住宅电梯的使用和维保
本文叙述真实的电梯安全事故案例，望能警示人们正确安全地使用电梯，相应的管理人员能以严格的制度管理好电梯。
事故案例一
2011年某月，厦门某小区一部电梯在运行中发生关人事故，物管公司人员得知后，赶到该部电梯一楼，用钥匙打开了电梯厅门，以确认电梯所停留的楼层位置。此时另一名公司员工冲过来帮忙，该员工当时心情比较急躁，身体重心倾斜不慎坠入底坑，后经抢救无效死亡。
事故原因：出现电梯关人事故，物管公司电梯安全管理人员处置不当，出事员工对电梯设备不了解。
通常出现电梯困人事故时，物管公司需在第一时间通知电梯维保公司，以便迅速派出电梯维修专业人员到现场施救。同时物管公司要确认困人电梯所处的层站，做好被困人员的安抚工作。
事故责任：有个人原因但主要责任在于物管公司。经查明，坠入底坑的是新上岗员工，物管公司忽视了对新上岗员工进行公司级、部门级、班组级的三级安全教育。该员工对电梯设备常识一无所知，更谈不上处理电梯突发事故。
事故案例二
2011年某月，厦门某小区一部电梯发生溜车事故导致人员伤亡。祖孙两人一起乘电梯下至一楼，同乘电梯的乘客都走出电梯轿厢后，爷爷牵着孙子，当爷爷走出电梯轿门同时孙子正要跨出轿门之际，此时电梯突然向上运行，爷爷当即坠入底坑，孙子也由于爷爷手的拉力惯性被拽入底坑。事故造成爷爷受伤，孙子经抢救无效死亡。
事故原因：事故根本原因在于电梯向上溜车。经查明，由于电梯抱闸(刹车)长时间磨损，间隙超标，刹车失效。当运行至一楼卸载后，电梯平衡发生了变化，此时电梯抱闸(刹车)失效，造成电梯向上溜车，导致事故发生。
电梯运行正常情况下是到达指定的楼层站等待乘客安全进出，若没有新的呼梯指令，应是停在该楼层站等待。即使有呼梯指令，也应是等乘客安全进出确认电梯门关上发出运行指令后，电梯才能运行。而该电梯却是到达一楼，乘客还没有安全出入完电梯就启动。
事故责任：物管公司电梯安全管理员忽视了电梯运行的巡视检查，从而没有及时发现电梯抱闸(刹车)存在严重磨损的安全隐患，致使电梯溜车的严重事故发生。电梯维修公司没有做好电梯维保工作，每月两次的电梯例行维保工作敷衍了事，没有按照电梯维保项目要求认真地逐一检查。
电梯的维护和保养合同，一般都是由物管公司与电梯维保公司秉承友好协商，互相信任而签订的。电梯维保公司与物管公司是维护与监管、专业与非专业的关系。怎样调和二者之间的矛盾?
以诚相待，共同参与。很多物管公司都有这样的看法，其所管辖的电梯已与维保公司签订了维保合同，涉及电梯的任何问题都属于电梯维保公司负责，物管公司电梯安全管理员的责任只是在电梯出现问题时及时通知电梯维保公司。也有少数物管公司认为，电梯维保公司与物管公司是从属关系，电梯维保公司的工作一切都得听从物管公司的安排。
如物管公司反映情况，电梯门老是出现开关门不灵，实际是电梯电气故障原因导致。但电梯维保公司会责怪物管公司的电梯安全管理员没有管理好电梯，所以才使电梯门被撞变形或业主装修的垃圾掉入地坎门槽没有及时清理原因造成。实际上电梯维保公司与物管公司两者都有问题，因为在电梯维保公司故障处理完后，没有及时把产生故障的原因及时反馈给电梯安全管理员，电梯安全管理员没有做好日常管理工作。双方应当以诚相待、共同参与电梯管理工作，摆正各自在电梯维保及日常管理中的位置，相互尊重，才能确保电梯安全运行。
电梯安全管理员是物管公司与电梯维保公司沟通的纽带，平时的主要工作是电梯的巡视检查，在巡查过程中若采用看、闻、问、听、记的方法，把在电梯巡视检查中发现的问题和隐患汇总整理，并及时反馈到电梯维保公司，以便其专题纳入电梯维保计划，使电梯设备安全隐患得到及时排除，做到未雨绸缪。
电梯维保
不断学习和掌握电梯维保的相关专业知识是做好电梯安全管理员管理工作的基础，也只有对电梯运行原理和维保技术有一定掌握，电梯安全管理员才能真正做好电梯安全管理工作。可从以下三点努力：
掌握电梯运行原理和系统分类，在电梯出现故障时，第一时间对问题进行性质区分，掌握电梯系统分类，能帮助电梯安全管理员明确电梯故障范围;
了解电梯常规保养内容和常见故障处理方法。电梯作为一种常用的特种设备，其保养和维护也都有章可循，只有了解和熟悉相关知识，才能掌握电梯维保的情况和进度;
对电梯特定部件、构件有一定认知。电梯包含一些特有的部件、构件，如牵引轿厢运行的曳引机、即刻让电梯停止运行的急停开关、防止电梯超速运行的限速器及安全钳等。特定部件、构件处于电梯一些特定的位置，发挥着重要作用，是电梯安全运行的必要保障，对特定部件、构件有一定的认识才能在电梯安全管理中突出重点，抓住重心。
电梯维保公司维保人员和物管公司的电梯安全管理员代表着各自公司的利益，在电梯维保作业中，难免有利益冲突。一般来说，电气故障是导致电梯故障的主要原因，如电梯到站不开门(关人)、平层位置超限、电梯运行途中突然停止(断电)、内外呼按钮不起作用、门关不上、运行中抖动和声音大、轿厢照明不亮、救援通讯不畅等，这些故障现象都有可能发生。凡是遇到此类故障，物管公司应及时通知电梯维保公司，同时电梯安全管理员应按照电梯管理的相关规定维护好现场秩序，做好安抚工作。电梯维保人员接到电话后应立即赶到现场处置，处置完成后，电梯维保人员要与物管公司及电梯安全管理员讲明电梯故障产生的原因及此次故障处理的方法和处理结果。若是在处理过程中牵涉到更换配件，应征求电梯管理员意见，双方达成共识后及时更换。全程要完整记录并交由电梯安全管理员签字确认。电梯维保公司在平时的电梯例行维保中，若发现因常年使用的电器元件老化、灵敏度低，机械元件磨损严重，有可能造成电梯安全运行的隐患时，需及时反馈给物管公司及电梯安全管理员，以便物管公司作出解决方案，尽快采购必要的元器件交由电梯维保公司实施处理，确保电梯安全运行。
要保证电梯安全运行，需电梯使用者、维护者、管理者共同配合，三者缺一不可。物管公司对电梯的安全管理在物业设备管理中是极其重要的一环，当中需电梯安全管理员进行长期不断地学习和实践。电梯维保公司和物管公司，双方服务的目的都是致力于提高业主生活质量，对电梯的安全运行负责，要在维护和管理中建立良好的沟通关系。
(原载于《现代物业》2012年第02-03期/总第214期)
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