雷格斯：老牌灵活办公空间巨头的发展新活力
原载于《现代物业·设施管理》2018年07期
雷格斯品牌1989年在比利时布鲁塞尔成立，总部位于卢森堡。其主推品牌为Regus(雷格斯)，为大众提供众多类型的服务型办公室，目前在全球拥有近3,300个商务中心，覆盖110个国家的1,000座城市。雷格斯所属的IWG集团旗下有雷格斯、Spaces、No18、Basepoint、Open Office以及Signature品牌，覆盖灵活办公全产业链及不同的消费定位。
白蕊2015年6月加入雷格斯，现任雷格斯中国华北区区域总监，负责北京、天津、大连、青岛、沈阳、西安、郑州、太原、济南等华北九个城市的33个服务中心的销售及运营。
白蕊
雷格斯将“服务式办公”的概念引入中国，通过将传统办公室灵活地分隔，打造成大小不一、且能满足各类企业及中小型公司办公需求的空间。同时引入即需即用的多功能会议室、安静舒适的商务贵宾室，并配备专业的前台、行政人员及IT技术支持等。
联合办公风潮近年逐渐兴起，作为行业先行者的雷格斯积极开拓一线城市以外的市场。白蕊向《现代物业》表示，国内经济“双创”的背景触动了灵活办公在中国的高速发展，技术、数字化的发展，以及整个中国经济驱动带来的市场需求，让越来越多投资人看好联合办公的前景。在这个背景下，坐稳一线城市，并快速向二三线城市渗透，就成了不二的战略选择。
《现代物业》：在联合办公爆发式增长的情况下，国内外各大品牌也在快速扩张。雷格斯在中国市场和华北市场有怎样的布局计划?是否会加快进入三线及以下城市的速度?
白蕊：雷格斯成立近30年，进入中国23年，在中国的第一家中心有幸坐落在了北京燕莎中心。
从全球范围看，灵活办公的确是一个发展趋势，并且在以井喷式、爆发式地增长发展，尤其是它适应了当下的数字化和技术化革命。商务人士紧紧跟随这个趋势，他们不再拘泥和限于传统的固定办公室，而是明显地跟上现代步伐。他们需要灵活办公，此处的“灵活”同时表现在时间和空间两方面。
联合办公产业，最近一两年在中国开始大面积地出现。最先是北上广等一线城市。现在，这些城市已经从刚开始的“大浪风声云起”转变，形成较好的健康、良性的生态系统。据统计，大中华区的联合办公面积已经超过600万平方英尺(约合557,418平方米)。北京、上海和香港是其中最为活跃的城市。
联合办公在中国的发展趋势与国内经济“双创”背景的触动是分不开的。李克强总理说，他之所以鼓励“双创”，就是希望国内的经济更加的独立、丰富多彩、百家争鸣。总体而言，技术、数字化的发展，以及整个中国经济驱动带来的市场需求，让越来越多投资人看好联合办公的前景。这三方面带动了这个行业的发展，使其呈现出一种活跃的朝阳行业的状态。
在这个背景下，作为灵活办公运营商，一定要把北上广深“拿下”。经过近两年的爆发，接下来将有一轮小的洗牌。而后，联合办公在一线城市成型的基础上，还会继续井喷。这种井喷已经涉及到了二线甚至有些三线城市。
通常我们将省会城市列为二线城市。目前，雷格斯可能会以最快的速度进入二线城市。虽然，目前进入的三线城市数量还有限，但是我们将紧跟国内经济发展的步伐，长江流域、珠江流域的三线城市将会是我们的首选。
《现代物业》：很多企业，特别是跨国企业在异地办公的选址上都非常注重办公成本尤其是租赁成本的控制。联合办公、灵活办公是怎样优化办公成本的?传统写字楼在选址时会考虑地段或周边配套，雷格斯在项目选址方面有哪些基本要求?一、二线城市和三线城市各自的选址标准有哪些区别?
白蕊：雷格斯目前在中国有近140家网点，主要集中在一、二线城市。三线城市进入了一部分，以经济发展活跃的华东和华南区域为主。
一、二线城市中的网点选址，从地理位置而言，首先考虑城市的地标建筑，即城市经济发展最成熟的区域或新兴区域。其次考虑配套设施，诸如交通是否便利、地铁是否直达、到机场火车站的距离，以及商业配套是否完备，诸如周边有几家大银行、五星级酒店、有没有商场和高端生活超市、是否有可以餐饮的高端综合购物中心(Shopping mall)。
雷格斯济南中心共享办公区域
二线和一线城市在选址上相比，地理位置没有太大区别。不过，一线城市经济区域发展相对成熟。比如我们在北京的十几家办公中心都在CBD区域。在二线城市，第一家中心一定是成熟的经济区域地标楼，第二家一定首选新兴CBD区域。
如今，二线城市中的一些省会城市，招商引资力度非常大，当地政府很想积极推动招商引资，无论是外资、内资都想引进来。如在“一带一路”带动下的西安、郑州郑东新区、武汉、杭州……这些都是我们非常关注的二线城市。成都、重庆更不用说了，是华西区的领头城市。在这些二线城市中，政府想在哪些新兴的CBD区进行招商引资，我们都会关注。在郑州的第一家中心，一定会坐落在郑东新区。现在西安的市政府北迁到北郊，市中心到机场的距离缩短了一半。我们就会在市政府对面选址，这也是当地政府的招商导向。
雷格斯西安经开万科中心公共区域
雷格斯西安经开万科中心会议室
政府在招商引资时，通常会对外商承诺，诸如该城市会提供多少用地以及人才方面的优惠政策。外商通常会问，城市是否有增值性的金融产业、服务，是否有高端的医院、学校，同时还会问有没有雷格斯，因为雷格斯可以让企业第二天就能入驻，并立即开展相关工作。所以，雷格斯是二线、三线城市外资选择的标配，也是第三产业的一个增值服务。
《现代物业》：以雷格斯目前服务的客户来看，一、二线城市和三线城市，客户方面的服务需求有哪些不同之处?
白蕊：无论是潜在客户还是有刚性需求的客户，对楼宇的品质，以及办公空间、社区空间的匹配要求和服务，在硬性和软性上都有一定的高端要求。
我们的客户集中在金融、IT管理、咨询等行业。总体来说以两大类为主：
一是世界500强企业。我们的客户以500强企业为首，占到客户总量的一半以上。1995年雷格斯就进入了北京燕莎中心，并以燕莎为中心点辐射，又在对面外交公寓建立了网点。当时许多外资进入，与外资相关的办事处或一些非营利性的办事点，都围绕在这个区位开展。
二是部分国内企业。近些年，尤其近20年，我们的中心由一家增长到近140家，其中30%～40%是国内企业。这些企业中，有的是创立之初得到了部分资金，二轮投资也已经拿到但仍需进行商务谈判、探讨，因此需要一定的企业形象展示。这部分也是最近入驻雷格斯比较多的客户。
另外，还有一部分客户是短期的项目组。不过，这只是从时间上的划分，从性质上还是属于第一类的世界500强企业。比如，某500强企业在中国的总部位于北京，但是因为刚刚接了一个项目，在某个二线城市要进行测试，但不太确定是否会成功，测试小组在半年或一年后便撤出这座城市。这类项目组对于雷格斯而言也是合作频率非常高的一类客户。鉴于时间、效率上的要求，雷格斯可以马上匹配到他们所需的各方面资源，满足其灵活、时间、空间上的这类需求。雷格斯同时也为项目组或创业型公司提供企业服务，包括财务、法律、税务等。
全球世界500强企业对消防、安全、门禁等很细节的问题，或物业管理服务、安保状况等非常看重。同时，也希望我们的服务人员是高素质的，这是雷格斯能够提供的软性服务。公司品牌和雷格斯商务中心，能够提供给他们客户的一种形象展示，也是我们与客户可以契合到一起的原因。
《现代物业》：入驻客户的需求很多并且很个性化。雷格斯在办公的舒适性，比如空调的设置上，是否有独立的空调系统?
白蕊：整座大楼会拥有其一整套的系统。但是，因为我们要将其分割成独立的办公室，要确保每个办公室的舒适度。所以，我们进行二次装修改造空调管道时，会格外注意到这一点。
我们的客人都是来自不同的国度。东南亚的客人对冷气的要求很高，因为东南亚太热，他们希望空调的温度越低越好，会要求调到20℃，甚至更低。但是欧洲人和美国人就不一样，他们觉得应当环保一些，24℃就可以。
事实上，某个西晒的房间，到了夏天保持在24℃～25℃，从医学、健康的角度来说是比较合适的。但对于某一个性化的比如东南亚的客人，我们可以为其配空调、空调扇等设施去满足他们的要求。但是不可能将整个中心都调到20℃，这是不现实的，我们还是要以健康为前提。
《现代物业》：随着办公和生活界限的打破，生活的元素也开始越来越多地进入办公空间。雷格斯目前在中国市场上提供哪些办公生活类服务?
白蕊：从标准上来说，雷格斯是一个商务中心，其特点是以单独的小格间为主，最大限度地保障客人的私密性。进入我们传统的商务中心，会觉得非常安静、特别职业，很适合商务办公，而不是真的像联合办公那样具有比较热闹、有时候过于嘈杂的氛围。它有不一样的切入点。尽管标准不同，但我们在选址的时候，还是适应了现在年轻人工作、生活上需求上的改变，有了一定的变化。
雷格斯太原中心个人工作空间
我们会极力和业主进行良好的合作，在选址时选择较多的商业配套。例如，某一雷格斯中心所在的楼层为5楼，业主已经在6楼投资了一家健身房，我们可能会同这家健身房合作，对雷格斯的客人会给予优惠等，是一种联动性的服务。
与此同时，我们会在东方和西方各个节假日之前，举办很多相关小活动，这并不完全是为了娱乐，而是触动中心里客人的归属感。每个中心的客户多则60，少则30，他们来自五湖四海，关起门来就像我们在家的小单元一样，一门一户。如何创造一个轻松又能共享的氛围，也是我们最近一直在探讨的问题——结论就是要打破生活和工作的界限。我们在公共区域中经常举办一些彼此相识、头脑风暴、分享类的活动。例如，我们有一个客户是全球性的健康医疗公司，就可以分享健康、保养知识，比如如何呵护心脏、怎样急救等。将中心其他客人聚集在一起，配有茶歇，通过PPT演示，像小型共享座谈会一样，为大家提供一个沟通平台。
雷格斯南京德基中心公共区域
明亮宽敞的德基中心为用户配备了两个茶水间
Regus(雷格斯)只是IWG集团旗下的众多品牌之一，代表传统商务中心，另外一个和联合办公相匹配的品牌称为Spaces。第一家Spaces在中国上海陆家嘴金融核心区，Spaces就可以更多地打破生活界限，带入更多的生活元素。到Spaces中心去开会，可以看到那里有很多北欧的文化元素，设计也很健康、简约。有的房间可以设成小型的健身房，同时也有儿童房。咖啡也与传统商务中心的咖啡不同，它有更多的手冲咖啡，是为了给客户提供更好的体验。
商务办公室
可自由调节的开放式办公桌
可灵活组合的会议桌
公共区域的卡座与高脚桌
今年下半年，Spaces将迎来两个全新的办公空间，都在上海，一个是位于徐汇区凯宾国际地下一层的Spaces Champion中心，占地约2,100平方米,另一个是位于黄浦区西藏南路的Spaces Fuxing中心，占地超过3,700平方米。两个空间都有非常棒的设计，欢迎大家有机会去参观。
《现代物业》：IWG集团旗下有雷格斯、Spaces、No18、Basepoint、Open Office以及Signature品牌，它们各自的定位，以及它们在灵活办公方面发挥的作用分别是什么?
白蕊：品牌不同，目标客户会不一样。例如，No18是更加奢侈型的，相当于高级会所，拥有非常高端的客户，装修是传统西欧式的贵族风范，空间也很大。目前，IWG集团在中国运营的只有Regus和Spaces两个品牌。随着联合办公市场的进一步发展和成熟，我们希望未来能将更多品牌引进中国，满足中国市场的细分需求。
《现代物业》：雷格斯作为灵活办公空间服务商，在开辟一个新的项目时，如何规划联合办公空间和传统办公空间的占用比例?比例需要调整时，有哪些方案?
白蕊：整体趋势是传统、独立的办公空间与可分享的公共区域所占的比例越来越大。换言之，就是公共区域的面积越来越大。
如2018年7月18日，雷格斯南京德基中心刚刚开业。这个中心位于德基广场二期写字楼的24层，面积达2,000多平方米。一般来说，雷格斯的公共区域会小于20%。但南京德基中心冲破了这个历史惯例，公共区域上升到30%。因此，我们的趋势是希望给入驻的客人有更大的公共空间，或者说共享空间，有更多的社交功能以及公共平台。所谓公共平台，就是举办很多活动以丰富客户内部之间的生活元素。
越来越多的客户希望拥有共享和公共平台，我们的设计理念也要顺应着时代发展变化。雷格斯的这种比例调整是基于客户的需求而进行，根据客人的需求趋势变化作出调整。
《现代物业》：云技术是实现灵活办公一项必不可少的科技手段，而且现在联合办公和灵活办公已经打破了传统的物理空间的界限，有了这些云技术和物联网技术，客户随时随地都可以在适合的场地里进行办公。请问雷格斯在云技术使用方面，有哪些具体的应用案例?
白蕊：我们的客人来自全球，他们对网络的安全，或者是说在网络的应用方面的安全要求非常敏感。雷格斯可以为这些具有专门需求的人提供一个虚拟专用网VPN，为它建立一个安全入口，以便远程工作可以登陆公司的服务器，访问应用程序和获取他们相关的数据。在这方面，我们不仅要增加客户工作方式的灵活性，更主要的是我们更加在意保障这些公司资料的安全性。
在会议室预订方面，客户可以下载My Regus(我的雷格斯)App，通过App在线预订我们的会议室。我们也有可视远程会议的科技运用，方便经常出差，尤其是管理多个跨国办事点的公司开会使用。
《现代物业》：雷格斯所属的IWG集团，实际上在用户调研方面是有着非常丰富的经验和数据，这些数据平时是如何影响雷格斯市场拓展决策的?是否会反映出大量一些细节性的需求?然后根据这个需求作出很多调整?
白蕊：2018年5月IWG发布了一项以全球96个国家和18,000多商务人士为依据的调查。调查发现：有70%的员工，一周之内至少有一天是在办公室以外的地方工作;超过一半的员工每周有一半或者更多的时间是在远程工作;超过10%的员工一周内会有5次不在公司的办公地点工作。
IWG的这项调查还发现，企业已经认识到对员工提供灵活办公策略，将在很多方面为企业带来很多益处，比如业务增长、工作效率提高、吸引留住更多杰出人才，最终带来利润最大化。
同时，通过这些数据，也可以看到企业已经清楚地认识到灵活办公的用处，它的未来市场还会进一步地扩大。雷格斯将顺应这些情况进行布局决策。
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