城市更新就是让产业重新回归城市

有人说城市更新就是需求更新、是审美更新，也有人说是价值更新(投城市更新最基本的动力就在于资产的增值)，各有道理。华夏幸福许建生博士说：“城市更新应该是让产业重新回归城市，也就是西方所提的城市创新区。”对此，我深以为然!

城市更新这个话题已经讨论过很多遍了，很多人大概都有自己定型的结论，我也一直试图用一个更加清晰的定义来概括，但经过一些讨论，我认为这个话题其实还有很多是我们不知道的，不妨再多看看。比如要去长春这样的城市做一个革命性的大项目，那做的是“更新”还是“复兴”，甚至是“振兴”就值得深思。再比如进入武汉这样正充满雄心的强二线城市，真正的机会是在新城还是老城，需要注入的是“雅”还是“俗”，依然需要三思。

图1 城市更新与创业路径

很多人会说城市更新首先就应该看一个城市的市长格局，同样一个东北人，放在亚布力管委会上是一种作为，去了深圳又是一种作为。去做城市更新的人怎么能不去考虑这样的问题?是的，你是愿意遇到一个很有抱负要去“打造”城市的领导，还是一个平时并没有感觉到存，在只在关键的时候告诉你界限的城市治理者?一个城市里或许存在着无数明显低效的资产，或者是集体土地，或者是军产地，或者是停业的工厂，或者是废弃的公交车站，怎么去拿到?又准备拿来做什么?如何既赢得了市场，又能说服了市长?

图2 城市更新涉及领域

讨论中人们说起北京的首钢片区改造以及望京的崛起，一个身处如今的“睡城”，一个是曾经的“睡城”。首钢片区是否有可能会变成第二个望京呢?很遗憾，理性的分析告诉我们这样的经历根本无法复制：产业转移的“天时”不对，人们对地域认知的“地利”不对，还有尴尬的“三不管”状态——“人和”也不对。所以，看起来作为单一主体，又具有丰富的工业留存，首钢片区就是无法让人想象它重生的样子!人们说在北京可以做文创啊?对不起，文创的热土只在东边的文化传媒带上;那可以走科技引领的路子吗?对不起，北京科技的中心就在中关村，后面只会向上地北移，向西不属于他们的发展方向。那么金融?总部?能源?生物医药?还是先看看丽泽商务区和总部基地何时能消化了吧!

这就是为什么我会更加认可许博士的观点：城市更新说白了就是给城市重新赋予新的活力，只有是人们乐业的城市才有安居，才有不断更新的人口和需求，才会产生审美上的不断更新，城市更新的根本就是寻找能够重新进入城市的替代产业。打开北京地图，你会发现更多的联合办公和长租公寓扎堆的地方是CBD附近，更多的文创园区分布在东三环、东四环、东五环，即使是小到精品酒店的升级、新零售的尝试，也是东边出现的更多。这并不是什么地域偏见，而在于产业自发的聚集，只有在这样的生态圈才可能孵化出不断的创新，城市更新就是应该来自内驱力!
                                                                                

                                                                                                  北京中融信托大厦项目改造前                                                      北京中融信托大厦改造后

中融长河资本将位于菜市口的开元大酒店改成了国内第一个通过LEED金级认证的改造型超甲写字楼。只要去看过项目大堂地砖的拼缝就会知道，原来还有一种改造叫做“精雕细刻”!如今他们靠一己之力将南城写字楼的租金抬高到了15元/(平方米/日)，已经有机构准备整体买下来做总部，还有机构在和他们联系下一个定制。

原国贸饭店化身为“共享际@国贸”

就连国贸的人都不相信国贸饭店会是一个“众创空间”来接盘。然而,改造后的“国贸共享际”却在用事实告诉人们这样的一个现象：即使是最顶级的商务中心如今也需要年轻人的活力，也需要更多的创意加入，共享不是噱头，它真的能够产生化学反应!

还有中信资本“拯救”的美罗城、北京文投激活的家居卖场和把三里屯的院子改成长租公寓的湾流青年社区，他们颠覆了我们的刻板印象，把我们以为不可能做成的业态就在原地复活，他们却也没有偏离城市更新的常识，一切都是顺势而为。

原载于《现代物业·新业主》2018年1期/总第413期

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