作者: 余家乐 | 2017-03-21 13:52

电梯维护实操经验

日常设备维护工作内容很多，持续地开展科学合理的维护工作，无论从设备运行维修费用角度上，或是对广大业主生活的舒适、安全角度上来说，都有非常重要的意义。

下面以电梯的维护措施为例，说明物业管理设备维护的一些主要内容。除电梯设备外，还有其他一些常见设备如供电、配电、照明、给水、排水、空调、通风、供热、发电等设备，限于篇幅，不再展开说明。另外，现代物业中的设备越来越复杂，新技术在新设备中的应用越来越多，出现了智能化设备、停车库设备、通讯设备、安全防范设备、其他弱电设备等等，对于这些设备的维护经验，将有待于人们去总结。

影响电梯设备正常运行的外来因素主要有:高温，鼠患，进水和潮湿，电压波动。因此，要有针对性地开展电梯的维护工作，比如采取降温、防小动物破坏、防水、稳压等维护措施。

一、电梯设备在高温环境下容易产生信号失真和程序混乱，导致电梯运行失控

1、高温对电梯曳引电机的影响。一般来说，电梯的曳引机中的电机具有功率大的特点，在运行中，因电机铜铁磨损所产生的发热现象较为严重，尤其是频繁运行的电梯，在电机表面及周围会聚集较高的热量，如不及时消除，高温会使电机内的线圈绕组的绝缘性能降低，轻则会渐渐影响电机的使用寿命，重则会导致电机的绝缘层破坏，造成线圈匝间短路，从而使电机烧毁，因此国家有关标准及电梯的生产厂家的随机文件上明确规定，电机工作的温度条件为5~40℃。对于高温现象来说，主要是采取降温措施。维护措施一般视外界情况而定。一般来说，目前在用的乘客电梯的曳引机组采用的是上引式，即曳引机所在的机房是在房屋建筑物的最顶层，当机房通风条件较好时，可采用排风扇对电机直接进行驱热，降低电机周围温度;当机房通风条件不好时，最好的技术措施是隔小机房空间，配置足够制冷量的空调器。

2、高温对电梯控制系统的影响。现代的电梯一般均由计算机等微电子技术器件组成控制系统，从而大大提高了电梯的控制信号的精度和运行质量。但是，微电子技术器件的一个显著特点是对环境温度要求较高。一般均要求控制柜机房的空气温度控制在小于40℃。一些电梯到了夏天，在气温太高时会出现控制信号失灵，电梯不按照人们的召唤意愿工作，该停时不停，该上行时却下行，有时还不能运行。这时，人们就要注意机房的温度是否太高了，应相应采取必要的降温措施。

二、老鼠对电梯线缆的啃咬，容易造成电梯故障

老鼠出于生理本性，到了一定时期就会啃咬一些较硬的物品。在实践中发现，老鼠特别爱咬由塑料、橡胶等材料制作的电线电缆，从而造成电梯的信号控制线断路，电力电源线被咬坏后容易造成线间短路和跳闸现象，使电梯不能正常运行。老鼠又是生存能力极强的动物，因此，防止老鼠损害的措施一般有:定期在机房及线缆敷设的周围地区投放毒鼠药物;在机房出入口处增设防鼠门挡;把线缆安放在金属制成的密封的线槽内;控制柜要随开随关;堵塞控制柜安装底架的空隙洞缝;查找并及时补堵进入机房的鼠洞;机房内或附近不生活住人，防止生活食物吸引老鼠等。

三、进水对电梯损害严重，潮湿的环境对电梯控制装置的影响极其不利

1、众所周知，电梯厅门的门地坎是与电梯前室楼地面是一样平的，另外各楼层住户门前的通道因消防安全的要求也与电梯前室地面相平，当用户家由于意外原因淌水，或火灾发生时消防栓打开进行扑救时，水就会非常快地通过厅门流入电梯的轿厢顶。进水会损害安装在轿厢及其顶部的电气线路和控制线路及装置，造成较大的损失，而修复工作也是较为困难的。因此，一般在轿厢顶部安装挡水和防水的设施，当万一有水进来时，可以避免直接冲击有关线路和装置。

2、一般来说，电梯机房是灰尘或其他粉尘较多的场所，因为电梯的轿厢像“拉风机”一样不停地在电梯井道中上下活动，使较多的灰尘进入机房和控制柜里，沉积在机器上和控制柜的线路板及其他电气装置上。当在潮湿的天气里，如江南地区进入春夏之交雨水较多的季节，空气中的相对湿度很高，当潮湿的空气与那些沉积在电气设备和线路板上的尘埃“胜利会师”时，极有可能会引起电气绝缘性能下降，电气短路等现象，导致相关设备损坏。因此，国家标准对相对湿度有明确要求，如国家标准《电梯技术条件GB10058》规定电梯的工作条件为:环境相对湿度不大于85%(在25℃时)。因此，一般要采取防尘、除湿措施，如定期清除电气设备和控制柜内部有关部位的尘埃，经常性地通风，或采取其他措施除湿。

四、交流电电压的异常波动，轻则会导致电梯运行不正常，严重时会造成控制线路及器件的烧毁

在我国，电网供电质量标准一般要求是，电压应在额定值的±10%之间输送。也就是说，供电的电压波动为±10%范围之内。但是，由于现代电梯大多数对输入电压的波动要求较高，当没有采取稳压措施时，极有可能会造成电梯运行不正常、甚至会使一些装置和器件损坏和烧毁。因此，国家标准明确规定电梯的供电电压的波动范围为±7%。一般维护的技术措施为采用电源稳压装置来稳定电压。

上述问题在对电梯的实际管理过程中经常出现。经过不断总结和科学合理的精心维护，电梯的故障率是可以控制在最低点的。

(原载于《现代物业·新业主》2004年第12期)