白大忠： 更新改造是挽留客户的投资手段
英蓝国际金融中心大厦位于北京市西城区金融街7号，项目占地1.22公顷，建筑面积12.7万平方米，是单一业权持有，自主经营，纯租赁型高档写字楼。2005年开业，2005-2011年由香港仲量联行全委管理，2011年成立北京英蓝和达物业管理公司，作为英蓝置业全资子公司独立经营管理。2014年公司更名为北京英蓝和达资产管理公司。大厦客户多为金融类企业，为满足金融类企业客户的需求，大厦在设施设备方面进行了一系列更新改造，以保证设施设备的稳定运营，同时达到物业的保值增值。
英蓝国际金融中心大厦副总经理白大忠向《现代物业》介绍了英蓝国际大厦设施设备更新改造的历程。他表示，好的地产项目尽管会随着地价升值，但也应让原有的设备设施在功能上与时俱进，只有不断地升级改造，始终保持一流物业服务标准才能使物业真正做到保值增值——这不是一句空话，必须投入，投入才能有产出。
英蓝国际金融中心大厦副总经理白大忠
《现代物业》：英蓝国际大厦在设计上遵循了哪些规范和标准?
白大忠：英蓝国际大厦在金融街最北端，设计风格方面，建筑外观采用完全对称的手法，临街主立面长120米，宽52米，高83米。地上共19层，地下4层，地下车场是-1到-3层，但是有一个商业层，我们叫B层。办公环境方面，首层大堂1,500平方米，高15米，大堂东西主出入口有旋转门，直径6.8米，高2.6米，排亚洲前列;一层层高5.75米，二层和三层高4.6米，均作为金融业的营业厅设计;五层以上为标准层，层高4.025米，满足信息化时代的办公需求，所有弱电采用全智能网络地板无死角铺设，除去天花吊顶之外净高是3米，符合人性化设计。
二、三层层高比较高首先从功能上考虑，是为了满足金融类营业厅的需求;金融类营业厅大多在三层以下，一层、二层比较多，三层是较小的。中国银行、新加坡星展银行、瑞银集团都在首层。除了大厅之外，首层主要就是银行，另外还有一家连锁咖啡，本来我们想让它下地下，因为它属于商业项目，而且他们的品牌全世界都必须在地面上，不能在地下。
另外从设计上来讲，由于二、三层跟大堂是一体的，大堂15米的层高，从美观设计上考虑二、三层不能设计得太满。
《现代物业》：英蓝国际大厦7层中庭北侧设置了巨幅漆壁画，在日常管理中怎样对巨幅漆壁画进行清洁和维护?
白大忠：7层是一个能看见天花的挑空大厅，从7层到顶层天花高55米，大厅四周均为办公层相连的通透环廊。漆壁画设置在7层中间北侧，高40米，宽15米，总面积600平方米，在世界范围内都属于大型的。挑空大厅和环廊的设计确保能够做到高标准的清洁，保证大厦的温湿度，也就保证了大厦漆画的清洁度和温湿度。另外，为了防止紫外线对壁画的日照，我们在挑空大厅金字塔形的内侧采光顶，安装了自动伸缩的遮阳帘，防止紫外线对漆壁画的损害。清洁维护方面，我们在22层顶部预留了悬挂吊篮的安装孔，钢丝绳从安装孔把吊篮吊上去，每年年末，由壁画安装单位进行一次专业的清洁保养和修缮。高空作业会有一定的风险性，而且它在大楼的正中央，又是一个挑空大厅，平时一般没有特殊情况，我们就不动。室内本身的温湿度和清洁度符合很高的标准，对大厦漆画不会造成损害。防止日晒方面，我们把遮阳帘拉上，基本就不打开了。壁画毕竟是一件漆工艺艺术作品，容易受损伤，但是如果保护得好，据说能保存上千年。
大厦7层中庭北侧设置了巨幅漆壁画
《现代物业》：遮阳帘是否影响正常采光?
白大忠：不影响，它不是通透性的，但是颜色非常浅，既挡紫外线，同时又不影响采光。
《现代物业》：大厦从投入使用到现在已经历了10年，主要投入更新改造的项目有哪些?为什么会重点对这些项目进行改造?
白大忠：主要是环境优化：大厦外墙柱头、柱壁灯改造，环廊装饰装修，地下车库停车环境翻新。节能降耗：大厦空调和新风系统、给排水系统、电梯扶梯系统的变频改造;公共区域照明更换LED光源。安全管理：中控和消防系统升级改造，停车场喷淋加装预作用系统，增设无盲区摄像头，公共区域及客户区域空调主供水管道更换，封闭母线大修。异味治理：小便器立管清洗、污水井、隔油池的改造。智能更新：停车收费系统的闸杆、摄像头的更新;大厦公共信息多媒体发布系统改造。舒适度改进：新风机和排风系统的改造;控制PM2.5的改造，通讯、网络系统的改造。
传统的物业管理是以“保本微利”为经营方针，物业管理公司多以“酬金制”或“包干制”合作模式获得利润最大化;英蓝国际金融中心大厦于2005年开业并投入使用以来，遵照英蓝置业业主方的要求，“取之于民，用之于民”把钱全部用在客户身上，为保障一流物业服务标准和服务品质，即使时过境迁，必须在硬件设备设施上不断升级改造，才能保持大厦设施设备在功能上与时俱进。
位于北京西城区金融街7号的英蓝国际金融中心大厦
《现代物业》：您提到了“酬金制”和“包干制”，英蓝国际大厦是什么样的一个模式?
白大忠：我们是独立产权人，只租不卖。物管公司实际上是业主下面的子公司，当然也有签署物业管理书面合同，也有经营指标，但是物业管理费都独立核算，租金包括车位租金都归开发商(业主方)，大厦的管理费、营运费、车位管理费，是物管公司来管理。
《现代物业》：大厦升级改造的资金是由哪一方来出?
白大忠：大厦升级改造的费用主要是由开发商(业主方)来出，升级改造的费用最多时一年一千多万元。这就是单一产权人的特点，大厦是自己的，就要想尽办法把自己的楼给做得尽善尽美，使大厦升值、保值。就这么简单。
《现代物业》：近年来英蓝国际每年在硬件改造方面的投入都很高，怎样协调设备更新改造的投入成本和其保值增值之间的关系?
白大忠：我们做了一个统计，英蓝大厦在质保期后历年来在资金投入和重大升级改造方面：2009-2010年6项，投资577万元;2010-2011年14项，投资1,101万元;2011-2012年21项，投资1,258万元;2012-2013年18项，投资991万元;2013-2014年29项，投资545万元;2014-2015年13项，投资465万元;2015-2016年10项，投资1,496万元。
对于置业型的房地产公司，升级改造的短期效益是提高服务品质和水平，让客户实实在在享受到满意的物业环境和秩序服务，从而确保租金和管理费收入。大厦10年来保持100%的租金和物业费收入，包括调整物业费标准也能顺利实施：原来我们的物业费是3.5美元(相当于29元人民币)/平方米，现在是34元人民币，客户也没意见。
另外，好的地产项目随着地价的升值，也应让原有的设备设施在功能上与时俱进，只有不断地升级改造，始终保持一流物业服务标准才能使物业真正做到保值增值。而且这不是一句空话，你必须投入，投入才能有产出。
《现代物业》：从英蓝国际的主要客户来看，金融类企业较多。金融类企业日常运营中对大厦的设备设施有哪些要求?
白大忠：我们对金融类客户都征询过意见。服务于金融类企业日常运营主要是确保电力系统的安全运营：
配电系统一备一用。(1)为确保大厦客户办公，市政供电由白塔寺和复兴门两个变电站为大厦配电室提供10kV双路供电，且大客户也能保障其区域内双路供电，客户可以精确检测到电力波动;(2)变压器互为备用：正常情况下6台变压器同时运行，紧急情况下或检修时，3台变压器仍可提供大厦办公用电;(3)配备两台应急发电机，一旦市政断电，为确保正常供电不影响客户业务，一台应急发电机即刻投入使用，如果一台应急发电机故障不能启动，立刻切换到另一台，做到两台应急发电机互为备用;另外客户还配UPS不间断电源保证机房供电，大客户区域内供电母排也是双路。
空调系统一备一用。(1)大厦配置共4组4台650RT(冷吨)离心式冷水机组及其配套设备，4台美国ITT90kW冷却泵、4台75kW冷冻泵，夏季高峰用空调时期两组机组运行，另外两组即为配用，确保设备维保、大修期间不影响空调供给;(2)弱电、电话、网络系统、生活水泵及配电变频均为一备一用。
新鲜、舒适的空气质量要求。(1)严格控制PM2.5(小于2.5微米的可吸入颗粒物)达到ppm(体积浓度)的最优状态，大厦外PM2.5在300ppm左右时，大厦内PM2.5可控制在20ppm内;二氧化碳国家标准是≤1,100ppm，英蓝大厦一般为≤650ppm;(2)温湿度的标准均在承诺客户的租约中有明确约定，温度长年保证24℃±2℃，湿度夏季保证55%±5%rh，冬季35%±5%rh。
《现代物业》：金融类企业是否对楼层承重有严格标准，怎样确保其在现金、机房、设施设备等区域的承重需求?
白大忠：肯定有，因为从设计来讲，区域不同楼板的承重是不一样的。大厦办公层的一般荷载为200公斤/平方米，若增加机房设备的区域均采用钢板加固，可增至700公斤/平方米;大厦大型设备机房的荷载都在700公斤/平方米。目前来讲，因为现在基本都是电子商务，从网上就能解决，现金流量没有那么大，金库存金量没有那么多，大厦二层的商业银行是没有金库的，主要是大型设备，如果承重超出了规范，需要加固的就加固。
《现代物业》：如何统筹不同业态、不同楼层之间的安保工作?如何确保大厦的安全，同时又确保客户的私密性，不会影响到客户的正常运营?
白大忠：大厦公共区域、公共的设备机房，都是由大厦物管统一来管理。从我们自己来讲，我们就管好自己的区域，管好大物业的安保工作。比如为了保安、消防对现场安全报警监控的需要，方便统一管理，对中控室及配套设施设备进行合并改造，增加技防准确性和人防的机动性，提高工作效率;消防报警系统更加灵敏准确;监控图像摄像采用数字系统，人物识别非常清晰，可跟踪性强，没有死角;物流快递集中场所管理，严格控制非工作人员进入楼内;大厦与客户经常进行消防演习、电梯困人演习、防暴力防冲撞演习、医疗救护演习、跑水演习等。
大厦内大客户及银行均有自己的保安人员及独立监控报警系统，采取区域自管。我们只需加强沟通联系，一般不介入涉及客户内部问题，特殊情况下协助客户处置和协商解决发生的安全问题。比如有精神不正常者闯入，或者有闹事人员这种特殊情况，我们可以协助报警，协助驱散。实际上就是“你中有我，我中有你”的关系。
《现代物业》：在一、二层的金融企业，比如说银行，人流量会比较多，针对这一类型的客户来说，保洁是由客户自己的保洁人员来做还是物管公司的保洁人员来做?怎样来协调好人流量大和保洁排班的关系?
白大忠：我们大厦的银行是以对公业务为主，对私业务可能仅处理楼内客户和VIP客户，大多是理财业务，金额达到一定程度才能办业务，不像外面的银行网点排着长队，人流量很大。所以目前来讲，楼里的这些银行，除了安保人员是他们自己的，保洁也就是雇一两个人在里面擦擦洗洗，没有其他的保洁配置。客户区域内的工作都是自己解决，区域外都是我们协调，只要出了他的门，无论保洁、保安、秩序都是我们来维护。
《现代物业》：大厦里会有不同国家的公司入驻，不同国家的租户是否会有不同的需求，怎样满足和协调这些需求?
白大忠：2005年6月英蓝国际第一家客户建信基金进驻办公，随后高盛、摩根、瑞银(UBS)、苏格兰皇家银行、加拿大皇家银行等近百家国内外著名投资银行和金融机构逐步进驻。因为都属于金融业，不同国度的公司需求差异不大，不过跨行业间的需求会有所不同。每年进入11月份前，物管公司会将第二年对租户有影响的工作计划统一发送给租户，给租户对来年工作计划时做参考，比如年度停电维保测试、消防联动测试都可以参考大厦工作计划时间同步开展。
针对整租层的大客户，在不影响大厦整体的安全运营的前提下，从安全考虑尽可能满足大厦在功能上的使用要求，如：空调四管制改造、增强电力系统安全保障的改造和增项、专属电梯(瑞银、高盛、摩根有直达他们区域的专梯，这是他们的要求)等。还有上面提到的防止漆壁画受日照损伤的遮阳帘安装，遮阳帘不是原设计，开业以后在55米高的地方重新做一个这么大空间的遮阳装置，难度非常大。安装过程中，为了防止高空坠物，在挑空大厅里面，21层环廊四周，做了钢碗网、护网、加密护网，以及聚氨酯高密度纤维布等防护。然后在金字塔形内侧的采光顶，钢结构主梁上安装钢丝滑轮，运送人员和材料、设备，引导安全作业。当时客户已经办公，我们绝对不能影响到客户，事先的沟通协调非常重要。要提前做好沟通，让客户感受到安全、舒适、干净和受到尊重的环境。
《现代物业》：空气质量也是衡量大厦管理质量的标准之一，在保证大厦空气新鲜和安全方面有哪些具体措施?
白大忠：第一，大厦空气净化处理的新风系统采用了“两级(初效、中效过滤)、五道”新风采集口：G4的初效过滤、金属滤网和静电除尘器的中效过滤;新风机房：中效过滤(静电除尘或布袋除尘过滤);客户区新风回风初效过滤网，同时冬季机房的湿膜加湿也能起到空气净化作用。
第二，新风机组每层设置4台，新风量单台5,000立方米/小时，除中效过滤外，冬季还采用湿膜加湿，已达到相对湿度35%±5%的标准。第三，按照国家标准PM2.5达到50ppm为检测依据，采购专业仪器进行定期及不定期(雾霾天气)的监测。第四，写字间和会议室采用风机盘管加新风系统，地下室车库送风采用空调机组，仅冬季供暖风。
《现代物业》：如何既兼顾设备的高效、稳定运行，同时又达到大厦的节能目标?
白大忠：节能方面大厦主要进行了这几方面的改造：1、2015年将全楼8,000多只光源(灯管、射灯等)全部更换成LED灯，耗电功率减少65%，光亮度提高约100Lux;2、空调系统的主机、泵、塔均进行了变频改造;3、扶梯进行变频改造;4、所有公共区域照明均进行LED灯改造;5、地下车库安装4个地感式快速电动卷帘门，使车场内冬季温度提高3℃;6、拟对大堂非主要转门进行改造，及中空玻璃改造等。这些措施的应用根本上是减少碳排量，相应做到了节省资源和环保。
《现代物业》：大厦是否通过了LEED认证?
白大忠：LEED认证更多的是硬件方面，对于新建大楼，或者还在设计当中准备施工建造的大楼，相对来说比较容易。我们所进行的更新改造，是在原来设备的基础上保证不落后于时代做的一些改造，主要是满足功能和应用上的提高。如果单纯为了LEED认证，把原来的硬件设施都拆掉重新装，意义就不大。所以原本是想做LEED认证，后来就暂停了。但是2014年我们被纳入环境和职业安全健康管理，并通过质量、环境、职业健康安全的三体系认证，2015年已通过外部监督审核。另外我们也是北京市第一个通过认证的无烟大厦。
《现代物业》：除了满足客户对设施设备方面的要求，针对金融类企业客户是否会有一些特色服务?主要体现在哪些方面?
白大忠：首先是做好客户的沟通协调，比如针对区域自管的整租层大客户，在其内部公共机房竖井的日常巡检、维修及定期保养等工作，及其内部设备设施涉及公共机房设施设备的接驳联动等均要提前做好沟通协调;大厦每年的设备年检、维修及安全培训、演习的协调配合等均要提前跟所有客户做好沟通协调;做好大客户区域内物业的保洁、保安、工程人员等在管理方面的沟通协调等。其次是举办英蓝企业文化活动，让客户感受到中华民族吃苦耐劳、锐意进取的精神，融汇东西方文化艺术交流。
(原载于《现代物业·设施管理》2016年第10期)
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