作者: 乌韦·罗特蒙德 | 2016-03-28 14:36

新式建筑在维护上更加昂贵

投资者和业主仍然大大低估了建筑物的生命周期成本。即使建筑生命周期成本是建设成本的几倍之多，但在建筑项目中后者仍然是争论的焦点。根据资产价值评估方法，在越过70年的观察期后，写字楼的生命周期成本为8,700欧元/平方米(总建筑面积)，与生命周期成本对应的是大约1,350欧元/平方米(总建筑面积)的项目建造成本(主要用于高层建筑和科技产品)。

由本文作者乌韦·罗特蒙德所在工程公司主编的220页的《2012/2013年度设施管理评估标准报告》显示，未来在作出投资决定时必须要强烈关注生命周期成本。为了这份报告，工程公司将总楼面面积7,000万平方米的不同建筑的数据收集在一起并进行了分析。

使用成本显著增加

数据分析表明，在过去的几年里建筑物的使用成本也在不断增加。尤为引人注目的是，在过去几年里建筑的技术管理成本显著增加。这是建筑日益机械化的迹象，且由此产生的维护和修复成本也在上升。未来的建筑设计需要实施一个真实的综合规划，且要优化能源和维护成本。目前的建筑项目投资过分集中于能源成本。然而这只是寻求最低总成本的四部分之一!

非常有趣的是新旧式建筑的使用和生命周期成本的比较。评价表明，旧式建筑不一定是更昂贵的建筑物，在很多情况下反而新式建筑才是最贵的!

医院的优化可能

迄今为止使用和生命周期成本最高的建筑物是医院。这些建筑物的使用成本都高过两座办公楼的成本。分析数据也表明，这些建筑物里的一部分已经采取措施去优化使用成本。这些建筑物的设施管理负责人如此频繁地参与日常业务，以至于他们只有很少的时间去制订持续减少使用和生命周期成本的方案。因此，这种类型的建筑物代表了成本优化过程中的“沉睡的巨人”。

图中，高科技建筑显示出更高的生命周期成本。

图中，维护成本逐年提高。

图中，所有建筑类型的技术管理成本都高于用电和燃料成本总和。

图中，商业建筑每平方米的管理成本最高。

企业容易满足

有趣的是优化目标的问题。在此人们发现，当企业达到或低于设施管理评估标准的平均值时就已经满足。然而，计算出的平均值仅表示“市场平均水平”——因此，优化目标的值是低于平均水平的，通常在一、四分位数区域。(原载于《现代物业·设施管理》2013年第9期)

(翻译/马良)

乌韦·罗特蒙德教授，硕士工程师，早在多年前就致力于成本计算和生命周期成本与使用成本的优化，同时在不动产生命周期管理领域里进行研究。施特凡·内恩德察是乌韦·罗特蒙德教授在赫克斯特尔-格尔森基尔欣工程股份有限公司的工作人员。