社区微改造如何启动？
目前小区居民的公共生活习惯逐渐形成，成熟小区之中也慢慢出现了一定的闲置、老化或损坏的公共资源，长期荒废无法使用，显得十分可惜。“社区微改造”，暂时可以将其定义为：对成熟住宅区内的闲置、老化或损坏的公共资源(包括不动产和动产在内)，重新加以设计、翻新、改造、加工、配置，使其能够满足社区居民潜在的社交、休闲、健身、学习等各种需求，在做到物尽其用的同时，丰富社区居民的生活内容，提高居民生活质量，建立新型的现代社区邻里关系。社区微改造怎样把握“微”的尺度?政府、社会组织、设计师、业主在社区微改造中分别起到哪些作用?在社区微改造中如何征询业主意见发现业主真正的需求从而获得支持和理解?如何考虑改造内容的后期运维，让各项公设配套可以永续使用与管理?
以下是嘉宾主题发言结束后，沙龙群友部分具有代表性的发言，整理成文供同业交流、参考!
严实(编辑)：张老师更注重居民动员的自助式改造，如何启动微改造的决策?@张羽
益清(第二主持)：陆老师，社区空间微更新使小区物理空间布局精细化，提高了城市生活品质。当然，这并不只是政府部门或设计师的事情，需要与居民密切互动。怎样能够使社区居民形成一种自主制的设计、营造、管理维护氛围?
陆曦：目前来看，改造在立项阶段会充分征询居民意见，但在方案讨论和决策阶段只是通过居民代表、代建方的形式，公众参与还不够，可以向张老师他们这样的社会组织取经。如果要在营建阶段提升居民的参与度，我们需要在规划设计时就为居民留出空间。
陆华生：社区改造中我首先关注的不是民众力量参与，而是官方力量参与，毕竟这是最核心的力量参与。因为从十八届三中全会“套着开”的首次中央城镇化工作会议到2016末中央经济工作会议“套着开”的二次中央城镇化工作会议，国家都要求城市区街从过去集中精力管经济转移到集中精力管城市，将来领导、外宾来社区不是看企业有多大，而是看基层培塑的美居创业环境设施，有远见的区街社区一定会为此焕发空前的热情。又因为社区改造牵一发动全身，要整修、恢复社区一所有历史价值的数百年老房子，就得与恢复周边与之相应的老区街状貌、民居、路面和大量人文文化工作联系起来，没有政府派在区街的机构统筹组织将一事不成。民众力量的参与也非常重要，但首先表现在市政管理部门、社会机构、民间团体和社区群众对于官方力量参与的促动、配合、依靠，特别是通过区街争取来自城市政府经济费用资源的投入，并在统筹、计划进行的工作中发挥最高的干劲和智慧。
难得糊涂：其实微改造的目的是满足小区大多数业主需要，增加功能性、安全性、实用性等方面改造!关键是要结合城市与小区等实际情况，在扬州有过几个成功的案例，微改造费用来源很重要。
99星：如何使微改造正常、高效推进是最困难的。难达成协议和方案，难让各方满意并出资，出现利益问题难妥协，每一步都难。现有做成的案例多是政府力量推进，不一定是成功并可复制推广的。
党锋郑州 研究员：一、没有明确的法规依据，缺乏可操作性政策支持;二、有关责任主体难以顺利推进;三、决策、实施、监督、评估没有形成体系;四、成功案例有明显属地特色，整个环节周期较长。
严实(编辑)：一、法不禁止则可为;二、所以才要研究探讨交流;三、做起来才会有体系;四、这就是领头羊的难能可贵。
陆华生：社会、城市一定会进步的，我们对社区微改造，以后的小改造、中改造、大改造充满信心。我们的觉悟很重要，所以说现代物业管理人是城市灵魂的工程师，我们一直在做促动的工作，只要把各方面的积极因素力量调动起来，特别是把政府派在街道、社区的机构力量促动、依靠起来并与之配合，事情就能一件一件办好。本期沙龙最重要而宝贵之处是进一步点拨努力的方向、明确工作的内容、印证对关键抓手的认识，有利于继续深化实践、总结、科研，只要方向对，困难就会、也有办法克服。
99星：有一户不同意都难办。我给他们的建议是：同一老旧社区分类划片;政策分期递减扶持;业主自愿，先达成意见先实施;先期改，资金等政策力度大，后期改，力度递减，让业主自己有压力。以往改造多是政府力量强制，大资金进入，上级限期(限基层街办)完成，业主故意拖抵，漫天要价，很难搞定。
张羽：@陆善辉 @严实(编辑) 目前我了解的是美丽家园老社区的更新整治有政府较多的资金支持。行走上海属于微改创意类的市级活动，设计师都是公益出场参与设计，改造的资金来自街道，其实非常有限。而公益机构的改造经费多来自政府购买的社区自治项目。
振太 (罗成)：没有政府支持的微改计划只能是空中楼阁，美而不实。没有基础工作的夯实，再美好的理想也只能停留在想的层面。如果让这个“想”去误导了受众，最终的受害者，可能还是从业者。所以一直以来我认为：我们在设想一个美好愿景时，先要充分设计其可落实性及渐进步骤。小区微改所面对的阻力不单是来自启动资金，更来自我们以为会感恩的受众。众口难调!所以，事先引导、事中用心、事后持久(千万不能因政绩而想到哪做到哪)。
所以我之前问，能不能给大家看看案例，在分享后我们能结合自己的区域更好、更全面地投入微改造。
刘超：微改造不仅仅是拉皮升级，我觉得还有对设计的优化。
陆曦：对，从我的专业来理解，以前刷刷房屋立面其实也是微改造，所有城市空间都面临破旧改新的问题，只是现在不能再死一棵树补一棵树，要考虑补什么树种不遮挡居民阳光、补小胸径树种是否能做到经济又满足观赏需求。现在是精细化设计、精细化更新的时代了。
资金方面确实还没有成熟的体制形成，可以请陈董再详细介绍台湾经验。
振太 (罗成)：我从事物管以来，已为许多老旧小区的微改事项投入很多。目前就算有政府街道的资金投入，也是杯水车薪。小区微改的首要应重视“微” 而非全，重视“点” 而非面。
东方：我们厦门从前几年开始，提出“美丽厦门共同缔造”，对一些老旧小区进行改造，主要针对下水道、进水管、外墙立面、绿化整治等。取得了不错的效果，改造资金基本上是政府出大头，业主出小钱，八二开，政府出80%资金，业主出20%。
陈品峯：在台湾资金方面因为有社区管理组织与基金，有管理委员会(业主委员会议)及公寓大厦管理条例里面有对修缮、改善、兴革之机制。所以这二十多年内的新社区，可以透过机制执行。没有成立业委会之小区，也有政府奖励补助(在外墙拉皮、电梯增设等方面)，至于私领域(专有部分)，政府会让银行以低利(1.8%利率以内)优惠修缮贷款方式，为居户提供优惠贷款。
严实(编辑)：@振太 (罗成) 如果共享部分和共有设施设备的经营收益可以用来做微改造，那就可以解决一部分资金。台湾能够从政府获得资助，很令人羡慕，如果我们能推动一下，大陆或许也能立项立法。毕竟现在三十年的房子也多了，总不能都是推倒重建，再说许多只是表面上的破旧不涉及到主体。不过，三位嘉宾有两位谈的是功能性的局部改造，有一位主要谈的是修复性的改造。我觉得政府即便支持，也只会是修复性的而不会是功能性的。
振太 (罗成)：在物业管理合约期内，物管公司不能把全部希望寄托在政府身上。小区的微改有助于提高小区物管面貌，也是对物管水平的一种评估。但目标定得太高，不利于工作的开展。
陈品峯：《台湾公寓大厦管理条例》第十条：专有部分、约定专用部分之修缮、管理、维护，由各该区分所有权人或约定专用部分之使用人为之，并负担其费用。
共享部分、约定共享部分之修缮、管理、维护，由管理负责人或管理委员会为之。其费用由公共基金支付或由区分所有权人按其共有之应有部分比例资金方面确实还没有成熟的体制形成，可以请陈董再详细介绍台湾经验。分担之。但修缮费系因可归责于区分所有权人或住户之事由所致者，由该区分所有权人或住户负担。其费用若区分所有权人会议或规约另有规定者，从其规定。
前项共享部分、约定共享部分，若涉及公共环境清洁卫生之维持、公共消防灭火器材之维护、公共信道沟渠及相关设施之修缮，其费用政府得视情况予以补助，补助办法由直辖市、县(市)政府定之。
第十一条共享部分及其相关设施之拆除、重大修缮或改良，应依区分所有权人会议之决议为之。
前项费用，由公共基金支付或由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担。
台湾物业管理是委任制，有二十多年的发展，香港是酬金制，大陆是包干制，各有优劣。作为第三方物业，我们在大陆几个项目的大业主也渐渐接受委任制与酬金制。
台湾的微改造先由拉皮做起，当局有奖励补助，因为台湾老旧房屋大厦有瓷砖掉落问题。
陆曦：上海政府也有意愿推动社区更新，大家何不一起努力，当中的细节(比如资金具体用在什么地方)要再深入研究，逐步完善，台湾也是经过了几十年的探索吧?
毛志远：很有意思的话题，小区逐年老化，如何让小区宜居环境持续保持，房屋保值增值，微改造是很重要的工作。关于微改是否属于物管责任范围，我以为这是扯皮的思路。现实是，小区环境好，业主满意度就高。好的法律和制度，应从实践中总结，包括行业的思考、经验的借鉴，在博弈中完善和进步。
我们曾管理十年以上房龄的小区，先后纠结三件事，一是维修资金申报使用盼速度;二是大中小修划分盼标准;三是小区微改造盼经费，当然归根结底还是经费问题。
Tony刘悦来：（点击访问：【创新社区治理】四平：12户居民自筹4.8万建公共客厅）
社区微更新案例分享：这是一个伟大的实践!自发自主是社区治理的根本路径。我们团队正在协助该社区进行社区花园的设计营造，已经初见成效，图中可以看到有趣的花园(Fun Garden)。很多人问，经费从哪里来?是，往往一开始经费需要外力(街道、居委)的引发——当然大部分靠外力直接搞定的。但这些都不长久，尤其是对于居住社区。只有内在的需求被激发，大伙自己主动，自我出钱出力，才是真的需要，这样微改造才可持续。
陆曦：宁和小区的中心花园也是由居民自筹资金翻新地面和设置部分桌椅，居民自己掏钱做的，格外爱惜。我们在做方案时这些部分都没动。
Tony刘悦来：我的观点是，改造不是掏自己的钱，出自己的力，都不会珍惜，也不会长久。当然涉及重大基础设施和服务(比如公共安全等)，是用纳税人的钱，这个是另一回事。
毛志远：关于大中小修，无论法律条款，还是文字游戏，似乎永远也说不清、道不明。回到现实，埋怨也好，扯皮推诿也罢，并不能解决问题。尊重现实，目前武汉市各方博弈后，有关小区宜居环境改造的经费来源有三个方面：一是市区两级财政每年向每个社区拨款二十万，用于小区环境改善，立项为惠民资金。
二是小区公共收益移交业委会(四资移交之一)，主要用于小区维修改造项目。我公司与业委会签订合同，立项以业主建议，物管公司出方案，业委会(业主大会)批建。
三是动用小区维修资金。倘若让每个小区大笔维修资金产生高额利息或利润，小区微改造的经费必定更加充足，同时也不用担心维修资金用完难筹集的问题了。
益清(第二主持)：@胡克 胡总，长沙市的社区微改造情况如何?请您跟我们分享分享～
胡克：在长沙，微改造从空间和绿化来看貌似很有成效，但背后的机制和参与收效甚微。
益清(第二主持)：您认为是什么导致参与收效甚微呢?您指的参与是业主的参与还是?
胡克：业主参与度低，原因在于政府引导不足、社会组织的尴尬、社区党员及商户的各自为政。这是漫长性的，文化和参与是生长出来的。
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