作者: 戴甲芳 | 2016-01-20 15:23

同意吗？车位归属业主不论地上地下

区分所有权住宅物业车位实物现状

目前，在我国区分所有权住宅物业内车位实物现状主要有三种：

第一种是建造专门的停车设施，各停车位之间由墙壁隔开，四周范围明确，具有独立的入口，己成为与住房相区别的、独立的特定物。对该类停车位，我们称其为车库。

第二种是建筑物的第一层架空或在小区地下修建的停车位，亦称为车库。

第三种是在区分所有权住宅物业小区的空地上由开发商或物业管理公司划出专门的停车位。

区分所有权住宅物业车位权属观点之现状

目前在我国，对区分所有权住宅物业内车位权属的观点主要有四种：

第一种观点：车位权属理应归业主所有。持该种意见的人认为，区分所有权住宅物业车位、车库作为业主的建筑物区分所有权的内容，附属于整个业主的专有部分的所有权而存在，开发商销售房屋应当为业主提供停车场所，故车位、车库的归属不能通过约定而必须通过法律规定归业主所有。

第二种观点：车位权属归开发商所有。持此观点的人认为，区分所有权住宅物业业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅仅限于地表的使用权，而地下车库是利用该土地的地下空间建造，且是开发商投资建造的，理应归开发商所有。

第三种观点：地下车库属人防工程的应归国家所有。此观点根据《人民防空法》的有关规定，将其推定为国家所有。

第四种观点：既然国家法律法规没有明文规定归谁所有，那就合同约定。

上述四种观点，各自基于一定的法理基础，看似均有一定的合理性。

区分所有权住宅物业车位权属探析

属人防的地下车位(库)应属国家所有的观点有失偏颇

“属人防的地下车位(库)应属国家所有”观点首先是基于《物权法》第五十二条：“国防资产属于国家所有。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。”其次是《人民防空法》第五条第二款：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

根据其中的规定进行逻辑推理继而认为：人民防空工程是国防的组成部分，国防资产又归国有，所以人防地下车位也归国有。这样的逻辑推理表面上看起来似乎并无不妥，但是法律规定了“人民防空工程是国防的组成部分”，并不意味着所有的人防资产(含本文所讨论的地下车位)均为国防资产。并且我国的《国防法》第六章第三十七条对何为国防资产是这样规定的：“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有”。根据这一规定，国防资产是国家为国防等特定目的而投入的资金、土地等资源，以及在此基础上而形成的资产(含武器装备、设备设施、物资器材、技术成果等)。人防地下车位无论从投资主体还是资产表现形式均不符合该项规定，显然不属于国防资产的范畴。因此，持“人防地下车位(库)应属国家所有” 的观点，从法理上讲站不住脚。

区分所有权住宅物业车位权属归开发商的观点缺乏明确法律依据

持“区分所有权住宅物业车位权属归开发商”观点者主要是依据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》中的第二十五条：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。还有就是《物权法》第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”。条款中的“谁投资”，有人就一厢情愿理解成是开发商，其实不尽然。实际中往往这种投资的最终承担者是购房者，也就意味着，这个“谁投资”其实质是购房者。再加之在我国《物权法》第七十四条中有规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可见，区分所有权住宅物业车位权属问题在我国的法规中并没有明确规定“归属于谁”之条款。

区分所有权住宅物业停车位权属应归全体业主

地面停车位

地面停车位只是在建筑区划内(道路旁、绿地旁或其他空地上)由开发商或物业管理公司划线分割而成，占用的是全体业主的公共用地。《物权法》第七十三条中有明确规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”因此，地面停车位的权属应归属于全体享有建筑物专有部分专有权的业主。

地上停车位及地下停车位(库)

地上停车位指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位;地下停车位是指开发商利用地下空间建造的停车库。目前停车位权利之纠纷所涉及的也主要是这两类型的停车位。笔者认为该两类型停车位的权属也应归属于对物业专有部分拥有所有权的全体业主。理由是在现行法律制度下，首层楼房架空层停车位及地下停车库的建筑面积一般是不计算建筑容积率的，对于开发商来讲，也就不存在停车位建造成本中还有楼面地价之说，更谈不上拥有对停车位载体——土地的使用权;既然没有对车位载体——土地的使用权，也就更没有对停车位的所有权之说(停车位总不能成为空中楼阁，必然要以地为载体)。就算是计算建筑面积，该类型的停车位也只能算是依附于建筑物区分所有权物业专有部分的公配设施。我国《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”公配设施属于业主共有的部分，其权属理应归属于全体对建筑物专有部分拥有所有权的业主。在实际操作当中，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。