作者: 许良霞 | 2016-09-29 17:15

建安成本需公示维修资金应公平

原有的资金归集原则导致业主权益失衡

在专项维修资金的统一归集方面，1998年建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定由业主按购房价的一定比例缴纳。应该说，在商品房市场发展的初期，这样的统一归集标准并不明显影响业主之间权益关系的平衡。因为在商品房发展初期，同一地域范围内商品房的价格差异不大，不会出现业主因为房价悬殊而承担悬殊的维修资金交纳责任。同时，在商品房市场发展的初期，商品房的售价与其建安成本价之间没有较大的悬殊，而专项维修资金的首期归集是以物业共用部位、共用设施设备的重置成本为客观依据和正当理由的。因此，按照房价的一定比例来统一归集维修资金尚不至于失去正当合理性，也不致给业主造成过大的经济负担。

但随着商品房市场的不断发展，情况发生了很大的变化。同一地域甚至同一小区范围内的商品房价格开始出现明显差异，而住宅小区内的商铺与住宅的价格更是相差悬殊。就住宅而言，其价格差异源自多种因素，如不同地块的竞标价格、地段、楼层、朝向、景观等许多与物业维修无关的因素;还有如商品住房预售和现售、分期付款与一次性付清房款，以及社会关系等因素都会造成最终实际成交的销售价格差异;甚至“同一个楼盘在不同的时间购买，每平方米价格相差几百元甚至上千元，如果按购房款来交存维修资金，就会造成同一单元相同面积的房子，因购买时间不同，所交的维修资金金额不同，这样会人为地造成业主之间的不公平。”[1] 总之，按房价一定比例归集维修资金开始导致业主之间权益关系失衡的状况出现。同时，商品房的售价与其建安成本价之间发生明显的悬殊，与物业共用部位、共用设施设备的重置成本无关、但却迅速上涨的土地成本等极大地加大了统一归集的核算基数，“近几年，我国的房价暴涨，按购房款2%至3%的比例缴交的维修基金必然比实际需要的维修数额多很多”[2]，给业主带来不必要的经济负担。

从安徽省的地方立法和政策实践来看，2007年实施的《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》规定，首次物业专项维修资金由业主以购房价为基础来统一归集缴纳。该规定至今仍然被广泛地使用。虽然安徽省的社会经济发展水平处于较为落后的状态，与全国的一线城市相比，安徽的城市房价处于较低水平，但是，伴随着全国房价迅速上涨的趋势，安徽各大中城市的房价近几年来也迅速攀升。这一方面导致业主交付维修资金的负担大大加重，在此情形下按购房款的一定比例缴纳维修资金已超过维修的实际需要。严重限制了业主的其他消费需求和支出，影响地方经济的发展繁荣。另一方面，同一住宅小区的业主因为物业购置时间不同在购房款上出现巨大的差异，从而导致户型、面积基本相同的业主仅仅由于购置在后而交付更多的维修资金，致使业主之间的权益失衡。

维修资金归集标准的调整与权益平衡

由于按照业主各自购房价的一定比例归集维修资金日渐引起业主权益关系的失衡，维修资金的归集标准和方式必须适时地加以调整，以维持业主之间权益关系的公平均衡。

其实，1998年的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》就已经要求，按照公平比例原则来规范维修资金的续筹归集，其第十一条规定，维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建设面积比例向业主续筹。2001年1月1日起施行的《上海市商品住宅维修基金管理办法》第六条就已经规定以建安成本为基础来归集维修资金。

2008年由建设部和财政部制定实施的《住宅专项维修资金管理办法》正式明确地停止了以购房价为基础的维修资金归集标准和方式，取而代之的是以建安成本作为归集计算的基数——其第七条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整。这种维修资金归集标准和方式的总体原则精神比较符合国外的一般制度原则和普遍实践，如日本的《公寓标准管理规约》规定买受人按照自己对住宅建筑物的共用部分的持分比每月以现金形式交于管理。《住宅专项维修资金管理办法》实施以后，各地根据本地的实际情况制定了具体的归集交存标准。

2008年6月13日北京市《关于住宅专项维修资金交存标准的通知》(京建物〔2008〕393号)规定，2008年2月1日起签订商品住宅买卖合同的，首期住宅专项维修资金的交存标准为，多层(六层及六层以下)为100元/建筑平方米;高层(六层以上)为200元/建筑平方米。

苏州市政府2008年制定的《关于调整苏州市住宅专项维修资金交存标准的意见》规定，对高层、小高层、多层、别墅和商业、非住宅用房等不同形态和用途的房屋不作区分，确定各类房屋建安造价的平均值1,500元/平方米，作为计算交存首期维修资金的住宅建筑安装工程每平方米造价。不配备电梯的房屋和配备电梯的房屋分别按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%和8%交存首期维修资金。对定销商品房(含动迁安置房等)不配备电梯的房屋，购房人按40元/平方米(按房屋建筑面积计)交存;配备电梯的房屋，购房人按90元/平方米(按房屋建筑面积计)交存。

南京多层住宅建安成本大约1,000—1,200元/平方米，高层住宅大约1,500—1,800元/平方米。因此，南京新维修资金缴存办法规定，商品房的缴存标准多层为75元/平方米，高层(含电梯的多层)为120元/平方米。此外考虑到经适房的具体情况，将经适房的缴存标准定为多层50元/平方米，高层(含电梯的多层)90元/平方米。

2008年5月9日，广东省建设厅、广东省财政厅制定了《关于贯彻建设部财政部<住宅专项维修资金管理办法>有关问题的通知》。该通知要求，各市、县房地产主管部门可根据国家和省各个时期规定的交存标准，结合当地实际情况，遵循方便、简化、公平、合理的原则，区分不同类型商品住宅物业，制定每平方米建筑面积首期住宅专项维修资金(物业管理维修资金)的标准，并向社会公布。

从这些地方性的归集交存标准来看，各地的物业建安成本的差距不大，以此为基础的归集交存标准直接以专项物业维修的实际需要为基本内容和导向，从而保证了业主相互之间的权益平衡。同时，各地对不同情况也作出了一定的分类处理，例如，对高层住宅规定了略高于多层的维修资金归集交存比例，因为高层住宅所需的专项物业维修要高于多层住宅。对经济适用房等特殊物业的业主，则根据其收入水平规定了较低的维修资金归集交存比例。这些细微的调整使维修资金归集交存从形式公平走向实质公平，从而更为科学合理。

安徽省十一届人大常委会修订并于2010年1月1日施行的《安徽省物业管理条例》在其第七十二条特别增加了第四款规定，专项维修资金的交存、使用和管理，按照国家和省有关规定执行。建设部和财政部制定实施的《住宅专项维修资金管理办法》已经在国家层面确立了新的维修资金归集标准和方式，而安徽省至今没有按照《住宅专项维修资金管理办法》第四十一条的规定制定实施细则。因此，安徽省维修资金归集标准和方式实际只能依据国家有关规定执行。同时依据《立法法》所确立的“上位阶法优于下位阶法”原则和“后法优于前法”的原则，《住宅专项维修资金管理办法》所确立的维修资金归集标准和方式应当在安徽得到贯彻执行。

独立商业区的物业维修资金的自主归集

2007年国务院修订施行的《物业管理条例》第五十四条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。2007年实施的《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》第三条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法规定交存物业专项维修资金。2008年由建设部和财政部制定实施的《住宅专项维修资金管理办法》第六条规定，下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：(一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。安徽省2010年1月1日施行的《安徽省物业管理条例》第七十二条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交存专项维修资金;但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。综合以上法规可见，由政府部门强制性地统一归集物业专项维修资金只适用于住宅物业以及与住宅相关联的非住宅物业，而对于独立的商业物业并没有强制的统一归集要求。但是，从安徽的地方实践来看，地方政府的维修资金管理部门对住宅类物业和与住宅无关联的商业物业往往不加区分，而统一地强制征收专项维修资金。这显然是对现行立法和政策的错误理解和适用。

立法上之所以仅对住宅物业以及与住宅相关联的非住宅物业确立强制的统一归集要求，笔者分析是基于以下的缘由：

一是住宅类物业的维护管理涉及到基本的民生保障与和谐社会的建设问题。目前的业主自治水平、能力仍然处于较低层次，住宅小区的自治机构建立和组织运作方面也存在着很多问题。离开政府的统一组织管理，住宅类物业的维护管理必然陷入混乱无序的状态，从而严重影响广大人民群众的安居乐业以及和谐社会的建设。而独立的商业区物业则属于市场经济的运作领域，在民生保障方面影响较弱，商业物业的维护应当由商业物业的业主自行协商解决，国家没有权利也没有必要强行介入到这一领域，这也是市场经济规律的要求和体现。

二是独立的商业区物业牵涉到业主之间更为复杂的利益平衡问题。独立商业区的物业购置价格因其位置和楼层的不同而存在着巨大的差异，这些不同位置物业的业主因而也享有和获取了不同的经营收益。这样，对于独立商业区的物业共有或共用设施的界定就会出现复杂而多样的处理，同时，维修责任主体和责任份额的确定也会更加复杂。例如，在一个由若干商业楼宇组成的独立的商业步行街区域内，商用电梯的维护一般主要是对二楼以上的业主具有更大的商业价值，因商业电梯维护而得益的是二楼以上的业主，一楼的业主并不从中获益;反之，即便商业电梯不能正常运行，一楼的业主也并不因此受损。所以，从成本与收益相平衡的角度来看，让一楼的业主和二楼以上的业主成为同样的商业电梯维修责任主体并承担同等的责任份额显然是不公平的。

综上，对于独立的商业区物业，政府不宜强制性地统一归集专项维修资金，但可以提供政策指导和组织协调。具体而言，政府可以依托现有的住宅类专项维修资金的管理制度和机构，为独立的商业区业主制定专项维修资金的缴纳标准指导，由商业区业主自愿向政府的专项维修资金管理机构缴纳。或者由独立的商业区业主委员会根据政府的指导自行制定专项维修资金的归集方式、标准等，然后由业主自愿向政府管理机构缴纳专项维修资金。总之，对于独立的商业区物业的专项维修资金归集管理，政府应提供的是政策指导和管理帮助这样的公共服务，而不是大包大揽式的强制干预。这是市场经济条件下转变政府职能和实践科学发展观的根本需要和体现。

注释：

[1] 岳娜：《北京的榜样——记北京市首届“共建和谐小区”(房屋维修资金)专题研讨会》，《现代物业》2008年第3期，第34-36页。

[2] 汪波、黄安永：《物权时代的住宅专项维修资金筹集和使用》，《现代物业》2008年第7期，第28-30页。

(原载于《现代物业》2010年第12期/总第171期)