞同!上海已经完成。再者，包括屋顶在内的户外广告，现在已经逐渐被“窄告”所代替，投放更为精准的分类广告形式多种多样。户外广告的危险性确实很高。
林世俊：建筑物的外墙广告物在规划设计期间，必须事先考虑才不造成街景太突兀且格格不入。
人格品格：站在城乡环卫职责延展角度，向大家提及工作中涉及高空抛物的治理。清扫楼间小巷，每天在固定的地点都有废物抛下。更有甚者，下面环卫工人清扫，楼上向下扔啤酒瓶子。结合今天主题，对这样外延的问题可不可以纳进来讨论、定性、探讨行为实质、提出解决方案。
远方：
外立面和地面安装监控摄像头是个好办法。
人格品格：针对环卫确实性发现的高空下抛，证据确凿，对于制定禁止性法规很有意义。再归入公共安全法律处罚，宣判几个案例予以震慑，一举多得解决人为方便而造就伤害、造就乱丢废弃制造垃圾。
大忠：物业管理公司作为房地产开发项目的售后服务能够做什么?并且必须做什么?商业地产项目从住宅、办公楼的单体项目，逐步演变成当前热议的集商业、住宅、办公、酒店或公寓等综合体项目，无疑增大高空坠物风险的几率，自然加大物管公司项目管理的风险，首先必须明确只要在项目物业管理范围内发生的任何事故，物管公司都是有管理责任的。因此，物管公司要针对项目的不同制定完善的维护检修计划，将每年的房屋本体的质量检查调整到常态化，分月季半年一年的检查，及时发现并维修墙砖脱落、墙体开裂、掉漆等事故隐患，尤其风沙雨季要加大检查力度。其次任何时候应确保与业主的有效沟通，不是简单的贴个通知那么简单，对存在风险和事故隐患，如违章搭建、天线和空调室外机安装非结构墙板上、花盆悬挂物甚多、窗户安装不牢等，应直接与业主本人联系并监督完成维修;重要通知要按户发放，不是简单在小区及单元门前贴个通知了事。并及时处理外立面结构漏水或渗水问题，以免年久由小变大洞，逐渐增大扩张外墙损坏区域，造成大面积墙砖脱落，同时加强外墙(擦玻璃)清洗公司的规范管理和质量监督。
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