作者: 杨涛 | 2016-10-30 10:53

预防性维修太重要了

前些天在《现代物业》杂志上看到对纽约帝国大厦物业管理总经理的采访(注：《现代物业》2012年07期)，提起帝国大厦从上世纪三十年代建成至今已经七十多年，仍然保持着大厦的正常功能，作为纽约的地标性建筑为世人所称道。究其原因，管理方在保持大厦使用功能方面下了很多工夫，尤其是对设施设备的预防性维修，更是令人称道。

由此联想到几年前，笔者去香港地铁物业管理公司学习时参观过一座大型购物中心，我以专业的眼光非常挑剔地观察他们对设施设备的管理情况，从顾客可见的地砖、墙面、玻璃门、栏杆、扶手、扶梯、电梯、垃圾箱、标识牌，到顾客看不到的配电间、发电机、加减压泵、消防泵、二次供水箱、中央空调机组等等，这一圈看下来发现，所有的东西都可以说是崭新的，心里对他们的管理水平已经暗暗佩服。但当我问到这些设施设备投入使用的年限时，简直让我大吃一惊。购物中心的屋邨经理(相当于内地的管理处主任)告诉我，所有这些设施设备投入使用已经二十年了!因此，我就忍不住问了屋邨经理一个问题：是怎样做到二十年保旧如新的?他回答说，除了发生故障的日常维修外，还有定期的计划维保，更重要的是预防性维修。日常维修可以解决眼前问题，计划维保可以解决1-2年的问题，预防性维修才可以解决长远的问题。

预防性维修的目的

美国和香港都是高度市场化的社会，物业管理也是高度市场化的行业，管理和服务行为紧紧围绕着人们的需求来开展。在高度市场化环境下，人们购房的目的除了满足改善居住环境、提高生活品质的需求外，更重要的是满足投资的需求。可以说，居住得更舒服只是人们的基本需求，通过投资来保值增值才是人们的最终需求。

中国的市场经济发展时间虽然不长，但进步非常快，普罗大众的观念意识转变也非常快。购房置业从单纯地解决生活的需求——住得舒服，逐渐过渡到解决投资的需求——保值增值，即从基本的需求过渡到最终的需求。

预防性维修就是满足人们投资这种最终需求的重要手段，通过预防性维修达成物业保值增值的目的。

预防性维修的内容

就个人理解而言，预防性维修至少应包括以下内容：

消除设备设施的隐性故障

设施设备的故障分为显性故障和隐性故障两种，现在大多数物业管理公司的工程维保工作重点放在对显性故障的处理，很少一部分物管公司愿意去处理隐性故障，主要有三个原因：一是处理显性故障技术难度更低;二是更容易被客户所感知;三是如需动用维修资金，则更容易被客户接受。虽然显性故障可以手到病除，处理隐性故障难度较大，但是只有解决了隐性故障才能从根本上保证设备设施的正常运行。

比如，笔者所了解的一个老旧小区情况就比较典型。小区交房已近十年，设施设备逐渐进入老化期，尤其是电梯故障频发。小区共有15部电梯，平均每个月业主报事多达七十余件，包括显示板不亮、轿厢门不能关闭、运行掉楼层、抖动较大、不平层、突然死机等等问题，业主抱怨十分强烈。针对这种情况，小区维修人员先是按照传统方式进行维修，出现一个问题就通知电梯维保单位前来处理，但情况并没有得到改善，感觉这个问题虽然处理了，但很快又出现了新的问题，好像一天总有解决不完的问题。客户中心电话不断、工程员工苦恼不堪、维保公司也疲于奔命。为了改变这种情况，通过讨论、思考、总结，我们采取了更为彻底的解决方式，包括以下三个措施：

(1)对15部电梯所有的故障进行排查，不仅查出了已经发生的问题，还通过技术分析排查出了虽然现在没有发生但将来有可能发生的潜在问题;

(2)针对排查出的所有问题，拟订系统的电梯专项维修计划，无论是否发生过故障，均按计划进行维修;

(3)针对故障部位，建立备品备件库存，保证维修及时率。

通过预防性维修，既解决眼前的故障，也解决潜在的故障，电梯报事数量得到了大幅度下降，业主满意度得到了较大提升。

老旧设备设施部件及整体的更新改造

这两个维修内容就是修旧如新，从满足目前的使用功能出发，对老旧设备进行部分或整体升级。就如纽约帝国大厦所采取的方式，把老电梯换成新电梯，增设大厦中央空调系统等，使三十年代的大厦同样能满足现在的使用要求。

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加拿大的住宅“特别物业费”

在加拿大安大略省，“特别物业费”(special assessment)是共管式大厦在某一财务年度内所征收的额外费用，即年度预算外追加的物业费。特别物业费的征收主要有两种情况，一是在某一财务年度中发生意外的资金不足或意外的支出致使当年的预算缺口较大;二是由于突发事件急需更换昂贵的大厦系统设备或由于安全原因共有物业急需维修时，现有的储备基金数额不足。如果大型维修和昂贵的设备更换会用尽现有的储备基金，业主董事会有责任通过增加年度预算(提高物业管理费价格)或追加特别物业费，以便把储备基金额保持在良性状态。业主董事会有责任也有权力在需要时征收特别物业费及确定其数额，而业主则无权对是否征收特别物业费及确定其数额进行投票表决。