作者: 鲁江 | 2016-07-20 11:29

长春市新月小区专项维修资金申请失败始末

编者按：物业小区因公共部位维修需要而动用维修资金，是否会成为物业管理中的一个“死结”?我们听到了太多的声音在责备政府部门的不作为，或者归咎于物业公司的不负责任。而在现实中，业主的积极参与或者冷漠自私常常会给维修资金的合理启用造成关键性的后果。一个对公共利益冷漠的小区，以及由此而带来的报复性后果，毁掉的绝不仅仅是物业管理环境。

专项维修资金是用于小区公共部位、公共设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，一旦需要动用此资金，说明需要维修的部位或设备已经出现了严重问题。长春市新月小区在急需申请专项维修资金时，却遇到了阻力并导致申请失败。阻力并非来自物业管理公司，也非来自当地政府，而是来自新月小区的其他业主。

据新月小区物管公司张经理介绍，2009年6月，一场大雨使新月小区一号楼顶楼业主的房子出现严重的漏水情况，并造成一定经济损失，业主迅速将情况反映给物业管理公司和新月小区业主委员会。在相关工作人员到达现场查看之后，断定是由于屋面钢性防水出现大面积粉化导致渗水，需要重新对此楼做防水处理，属于大修范畴。由于已过保修期，只能申请动用专项维修资金。于是业委会将此情况汇报给长春市维修资金管理中心，并提交了动用维修资金的申请。但根据规定动用维修资金必须经过“双2/3”业主的同意。

张经理称，在6月中旬业委会就针对此事召开业主大会讨论并征求意见，但结果很不理想，参加大会的除了顶楼的业主外，其他业主根本没有来，后来又组织了几次但都没有成功，不来参加业主大会的业主的理由都很充分。

其他业主缘何不参加业主大会?

张经理表示，在召开业主大会失败后，业委会和物管公司又紧急制作了一份《动用专项维修资金征求意见书》，挨家挨户进行发放，准备在最短的时间内征得2/3业主的同意。走访动员的结果依然不如人意，然而，就是通过这种方式让他们了解了其他业主不来参加业主大会的原因，同时也让他们的心凉到了冰点，业委会和物业公司都深感想要使用维修资金是件不容易的事。通过走访获悉，其他业主均表示不同意动用维修资金，有的业主认为这次维修费用不够的话，还得补交;有的认为如果这次维修费用完了，还得续交;甚至有的直接认为自家现在没漏，啥时候漏到再说;更有业主认为顶楼的防水责任不应当由全体业主来担当，哪里的防水出现问题就应由哪套房的业主负责。业委会相关人员也表示，虽多次与业主沟通，但就是有业主不同意，对此他们也毫无办法，就此业主之间也产生了很大的隔阂，顶楼业主干脆采取了报复性措施，任由雨水直接往楼下渗，致使矛盾升级。

五方会谈不欢而散，申请被迫流产

就在征求业主意见一事搁浅近一个月后，经过多方沟通，终于在2009年8月，在新月小区物管办公室由长春市维修资金管理中心工作人员、新月小区业委会成员、物管工作人员、顶楼的业主代表及当地的一家媒体组成了研讨会并针对此事进行了激烈的讨论。问题有两个焦点：一、鉴于新月小区的实际情况是否可以不经过2/3业主的同意，长春市维修资金管理中心能否通融一下，直接动用维修资金。二、能否由物管公司先行垫付，待维修资金划拨下来后再转给物管公司。但长春市维修资金管理中心工作人员明确表示：业主的心情可以理解，但必须符合国家法律法规的规定，如果达不到，他们也无能为力，私自动用维修资金要负法律责任。而物管公司的张经理也说出了物管公司的难处，园区里近一半的业主以各种理由不交物管费，物管公司现在只能维持经营，根本拿不出来这笔资金。另外就算物管公司有这个能力先行垫付，但就目前的情况来看，申请动用维修资金，似乎是不可能的了，到时候物管公司向谁要钱?最后的讨论不欢而算，同时也宣告此次新月小区申请维修资金一事被迫流产。

为何使用维修资金每次都必须经得双2/3以上业主同意?长春市维修资金管理中心工作人员表示，根据《物权法》等有关法律规定，申请使用专项维修资金必须征得专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。维修资金属于全体业主所有，每个业主都要按照房屋面积比例承担。由于涉及每位业主的切身利益，使用维修资金必须征得绝大多数业主的同意。

法不能违，情不能容，无奈自行维修

2009年9月末，在法不能违、情不能容的情况下，顶楼业主万般无奈地自行组织了维修，所发生的费用全部由顶楼业主均摊。业主刘先生非常气愤地说，今后如果还出现动用维修资金的情况，只要自家不受影响，他也不同意动维修资金，而且他也不会再交纳物业费，直至抵完他修防水所花的费用。

似乎此事可以画上句号，但它却折射出了目前法律法规细则不够明晰、实际操作性不强和部分业主的“事不关己、高高挂起”的冷漠心态及物业公司所处的尴尬局面。

对目前物业维修资金遭遇的使用困局似乎也没有更多的措施和办法，如果让相关业主自掏腰包维修的话，那专项维修资金的设立似乎也没有存在的意义，另外随着物业的不断老化，需要用到物业维修资金的地方也会逐渐增加，因此存在专项维修资金续筹的问题。那么，物业维修资金该由谁牵头负责续筹?又该如何续筹?物业管理员小莲说：“现在连使用都那么困难，更别想让业主再掏钱了。”还有，要集合近万人一起开会难度就已经很大了，还要就某个具体的能否动用维修资金的问题获得2/3人数的通过，不太切合实际;另外申请维修资金的程序也过于繁琐，这些现实的问题都摆在面前，只能呼吁相关规定的修改和进一步完善了。

电梯费妥协的启示

无独有偶，长春市另外一小区的业主也在设施设备的维护费用上发生了分歧意见。但最终在物业公司与业主的反复沟通后，还是促成了问题的解决。

该小区共有1栋高层住宅，4个单元，每个单元都有1部电梯，除了一楼的业主不使用电梯之外，二至三楼的12户业主大部分明确表示不想使用电梯。二、三楼业主认为，楼梯并不高，每天走上去还可以锻炼身体，使用费的收取应该依据谁使用谁付费的原则。这些二至三楼的业主都拒绝缴纳电梯日常维护费(但他们都已缴纳了住宅专项维修资金)。

物业公司认为：业主有权利不使用电梯，但一楼不缴还情有可原，住在二、三楼的业主现在说要爬楼梯，万一以后乘电梯呢?根本无法进行监管，其他业主的权益很可能随时受到侵害，四楼以上的业主肯定也不愿意。还有当时二楼、三楼住户意见不统一，有人表示用电梯，有人表示不用电梯，问题很难处理。所以二至三楼的业主不管坐不坐必须得交使用费。

物业公司也考虑过实行电梯限层刷卡系统，这样只有使用电梯的业主才购买磁卡刷卡乘坐电梯，达到相对公平。但该小区电梯的结构本身不允许改装刷卡系统。如果派人定点监督，又增加了物业公司的管理成本。经过多次研究和讨论后，物业公司拿出一套解决方案：他们先咨询了电梯厂家能否把二、三楼的外侧电梯面板和轿箱内的二、三楼的面板限制使用或拆除，也就意味着要终止二、三楼的电梯服务。电梯厂家认为可以实施。

接着，物业公司又挨家挨户走访统计二、三楼不想使用电梯业主的名单。小区尚未成立业主委员会，物业公司便就限制使用或拆除面板一事，书面征求高层楼栋全体业主的意见，大多数业主表示非常支持。经过物业公司的统计，签署了书面意见同意物业公司电梯改造方案的业主已超过了小区全体业主的2/3。于是物业公司与二、三楼的业主达成一致，物业公司不收取二、三楼业主的电梯维护费，且与业主签订了《电梯停用协议书》。这样，在多方的支持下，物业公司完成了方案的实施，虽然在实施的过程中有部分二、三楼业主不同意，但最终还是以少数服从多数默认了。

需要提出，虽然从结果上看，同意方案的业主超过业主总人数的2/3，但物业公司征求业主的书面意见时并没有向除本高层楼栋之外的业主征求意见，在操作方式上存在不足。不过，这确实解决了物业公司与业主之间，特别是需要乘坐电梯和不愿乘坐电梯的业主之间的分歧。如果将这种方法完善，也许可以找到解决新月小区维修资金申请困难的方法。