作者: 方涛 | 2010-12-31 16:19

密切关注住宅专项维修资金的保值问题

(一)

住宅专项维修资金(以前又称公共维修基金)，是随着城镇住房制度改革的全面实施而开始缴交的。1998年7月3日国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。建设部为了贯彻落实这一通知，于1998年11月9日发布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，该办法于1999年1月1日开始实施，其中第五条规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%至3%的比例向售房单位缴交维修基金。

2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》第五十四条规定，“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。” “专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”时隔四年，建设部第142次常务会议于2007年10月30日通过了与财政部共同制定的《住宅专项维修资金管理办法》，该办法于2008年2月1日开始实施。根据《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。据专业人士测算，这部分共同财产的价值是业主住宅专有部分价值的3倍。为了保证物业小区的长治久安，必须对小区的共用设施设备进行及时养护和修理。实质上，住宅专项维修资金是物业小区的“养老金”和“保命钱”。自1999年起，目前北京市相当数量的物业小区的保修期已过，有的已经居住使用了8年以上，有相当数量的共用设施和设备已经到了必须中修、大修或者更换的程度。如不及时保修和更换将会对共用设施和设备造成极大的危害，到时候业主将为保修支付更大的成本。

北京市从2000年2月开始住宅专项维修资金的归集管理工作，截至2007年9月，全市共累计归集142亿元。当然这并不是北京近6,000个物业小区所应当归集的住宅专项维修资金的全部，还有相当数量的业主缴交的专项维修资金被售房单位扣留或者没有按规定归集到北京市住房资金管理中心。现在，查明各个小区住宅专项维修资金的归集情况已经到了刻不容缓的地步，必须引起有关政府部门和广大业主的密切关注。

(二)

北京市《关于业主委员会开立专项维修资金账户等有关问题的通知》(京建物[2006]221号)和《关于加强专项维修资金账户管理有关问题的通知》(京建物[2006]579号)对划转住宅专项维修资金规定由北京市建委小区办代管，该资金被指定存入光大银行。住宅专项维修资金的划转是一项专业性较强、程序较为繁琐的工作，需要大量的专业知识。目前北京市近6,000个物业小区成立业主大会及其业委会的不到600个。按照政策规定，划转住宅专项维修资金的前提是成立业主大会及其业主委员会。而北京市尚有90%的社区没有成立业主大会及其业主委员会，即使成立了业主大会及其业主委员会的，往往没有将自己的关注点放在专项维修资金的归集、划转和使用上。正是由于这样的原因，到目前为止成功划转专项维修资金的社区只有39个，为7.7亿元，仅占全部资金的5.4%。

根据北京市建委和光大银行达成的协议，自2006年9月21日起，北京市住宅专项维修资金归集阶段存款收益率由年0.72%提高到年3%，而此前的利息一直都是活期存款的利息0.72%。划转成功的住宅专项维修资金按规定可以购买国债和定活期存款，其利率较高。据了解，成功划转的住宅专项维修资金基本上都是用于定期存款，目前银行定期存款一年的年利率是4.41%，二年的定期存款年利率为4.68%，三年的定期存款年利率为5.4%，五年的定期存款年利率为5.85%。我们设北京市某年的没转出部分住宅专项维修资金为X亿元，该年的通货膨胀率为兀，没转出的住宅专项维修资金年利率为r，转出部分的资金和年利率各为Y和R。这样，我们可以得知，北京市某年住宅专项维修资金年增值金额为：

X(r-兀)+Y(R-兀)

2007年北京市住宅专项维修资金的基数为142亿元，其中转出的为7.7亿元，没转出的金额为134.3亿元，这部分资金都存在光大银行，根据北京市建委与光大银行达成的协议年利率为3%，转出的年利率可以假定为5%，考虑到各业委会选择定期存款的期限不一样，且有可能用于购买国债。2007年前11个月的通货膨胀率为4.6%，据国家统计局权威人士估算2007年通货膨胀率为4.7%，将其代入上公式可计算出2007年北京市住宅专项维修资金增值金额(单位为亿元)：

134.3(3.0%-4.7%)+7.7(5%-4.7%)=-2.2831+0.231=-2.0521亿元

根据计算可得，北京市的住宅专项维修资金在过去的2007年增值金额为-2.0521亿元，实际为贬值了约2个亿。而在此之前贬值的金额，远远大于这一数字。因为在2006年9月21日的住宅专项维修资金的年利率都是按照活期存款的利息0.72%。

在2008年，如果各个物业小区不能及时成立业主大会及其业委会，北京市绝大部分的住宅专项维修资金的年利率仍然是3%。我国当前面临着物价上涨转变为通货膨胀的压力。据有关权威部门和权威人士预测，2008年我国的通货膨胀率将达到4.4%。所以，可以预测2008年北京市的住宅专项维修资金仍然会贬值，且金额不小。目前，广大业主最为关心的是住宅专项维修资金如何保值增值的问题，广大业主最为心痛的是住宅专项维修资金在不断地贬值。随着业主购买住房时间的推移，使用住宅专项维修资金的需求将会越来越大。对于那些购买住房不久的业主，以后肯定也是要使用这笔钱来对住宅的共用部分和共用设施进行维修。绝不能让住宅专项维修资金不停地在贬值，最起码应该使其保值，如此广大业主才能安心，业主的住房才有长远保障，和谐社区才能够得以真正构建。

(三)

根据《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有”。按照《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》(京建物[2006]2号)第二十二条规定，“业主大会可根据国家法律法规的规定，决议沉淀部分维修资金的增值存储计划，或者决议在一级市场购买国债，严禁挪作他用。”北京市《关于加强专项维修资金账户管理有关问题的通知》(京建物〔2006〕579号)规定，“业主大会、业主委员会只能委托开户行购买一级市场国债，禁止进行任何有风险的理财或投资，确保专项维修资金账户内的资金安全和及时支取。” 《住宅专项维修资金管理办法》第二十六条规定，“在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。”可见，目前划转出来的住宅专项维修资金只有两种选择，即定活期存款或者购买国债。在目前的政策规定下，广大业主所有的住宅专项维修资金要想保值和增值比较困难，其关键是如何使其收益最大化，最大限度地减少贬值。那么，如何才能实现这一目标呢?

第一，尽快成立业主大会及其业委会。这是必要前提，否则一切都是空谈。住宅专项维修资金是业主的共同财产，其管理和使用由业主决定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。《住宅专项维修资金管理办法》赋予了业主大会及其执行机构业委会更具体、更全面的职责，住宅专项维修资金的划转、管理和使用均由业主大会决定并具体由业委会负责实施。划转、管理和使用住宅专项维修资金，需要做大量的工作，花费大量的时间和精力，而且还要懂得相关的政策、具有一定的财务和会计能力，这对业委会委员提出了更高的要求。因此，必须成立业主大会，且选出一个忠实于小区公共事业的，有能力办实事的业主委员会，这是一切工作的前提和基础。

政府部门应当积极支持和帮助各个物业小区成立业主大会选举业主委员会。首先要提高政府部门对业主自治的认识，充分认识到建立业主自治的有效机制是物业小区长治久安的前提，是规范商品房市场和物业市场的积极力量，是构建和谐社会的基础。业主大会及其业委会成立的比例应该成为检验北京市和谐社会建设的一个重要指标。其次，加强对业主大会及其业委会的工作指导。针对目前召开业主大会难、选举业委会难、业委会换届难、业委会工作难等问题，召集有关专家进行专项研究，提出有效的解决办法，减少来自各个方面的阻力，促进业主大会和业委会的建立。再次，规范物业小区各个主体的行为，科学整合小区中的社会资源，建立新型的物业小区治理体系，在充分尊重和保障业主财产权利的基础上维护小区的和谐安定。

第二，尽快将本小区的住宅专项维修资金划转到本小区的专用账户上，并选择定期存款或购买国债的方式理财。这需要严格按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定办理，才能够成功地把住宅专项维修资金划转出来。然后业主大会就可以决定具体如何管理这笔资金，使其收益最大化，这将高于原来规定的年利率3%。可以采用多元的方法进行理财，如其中一部分定期存款，期限可以长一些，这样年利率将大大提高，一部分资金购买国债，然后一部分选择存期为一年的定期存款。目前中国光大银行推出了一项服务即可以预先支付而利率仍按一年的利率计算。如此，使得住宅专项维修资金的收益在现政策允许的范围内最大化，使其贬值最小。还可以进一步探索更好的资金保值增值方式，在确保专项维修资金安全的前提下，委托专业银行选择更好的理财手段，将一定比例的专项维修资金投入金融市场，以资金的增值抵消由于物价上涨而带来的贬值，真正做到资金的保值。

第三，进一步健全住宅专项维修资金的归集、划转及使用的管理监督制度。首先，建立统一的住宅专项维修资金管理委员会，健全住宅专项维修资金管理制度，迅速建立覆盖所有小区的专项维修资金的归集、划转及使用的监控系统，做到定期审查审计，不留监控死角，防范住宅专项维修资金在各个环节的流失。其次，充分体现业主财产所有人的使用权、管理权、参与权、决策权、监督权和知情权等合法权利，建立小区业主自主管理住宅专项维修资金的制度，对各个小区业主选举产生的专项维修资金管理人员进行必要的业务培训，提高业主自主管理和使用专项维修资金的能力。再次，简化住宅专项维修资金的归集、划转手续，明确流程，实行“一站式”服务，降低专项维修资金的归集、划转以及审批管理的成本，提高工作效率，使物业小区的公共设施和设备及时得到维修、更新和改造。

(作者单位：中国人民大学)