作者: 李季平 | 2017-12-06 22:22

坚持“所有权人决策”为维修资金松绑

据央视2013年8月8日《焦点访谈》报道，天津市南开区城市花园小区内，住着几千位居民，其中有很多老人和小孩，小区内9栋楼全都是高层，电梯是居民出行必不可少的工具。近段时间，小区中9号楼一部电梯因年久失修，经常出现停运、闷人甚至下垂下坠，大家乘坐时非常害怕，所以电梯就彻底停运了。其他十五部电梯也存在安全隐患，但要动用住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)维修电梯。虽然这个小区账面上有几百万元的维修资金，可不符合使用规定，因为该小区416户居民中有一半没有交存。

众所周知，随着我国城市化进程不断推进，全国地级以上城市的多层住宅越来越少，取而代之的是十多层、二十多层的高层建筑。在这些建筑中，电梯是必不可少的出行工具，别说老人、小孩，就是青壮年，每天从二十多层的高楼楼梯爬上爬下，恐怕也受不了。因此，无论从居民日常生活需要，还是从安全角度考虑，及时对电梯予以维修，保持正常运转，是最基本的需求，但我国目前实施的维修资金管理办法，难以满足这一需求，难以适应城市化发展的新形势，必须尽早启动改革程序。

我国现有《住宅专项维修资金管理办法》是由建设部、财政部于2007年12月4日印发、2008年2月1日开始实施的。经过五年多实践，从已暴露出的共性问题看，对此制度改革主要应体现在以下几个方面：

首先，“所有权人决策”的管理原则要有可操作程序。维修资金的“所有权人”是谁?顾名思义，当然是交存该资金的业主。现有管理办法第四条规定：“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则”。该规定在具体实施中的情形如何呢?现实生活中大量事实表明，在对维修资金支配方面，其“所有权人”没有决策权，而本应作为“监督”角色的政府部门则在多个环节中成为了“决策人”。这种政府部门与业主(或者代表业主利益的业委会)在维修资金支配方面的职能错位，不仅损害业主合法权益，也影响政府形象。另外，在维修资金投资方面，现有管理办法第二十六条规定，可以用专项维修资金购买国债，其程序是经过业委会同意，未成立业主大会的，应经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。这一规定，同样与“所有权人决策”的原则相悖。因为在现实生活中，最先动议使用维修资金购买国债的往往是集中管理以“亿元”为计算单位的政府监管部门，而不是某个独立的小区业委会或业主。从大量公开的报道可以看出，维修资金用于自己所在小区的房屋或公共设施维修得到业委会或业主签字的案例较多，而业主被要求签字是否同意用维修资金购买国债的案例很少。利用维修资金购买国债的收益，按照规定要转入维修资金滚存使用，如果没有管理费，相关部门会去为业主义务地服务吗?可采取何种方式，向业主报告或向社会公开用维修资金购买国债的管理费是多少?因目前相关部门并无此方面强制性规定，加之前几年上海等地出现动用数亿元维修资金炒股牟利等违规行为，业主们感到非常担心。

维修资金“所有权人决策”原则在目前的制度中具体的体现是：小区业主大会成立后，政府部门应当将维修资金划转至业主大会开设的专门账户管理。这一规定落实得如何呢?我国城市小区中有多少已经成立了业主大会，官方没有公布过权威数据，清华大学陈鹏公开发表的《中国城市业委会的兴起》一文中提出：到2011年，京沪广深等大城市成立业主大会比例均在20%左右，这一比例随着近几年房地产行业快速发展而不断提高，但政府管理部门将维修资金交由业主大会管理的事例很少。如何确保维修资金“所有权人决策”的原则落到实处，是决策部门必须认真、严肃对待的迫切问题。

其次，要加大对开发建设单位违规行为的惩处力度。据公开报道和笔者亲自采访的一些案例分析，业主委员会或者物业管理公司向政府部门申请维修资金遇到的一个常见障碍就是：小区内业主达不到首期交存维修资金比例，有的小区没有交存首期维修资金的比例居然高达50%，像本文开头所述天津城市花园小区即是，所以申请使用该资金难以获得批准。

产生这种情况的根源是什么?主要责任在于住房开发单位在购房者没有交存首期维修专项资金的情况下就将房屋出售。现有管理办法第十三条明确规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。既然国家相关政策要求如此具体，为什么开发建设单位还公然违反?这其中除了方方面面复杂的利益关系以外，对此行为处罚太轻也是一个重要因素。现有管理办法第三十六条要求，开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正;逾期不改的，处以3万元以下罚款。我们知道，一个中等规模小区，住户数百户，如果数十户没有交存首期维修资金，开发建设单位就将房屋违规交付买受人，并且违规的代价只是被“处以3万元以下罚款”，这样的惩处力度对违规者怎能起到警示作用?

还有一个共性问题是：单元楼顶层漏水是使用维修资金的常见现象。按照规定，楼房建设单位保质期为五年，五年以内的顶层漏水维修费用由建设单位负责而不是启用维修资金。现实操作中往往遇到的问题是，建设单位或因为使用劣质材料导致屋顶没有超出保质期而出现漏水，或是遇到此类情况后故意拖延，一直拖到超出保质期而逃避维修责任，将维修费用转嫁到维修资金支付。

为了维护相关政策的权威性，维修资金管理制度应针对开发建设单位出现的违规情况，加大处罚力度，对不交存首期维修资金就将房屋交付给购房者的行为，将目前实施的不论套数“处以3万元以下罚款” 改为“每套处以3万元罚款”;对屋顶漏水的房屋认定维修责任，从发现之日算起，而不是简单按照五年保质期计算。这样让开发建设单位的违规行为无利可图，得不偿失，才能使开发建设单位自觉吸取教训。

再者，应取消两个“三分之二”限制。现有《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，需要资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。该办法作出如此强制性规定的本意在于保护广大交存维修资金业主的利益，防止维修资金的滥用。但由于该规定在理论和具体操作中均缺乏科学性，保护业主利益的初衷却变成了损害业主利益的现实。

例如比较常见的电梯维修，在提出使用维修资金申请时，首先要经过使用该电梯三分之二以上业主同意，这里就会遭遇到多方面的难题：一是常见的低层业主不同意，认为自己很少用电梯，一、二楼甚至不用，这些业主连每月交纳电梯费都感到冤枉，怎么会同意使用维修资金维修电梯;二是房屋长期闲置业主在外地，难以联系，即使联系到了，也会以多种理由不予签字，房屋闲置的原因多种多样(有的是为孩子上学、结婚提前准备，有的则是投资牟利，本就没有打算居住)，让这类业主签字同意使用维修资金确有一定难度;三是长期出租，业主本人在其他小区居住，不使用电梯，其代为管理的中介公司或者租赁房屋者又没有签字资格，要此类业主签字同意使用维修资金难度很大，从目前趋势看，这种情况越是一二线大城市、越是城市中心区越严重。电梯如此，屋顶漏水的情况同样，一栋二十多层的楼房，遭遇漏水烦恼的只有顶层一户，要说服整栋楼三分之二以上业主同意，同样是一件困难的事情。

电梯停运、屋顶漏水，对当事人来说都是燃眉之急，而落实“两个三分之二以上同意”的规定，别说利益无关业主不同意，即使同意，漫长的时间也会令组织者难以承受。如笔者在北京居住的塔楼，每层十户，一栋楼二十八层就有二百八十户，这些业主大多奔波在天南海北或在国际间穿梭，各有各的生活、工作方式，可见完成整栋楼“两个三分之二以上”业主同意的工作量该有多大!

其实，电梯因故障停运需要维修，屋顶漏水需要维修，这样的事实摆在大家面前，是客观存在的，只要经过物业管理公司提出(发现需要维修部位一方)、业委会审核(无业委会小区可选业主代表，代表业主一方)、专业检测或评估机构在技术上予以认定(对维修方案实行专业监督一方)、政府相关部门复检后(政策把关一方)，即可启动使用维修资金程序。“双三分之二以上”业主是否同意，都改变不了需要维修内容的客观存在，取消这一前置条件，可以缩短决策时间，提高工作效率，是维护业主切身利益的具体表现。

笔者计算，维修资金使用范围包括住宅共用部位和共用设施设备，总计有二十多项。我国的城市化率越来越高，小区越来越多，公开数据显示，全国住宅维修资金一方面累计达万亿元之多;一方面在具体工作中使用该资金又因程序繁杂和缺乏科学的自我约束，使该资金难以发挥其应有作用。要化解这一矛盾，早日启动对现有管理办法的改革程序是完全有必要的。

（原载于《现代物业·新业主》2013年第9期/总第269期）