作者: 林世俊 | 2018-08-21 09:54

台湾社会住宅长期修缮计划的规划与管理

当前台湾住宅政策与房市问题之关键因素包含高房价、高房价所得比、高自有率、高空屋率及社会住宅短缺，这些因素让青年及弱势家庭买不起房屋。而社会住宅扮演着“渡桥”的功能，协助解决青年及弱势家庭短期居住的需求。依据“住宅法”而言，“社会住宅”系指由官方兴办或奖励民间兴办，专供出租之用的住宅及其必要附属设施。目前为解决短期居住的需求，由官方直接投资兴建，于2017年-2020年完成4万户以上社会住宅，继以2021年-2024年完成8万户社会住宅，共计8年完成12万户。台湾地理环境高温多湿，且地震多、台风多，对建筑物而言是极端不友善的，导致建筑物修缮费用增加并缩短建筑物的寿命。若长期修缮计划无完善的事前规划与事后的良好管理，社会住宅将会成下一波烂尾楼并影响城市景观。

确保社会住宅的建筑物有更佳性能与环境质量，且全球正面临气候变迁及能源枯竭等环境议题，亟需导入智慧策略、永续环保等相关产业技术，以协助打造更优质的、与环境友善的智慧型建筑物。社会住宅在规划设计阶段的目标以生态、节能、减废、健康为主轴，而营建阶段的目标为创造安全安心、节能永续、健康照护、舒适便利的居住环境，因此营运阶段的社会住宅必须着重于永续经营(自主自给)、延长建筑物生命周期(耐用年限)并节能减碳等策略。落实延长建筑物生命周期(耐用年限)并节能减碳，有赖于规划设计、营建、营运等阶段均落实贯彻执行检讨社会住宅的长期修缮计划。

建筑物之构成

就建筑物之主要构成：1、建筑结构形式;2、建筑装修;3、建筑设备。而建筑物的构成详如图1所示。以社会住宅建筑物的结构形式大部分采用RC结构、SC结构及SRC结构，而结构设计必须取得耐震标准，所以其结构耐用年限为60年。

长期修缮计划之规划与管理的范畴

建筑物的生命周期而言共计有四个阶段：1、规划设计阶段;2、营建阶段;3、营运阶段;4、拆除更新阶段。以日本建筑协会就日本官方建筑物50年生命周期总成本而言，规划设计阶段占0.4%、营建阶段占15.8%、营运阶段占83.4%、拆除更新阶段占0.4%。

就建筑物的长期修缮计划之规划与管理而言，目前仅探讨规划设计阶段、营建阶段、营运阶段这三个阶段。于规划设计阶段，依据社会住宅需求及相关建筑规定，应用建筑信息模型(BIM)软件仿真最佳化绿建筑设计。导入营运成本的观念并调适建筑物规划设计，借助智慧建筑设计达成创造安全安心、节能永续、健康照护、舒适便利之居住环境。于营建阶段，依据规划设计阶段产出设计图规范来执行落实，借助创新材料、设备及工法达成延长建筑物生命周期(耐用年限)并节能减碳降低营运成本的目的。于营运阶段，依据营建阶段以低碳建筑产出为核心，借助物业管理系统平台实时(Real Time)汇整大数据，经由人工智能分析决策，动态调适长期修缮计划及动态更新建筑信息模型(BIM) 数据库，落实执行进而延长建筑物生命周期(耐用年限)，节能减碳降低营运成本。建筑物长期修缮计划之规划与管理的范畴详如图2所示。

营运阶段的建筑物长期修缮计划包括建筑物预防保养及更新两个构面，而建筑物长期修缮计划的预防保养费用已包括在每月的物业管理费用里。建筑物长期修缮计划的更新(灾后结构补强、材料、设备等)费用由官方机关另行编列长期修缮计划的更新经费，长期修缮计划的更新项目与费用宜依据保养履历与建筑物的状态修正下年度长期修缮计划以达成延长建筑物生命周期(耐用年限)并节能减碳降低营运成本的目的。建筑物长期修缮计划包括二大面项：(1)预防保养(2)更新，建筑物的预防保养包括日常保养、法定保养、定期保养、矫正保养、灾后保养等，而矫正保养系指设备可维持安全的运转状态，但未能维持要求性能(耗能)而进行保养工作。建筑物的更新系指材料、设备、软件……等不堪使用，而必须更新材料、设备、软件等，使状态恢复至原始功能。

建筑物的长期修缮计划作业程序

规划设计阶段的长期修缮计划作业程序以低碳建筑物为目标，借助建筑信息模型(BIM)执行调适建筑结构形式、建筑装修、建筑设备的耐用年限，以达成投资报酬率(IRR)最佳化。规划设计阶段的长期修缮计划作业程序详如图3所示。

营建阶段的长期修缮计划作业程序以创新材料、设备及工法为手段，借助建筑信息模型(BIM) 执行调适建筑结构形式、建筑装修、建筑设备的耐用年限,以达成延长建筑物生命周期(耐用年限)并节能减碳降低营运成本。营建阶段的长期修缮计划作业程序详如图4所示。

营运阶段的长期修缮计划作业程序以落实执行标准操作程序(SOP)及标准保养程序为手段，藉由物业管理系统平台实时(Real Time)汇整大数据，经由人工智能分析决策,动态调适长期修缮计划及动态更新建筑信息模型(BIM)数据库，进而延长建筑物生命周期(耐用年限)并节能减碳降低营运成本。营运阶段的长期修缮计划作业程序详如图5所示。

建筑物的耐用年限是折旧年限的一种，系指单位时间内使用成本最低的固定资产使用年限。而固定资产使用成本包括固定资产的一次性购建投资和营运阶段经常性的预防保养费用及更新费用。使用时间愈长，单位时间所分摊的一次性购建投资愈少，但经常性的预防保养费用及更新费用则愈多。而出租型社会住宅承租户变动频繁，因此属于中损耗建筑物(一般旅馆)，其构成的耐用年限如表1所示。

个案分享——大龙峒公营住宅：建筑设备的长期修缮费用评估

台北市都市更新处以市有地先行推动大龙峒公营住宅，以支应青年住居需求。本案基地面积为2,606平方米，土地原为大龙峒公交车调度站，经都市计划变更为住宅区基地。基地三面临道路，西侧衔接至圣公园，东侧为主要干道——40米宽承德路三段，西南侧为酒泉街(俗称劝学小径)。本案规划兴建地上11层、地下3层RC造集合式住宅，提供居户型80户(24 坪)、套房型30户(10坪)、店铺5户(30坪)，合计115户单元。

大龙峒公营住宅为运用绿建筑与通用设计理念进行规划设计。在绿建筑部分四项指标符合绿建筑标章;通用设计部分则是在兴建过程中并案纳入考虑，以符合环保及人本设计理念的“好宅”，并引入在地民众参与计划，于基地南侧开放空间设置以《家·梦想的城堡》为主题的系列公共艺术作品，为公营住宅提供新的设计手法与管理模式，实现新一代的住宅质量。该住宅为第一个引进物业管理的公营住宅，属台北市第一波推出的示范计划，2011年8月底完工，已于2012年1月10日提供进住。

大龙峒公营住宅营运至今有6年之久，住宅建筑设备的长期修缮计划以竣工图说及结算书为基础。以RC建筑结构耐用年限60年为基础来探讨建筑设备的长期修缮费用，建筑设备的长期修缮费用包括预防保养费用及更新费用，而长期修缮的预防保养费用已编列于物业管理费用里。建筑设备的耐用年限以表1为依据，且会参考不同厂牌及不同工法调适建筑设备的耐用年限。建筑设备共计有七大项：一、电气设备工程：22,368,432元;二、太阳能发电设备工程：13,016,074元;三、弱电设备工程：6,381,344元;四、给排水卫生设备工程：12,248,854元;五、消防设备系统：9,167,618元;六、通风设备工程：1,288,992元;七、电梯工程：5,773,356元，建筑设备总建置费用为70,244,670元。

建筑设备60年总更新费用为116,464,188元，建筑设备60年总更新费用为总建置费用的约1.66倍。电气设备工程60年总更新费用为其建置费用的约0.83倍;太阳能发电设备工程60年总更新费用为其建置费用的约2.04倍;弱电设备工程60年总更新费用为其建置费用的约1.83倍;给排水卫生设备工程60年总更新费用为其建置费用的约2.34倍;消防设备系统60年总更新费用为其建置费用的约2.58倍;通风设备工程60年总更新费用为其建置费用的约3.01倍;电梯工程60年总更新费用为其建置费用的约0.66倍。因此建议本案建筑设备第1年至30年更新准备金为26元/(月·坪);第31年至第60年更新准备金为40元/(月·坪)。

(注：本文所有货币单位均为新台币元。1坪约合3.3平方米)

(作者系台湾和艺顾问有限公司执行长)

原载于《现代物业·新业主》2018年06期/总第426期