作者: 仇峻炜 | 2003-12-31 16:13

上海浦东新区售后物业维修基金使用的现状与对

截止2002年底，上海全市共计出售公有住宅159万套，建筑面积8500万平方米，共筹集售后物业维修基金(以下简称“基金”)1048000万元，专项用于住房共用部位、共用设施设备的维修、更新，为对物业实施持续长效的有序管理提供了经济保障，成为物业管理企业代管资金中数额最大的部分。

随着近年来住房自有化比例节节攀升，业主要求修房的呼声不降反升，行业满意度从1999年开始连续下滑，政府推行基金制度，提供物业维修经济保障的功能没有得到有效的发挥。许多业内人士从行业主管部门、业委会的角度对基金的筹集、监督、管理进行了广泛研究，其中有些建议已被政府采纳，出台了相关政策措施如：建立商品房维修基金管理办公室，出台《上海市商品住宅维修基金管理办法》等。然而，这并没有改变满意度下降的趋势，到2002年全市十个窗口行业满意度测评时，物业管理行业位居末位。

基金的筹集，是投入使用的前提;而基金的使用，才是直接关系物业日常维修养护水平的关键。受诸多因素制约，截止2002年底全市售后公房开户率为72.9%，可使用基金756000万元，另外尚有292000万元已筹集但无法使用。因此，目前普遍存在的问题是基金不使用而不是监督管理。基金不及时使用，会造成维修费投入总量不足，产生物业修理不及时、不修理、修不好的现象，进而造成投诉增加，满意度下降。而基金的监督管理措施对于不使用的基金来说是毫无意义的。

售后房因住房制度改革的特殊性，决定了基金使用的综合性、专业性很强，其正常业务流程包括公有住宅出售、售房信息对帐、成立业委会、开设业委会基金结算帐户、按户建立基金信息户、基金开户划款、业主补充开户、维修费分摊上报确认、提取维修费、基金结息、年度对帐等工作链，每个工作环节涉及不同的操作单位，都有其严格的工作程序和要求。就物业公司操作分摊、提取工作而言，又涉及管理、修缮、计算机操作、财务等环节。

行业主管部门作为监管者，对整个工作链的具体操作缺乏实践，难以进行切合实际的深入调研。物业公司作为基金的操作使用者，要全面、系统掌握各项运作规定，难度也很大。售后物业维修基金使用被视为物业管理中的“雾区”，知道但讲不透。

笔者曾经长期在浦东新区从事公房管理和物业管理，全过程参与并实践了房改售房过程，由于长期在不同的岗位从事业务工作，对物业管理行业发展现状有了比较全面的了解，越来越认识到随着公有住宅出售工作的不断推进，住房自有化程度不断提高，如果基金不能及时、合理地使用，将对物业管理行业的健康发展产生不利影响。为此，笔者围绕基金的运作使用状况，进行分析并提出对策。

一、浦东新区售后物业维修基金使用存在的问题

1、基金不开户使用给业主造成损失

(1)现状

浦东新区建设局房产处2002年上半年统计数据显示:新区现有居住物业小区954个，其中非商品房小区640个，这些小区已成立业委会的只有280个，占43.75%。

浦东新区售房办2002年第三季度统计报表显示:截止2002年9月底，新区累计已出售公有住宅19.48万套，建筑面积1020.35万平方米，出售率为59.63%。其中:直管公房可出售15.69万套，建筑面积729.54万平方米，累计已出售11.4万套，建筑面积548.39万平方米，出售率为75.17%;系统公房可出售15.21万套，建筑面积965.41万平方米，累计已出售8.08万套，建筑面积471.96万平方米，出售率为48.89%。

浦东新区开户数据库资料显示:同期上海市建设银行售后公房累计已开户约12.67万户，开户率为64.8%，有6.81万户售后房未开户;其中房管所转制物业公司已开户的11.05万户，开户率达96.9%，有0.35万户未开户;系统物业公司已开户1.62万户，开户率为20%，有6.46万户未开户。

以上说明，在浦东新区640个非商品房小区中，有360个不具备基金开户的基本条件，在已出售的19.48万户居民中，有6.81万户是拿不到年度售后公房“维修基金对帐单”的。其中系统物业管理企业分别占未成立业委会和未开户总数的96%和94.9%。

(2)分析

业委会不成立，基金就开不了户，对于业主来说虽有有利方面，但更多的是不利方面。

有利方面是:根据《上海市居住物业管理条例》规定，业委会成立以前的前期物业管理期间，不得使用维修基金，也就是说期间发生的维修费用不需要业主承担。

不利方面是:首先，业主丧失了小区自主管理的权利。其次，按上海市售后维修基金管理有关规定，未开户基金由市公积金中心统一存储在专户中，只能享受同期活期存款利率，而业委会成立后就可以以业委会名义存入建行，享受由市公积金中心与市建行协议的委托增值利率，如沪公积金发(97)第42号《关于公有住房“三项维修基金”调整委托增值利率的通知》规定:93、94年增值率为16.4475%;95、96年增值率为12.7125%;2000年6月30日前增值率为12.24%，增值利率要高于同期活期存款利率。再次，由于公有住宅出售对象为已租用的存量房屋，多数房屋系政府投资建造，均已超过保修期多年，对物业公司来说，物业维修费用如果长期不得使用，势必逐渐丧失维修能力，最终业主的物业难免受到损失。

(3)结论

业委会因未开户，享受不到委托建行保值增值的利息，基金在失去快速增值的同时，业主的其它利益也在无形中受到了损失。

2、基金不使用是物业维修投诉的主要原因

2002年上海市对十个窗口行业满意度的测评显示，物业管理行业满意度最低。企业的生存与发展，是行业发展的关键。浦东新区现有物业管理企业426家，其中一级资质2家、二级资质5家、三级资质81家、无级资质338家。现依据上海市物业管理的相关规定，对这些物业公司的经营状况进行分析。

(1)依据

上海市人民政府办公厅(1998)31号文及上海市房地资源局(2001)459号文有关租金管理的规定:维修费用占租金的60%，其中一半为小修费用，管理费用占租金的18%—20%，另外为其它费用。售后物业管理费，一室户为每月4.5元，二室户每月6元，三室户每月7.5元。

(2)假设

剩余未出售公房租金平均每户每月100元，租金中管理费额度为20%，即每月20元;租金的维修费额度占60%，为60元，足额全部使用;售后公房物业均为二室户，管理费用均为每户每月18元，其中管理费每户每月6元;保洁保安费为12元，收支持平(不计);租金和管理费收缴率均为100%;已开户数等于已运作户数。

(3)分析

转制物业公司由于是高出售率对应高开户率，每修理100元只需垫付2.31元，收入大于维修垫付金额，维修垫付金额占月总收入的15.56%。系统房物业管理企业则因低开户使用率需垫付39.09元，收入小于维修垫付金额，维修垫付金额占月总收入的171.22%。二者垫付比例为1:17。按上海市房地资源管理局、物价局1996年第116号文《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》规定:物业管理服务收费的利润率不超过15%。虽然转制物业公司的垫付率要比系统物业公司低得多，但垫付率仍高于行业规定的不得高于15%的利润率。

(4)结论

在目前浦东新区公有住宅出售率为59.63%、开户率为64.8%的情况下，如果按市房地资源管理局有关规定足额安排维修，每投入修理100元，物业公司须垫付维修费18.74元，收入小于维修垫付金额，每月须另外投入垫付维修费5.88万元，新区管理售后物业的企业总体处于亏损状态。

(5)导致后果

物业公司要将所有应得利润全额垫付，还不够弥补因未开户使用而需垫付的那部分维修费。因此只有两种选择，一种是:从企业经济效益出发，要保持收支平衡，尽量减少对物业的维修;另一种是:从社会效益出发，维持对房屋的修理，用其它渠道的创收收入去垫付因售后房未开户使用而造成的维修费用不足。而上海新一轮的开发促使房地产市场迅速升温，物业公司可用于临时出租的存量空置房屋大幅减少;开发商与物业管理逐步脱钩，对物业公司的补贴减少了;政府加大拆除违法建筑力度，物业公司临时搭建的房屋几乎已被全部拆除，原有的经营收入没了。种种因素造成物业公司原有的创收渠道迅速减少，系统物业公司要维持第二种选择的能力不断下降。

这样就造成了系统物业公司管理服务水平二极分化的严重现象。少数社会信誉较好的系统物业公司，为了极力维持至关重要的社会形象，会保证管理物业所须维修费的投入，通过价格竞争接管新楼盘，来增加企业收入。而更多的社会信誉一般的企业因缺乏优势，新接管物业竞争力较弱，唯有选择少修，于是就引起社会信誉的进一步下降，竞争力更弱，新物业接管更难，因无额外收入对原有物业的维修费垫付能力随之进一步降低，最终导致被淘汰。

这样还造成了新区物业公司服务水平普遍较低。物业管理的主要任务是管好、修好物业，服务好业主。然而因处于“无赢利”状态，单纯靠管理物业已危及生存，企业必须设法进一步拓展新的创收渠道，如:组织力量参与动拆迁、涉足房屋中介置换等。为此，就会抽调部分业务熟，能力强的员工，企业中心工作发生转移，致使主营工作的改善、提高受到影响而遭投诉。这些投诉表面上看是修理不及时、该修的不修、应保养的不保养、应管的未管，实际上这些企业已经背上了新的沉重的垫付维修费的包袱，没有能力和实力去完全按政府规定的要求全面开展小区物业管理工作。这也正是造成新区物业管理行业的满意率低的主要原因。

二、问题存在的深层次原因

基金的使用既然对物业公司的生存如此重要，那么为何不去开户运作呢?

1、管理体制混乱

(1)案例:“维修基金哪里去了?”

2002年11月，浦东新区房地集团接到一封建设局转来的、写给新区区政府的关于维修基金使用问题的投诉信，信中反映:其原住浦东昌里路172号503室售后公房，由集团下属转制的物业公司管理，当年8月该户因房屋买卖，发现振南物业管理公司在售后房维修基金交割单上填写的维修基金余额为:3759.99元，而一年前该户保留的建行打印的“售后房维修基金对帐单”上的余额为:6384.66元，在这一年中，物业公司只进行过更换自来水管和粉刷外墙，这二次较大规模的修理要用去2625元维修费，对如此高的费用表示怀疑和不满。

(2)原因

经物业公司核查:该户按(94)方案购房，多层(无电梯)房屋建筑面积为55.58平方米, 方案规定在公有住宅出售时个人交付维修基金13.53元/平方米×55.58平方米=752元，出售单位交付维修基金54.12元/平方米×55.58平方米=3007.99元，因此该户原有维修基金总额为752元+3007.99元=3759.99元。住宅转让维修基金交割截止日期为2002年9月15日。2001年11月建行打印的该户2000年7月1日至2001年6月30日维修基金结存对帐单余额为6384.66元，2002年10月建行打印的该户2001年7月1日至2002年6月30日维修基金结存对帐单余额为6212.74元。其中当年利息收入159.78元，维修支出为331.7元。截止到2002年9月15日，该户还应承担维修费用为39.98元(尚未报盘结算)。

根据《上海市居住物业管理条例》业主转让维修基金交割时“其物业维修基金帐户中剩余的费用不予退还，继续用作住宅共用部位、共用设备设施的维修、更新，其中由业主交纳的剩余部分，由受让人向转让人支付”及沪府发(1996)71号文《上海市职工所购公有住宅上市前交换的试行办法》第三条第五款“维修基金本息一并交割”的规定，住宅转让时维修基金交割公式为：

交易时维修基金交割金额=(上年度房屋维修基金+截止交易时的增值利息-截止交易时维修基金分摊承担金额)×20%

因此，如果维修基金增值利率不变，该户在住宅转让时利息收入应为6212.74×0.025÷365×77=32.77元。维修基金交割金额应为(6212.74-39.98+32.77)×20%=1241.11元。

物业公司填写的基金交割金额有误，造成该户少交割1241.11元-752元=489.11元。其原因何在?《上海市居住物业管理条例》规定，物业公司接受业委会委托对基金按幢建立帐户，每月根据发生的维修费用按幢登记，按户分摊核算。在2002年9月15日业主进行交易时，物业公司尚未拿到本年度建行打印的对帐单，即使拿到也会发给业主自己保管，物业公司没有留存底帐，因此除了住宅转让时的基金分摊承担金额外，其它资料物业公司无帐可查，只能按该户原始个人交缴金额进行填写。即该户共有维修基金为752元+3007.99元=3759.99元。其中应退个人的维修基金(帐面余额×20%)为3759.99×20%=752元。这样便实际造成该户交割基金少489.11元。

物业公司既然填写不出实际使用情况，为何要受理这项业务呢?根据《上海市公有住宅售后管理暂行办法》第三十一条规定：住宅修缮基金中个人交纳的剩余部分，应在房管小组和物业管理单位见证下予以结算，由受让方向转让方支付。虽然《条例》实施后《暂行办法》已经废止执行，但交易住宅修缮基金中原由个人交纳的剩余部分，由物业管理单位见证，该行为仍在延续。为使公有住宅上市交易活动不受阻，物业公司明知办不到，但只能受理。

物业公司做不到，那么建行是否可以做到呢?答案是也做不到。上海市建行负责对售后维修基金保值增值，实行按房改结算年度(即当年7月1日至明年6月30日)结算并打印交由业主保管的“售后维修基金对帐单”，平时不结算。为确保年度“对帐”工作能按时、顺利、正确的打印就要留有一段分摊“真空”时间，所以建行规定每年一季度后就不再接受分摊工作，等到三季度帐单打印发放后再开始接受分摊。因此，如果该业主转让住房时(2002年9月15日)到建行去查询，建行的资料中既没有维修基金分摊数也没有利息收入数(没有到年度结息时间)，资料也不全，也同样无法准确填写。

业主转让时，维修基金余额反映不出，转让时业主应承担的维修费用也不明确。联系二者的开户业主维修基金“分户帐”和对帐系统没有做，也没有明确谁来做。由此造成了案例中王明华业主的不满。

(3)分析

售后物业维修基金的管理涉及市房地资源局、市公积金运用中心、市建行三家单位。三家单位在管理与使用上各有不同的分工，房地资源局作为物业管理的行政主管部门负责制订基金筹集、使用的规定。市公积金中心负责管理基金。市建行受公积金运用中心委托负责对基金进行保值增值。分工不同，职责不同，管理要求也就不同。

物业公司要运作基金必须完成从“公有住宅出售”开始的一条完整的工作链，整个过程的不同环节涉及不同的单位和部门，就单以上海市房地资源局为例，售房工作由房改办负责，业委会、商品房维修基金分摊规则由物业管理处负责，售后房开户进度、分摊操作软件由公房办负责，售后房维修基金帐户处理由财务处负责，更何况那些其它的非行业主管部门。这些部门制定的某些工作程序和要求，物业公司并不了解，然而既要运作，就必须严格按照这些单位各自的要求、程序去做。所以物业公司在这项工作中一直处于劣势地位，一旦发生纠纷，“吃亏”的肯定是物业公司。

(4)结论

售后物业维修基金管理机构复杂，管理体制混乱。形成了谁都管，又都管不到底，最后谁都不管的局面，这才是基金使用困难的真正原因。

2、售后物业维修基金操作规则不配套

浦东新区现在多数售后公房小区存在着“多种成分”共存的现象，同一小区中，既有公房和售后房，又有有限产权接轨房、全额出资使用权转产权房和商品房。售后房的维修基金被设计成包括“住宅修缮基金，街坊内公共设施修缮基金，电梯水泵维修更新基金”的三项费用。而有限产权接轨房的维修基金变成了“二项基金”(详见表五)，这些政策的制订都出自上海市房改办，同一部门根据转移产权的方式不同就可以设计出不同内涵的维修基金。物业区域内完全相同类型的房屋获取产权的方式不同，维修基金的项目类别就不相同，造成了有的房屋虽然已建立了维修基金，但因基金项目不配对而无法实施增补开户、分摊。

另外，按照《上海市商品住房维修基金管理办法》的规定:“商品房的维修基金由业委会直接委托商业银行”，建设银行为了避免商品房与“售后公房维修基金”一样较高的增值利率，规定这些商品房基金必须另外开设“商品房帐户”。一个业委会可以有二个银行帐户，但目前操作的“三项基金分摊软件”分摊金额保留到小数点以后7位，物业公司无法在二个帐户中将一个修理项目分毫不差地拆开，正确地操作分摊，而只能舍弃“小头”保“大头”，使这些基金游离于整个业委会基金运作之外。政策制定前后不配套与实际操作不“接轨”，是维修基金使用中的又一难。

资料来源：

沪房地改(2000)字第89号《关于印发二00一年公有住房出售方案的通知》

沪房地改(1996)字第792号《关于本市有限产权房屋与完全产权房屋接轨的规定》

沪房地改(1999)字第0867号《关于印发进一步推进本市公有住房出售若干规定实施意见的通知》

上海市人民政府令第91号《上海市商品住宅维修基金管理办法》

3、开户信息配对难

售后房维修基金开户要追溯到公有住宅出售，售房信息由物业公司输入并打印出“银行付款凭证”。按房改办“银行付款凭证”付款后留存规定，出售单位留存付款凭证的第一联，银行收款留存第二联，交易所留存第三联，公积金中心留存第四联，购房人留存第五联。建行收款后，依照留存的付款凭证第二联，由人工将这些信息再次输入到他的售房信息库中。物业公司完成组建业委会后，在按户开设“售后房业主维修基金管理信息户”时，必须与建行的售房信息库核对售房信息，只要这个小区中有一户资料的一条信息不对，哪怕只是一个字节不对，开户就不成功。因此物业公司售房信息与建行入帐信息不配对是常事，开户成功率很低。这是造成新区已组建业委会的小区，维修基金仍未开户使用的主要原因。

4、培训成功率低

售后房维修基金分摊软件是由市房地资源局委托开发的，由于房屋维修内容、分摊项目、分摊要求等客观上专业性很强，再加上计算机应用程序升级速度非常快，各用户单位所用计算机配置差异大，程序编写、升级难度较大。软件开发后，由于需培训的地区广、人数多，参训人员要么懂业务不懂计算机操作、要么懂计算机操作不懂业务，几次培训根本解决不了实际运用的问题，培训的难度很大，成功率低，不少物业公司捧着“软件”不会用。

一个小区从组织售房到最后正常运作分摊，可谓“过五关斩六将”。每一“关”都政策性强，操作难度大，必须付出巨大的人力、财力、物力，稍有不慎就会前功尽弃。很多物业公司特别是系统物业公司，在政策信息来源不畅通的情况下，往往知难而退，只要维修经费过得去，不开户运转也就拖着，待时机成熟再说，缺少破解难题的主动性。即使成功过关，开户并运作了，仍然会遇到许多技术上的、制度上的难题。这就需要领导重视，并拥有一支既熟悉物业管理业务知识又掌握计算机操作的员工队伍，不断潜心钻研，自我完善，经常沟通，善于解析。可惜现实中这样的企业很少，因而售后房维修基金真正运作良好是“凤毛麟角”。

三、培育下游企业实施维修基金专项委托操作

物业管理业作为房地产业中一个分支和终端业，在上海诞生于20世纪90年代初，其法律地位直到1997年才得以确立。正是由于存在着物业管理实践先行、立法跟进较慢的发展背景，才造成了诸如售后房物业维修基金监督、管理、使用中存在的一系列问题。售后房物业维修基金的使用，作为物业公司的一项重要工作在操作中出现的问题，是目前上海市物业管理行业市场运作体制、机制尚不完善的反映。因此要改变现有状况，提高基金开户、使用率，必须从行业行政主管部门、行业协会、物业公司等多方面进行分析，提出相应对策。

1、物业管理企业内、外部环境分析

(1)物业管理法律、法规有待健全

物业管理是与市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。这种以高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的充满生机和活力的管理模式一出现，就越来越显示出其强大的生命力。

由于物业管理处于起步或初级阶段，又由于受到“重建轻管”的影响，在整个房地产业中仍属薄弱环节。现有关于物业管理的法律法规还不完善，某些法规文件之间还存在着不协调、甚至相矛盾之处，一直没有形成系统、科学的体系。有关工作制度又处于逐步确定和不断调整之中，特别是像售后物业维修基金分摊使用这样关系到物业公司自身生存和发展的关键性工作，在目前物业公司计算机应用尚不够普及，基金对帐系统尚在开发过程中，加快改善现有管理体制，修改现行法规中不符合实际的部分，就显得尤为重要。

(2)行业协会职能有待完善

发挥行业协会的自我管理、自我服务、自我监督功能，是保证物业管理市场良性运作必不可少的条件。协会的职能包括:参与制订行业规划与改革前期论证;行业调研、统计、价格协调;行业政策立法建议;帮助企业改善经营管理;参与制订行业标准并实施监督;协助行业的资质审查;维护会员的合法利益;为会员企业提供商业咨询、政策信息、技术交流、培训服务等。

受传统管理体制的限制和市场经济体制不健全的影响，本市物业管理行业性社团是自上而下组建起来的官办的社团。与市场经济通行的规则比较，差距还很大，要完善也会有一个渐进过程。

(3)物业管理市场有待成熟

物业管理是有偿提供智力和劳力的服务性行业，出售的是无形商品，核心是服务。由于交换的是服务商品，便具有品质的差异性、项目的综合性、需求的连锁性和伸缩性等特点。当前物业管理服务价格分为政府定价、政府指导价、经营者定价三种方式。按公有住宅售后管理标准管理的住宅小区，建造年代较早，房屋比较陈旧，其服务价格是政府定价，物业服务收费只能维持在保本的水平。加上修理费用支出较高，维修基金分摊使用一旦跟不上，小区财务马上出现亏损。因此，这些小区几乎没有管理权的竞争，即使有，竟标者也多数出于提高企业知名度的目的。低收费加上没有竞争压力，服务水平自然难以令人满意。

新建的住宅小区采用政府指导价。开发商多数采用物业管理单位买断保修期方式，委托物业公司实施保修责任。院校、医院等非居住物业，采用经营者定价方式，管理期间的维修费用有保障。因此，这些物业的管理权竞争异常激烈，为了得到管理权，物业企业之间往往采用价格竞争。一旦中标，由于缺少市场监督机制，服务管理水平往往达不到标书中的指标。

(4)在社会公众中的形象有待提高

目前，浦东新区物业管理行业在公众中的评价是:有提高，但不满意。主要原因是:首先，不论新建小区还是售后小区，物业管理服务总体确实不到位，服务质量与业主要求有明显差距。其次，有关部门和业主观念仍然陈旧，要求物业公司承担不应由其承担的各类责任和费用。特别是售后小区中，没有形成物业收费和服务等价有偿、价质相符的市场交换的观念，仍把物业公司视为房管所。

(5)物业管理企业自身建设有待加强

在浦东新区426家物业管理企业中，国有、集体、联营和股份制企业有343家，占80.5%，私营企业只有3家，港澳和外商企业有69家，国有集体和国有集体参股企业占绝大多数。因传统体制观念的影响，这些企业不同程度地存在:员工思想观念落后、年龄老化、文化水平低、企业没有定位或定位不明确、企业经营状况与经营者联系不紧密等。其中，最突出的是所有物业公司无论规模大小，每一项工作都要自己做，一律小而全，从资料管理到维修等一套人马齐全，造成工作量与人员配置不合理，内部管理薄弱，没有专业服务找市场的观念，所以也就没有形成较完善的专业服务市场。

2、案例：“维修基金委托操作”

通昌物业公司管理罗山六村多层售后小区，建筑面积84644平方米，共有1330户居民。截止2002年1月已有售后房781户，出售率为58.7%，2000年1月就成立了罗山六村业委会，当时出售率为54%。由于公司原有电脑操作员一直不能掌握售后房维修基金分摊操作规则，故基金操作一直没有进行。2002年1月，小区业委会换届选举后继续聘用通昌公司管理，为使小区日常管理所支养护费用得到落实，联系决定将售后物业“三项基金”分摊操作委托高桥物业发展公司操作，双方签订了“委托三项基金电脑操作协议书”。协议规定:通昌物业公司在2002年1月到2003年12月实施小区管理期间，每月支付300元劳务费(劳务费不得转嫁给业委会)委托高桥物业发展公司从事业主开户和实施电脑分摊工作，所有需分摊的任务单必须按规定格式要求填写，并经业委会认可。截止2002年12月，小区售后房增加至862户，出售率为65.1%，高桥物业发展公司已为罗山六村业主开户641户，开户率为74.4%。共分摊维修费用98543.6元，应提取售后物业维修基金64151.88元，实际分摊提取到47729元，另外的16422.88进行了预分摊处理。

(1)效果

通昌物业公司实施委托后，垫付率下降，垫付维修费用情况明显改善，维修费用得到较及时的回收，并且由于分摊项目已得到业委会认可，预分摊业主一旦开户成功，垫付费用即可追收，不会造成收不回来的现象。其次，节约了三项基金分摊软件的升级费用和操作人员工资及训培费。最后，相关管理工作如养护单管理，资料管理等内部管理得到进一步规范。

高桥物业发展公司被委托操作后，公司内部发生了很大的变化。首先，原维修基金的操作人工成本得到了降低。其次，学到了小区管理方案，有助于提升本公司管理水平。最后，公司重新认识到自身内部管理中存在的优势和这些优势所蕴涵的巨大市场需求，已着手把电脑记帐员、资料员、维修基金操作员归并成立计算机服务中心，单独进行成本测算，改变原先不创收的局面，为转成外向型作铺垫。

(2)分析

售后物业维修基金的操作实行契约委托，协议双方依据约定，委托方实施物业维修，减少了分摊工作所需成本。受托方负责维修后分摊结报工作，利用熟悉这项业务的优势，增加了收入。而“协议委托”本身又会使委托双方对维修费用形成相互审核，对规范维修工作操作过程形成相互制约，因此也有利于业委会对维修基金的管理和监督。

现阶段，在不可能对企业外部环境做重大调整和改变的情况下，推行小区维修基金委托操作，可帮助没有分摊能力的物业公司短时间内改善垫付物业维修费的现象，摆脱困境。

(3)结论

物业管理行业的发展，除了本行业的开拓，亟需政府和社会各方的培育与支持，具体体现在政府应对物业管理市场正确引导，在目前市场机制尚不健全的情况下，关键是培育房地产中介服务市场。特别要引导发展为物业公司提供各项服务的下游企业，这些下游企业应包括劳动密集型和技术支持型两种。从而降低物业公司管理成本，使之早日走上自我发展的良性轨道。