作者: 宋红东 | 2016-01-21 15:35

从“烂”项目撤出是物管公司咎由自取

有这样一种物质，从外面打开的时候是一种食物，而从内打开的时候则是生命。有生活阅历的人一听到这个问题，就会自然而然地说出一个词——鸡蛋。对于国内的物业管理市场而言，鸡蛋是一个比较贴切的比喻。

对于城中村的物业管理，笔者曾写过一篇稿子，阐述物业公司接触城中村这类特殊类型项目时需要注意的风险(请参阅《现代物业》2011年第5期《“城中村”物业管理风险的规避》)。如今四年过去了，这类项目的物业管理还在正常进行吗?据《深圳侨报》报道，龙岗区“物业管理进城中村”工作从2005年试点到全面推进已历经十年。自2008年开始，龙岗区政府对“物业管理进社区”实施为期三年的资金扶持。数据显示，7年来共完成社区物业管理项目454个，城中村物业管理覆盖率达93.7%，直接受惠人口202万人，共拨付扶持资金1.91亿元。扶持期间，进驻各城中村的物业公司运营基本正常，自2011年扶持补贴期过后，由于物业公司收取物业管理费困难等原因，物业公司的正常运营出现问题。在全区的330个城中村中，有的物业公司几近“瘫痪”，有的物业公司则“败走麦城”，“物业管理全覆盖”这一民生项目遭遇“瓶颈”。但由于现行法律、法规对城中村的定位、物业服务的收费标准以及欠交物业服务费的约束性条款可操作性不强，致使城中村物管陷入进退两难、举步维艰的境地。

问题一：是怎样的原因造成了城中村物业管理的困局?

如果从内部需求来略加分析，原因无非是来自这样几方面：

其一，城中村的物业管理是否来自内需?内需即内部需求，广义上把对外国的出口看作外需，相对的国内的需求就是内需，包括投资需求和消费需求两个方面。如果从狭义上来看，内需是某个区域内的需求。就城中村的物业管理来说，这是村民自发的需求还是来自外部的需求压力，才是关键所在。“日出而作，日落而息”是农耕文明的标准作息时间，不要任何人去特意强调，也不需要哪个组织来进行说教。而从农耕文明过渡到工业文明，则不是一朝一夕就可以形成的。城中村的居民从世代农耕过渡到建设楼房出租谋利，其中历经了非常复杂的过程。在这个过程当中，原本是没有什么经验可以借鉴的。由于某个区域外来人口的增多而其所需住宿房屋的短缺造成了局部可出租房屋的供不应求，于是有个别经济基础好的本地人在自家宅基地上大兴土木，建筑了除可以满足自住之外的房屋并对外出租，这是城中村“种楼运动”的发端。一家由此致富，邻居相互模仿，一时间村中老房被推倒，取而代之的是多层楼房如雨后春笋般冒了出来，原本宽敞的道路也被紧密相连的楼宇所取代，“握手楼”、“楼靠楼”造成了城中村的治安隐患和消防隐患，也造成了日后城中村的物业管理难点，这是后话暂且不提。如果在早期的造楼运动中村委会未雨绸缪，在新建楼房启用之前就告知将对此类房屋进行收费并提供一些服务，这无疑是内需造成的内部需求。而若干年后由第三方服务商提供的物业服务，这则是来自外部的强制需求，虽说暂时无需村民支付费用(一般是财政拨款予以扶持，期限或长或短)，免费期一过，村民大多没有交费的想法，所以最后都是提供服务的物业服务企业自行撤出。

其二，城中村的物业服务，谁享受了?费用向谁收取?“谁享受，谁付费”是市场经济下服务型企业收费的依据。在针对城中村的物业服务当中，提供服务一方是物业服务企业，得到物业服务的看似当地村民实则大多数是居住于此地的外来务工人员。由于早期确定房屋租金之时没有约定居住者除了要按月支付房屋租金之外，还需要按月支付物业服务费用，如两种费用捆绑交纳则势必造成租金高企，房子出租数量急剧减少，从而导致本地村民的收入减少。由此可见，在没有政府补贴的前提下，城中村不具备推广物业服务的基础，而持续性的给城中村提供政府补贴则缺乏法律依据，有劫贫济富之嫌。故而，此类城中村与其说是享受到了物业服务，不如说是享受到了被服务，而这种服务是需要被服务的一方支付若干费用的。想得到服务的到处寻找服务的提供商，不想得到服务的却在得到了服务之后要支付费用，这就是有特色和特殊情况的服务，也就是这类城中村物业服务全覆盖的特殊情况。

其三，这种需求能持续多久?从上述的推断可以得出这样的结论来，城中村的物业服务是来自外部的强制性需求，在没有政府补贴的前提下是无法进行推广和持续的。既然没有政府补贴，也无法向村民收取费用，只能老老实实的干活却得不到经济利益的事情，我想任何性质的物业服务企业是不会作其他选择的，只有撤出才能止损并保住公司的公共形象。

问题二：在此事件中，物业服务企业存在哪些问题?

在物业服务企业撤出城中村的事件中，物业服务企业表面看来很无辜，其实是咎由自取。国内的物业服务市场，目前而言还是很不规范的。大型项目的物业服务合同，无疑是很多物业服务企业费尽脑筋想得到的。在以得到合同为目的的市场运作中，请吃请喝一类传统市场公关行为早已司空见惯，其他不能摆到台面上来的手段更是层出不穷。因而在取得这类政府补贴项目之后，费用组成的大头不是人力资源而是公关费用的事后分摊。如果按照住宅类项目所需要的模式、配置和服务标准进行标准的服务，这类项目无疑是亏损的。降低服务水准，提供切合实际情况的服务，才能使项目勉强运行——虽有盈余但却不多，收支勉强持平，无需公司另行申请政府补贴或内部拆借。