CBRE谭健雄：“人”是绿色建筑运营的核心
2016年7月，世邦魏理仕联合美国绿色建筑协会发布《迈向卓越——大中华区商业绿色建筑市场表现》白皮书。报告调查了北京、上海、广州、深圳四个一线城市，成都、杭州、武汉、天津四个具有代表性的二线城市及香港和台北，共十个市场，从租金溢价、涨幅和出租率、吸引优质租户等多方面，印证LEED写字楼的竞争力。报告指出：中国办公楼市场快速趋于成熟，办公环境的硬件设施条件得到大幅提升的同时亦急剧同质化，商业绿色建筑认证被认为既是体现社会责任感、营造项目乃至企业品牌形象的途径，又会带来不同的细分领域专业化产品营销，作为引入优质租户组合的一种尝试，逐渐为更多开发商关注与采用。
世邦魏理仕中国区资产服务部资深董事谭健雄在《现代物业》专访中谈到，人是绿色建筑运营管理的核心，目前物业管理企业人员绿色运营管理意识的缺乏，阻碍了绿色建筑运营管理的发展。要充分调动运营维护人员的积极性，就要加强对运营维护人员的绿色培训，理论指导，加强其绿色建筑理念。
世邦魏理仕中国区资产服务部资深董事谭健雄
《现代物业》：商业写字楼获得商业绿色建筑认证后，对物业的租金涨幅和出租率是否会产生影响?这些影响主要在哪些方面?
谭健雄：在我司今年发布的绿色建筑报告中提到，LEED写字楼在处于不同物业市场发展阶段和经济景气环境的城市中均实现了租金溢价，这与我们2015年报告一致。今年我们纳入更多的二线城市和港台市场来检验LEED的市场表现。由于缺乏相关数据，LEED认证因素对于租金涨幅和出租率的影响当前难以量化衡量。但可以确定的是，LEED并非能够对上述指标形成影响的惟一变量;排除楼宇入市时机、市场规模偏小等偶然因素会造成租金涨幅和出租率短期波动，市场供需关系是租金和出租率变化形成机制中的基础性要素。我们发现，在持续供不应求的强业主市场中(当前一线城市和港台均属此类)，尚没有发现LEED认证因素对租金涨幅和出租率造成显著差异的证据，但获取LEED认证一定程度上对业主的高价策略具有支撑作用，从而在此基础上形成与非LEED楼宇之间的租金溢价。在均衡市场和强租户市场中，由于租户拥有更多的选择方案，LEED认证更容易成为同质化竞争中的一个差异化因素，因而LEED项目往往在出租率和出租率改善方面具备优势，并有一定概率对租金涨幅指标形成正向传导;在下跌趋势中，LEED项目亦因此更具抗压和防御性。
《现代物业》：在对商业绿色建筑的管理中，有哪些便于管理执行但又高效的措施?请您分享管理实践相关经验。
谭健雄：对于商业绿色建筑的高效管理措施可以分为两类，即人工管理以及智能管理。
在人工管理方面，建立预防性维护措施以减少建筑系统故障发生的几率。例如对于每一栋申请LEED认证的建筑，我们都会对其进行既有建筑能源系统的审计，评估每一套系统的运行状态(暖通系统、水系统、室内环境舒适度等)，建立系统优化措施。除去硬性的技术管理，软性管理也同样重要。如实施建筑垃圾的分类管理，通过明确标识建立租户良好的分类习惯，提高后期垃圾分类回收的效率。建筑内部明确显示的禁烟标识，以及在建筑入口处铺设至少3米长的地毯等，以污染源控制方式有效提升室内空气质量，降低通风系统的负荷。
在智能管理方面，除去传统的建筑BA系统的应用，我们在多个已获得或正在申请LEED既有建筑认证以及CBRE提供物业管理服务的商业建筑中引入了BeOP系统，将大数据、人工智能、云计算与建筑系统管理深度融合，极大地提高了物业团队管理效率与准确度，并为业主有效降低了运营成本。
《现代物业》：在对商业绿色建筑的管理过程中，怎样调动参与运营维护人员的积极性?怎样让租户参与到大厦的管理维护中?
谭健雄：虽然现阶段人们对节能环保的意识逐渐增强，但绿色建筑的理念尚未深入人心。人是绿色建筑运营管理的核心，目前物业管理企业人员绿色运营管理意识的缺乏，阻碍了绿色建筑运营管理的发展。绿色建筑设计理论体系已基本构建，但关于绿色建筑运营管理的理论体系建设滞后，绿色建筑运营管理缺乏理论指导。所以要充分调动运营维护人员的积极性，就要加强对运营维护人员的绿色培训和理论指导，加强其绿色建筑理念。当前各地政府都陆续出台激励政策鼓励绿色建筑发展，但奖励政策基本都落实到建设单位，而作为绿色建筑运营管理主要力量的物业管理单位却无法享受到政策支持。所以若能加强相关激励政策也能提升人员参与积极性。
美国拉什大学医学中心骨科部设施获得了LEED金级认证。大楼四面都充分使用了自然光源。
对租户而言，身处于绿色建筑中，能为其带来更好的室内空气品质与更舒适的办公环境，当然这也需要租户参与到大厦日常的管理与维护中去。比如对租户电器、家具等耐用品废弃物进行再利用或回收;鼓励租户定期参加舒适度调查，包括热舒适性、音响反应、室内空气质量、照明水平、物业清洁等，并根据反馈的意见执行相应改进措施;执行室内虫害综合防治管理计划以及与建筑租户沟通，制订室内外综合虫害治理方案用于改善目前管理等。
《现代物业》：在对商业绿色建筑的管理中，获得商业绿色建筑认证的大厦在管理成本方面是否会增加?怎样降低运营维护成本?
谭健雄：绿色建筑方案往往在初期需要增加成本投入，但在长期使用过程中，在建筑的全生命周期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)，因持续产生资源节约效益而降低了运营成本，大楼在持续的节能控制措施下运行良好，从而会降低管理成本。在运营和维护阶段, 要制订合理的运营和维护方案，包括室外环境、室内环境、能源消耗、水环境、绿色管理，提高设施的经济价值和实用价值, 以降低运营和维护成本。
《现代物业》：据您所知，通过绿色运营标识认证的建筑物，物业管理收费是否有所上涨?物业费的增长是否能够弥补运行中的增量成本?
谭健雄：地方政府对于绿色建筑的奖励机制在一定程度上促进了绿色建筑市场。获得绿色建筑运营标识之后，物业管理机构应得到相应的荣誉和奖励，同时政府最好能够颁发相关的物业管理企业证书。其次，绿色建筑运行的增量成本应有所补偿。对于获得绿色建筑标识认证的建筑物，可按照星级适当的增加物业管理费用，以弥补其运行的增量成本，机制上让物业管理企业得到合理回报。
《现代物业》：在绿色商业建筑的运营管理中，对智能管理系统的运用情况如何?请您举例说明。智能管理系统的应用对整栋大厦的运营管理有哪些影响?
谭健雄：在楼宇系统的日常管理中，通常需要对很多复杂的参数进行检测和控制，使之处于最佳的工作状态，以便用最少的材料及能源消耗，获得最佳的经济效益。现在城市化进程在高速发展，商业建筑的数量和规模越来越大，智能管理系统在这些大规模的建筑中所体现出的效益也在随之增加。
例如我司提供物业管理服务并已获得LEED铂金级认证的上海中心大厦，其采用的能源自动化系统和智能照明控制系统所具备的实施监控耗电功能，大幅度地提高了运行和维护效率，在帮助节能降耗的同时，还确保了大厦办公环境的舒适度。
随着工业4.0的加速发展及工业化与信息化的深度融合，大数据、人工智能、云计算等技术目前已经被各行各业广泛应用。为了满足物联网时代精细化物业管理的需求，我们为提供物业管理服务的多个项目引入了BeOP建筑能源与微气候管理系统，根据实测的数据，一栋标准的大楼，按10万平方米计算，应用BeOP系统后，每年可以节约电量80万千瓦时，相当于323吨标准煤，折合658吨二氧化碳的排放量。将智能管理系统应用于整栋大厦的运营，可以使建筑的运营费用大幅度降低，减少对环境的影响。
《现代物业》：在绿色建筑的运营维护中，存在由于缺乏有效的运营能力和真实的运营数据导致达不到预期目标的情况，具体应该怎样解决这一问题?
谭健雄：绿色建筑是指在建筑的全生命周期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)，保护环境和减少污染，为人们提供健康、高效的使用空间。其中运行与管理费用约占生命期成本(LCC)总费用的85%以上，维持设备功能、确保设备高效率、尽量减少设备故障，运营管理是发挥设备投资效益的重要环节。建筑中的材料与设施，需要在日常运行中使用能源、人力、材料资源等，以维持有效功能，并且在一定的使用期后，必须进行更换或升级，以维持其高效运作。所以设施维护费、绿化养护清洁费等的投入能够保证一部分的绿色设施和措施不出现问题。同时，用好智能控制和信息管理系统，以真实的数据不断完善绿色建筑的运营。经过智能控制和信息管理系统平台几年的运行，所积累的运营数据、成本和收益将能正确反映绿色建筑的实际效益。其次，对运营管理人员的绿色培训也相当重要，通过有效的运营管理，才能达到预期目标。
简单的建筑结构，尽可能节约材料也是LEED的要求
《现代物业》：前期的规划设计中没有根据绿色建筑标准进行设计建设的大厦，后期如需获取绿色建筑认证，需要对哪些内容进行改造和重新规划?在这个改造过程中通常面临哪些问题?
谭健雄：正如LEED既有建筑认证，通过可持续的运营与维护计划，真正完成绿色建筑的认证过程。前面提到，运营与维护在建筑全生命周期过程中起到至关重要的作用，所以未能在设计阶段取得绿色建筑认证的大楼，主要从其运行使用阶段中最大限度节约能耗，降低运营成本。如收集大楼的能源账单，进行大楼能源审计与调试，通过分析能耗数据，找到节能空间，采取相应的绿色措施如对新风机组加装新风过滤装置提高新风机组效率;安装冷却塔水表以记录有效用水量，避免水资源浪费;将全部停车位移至地下，屋顶铺设绿色植物以降低热岛效应，从而降低大厦整体用能;制订垃圾处理方案及对废弃物进行回收再利用等。
在这些改造过程中，有时会产生增量成本，但是对建筑的增益回报是长期且持续的。同时，有些绿色措施会需要租户的配合，如记录对持续消耗品如笔记本、印刷纸;耐用物品如电脑、打印机的采购数据;二次装修过程中对固体垃圾进行分类处理等，这便取决于租户的配合度。
《现代物业》：目前中国的绿色商业建筑发展情况如何?中国目前绿色商业建筑的发展有哪些机遇和挑战?
谭健雄：在日益提升的公众、政府的环保意识下，中国倡导推广绿色建筑已有更为明确的日程时间表，在设定明确可量化的指标基础上，整个社会及至商业楼宇市场对于这一领域也将投射更多的关注。绿色建筑的社会影响与日俱增。商业绿色建筑认证被认为既是体现社会责任感，营造项目乃至企业品牌形象的途径，又会带来不同的细分领域专业化产品营销，作为引入优质租户组合的一种尝试，逐渐为更多开发商关注与采用。国内一线城市是绿色建筑发展速度最快、接受度最高的写字楼市场。目前北上广深的LEED甲级写字楼体量已达384万平方米，在十大重点城市总面积的占比近七成。
根据《中美气候变化联合声明》，中国承诺将推动低碳建筑和低碳交通，到2020年城镇新建建筑中绿色建筑占比达到50%。大中型城市公共交通占机动化出行比例达到30%。中国将继续支持并加快削减氢氟碳化物行动，包括到2020年有效控制三氟甲烷排放等声明项目，都有力地表明了中国绿色建筑市场未来发展趋势。与此同时，地方政府对于绿色建筑的奖励机制也在一定程度上促进了绿色建筑市场。
近年来政府对于绿色建筑的政策支持力度不断增加，在商业建筑领域除继续推广国家绿标外，对LEED这一国际化绿色建筑标准也开始秉持更为积极开放的态度，但力度不够。激励扶持不够导致物业管理人员的参与不够积极，正如前文提到的。所以获得绿色建筑认证的大楼，物业管理机构应得到相应的荣誉或奖励，同时绿色建筑运行的增量成本也应有所补偿，以此更好地推进与推广绿色可持续的理念，使市场更好地运作。
(原载于《现代物业·新业主》2016年第8期/总第365期)
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