作者: 陈志超 | 2018-12-11 15:40

城市更新的国际化借鉴经验

原载于《现代物业·新业主》2018年9期/总第435期

中国正在经历的城市更新阶段

目前一个话题正在引起热议，那就是中国经济包括房地产已经进入一个新的阶段，其中，投资项目、投资标的、未来走势等都值得进一步去探讨。中国经济经历了20世纪80至90年代，尤其是2000年以后的高增长，到如今已经处于平稳增长的阶段。当前再谈资本突飞猛进的增长并不现实。我们认为，在目前这个阶段，应当发掘不同产业周期中可能产生的投资机会，这也是“城市更新”这个话题变得越来越火热的重要原因。

当前项目的经济增长主要来源于改善性需求，原因有两方面：

第一，从办公角度而言，我们已经深刻体会到改善性需求的增长。以往，不管是央企还是民企，只需在城市的繁华地段拥有一个办公之地就已满足。但是如今，许多企业都很看重办公所在地，因为其不但代表了企业的形象，而且还会影响其他企业对自己的信赖。从全球趋势而言，许多企业都已从相对品质较差的环境搬入了优质甲级写字楼。因此，企业在这方面的改善性需求量巨大。

第二，从资本层面而言，过去的十几年间，由于开发类项目价格增长迅速，大家都习惯了去赚取高回报。但是如今却发现，以往这些结构性的机会已经不复存在，我们必须要面对资本缓慢增长的现状，把握房地产周期，学会“非常投资”。同时，境内、境外的资本也开始大量涌入城市更新项目中，这也是产业深度发展的结果。

目前，中国正在全面开放包括证券、保险及银行在内的全球性金融机构。这些企业带来了它们对一线城市高品质办公楼以及相关配套商业设施的需求。换言之，这些需求可以维持中国一线城市高品质写字楼继续增长的状况。

铁狮门也与投资人进行了大量深入的探讨。在目前的情况下，究竟怎样的项目才能吸引资本?我们发现，对于开发类项目，境内资本有着积极的兴趣;部分海外资本希望追求高回报的，也关注开发类项目。核心以及核心+项目境外资本感兴趣的更多。而增值改造类资本中既有境内资本也有境外资本。境外资本如果要加入城市更新或价值增长项目，要求其对中国的宏观经济和中国政治理解更深。

对于西方而言，“城市更新”其实是工业化的结果。20世纪30年代，大量贫民窟被拆除、改建，由此形成了城市更新的雏形。第二次世界大战之后，经济萧条，西方政府开始对损毁区域进行开发，以重建的方式拉动经济增长。20世纪80至90年代之后，西方进入新的时代，更注重人与自然、历史的和谐，提倡可持续发展。如今，中国也已经慢慢步入这个时代，使得城市更新不仅是物业上的更新，更在于怎样步入将工业记忆、城市历史相融合的阶段。

中国式的城市更新脱胎于旧城改造。20世纪80至90年代，中国正处于大刀阔斧、推倒式重建的阶段，单纯关注城市效率以及经济利益。我相信，城市更新是渐进式的，应当是综合考虑社会价值、人群利益以及可持续发展的全面性更新。

铁狮门城市更新案例

铁狮门的城市更新项目，主要分为三大领域：第一种是大区域更新，不是指一栋或几栋建筑，而是指一个能够在政府主导下的大区域更新。第二种是单一或多项物业的改造。第三种是另类资产，如工业园区更新。

大区域更新案例一：旧金山SOMA

旧金山这座城市本身规划非常严格，南边发展非常好，但北边的SoMa却是一个轻工业地带，只有一些简易办公楼或濒临损毁的建筑。但是，城市的未来发展必然会扩张到这一区域。这是因为，硅谷距离城市核心太远，但SoMa离旧金山城市核心区只有一街之隔。

十几年前，铁狮门就抓住了这一机遇，在那里收购了大量土地。目前，这一区域处于深度发展当中。其中一个项目，铁狮门将一个地块开发建设后，引入了领英(Linkedin)的全球总部。另一项目是收购现成项目，将该物业重新定位，引进了美国硅谷一系列高科技公司。还有一个项目，铁狮门通过购买一系列小型土地并将其整合，开发成高端的长租型公寓，项目名称叫Creamery。我们注意到，硅谷中许多经营人才并不太愿意在硅谷区域内生活，而希望有都市生活。铁狮门正是看到这一点，开发了这一酒店式、服务式、长租式的公寓。

大区域更新案例二：洛杉矶硅滩

目前政府正在探讨，但企业还并不太了解的就是“硅滩”项目。这个项目有很深厚的历史背景。原本这个区域已经完全工业化，建筑都是仓库等工业类建筑。但是在一家著名的媒体公司入驻之后，政府要求对这一区域进行全面性改造，并使之成为洛杉矶高科技企业聚集的中心。在此背景之下，铁狮门发现了投资的机遇。

在我们投资的若干项目中，有一个名为The Collective的开发项目，我们并未按照传统写字楼的模式进行建设。洛杉矶全年气候宜人，这里的办公室白领喜欢高挑空、大平层的空间，因此，在The Collective的设计上，我们融合了当地租户的需求，把它建设成一座仓库结构的办公楼。这样大胆的设计风格迅速获得了企业青睐。我们也计划将这个理念引进到中国，在不同的城市进行实践。The Collective项目所在的区域(PLAYA VISTA)已经成功吸引包括谷歌、雅虎在内的众多美国科技公司入驻。

这个项目是一个经典案例，它展示了怎样体现租户的需求，在不同城市进行差异化、区域化的开发，而不是像现在都统一建设成盒子形状的空间。

洛杉矶Playa Vista街区一景

大区域更新案例三：美国纽约哈德逊商圈(HUDSON YARDS)

哈德逊商圈属于纽约的中城区，区域中大量写字楼已经有近80年的历史。这些楼宇虽然在物业管理各方面都还不错，但在今天看来已经非常老旧，并不能适应大量的金融机构或新型企业的需求。例如，很多机构希望拥有大型交易平台，要有七八千平方米没有柱子的挑高空间，但这些楼宇楼层普遍偏矮。这些建于20世纪30年代的楼宇，机电设施也已经老化，而大量企业希望能搬到新的写字楼。

哈德逊区域原来是一座铁路中转站，政府进行了一系列基础设施建设，在铁路轨道上建立一个平台，还建设了公园，将大型铁路中转站上盖的区域变成了新的商业区。但这里的土地还是私有的，最终单个私有业主通过购买政府空间权获得了容积率的增长。目前，这里是美国炙手可热的地方，铁狮门在该区域有两个项目，其中的凯旋中心项目设计已经完成，正在开发建设中。

此区域是纽约未来的CBD，大量租户已经有明显的意向将其全球总部搬入这个区域，其中包括时代华纳、KKR和Coach。铁狮门看到了这一趋势，把握住了历史性的机遇，在自己开发的凯旋中心项目中引入全球知名跨国制药公司辉瑞公司的集团总部。

单一物业更新案例一：纽约洛克菲勒中心

洛克菲勒中心是广为人知的铁狮门著名项目案例。此项目位于城市中心，在区域层面、建筑层面的改造上，我们忠于它原本的历史。

1996年，铁狮门通过拍卖从日本三菱手中购置了洛克菲勒中心。当时，它已是纽约中城区没落的城市综合体，但是铁狮门看到了它潜在的价值。

在改造过程中，我们做了相当多的工作，包括机电、门窗等内部的更新，但这远远不够。我认为，更新是对城市本身建筑功能的一种重新布置。城市更新并不仅局限于物理设施的更新，于是，我们在更新过程中融入了许多新的理念，将很多软性设施植入到这个大型空间中，使其能够创造更多的价值。

来自海外的游客到此并不只满足于四处走走，而是希望能够登高眺远。为此，我们重新开发了顶层的观景台“洛克之巅”。这一改造非常成功，它带来了巨大的经济价值，每年吸引200多万来自世界各地的游客。

改造过程中，铁狮门还将文化的理念植根于项目中，如运营溜冰场、设置一年一度的圣诞亮灯仪式、引进地下一层大量餐饮设施等。这些软性设施吸引了更多租户的入驻。

洛克菲勒中心在建成之后原本有一家彩虹餐厅，后被废弃。为了恢复这个历史面貌，我们重新改造并开放了餐厅。如今，彩虹餐厅已经是洛克菲勒中心著名的景点，很多人都来用餐。

洛克菲勒中心，被定位及重新打造为曼哈顿的商业中心，成为集办公、零售、文化及娱乐于一身的世界级城市综合体。

单一物业更新案例二：柏林索尼中心

索尼中心位于德国柏林波茨坦广场北部，原为柏林墙的所在地，柏林墙拆除之后成为一片空地。铁狮门受索尼公司委托，要在此建设其欧洲总部。其实之前，索尼已经委托了若干开发商，但是都未成功。铁狮门拿下项目之后，评估了该项目的建筑理念、设计和成本，重新配置建筑物以及它们的用途，提出了一个能迎合柏林当地市场的新方案。最后改造的项目成为德国目前最为成功的城市综合体之一。中国很多企业家去德国之后也常赞叹这里着实令人惊艳。

我们在城市更新方面最主要的经验，就是将多栋建筑整合，创造出内置但同时又是开放的空间。

另类资产更新

中国目前拥有大量的机会，进入后工业时代之后，无论是大型物业改造成现代中心或产业园区，还是老旧建筑的个体改造都非常多，所以，铁狮门目前也将中国城市更新作为自身发展的大战略。

铁狮门已与首钢签订合作备忘录，计划通过改建与重新定位，将北京首钢园区内的冬奥广场打造成为地标性的世界工业遗产范例。这是我们将大型工业园区更新为现代产业园区的实践，希望在未来能够呈现给大家。

作者为铁狮门中国区首席投资官兼资本市场融资部董事总经理。本文根据作者在RICS第二届国际房地产投资与管理峰会上的发言整理。编辑/方舟