作者: 余月瑛（Joanna Yu） | 2016-03-10 10:00

面对无赖业主，物业人员如何应对？

宾图家厨房的水龙头长流不息，大厦管理员在每半年一次的冷暖气系统保养检修时发现了问题，已即时告知宾图必须马上维修，否则太浪费用水。但过了一个月后的年度消防检查，当大厦管理员与维保合约商再次入屋时，发现情况非但没有改善，水龙头的漏水更由滴水变成水流如柱，开关已基本失灵，管理员马上把水盆下的水闸关掉。

多伦多市的水费已连续多年以每年9%的涨幅递增，大厦每年的财政预算只增长约2%，但水费方面的预算却年年以双位数的幅度剧增。原因除了政府年年加价避无可避外，极少数大厦住户如宾图之流，对节约用水的忠告置若罔闻，使大厦总用水量飙升，毫无疑问也是另一原因，最终受害人却是全体业主。

约一星期后，管理员再次在大厦大堂见到宾图，问他水龙头修好没有。宾图竟堂而皇之地说，更换水龙头要自己掏腰包，反正大厦管理费已包括水费在内，只要不伤及我自己的钱包，就让水继续流呗，我的房子我做主，我不修理又奈我如何?真佩服如此无耻无惧的人，还振振有词在大庭广众之下向管理员陈述不修水龙头的理由。

管理员纳闷，水流声响不断，扰人清梦，你又如何安睡入眠?宾图继续以一副无赖之徒的嘴脸洒脱“演说”：“不用为我担心，不论多大的声音，我照样能安睡如猪。”

的确如是，根据大厦保安员的报告记录，有一次他家的烟雾警报器狂响，惶恐的邻居也闻到烟味，大厦工作人员用百合钥匙开门入屋，把煮食炉熄灭，打开所有窗户，开启屋内的抽气扇，经过睡房时竟然发现，身高一米八、重近三百磅的庞然大物宾图正在里面酣睡，简直不可思议。宾图解释他当时吃了感冒药太困睡着了，事实上宾图似乎真有患上嗜睡症的征兆，曾有几次工作人员入屋做维修保养服务，敲门后没有回应，便直接用大厦百合钥匙开门进内，却发现宾图在床上熟睡。

所以“安睡如猪”此言不假，宾图有得天独厚的“昏睡”特异功能，24小时不断的长流水声对他的日常生活一点影响也没有。本身任职银行会计师的宾图如意算盘更是打得精，与其一下子掏上百加元换水龙头，倒不如能拖就拖，反正水用多了，有其他几百住户一起分摊，真正能对宾图入肉伤及的切身利益，可能还不到一加元，我宾图把自家大门一关，大厦管理处又奈我如何?

接下来管理处工作人员两次友善跟进修理事宜，宾图依旧一副无赖相。自以为是、自作聪明的宾图当然没有详细阅读过大厦章程书关于物业损坏后维修的细则。上面规定“任何业主都必须妥善维护自己的物业单位，包括停车位。一旦因业主本身的过失或错误而造成损坏，该业主必须尽快维修并负责有关费用。假如过了大厦书面通知的合理时间，仍然拒不维修的话，该业主将被视同默许授权大厦为其维修，该业主将会负责全部修理费用，以及其他法律费用、行政费和年息24%的滞纳金等”。

事实上，这个例子中，宾图不但违反大厦章程中有关自住单位物业损坏后必须维修的细则，同时也涉嫌损坏了大厦的公共设施部分。因为宾图家水流不断，其供水由大厦的共用水管提供，因此理论上也是大厦的公共设施遭到损坏。

管理处向宾图发出最后通牒，必须在一周内把严重漏水的厨房水龙头修好，否则，大厦将为他修理，并统计大厦大约为此流失的用水损失，加上行政费用等将一并向他追究。数口颇精的宾图终于屈服，乖乖地花了近二百加元，更换了已有十五年历史的古董水龙头。

例行入屋检查维修发现损坏及违法活动

大厦工作人员每年至少有三次机会陪同服务合约商入屋进行例行的检查维修服务，例如每半年一次的冷暖气风机系统维修保养、一年一度的消防系统检查等。借此合理入屋机会，大厦工作人员会顺便检查厨房及浴室的水龙头、花洒有否漏水现象，抽水马桶是否运作正常，浴缸瓷砖是否有剥落而导致渗水到楼下单位等等大小瑕疵。

一旦发现以上问题，管理处会通知业主必须尽快修理。一方面在于大厦浪费用水，更重要的是，如不及时维修，待水淹金山时其他单位遭殃，不但业主损失惨重，大厦的保险赔偿也无可避免卷入其中，最终让大厦全体业主蒙受损失。

此外，大厦的例行室内检查维修还可能意外发现一些不法活动的蛛丝马迹，对于任何异常情况，大厦管理员会立即报告，物业经理会做出相应对策，指示大厦保安员留意目标单位的一举一动，也因此偶有大斩获，终止违反大厦条例的商业活动，甚至一些不法犯罪活动。