维修资金“分流”危机启示录
2006年国庆，广州金秋暖风习习，黄金周后，广州物业问题又起波澜：
10月9日，广州市12家住宅区业委会联合发出向开发商追讨房屋维修资金的倡议。倡议指出，当前维修资金被挪用、欠缴等情况严重，呼吁业委会联合起来，共同堵截维修资金黑洞，以维护广大业主的利益。
10月11日，广州市房管局对12家业委会的倡议做出回应，在当地主要媒体登载大幅解释文章，承认确实存在开发商应缴未缴、挪用维修资金等情况。
据广州市房管局公布的数据显示：截至2006年9月底，广州市归集的维修资金总额为14.13亿元。全市商品房住宅维修资金的缺口约9亿元。
10月17日，参与追讨的业委会达到56家。维修资金问题迅速升温蔓延，成为广州市的热点话题。
回顾：“联合追讨”引爆维修资金危机?
两年前，曾有人预言：“10年后，物业维修资金危机将大爆发”。
12家业委会的追讨倡议仅仅是揭开了“维修资金”被侵占问题的冰山一角?还是像有些人认为的那样，是“联合追讨”引发了全市的物业维修资金危机?
就联合追讨维修资金的进展情况,记者约见了这次行动发起人之一的东悦居业委会主任孙威力先生。孙先生表示，12家业委会联合起来向开发商追讨维修资金，出发点只是为了引起业主们对自身权益的重视，清楚知道物业“养老金”的重要性，同时提请开发商尽快将属于业主的物业“养老金”归位。通过触动业主、触动开发商，借用“民声”的推动作用来帮助政府执法。至于维修资金的漏洞有多大，这不是他们所关心的。
当记者向孙先生问询当前已有多少家业委会加入时，孙先生回答说，现在这些数字已经不重要了，就最初发起追讨的目的而言，12家业委会已足够说明问题的严重性。至于后期披露的56家乃至后来加入的更多业委会，那也只是说明有更多的业主开始关注自己的权益了。所以，孙先生在采访过程中，一再建议记者，不要把过多的精力放在金额多少、漏洞多大等问题上，因为那实在不是12家业委会联合追讨的目的。确实，就事件本身而言，业主的利益被侵犯了才是问题的重点。
那么，如果真的面临利益被侵犯，业主又应该怎么做呢?孙先生认为，业主忽视自身的监管权实际上是对开发商侵占行为的一种默认与“纵容”。记者在《关于发起集体追缴专项维修资金的倡议书》中，看到这么一句话:“充分运用一切合法手段追缴未缴或被挪用侵吞的专项维修资金!”对此，孙先生说，就12家业委会而言，他们只是想通过联合起来合法追讨属于自己的维修资金，提请业主们关心自身的正当权益。他们没想过这件事会引发这么大范围的社会反响，更没想到过要引爆什么危机。
探源：靠什么来锁牢维修资金流失之门?
相关制度、法律法规不完善、监管力度不到位，是造成9亿资金缺口的主因之一。当前这种情况下，业主又该如何寻找行政救济?有没有更好的方法可以解决当前资金缺失的现状呢?
有人认为可以“考虑取消维修资金收取”，依据是向业主收取维修资金具有不少显而易见的弊病，如增加业主买楼负担、增加被挪用的危害、占用资源等。并称这“并非消极的做法，而是积极地通过政府缓和发展商和业主之间的矛盾。”、“既然用起来不方便，造成大量资金沉淀的同时，又易引发侵占挪用等问题，为什么还要设立这个专项资金呢?”广州房地产业专家韩世同对此也曾提出过他的疑问。
与该说法持相反观点的大有人在。“广州维修资金第一案”代理律师君之杰律师事务所周玉忠认为，“取消专项维修资金既于法不符、与小区发展实际脱节，也不符合世界各国的通例。”缺少必要的维修资金来支撑对公共设施设备的维修、更新、改造，将“严重影响物业价值，降低生活质量，增加业主负担，影响社会安定和谐”，“这与建设民主法治、公平正义的和谐社会，与科学发展观，以人为本的执政理念不符。”
记者就这两个观点，听取了部分业主的意见，两个观点各有支持者。支持不交的业主大多持的想法是：反正这笔钱是我的，与其存入专项资金帐户不断“贬值”，不如盘活了来使用，毕竟这也是笔说大不大，说小也不小的款项呀。
而孙先生与祈福新邨维权联系小组的总联络人朱钧镕先生都表示，维修资金的作用是很大的，在楼宇未出现问题前留备出这部分资金是必要的。孙先生同时表示会保留继续追讨业主应得的维修资金的权利，朱先生则认为，维修资金的归集时间可考虑适当延后，比如三年或五年后再归集，因为新开发楼盘短期内是鲜有机会动用维修资金。
似乎短期内很难拿得出一个较为合理的解决方案。面对业主利益被侵犯的事实，面对维修资金的巨大资金黑洞，面对这次倡议带动起来的各地民众对维修资金的关注，面对被侵占了资金的业主们越来越焦灼的目光，解决维修资金的问题被提上了议程。
当前：亡羊补牢时未晚
倡议书发出后，与外界热火朝天的争议形成对比的是孙先生的平静，孙先生告诉记者，他相信政府，相信政府能把这个“漏”补起来。他说，12家业委会联合追缴已取得了一定的成效，市政府加大了对开发商的追缴力度，已追回了为数不小的一笔资金。具体的数目，一直强调数字不重要的孙先生没告诉记者，但从他的笑容中，记者觉得他似乎对政府的补救措施是满意的。
这个数据，在广州市清缴专项维修资金的期限到来前得到了证实，广州市房管局于11月21正式公布：已在1,369个楼盘建立了专项维修资金，归集额比9月份统计的14.13亿元又有增加，达到14.17亿元。
清缴维修资金期限是早前房管局的工作会议做出的规定，其他规定还有对欠缴专项维修资金的建设单位和物业管理公司进行一系列严厉的行政措施，包括向社会公布欠缴单位名单、限制欠缴单位进行房地产开发、商品房预售和办理房地产权等。
规定公布后，有开发商提出了担忧，认为执行会有一定难度，因为大多数中小型开发商都是采用项目制方式进行开发的，多个项目间背后的关系难以理清。再就是当前欠缴维修资金的多是1998年10月1日至2003年8月31日期间开发的项目，经过几年，这些项目的开发商或许早已脱离了这个行业。一位房地产业界人士同时又向记者反映了一个情况：对于部分开发商仅开发了一半、后期“烂尾”的楼盘业主而言，追回维修资金的希望如“海市蜃楼”般不可触及。而这些“烂尾”的楼盘本身的配套就不齐全，不说长远的“养老”，单是当前的“医疗”费就已捉襟见肘，要把这部分维修资金追回，又岂止是一个“难”字能概括?
相比开发商业界人士的担忧，孙先生的看法还是比较乐观的，他表示，就这一个多月来房管局加大追讨力度取得的一些成效，就足见政府部门的决心，所以，他认为这个“难”是相对的，关键是政府的力度大，决心足，措施到位。
而广州市房管局一位不愿透露姓名的人士称，难度肯定是会有的，但会多听取各方建议，吸纳国内外的一些管理经验来完善，以增强后期物业维修资金的归集与监管力度。
影响：对房地产是推动，对业主是触动
“没想到会引起这么多关注。”孙先生对本次12家业委会联合追讨的影响评价说，同时他表示，发起这次倡议后，要承受来自社会各方的压力，“但是，我会坚持下去，因为这是一种精神。”
孙先生称，这次追讨的成效主要表现为以下三点：
一、目前房管局采取了有力措施，追回了部分楼盘的欠缴资金，维护了业主的合法权益。
二、推动了房地产的发展。维修资金相比于整个开发楼款而言只是“九牛一毛”，何况，1998年10月1日至2003年8月31日期间开发的楼盘相当一部分是已经打入开发成本里的，让开发商把这部分资金拿出来只是“物归原主”，因而，对开发商的影响实际上应该是不大的。即使退一步来说，当初开发商没计入成本，那么，就2%的比例而言，开发商也是承担得起的，决不至于伤及其元气。至于1998年前的维修资金大都已建立了，而2003年后缴交主体是业主，所以对开发商而言，更不会有影响一说。但联合追讨这件事，在房地产业界来讲，却是件大事，值得载入房地产史册。
三、给业主带来了触动。孙先生强调说，并不是触动业主都起来维权，而是提高了广大业主关注自身利益的意识。
就业主对“维修资金”的关注程度，记者走访了部分业主，这一个多月来，经过广州各大媒体的宣传报道，大部分对业主这个名词并不陌生，但再深入到维修资金到底怎么使用、续筹等问题时，大部分业主表示还不是很清晰。就连祈福新邨的朱先生也坦言：也是近一两年时间才知道并开始关注到物业维修资金的。
至于对物业管理业界的影响，孙先生说，这对大多数物业管理企业而言，是件好事。因为事实上，很多物业管理企业也在为维修资金不到位而无法展开维修工作犯愁。这让记者想起了一位物业界朋友的苦恼，该朋友所管小区公共用水管老化破裂，急需维修，苦于没有经费：因为开发商从未向其所在物管公司移交过一分钱的款项。但如果不维修，每天流失的水量会比最终的维修款项还要多，而这又将是一笔无主认领的“冤枉债”。从大局着想，管理处垫资请维修公司更换了全部管道。无奈业主们因早期交过维修资金，坚持要求物业管理公司找开发商要款，而不愿意续筹。目前，这笔垫资都还没能从管理处的帐目上冲减掉。
一位物业界知名人士在接受记者采访时称，正常来说，业委员联合追讨与物业管理企业之间并不存在影响不影响的说法，因为物业维修资金是楼宇的“养老金”，这实际上是一种未雨绸缪行为，从根本上来说，物管公司与业委会的关注点是一样的，那就是当楼宇“老化”需要维修时，怎样才能规范地使用、均摊、筹集维修资金。
另有一位业界人士同样认为这对大部分循规蹈矩的物业管理企业而言，确实会对后期的及时管理有益。对于1998年10月1日至2003年8月31日期间与开发商属于“父子”关系的物业管理企业，他们或许会受到一些连带影响，但对于部分存心钻漏洞侵害业主利益的物业管理企业而言，影响还是不小的。
孙先生还表示，最初他的出发点是维权，但过程中明白了一点：业委会的职能不应该是“维权”，而应当注重“服务”，为广大业主服务。所以某种程度上，他更愿意看到的是业委会能与物业管理企业共同为提高服务质量而努力，而不是一味地要求物业公司降低收费标准，如果物业管理公司的服务提高了，业委会应该征集广大业主意见适度提高物业费才是，这同时也是社会进步的体现。
管理：有待继续完善
现在，广州市房管局正根据早期正式向广大市民通报广州专项维修资金有关情况时拟定的五项工作计划一步一步地实施，相信维修资金的追讨问题很快就会得到有效的解决。
但是，事情不会因为资金全额追回而告一段落。记者在实际的走访中还收集到大量的业主们对维修资金问题的一些看法和建议，当中一些说法具有一定的代表性，这有待政府相关职能部门及相关部门、房地产开发商、物业管理企业与业主委员会、业主共同参与协商，探求解决之道。
一、对维修资金的交纳笼统地按照购房款的2%-3%或每平方米40元的标准交纳，缺乏合理性。
这一疑问的提出是基于在不同购房时间段以及不同价位购房而导致购房款不一的情况下提出的。主要的观点认为：
在市场价格波动的情况下，花更高的价钱买下同样面积的房屋那是市场问题，在入住后各业主享用同样份额的公共配套设施，却还要在高购入的基础上缴交比其他业主更多的维修资金，对该业主是不公平的。建议统一采用按购房面积计缴维修资金。
有的业主则希望知道现在实行的首期缴交每平方米40元的标准是怎么计算出来的，有什么依据。
二、物业维修资金的缴交额度应当适当调低。
持这些观点的业主认为：
物业交付使用的初期，大多存在问题都还在保质期内，因而，这方面的费用支出不会太多，为避免大量维修资金的闲置同时减轻供房族的压力，应当适当调低首期缴交的标准。
特殊需要，维修资金无法满足的，再共同筹措。在这个问题上，除了向业主征收维修资金外，有没有更好的办法来解决物业维修费用问题?
三、维修资金的使用标准及具体使用范围如何界定?
提出这个问题的，多是一些对维修资金了解较深的业委会成员，他们当中有的曾在维修资金的问题上犯过难，有的是所在小区准备要进行物业维修的。
他们在面对“中修、大修、翻修和更新改造”这类抽象的概念时感到迷惑，“如果能有个大致的数额，比如5万元以上属于大修，5万元以下属于中修，那我们就容易操作多了，不然，没有一个准确的标准，会产生很多扯皮问题。”
对公共设备设施的翻修和更新改造问题上，他们同时希望能具体化，否则，如果没有相应的指导，每次都得召集半数以上的业主召开业主大会来就这些问题讨论厘定，这是很难做到的。
维修资金的具体使用范围问题是一个业内人士提出来的，他提出了两个疑问：第一，电梯的日常保养费应否列入维修资金使用范围?事实上，在物业管理公司与电梯公司签署的电梯保养合同中，以及电梯公司每月开具的电梯保养费中，都不同程度地包含着部分的维修费用。所以，这个问题是值得各方商榷的。第二，设备设施(指电梯、消防设备、防雷设施等)的年检测费是否也应该考虑?大部分物管企业都会有这类物业正常投入之外的费用产生，这些费用单项看来不是很可观，加总起来却也不能说是小数。
四、业委会未成立前，如何依法在房管部门的监管下使用维修资金?
在业委会未到位前，如果共用物业出现了重大问题急需维修，由谁来提议使用维修资金就是个很难解决的事情。对广州市当前的维修资金使用情况，广州市房管局在回应联合追讨时，是这样表述的：“全市规范使用总额为1,101万元。迄今为止，在我市专项维修资金的使用上从来没有出现过投诉。”我们能从这个数据上看到的一点是，维修资金的使用仅占归集总额的小部分，却无从得知当中是否存在“未成立业委会使用”这笔资金的情况。
实际上，从各地反馈的信息来看，在业委会没成立前要使用维修资金，通常会有以下两种结果出现。一是所有的维修项目都得要征求到小区三分之二以上业主的同意，否则无法划拨维修资金。二是未成立业委会的，维修资金一律暂停使用。因而，业主们希望能有更好的办法来解决这个问题，他们认为，不能让业委会成立与否成为制约社区进步的因素。
五、物业维修资金的保值增值问题。
在这个问题上，业主们希望物业维修资金除了租赁物业共用部位、共用设施设备进行经营作为补充外，存入专款专用帐户的维修资金也能通过合理的低风险商业运作来实现保值增值的目的。
据了解，国内已有嗅觉灵敏的银行开始根据维修资金的特殊性设置相应的理财方案，以备进军这一领域。但实际操作成功的案例至今还没有。
但是，一些国家和地区的成熟经验还是值得我们学习与借鉴的：在美国，公共维修资金的管理是通过第三方来进行市场化操作的，业主缴纳的住宅专项维修资金是由资金公司来负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到资金公司，资金公司到市场上寻找维修公司进行维修。在资金的闲置期，在留足15%的资金后，可以以借支的方式借给世界银行等大银行，银行要付给资金公司利息;在新加坡和我国香港地区，如果业主无力交纳住宅专项维修资金，按照物业管理公约的规定，业主的房子就不能进入市场交易，直到补交齐这笔费用为止。在住宅楼的维修方面，新加坡政府还规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。
尾声
业委会联合追讨维修资金事件，从开始的沸沸扬扬到现阶段的平稳过渡，问题在一片和谐中按部就班地逐步推进，慢慢得到解决。较之于以往的维权，其进步之处在于理智地运用合法手段维权，各方并未在一片“问责”声中产生冲突，而是尽可能平静地(最起码事件涉及的主客体相互间没有采用推诿、谩骂等手段)协商解决问题。或许以下这句话，更能概括表达出维修资金纠纷案中维权业主们的心声：我们不一定知道正确的道路在哪里，但却不要在错误的道路上走得太远。
也许，这能给各地维权业主带来一些启发吧。
相关链接：以往广州维修资金纠纷回顾
第一个成功追回维修资金的业委会——春兰花园
2003年，春兰花园从原物业公司那里追回了被挪用的维修资金。但是，由于小区内有近300业主没有交过维修资金，所以追回的维修资金根本无法动用。随后，业委会与受聘物业公司签订合同，每月从物业管理收入中返还1.2万元给业委会，大部分用于物业维修。
广州维修资金第一案——东悦居维修资金案
2003年8月，广州东悦居业主李艺红向法院起诉，要求判令开发商——广州东华实业股份有限公司，缴纳拖欠的专项维修资金。被称为“广州维修资金第一案”。该案件历经四次诉讼，结论几经反复，没能最终“尘埃落定”：法院认为应由行政主管部门处理。
《物业管理条例》实施后广州首家因挪用维修资金被吊销资质企业——广州市恒和物业管理有限公司
原广州市恒和物业管理有限公司本是翠湖山庄“管家”，恒和物业公司曾收取翠湖山庄小区业主专项维修资金擅自挪作他用，市国土房管局下达整改要求后仍未能按规定划拨返还维修资金。2004年3月24日，广州市国土房管局下发行政处罚决定，吊销广州市恒和物业管理有限公司物业管理企业资质证书。
(原载于《现代物业·新业主》2007年第01期)
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