从中东欧到鼓浪屿

从中东欧到鼓浪屿,谈老城的继承、保护、开发和经营

      看城市要看欧洲。这是因为欧洲城市的魅力不仅在于呈现与时俱进的现代物业,还在于它深藏和拥有携刻着上千年城市起源、发展和沉淀的老城,足以启迪和激励后人对美好生活的探究、想象和追求。世界城市物业是如此纷繁多样,然而世人明白没有老城就不叫历史文化名城。

老城物业相对独立的由来和继往开来的客观必然性

在连续12年对欧洲城市物业的深入考察中,我亲身领略到老年人、年轻人都喜欢看老城,出门访游首选在具有沧桑历史感的老城民居小住,呼吸那里的人文传统气息,寄托对于流连故事般的环境和设施的钟爱、留恋,还有百思不得其解的感受。特别是年轻一代,对现代新城一看就明白是怎么一回事,但走进年迈的老城却不容易明白,愿意花更多时间慢慢徜徉,琢磨那时候人们为什么这样做和怎样做。

研究城市物业的规划和布置,样板是巴黎。巴黎从一开始就对老城、新城规划清晰。而很多城市的物业状貌则多为新老参差,新中有老、老中有新,对城市规模、内容的把握和开发在如何面对老城时走了弯路。同年冬天我在立陶宛首都维尔纽斯惊喜发现,整个老城如同中国广州上世纪60年代的模样,一片衣衫褴褛的陈年旧貌,举目没有大型购物中心、高层商务写字楼甚至一幢崭新楼房。即使在古老的维尔纽斯大学,内部冠冕堂皇、外墙却秀示建筑物数百年原装原形的修补墙体。尽管街上私家车普遍、行人穿戴时髦、店里时装鞋帽标价不菲,当地生活水平不算低,但老城市政建设滞后,并不是没钱搞、不重视,而是执着抱持老城从容整理的鲜明理念,把环境感观浓缩为破壁残垣包装出的街上酒吧,人气中散发古老的芬芳。世间事物仿佛在这里一下子变得迟缓,许多事情并非行得快就好,尚未开始就是优势,没有改变就是保护,并不追求单纯的变和新。把整片老城清一色保留下来无异于交给后人一笔巨大财富,再让新生一代用21世纪超前的意识、觉悟、思维、知识、科技手段进行设计和打造。此时我是多么希望、也真宁愿一直居住的广州东山、荔湾老城重新回到50年前的容貌,可惜这已经不可能了,而在维尔纽斯我看到的是心潮澎湃的老城前景,那里的人可以。(图1)

图 1 立陶宛首都维尔纽斯街景

在人类社会不同的年代和国度,把浑身炫耀历史文化光彩的老城物业继承下来放到现代去维护是难能可贵的使命。久远年代人们住过的房子得以美化、运用起来,既是体验式享受,又是对未来社会的奉献。环境意识的更新已迫在眉睫。国家倡导绿色发展,其内涵本质包含了历史继承,老城保护势在必行。道理如“前人种树后人乘凉”般简单,许多地方对老城极具含金量的物业资源其实只要不推倒就能加以保护,而我们在现实生活中看到的情景往往是还没做到。2010年我曾就老城居民减少60%-70%、老房租赁营商公司化和独立统一物业管理,应邀为广州西关昌华街做了一份方案,结果还是遗憾流产。

老城之于新城其实并不矛盾和妨碍。中东欧新城建设一日千里,但老城保护贯彻坚实、从容、着眼长远。在城市物业的内容、分布、运行、规划的把握中,将老城价值始终摆在雷打不动的位置。新城建设并不影响老城,有资历的路面10年前是这样、10年后也还是这样,不会轻易破除、改变,不像国内今天开车走的路就不是昨天的路,甚至让开发商在老城圈一块地新搞一个小区,老城也就面目全非。

在欧洲考察所见老城的价值和魅力不分城市大小,同样闪烁夺目的光辉。在德国哈兹地区从5世纪起聚集起来一片世界文化遗产老城,满目中世纪童话般的奎德林堡(Quedlinburg)、因女巫驱邪传说形成每年4月30日广场节庆和民间风俗的塔勒(Thale)、保留完好中世纪古城堡的哥斯拉尔(Goslar)、传统小火车在城里带来穿越时光感觉的韦尼格罗德(Wernigerode),都让市民因千百年不被改变闻名于世的建筑和神奇建城历史、传说充满自豪感。在边远的拉脱维亚老城斯普利特(Split),整体呈大方形保留着密集的传统民居、古迹博物和商业餐饮,到访这里无论伫足广场或是穿街过巷都能感觉一种从沧桑中透射的强烈吸引力,有着精彩历史的巍巍建筑焕发卓越的灵动和造就人气逼人的街景,一走出门全是课题。(图2)

图 2 拉脱维亚老城斯普利特传统民居、古迹博物馆和商业餐饮

老城环境设施经营、开发依靠现代人的智慧、勇气和耐心

面向老城环境设施的继承、保护、经营、开发是一个伟大、深奥的综合系统工程,充满探索、考究和创造性。继承、保护只是最低级表现,经营、开发才是高层次发挥。敲门砖是对城市稀世仅有的老山高地予以珍爱和利用。由于历史变迁这种环境特色已经越来越少,然而人们从空中俯瞰老城的感觉是不一样的,由此开发从老城到达高地的运营缆车和观景平台必不可少。2016年夏天我驾车沿著名的地中海8号公路一直走到尽头的克罗地亚杜布罗夫尼克(Dubrovnik),在缆车载人到达的老山高地可以看到古老城墙把老城圈起来经营,每天聚集来自世界成千上万的人在观赏研究,其积累人类智慧和勇气的物业成就不仅获得继承、保护,而且至今还在雄心勃勃地经营、开发,让人由衷敬佩面向老城在设计、整理、构造中所表现的新潮科技和现代意识。(图3)

图 3 在克罗地亚杜布罗夫尼克老山高地俯瞰老城

然而,老城环境的核心是老屋。完整恢复的老屋特别是细心维护的马赛克式精美屋顶让人百看不厌。在拥有世界最庞大老城的荷兰阿姆斯特丹,有包嵌经久不衰石角设计的世界最老牌股票交易所大楼和满城水岸老屋、酒吧,多世纪南教堂即使残旧维修也同时安排工艺展示,很仔细地把历史建筑物架构图布置在现场,让它成为考研老城的珍贵资源。(图4)

图 4 阿姆斯特丹多世纪南教堂把历史建筑物架构图布置在现场

在这里人们普遍的共识是,即使一幢老旧民居也存在重新开发、打造、增值的空间,有眼光的老城把老屋百分之百纳入登记,并在维护中积极使用,木筋屋也就成为受欢迎的酒店或出租民居。在法国东部与德国交界处,蜿蜒清澈的伊尔河畔有一座老城斯特拉斯堡(Strasbourg),历史上法国、德国在这里都行使过主权,所以老房子保持着两国传统特色;还因为上世纪设有欧盟会议中心、欧洲议会、欧洲委员会、欧洲人权法院,神学家加尔文、大文豪歌德、音乐家莫扎特也都在这里定居过,被誉为最有优势的“未来欧洲行政首都”。我在这里下榻一所1847年的木筋屋,院子里种了松树、苹果、葡萄和留下一个当年的马厩,每天也就感受着前后屋主表达的欢迎之情。

中心广场是老城明亮的眼睛,通常有哗啦啦的喷泉和席地而坐的地台,最古老建筑上的钟楼会在每小时正点打开窗门跑出快乐的童话人物报时。人们用餐十分随意而重在周边老屋的环境氛围,为此我曾花一整天泡在斯特拉斯堡13世纪著名建筑的老城中心广场,感受仿如古时集市的喧闹和欣赏始于老迈餐馆的高手艺美食。(图5)

图 5 斯特拉斯堡老城中心广场周边摆满露天餐桌

老城街景是动和静的结合,客人可以享受外街流光溢彩的喧闹,也可以品味内街温馨静谧的风情,设施成了亮点推手。设施是为人设计和使用的,为着体验当时人们的思想、习惯和爱好,就连一砖一石筑成的老街路面老城墙上让人行走附加的木质构架、方便儿童活动的下沉看台式广场,都是到访人欣赏老城、享受快乐时光的重要条件。当我要拍摄一所老城银行门面时,银行职员特意为我关上厚重铁门、让客户稍晚离开,让我意外又感动。

木筋屋改造的酒店和出租民居更为讲究门面装饰和器物保留,让客人住在这里就像把居家搬到旅途。老房子水台普遍高度在82cm-85cm,而高于国内现代房子的70cm-80cm,照顾到人的身体转动、哈前对腰的保护。洗手间、淋浴间铺设地暖让人享受室内轻衣赤脚的随意,夏天可以打开暖气是因为夏令屋外有穿羽绒衣的行人、可见屋里还得讲究室温。即使最普通的古老楼道其设计的步级也留置离墙间隙,自古关注使用中的清洁保洁。

现代人对老城的科学运用,最典型之作莫过于法国阿尔萨斯葡萄酒产区的沉寂老城科尔马(Colmar),因日本漫画家宫崎骏动漫作品《哈尔的移动城堡》以此为蓝本一夜火爆。亲临这个动画原型老城顿感身陷迤逦中世纪情景静态美和洋溢魔幻活力动态美,遍地保留16世纪建筑风格老屋,让所有动画片、童话书见到的木筋屋在这里都可以找到原版(图6)。
                                                                                       

图 6 法国老城科尔马的木筋屋内部

科尔马还是纽约自由女神像设计者、雕塑家巴托尔迪(Bartholdi)的故乡。为体现自由女神像手笔去到全世界,老城入口圆盘设置自由女神设计版和种植排列葡萄,为来自世界的到访人安排周全的安全岛、人行道、标识座。城里到处都有的葡萄器物连同旧石器、木器全部用作花槽、盆座、景物摆设品,一般人眼里的废旧物在这里摆到老城街区、小巷、门前、院子、水体构筑新情景,正如他们家里的旧书不是卖掉而是捐给图书馆一样。

老城环境设施开发最经典之作出现在中欧最古老城市、400年来一直是波兰国家象征的克拉科夫(Krakow)。建自10世纪哥特式建筑群瓦维尔城堡巍峨盘踞在老山,连堡楼木门、木梯锁和倒塌过的地基原址都加以保留,可见维护工程巨大而精细。全城遍布神采奕奕让人目不暇接的文艺复兴风格建筑物,不是一间、两间而是一间接一间,门面保留旧装,从外表斑驳尤其是珍重、保留、整修最古老的地埠门槛可见资历久远。屋里头大而深,温馨舒适、豪华古典。物业沉积足以焕发人们的思考,踏足这里深感人的朴素、善良、亲切、尚美和对人文思想热烈追求。从没见过一个城市满载如此卓越的魅力,到处可见聚成一堆堆在拍照、品赏、指指点点的慕名到访者;不是一条街、一条路而是每条街、每条路都漂亮、吸引人。(图7)

图 7 老城开发贵在成片,每处都吸引人。

更加意外的发现是,2017年夏天当我在克拉科夫考察时,正好刚出炉的克拉科夫第41届世界遗产大会批准了中国厦门鼓浪屿老城为世界历史文化遗产。我在回国后马不停蹄踏上鼓浪屿这片开发自公元960年、仅1.88平方公里的土地,实实在在花一周住下来感受这恰似克拉科夫姐妹版的风格。这里既是岛屿又是老城,因18世纪率先开放通洋保留一大片西方风格与闽南特色相结合的百年老屋,数以千计每一间都不一样,百分之百纳入文物登记并交由政府、私人集团或物业后人在管,成为独一无二的城市硬件和别人无法匹敌的罕世资源。

我住的一墅一园百年老屋,阳台、护栏做得很独特,二层是罗马西式、三层是闽南中式,表达老华侨中西方文化交融的情怀。老城生命之树常青。鼓浪屿最有生命力的开发内容是在咫尺之间通过继承、保护老城物业集中发掘最经典的人物、史籍和故事,反映台湾收复业绩的历史博物馆、郑成功纪念馆、皓月园、日光岩,诞生知名文化人林语堂、周淑安、殷承宗、舒婷的菽庄花园、琴园、钢琴博物馆,纪念开拓中国妇产科学的医学楷模林巧稚的毓园,培养钢琴家郎朗老师的鼓浪屿音乐学院,还有印证最早期经济全球化的13个国家领事馆和最早运用西方机械、技术的自来水厂、电力局、汽水厂旧址,还有足以使老城经久不衰并演变为年轻人蜂拥而至的婚姻宣誓区。(图8)

图 8 鼓浪屿婚姻宣誓区

富有创意成效地延续、提升老城物业的价值

老城物业的价值需要延续、升华。逛老城仿如灵魂感染的良药就因为有老城的出色管理。古老的城区让人们精心、聪明地维护照管着,也就见证有效运行以体制为基础。老城市政厅相当于市、区、街道政府机构的位置,市政厅下辖的老城商业化、名片化、公司化操作成为重要机制手段,由此建立出租体制、统一修葺原则、布置合适街区设施、增加吸引性公共服务,精细管理直至每一块砖。2017年夏天我从一战爆发地滑铁卢驱车40分钟来到比利时17世纪成型的世界“最微小”老城杜拜(Durbuy),但见成千上万来访者泊车停靠在河谷、山地、空场,从早到晚洋溢有序、休闲的公司化古老民居商业街景,一群群小麻雀随处觅食成为与老城相配的独特生态。管理者沿自然坡地还特地安排花8欧元教你打完18洞的世界最微小高尔夫。(图9)

图 9 比利时杜拜“最微小”高尔夫球场

老城环境维护就是要保留宁静、干净、别致的街区、庭园,恢复一种纯自然传统生活状态,为此构筑物设施更要讲究设计、构造、使用、保护的创意和成效。克拉科夫开创独特的绿化营造体系,为贯彻不遮挡建筑物这一老城要则,不是沿街种树、小街小巷也不种树,只以移动果树体现自然美化、机动绿化;而在整体上花大手笔建造树林公园,使之以园带蜿蜒于每个片区,保留大批古树、大树,遍布大量公共座椅,让人们从这里骑车、走路、上下班往返快捷,歇息格外舒服。

在弘扬世遗价值主题的鼓浪屿,坚守配置设施的选择性,独树一帜培塑严格而规范的步行区,宁愿增加管理成本把运送物料全部交给一式、编号的人力车,全岛零加油站、汽车、摩托车和单车,共享单车也不让进。同时禁设公共垃圾桶,民居、店铺生活垃圾在早上7点统一交给橙色过街人工手拉桶收集,日常再听铃声随机等候橙色过街手拉桶丢弃。高超一招是每遇海风刮倒的百年老榕树绝不荒废,而是彻底逐一地登记编号、支撑扶架,让其着地再生。(图10)

图 10 鼓浪屿老城遇风刮倒的百年老榕树逐一地登记编号、支撑扶架,让其着地再生。

老城观赏秩序是另一种重要设计,可以提升老城的价值和使用价值,让人们更充裕、高效地观赏老城。中国老城秩序很需要专门设计,应当设置老城访客指引中心,门外边设在墙上的统计器闪现过往行人的图像,发挥重要的信息来源管理作用。

在鼓浪屿,老居民从正面钢琴轮渡码头进出,中外到访游人从侧面两个码头乘船进出,居民只花36元月卡,反映出老城开放的同时对居民生活和交通环境的保护。在德国老城巴特克茨堡(Bad harzburg),狭窄的老城街道尽管人行道做到最狭窄宽度30cm也要精心构筑,毕竟老城不以行车为主而以行人为主。商业化老城允许空场泊车和在沿街合适部位弯出泊车带,或以绿化建造侧石边上的泊车安全岛。老城需要设身处地建立小街小巷路标、印制步行地图、开辟专业讲解,让到访人既可轻松步行又可倾听这里的动人故事,配以马车、小火车穿越街区则可增加慢节奏愉快观赏,成为老城独特创发事物。

老城排水疏浚系统需要完善维护,确保即使连日大雨也能有序泄洪不会水浸街,让所有房屋安然迎接到访的人们。我在杜布罗夫尼克老城详细考察过顺沿城区地势由上至下的小巷排水渠管,结论就是遵循这一要旨进行完善开发。伴有水体的老城需要开发水边的房屋、码头和游艇,按需运行水面升降、路桥转换的立体设施,精心营造泊船的堤岸、埠头、运河入口,水体布满游览的水巴、小艇是一大胜景,毕竟沿河乘船赏识老城另有一番特别情趣。

老城物业的价值可以翻倍就在于经营商业化。正因为这样老城老屋根本买不起、也不让买,只好一手交一手租用。在老屋经营商业、餐饮业是很特别的,集中在街巷、院子里也可以经营。小中见大是一种奇景,一大堆老屋变成见缝插针的店摊世界,让每天成千上万到访人汇聚共享时装秀,设计者和管理者倾注精心铺砌的心血。然而老城商业也有规矩,要是一边手捧午餐、小食的盒子、袋子一边吃就不能进入手工艺品店。(图11)

 

图 11 老屋开放经营

老城需要继承、保护,也可以重修、重建。或许在时间、时机把握上有所耽误、错失,但放眼世纪长河、立足子孙后代补救还来得及。在这方面,城市面貌的科学规划是为中流砥柱,具备资质实力的开发建设集团、物业管理企业成为责无旁贷的承担力量。我在波兰首都华沙(Warsaw)考察看到,老城是在二战期间遭到摧毁的,但战后国家和地方法令规定所有老城房子都必须按原图纸施工重修、重建,也就有了今天仍然经典辉煌的战后老城,可见老城具备重获新生的潜在分量。不仅华沙,在克拉科夫、科尔马、鼓浪屿至今都在忠实贯彻本国和本地方的法律法规,面向老城据老修老、修旧如旧,全部老城房子重修、重建按老图纸向政府部门申请报建,从而高度彰显后人对于老城的精明决策,作为范例见证这才是老城继承、保护、经营、开发最为关键的保障,离开这一尚方宝剑将一事无成。

原载于《现代物业·设施管理》2017年12期

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