作者: 李广友 | 2010-12-31 21:46

共有资金推进行业各归其位各谋其政

北京市出台业主共有资金制度，新办法中规定：(一)物业服务资金、(二)住宅专项维修资金、(三)物业共用部分经营收益、(四)业主依据管理规约约定或者业主大会会议的决定分摊的费用、(五)业主大会的其他合法收入等5项资金将被汇拢成“业主共有资金”，由业主大会开设账户管理。业主的物业管理费将先缴纳给业主大会，再由业主大会支付给物业服务公司和其他管理人或者专业服务公司。对新政给行业带来的影响，现结合自身工作实践，谈几点感想。

从经济的角度观察，分解各项费用在制度出台前后面临的主要变化和趋势

(一)先看物业服务资金即现在的“物业费”。制度出台前后这项费用最大的变化主要是，以后不再需要物业服务企业面对单个业主来收取，改为业主大会收缴后按合同交给物业服务企业。物业服务企业既减少了收费环节的工作量，也解决了收费率低这个一直制约物业服务企业发展的老大难问题。这为物业服务企业和业主之间建立了一道“防火墙”，有助于物业服务企业专注于自己的专业——物业服务。保证了住宅小区100%的物业服务费收缴率，保障了物业服务企业的资金来源，从而更重要的是，使物业服务企业精力转移到更好地服务上来，更专注于服务品质的提升，有利于行业朝正确的方向健康发展。进而，有利于从根本上杜绝由于收费率低而导致的服务品质下降，服务品质下降造成更低的收费率这一行业魔咒。

(二)住宅专项维修资金的归集和管理与原来的规定变化不是太大，但也作了更明确、更细致、更详细和可操作性的规范和要求。对物业服务企业和业主来讲，新办法因为更透明、更直接、更便捷所以会更有利于专项维修资金的监督、管理、使用、续筹等工作。有利于物业服务企业在应急使用时的快速调拨，减少应急维修的审批手续，提高办事效率，从而最大程度地减少应急维修时间，有利于提高服务效率，从而提升物业服务企业服务满意度。

(三)物业共用部分经营收益在新制度出台后是受一定影响的。从实务上来看这项费用的大多数原来都是由物业服务企业来运作和收取的，往往都会作为弥补项目经营亏损的收入来源。新办法实施后，明确归集到业主共有资金里，对项目和物业管理公司的经营会产生较大的不利影响，笔者认为这一项将会是下一步需要重点协调和探索的重要方面。因为在物业管理区域里开展多种经营活动会涉及很多需要业主(业主组织)与物业服务企业以及多种经营实施者来共同管理协调的事项，比如水电暖等能源的使用，而且会涉及物业服务秩序维护、工程维修、保洁园艺等多个方面的具体工作的协调配合。还有另外一个直接的影响就是，这项费用明确归属于业主共有资金，那么物业服务企业原来用来弥补亏损的资金就只能通过提高物业服务收费单价来解决，所以必然会带来物业服务费用的上调压力。

(四)业主依据管理规约约定或者业主大会会议的决定分摊的费用，对业主来讲相关费用因为是由业主组织来组织和实施筹集会相对容易接受，所以会更有利于物业服务企业。至少不会带来额外的工作压力。总体来讲，这一项对物业服务企业将是有利的。

(五)业主大会的其他合法收入，是因为业主组织对业主共有共用部位处置处分经营管理而产生的收益，只要和共用部分经营收益一样注意过程当中的操作处理，对物业服务企业不会有太大的影响。

总体来讲，通过以上的观察，从经济的角度来看，业主共有资金制度的实施对物业服务企业有利有弊，但是利大于弊。所以随着此项制度的实施，物业服务企业会腾出大量的人力物力，由过去集中在收取物业服务费转而专注于搞好管理和服务，从而会大大促进物业服务企业的规范良性发展。

对具体物业服务事务的组织管理的影响

此制度解决了一直困扰物业服务行业发展的主体缺位问题，对于理顺物业服务项目(物业服务区域)管理关系，明确业主和物业服务企业及相关方各方责任，起到很大的作用，将奠定物业服务行业健康持续稳定发展的基石。

大家都知道，无论名称从“物业管理企业”变更为“物业服务企业”，还是把原来的物业管理企业“保安”称作为物业服务企业“秩序维护员”，都是为了给物业服务企业更准确的定位。但是一直以来定位问题都没有理顺。就像国有企业改革前，所有者缺位造成国企产权不清、责任不明一样，长期以来住宅物业管理区域也面临着所有者缺位而造成的一系列弊端：少数物业服务企业自身定位不准确，经常以管理者自居，造成物业服务企业与业主矛盾冲突频发。更有甚者直接造成肢体冲突，严重地破坏了行业形象。而业主方面也因为没有形成合力，自说自话，各自为战，不能形成共识，造成业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾冲突。

业主共有资金制度必将更快催生业主组织——业主大会的诞生。行业人都清楚原来给物业服务行业各方定位所作的一个形象描述：业主大会就像股东大会是物业管理区域的最高决策机构，决定物业管理区域的重大问题;业主委员会像董事会是物业管理区域的日常常设机构，落实业主大会决定、决议和决定物业管理区域日常事务;物业服务企业像总经理，负责执行业主大会、业主委员会有关物业管理和物业服务的决定、决策。业主大会作为物业管理区域的最高决策机构将会发挥它应有的作用，从而起到很好的“缓冲带”和“防火墙”的作用，形成业主的合意，更加规范、快速、正确地做出决策，为物业服务企业日常的管理、服务工作指明方向，从而使物业服务企业的工作更具规范性和约束力，进而最大程度减少由于共有财产所有者与经营者定位模糊而导致的物业服务企业与单个业主之间的冲突。业主大会制度的建立和完善对物业服务行业的发展起着举足轻重的作用。失去业主大会制度的支撑，物业服务行业就会迷失方向，没有重心。

而业主共有资金制度将会是业主大会组织的“催化剂”，随着这项制度的推行，必将极大地推动业主大会制度的落实。那时，业主和物业服务企业会各归其位、各谋其政，和谐稳定的社区环境就指日可待了。

但同时也应当看到，由于相当长时期以来的文化环境影响，很多人习惯于被代表、被同意，即使业主大会已经建立，离成熟的运作还有相当长的路要走，对这一点要有充分的思想准备，不能过分的乐观。

其他方面的影响

业主共有资金制度还将会促进物业管理行业物业服务定价、评估、招投标、监理等第三方业务，以及秩序维护、园艺、保洁、维修专业公司的兴起。物业服务作为一项专业的服务行业，有其自身的特点和规律，也具有一定的专业性和科学性。由于业主大会和业主委员会不一定具备物业服务专业知识和技能，这就要求业主大会在物业服务定价、物业服务企业招投标、物业服务日常的管理和管控中，除了自身通过日常观察和沟通之外，也有必要借助第三方专业的力量来定期对上述各项工作以及物业服务的效果进行评估和管理。这都将为物业服务第三方的发展和兴起提供客观条件。同时也必将从另外一个角度促进物业服务行业更规范的发展。

另外，这项制度还将会在一定程度上增加业主支出，出于对业主共有资金管理的需要，必须建立业主委员会和财务管理及监督管理制度和机构，就必然增加相关费用开支，除了较大楼盘可以通过共有部位的经营渠道取得收入来弥补之外，大多数的小区就会面临靠提高物业服务资金的途径来解决这部分费用。而且面积越小的管理区域这方面的单价体现得越明显。

同时，这项制度还将会在一定程度上促进物业管理职业经理人制度的发展。前面提到对于管理面积5万平方米以下的小区，为应对管理费的大幅度调高，必将面临着业主自管模式的大量使用，而业主及业主组织又不具备这方面的专业知识和资源，职业经理人队伍会应运而生。业主自治聘请专业职业经理人打理具体事务将成为新的环境下应对物业服务资金上调、保证物业服务效果的很好的解决方案。

最后，由于物业服务行业涉及的范围比任何一个行业都要广泛和深刻，因而在物业服务理论和实践上任何的进步和革新都有着非凡的影响和意义，我们要认真观察和总结这一制度革新给行业带来的变化，并及时完善和改进相关办法，促进行业健康协调可持续的发展，进而营造出和谐稳定的居家生活环境，真正实现家和万事兴。