改造后的“城中村”寻求新的物管之路
随着城市化进程的加快，许多“城中村”都已经改造成为环境优美的住宅小区，原来的平房变成了楼房，原来的村民也变成了市民，但是许多新市民习惯了原来一家一户、独门独院的生活，在生活方式、思想观念上还不能跟上城市化的要求，因此许多改造后的“城中村”，刚刚旧貌换新颜不久又新颜变旧貌。笔者认为，要改变此种状况，改造后的“城中村”应该尝试互助合作制的物业管理。由于“城中村”具有自身的特点，因此，“城中村”的物业管理最好由居委会牵头，组建自己的物业管理公司，实现居民自我管理。具体可采取以下方式：
改造后的“城中村”的居民委员会(“城中村”改造后，原村民委员会变成居民委员会)可以履行业主委员会的职能。首先，“城中村”的居民委员会是居民(原村民)自治组织，它是由全体居民选举产生的，应该说居民委员会更能代表全体业主和居民的利益。一是居委会产生的群众基础更为广泛。十八周岁以上的小区居民具有选举资格，比业主数量要多，代表性更强;二是组织更为健全。居民委员会根据需要可设人民调解、治安保卫、公共卫生等委员会。可以分设若干居民小组，比业主委员会更容易联系群众;三是可以兴办社区服务事业。其次，居委会履行业主委员会职能，可以解决业主委员会成员没有报酬的问题，可以将业主委员会的公益性工作，转变成居民委员会必须履行的职责，增强居民委员会为居民服务的责任感。再次，居民委员会履行业主委员会职责可以防止出现管理上互相扯皮的问题。由于物业管理是新兴行业，目前物业管理服务中所进行的“治安防范、卫生保洁、绿化管理、公共秩序和环境管理”等内容都是居民委员会所履行的职责，同时，由于居民委员会还负责人民调解工作，这对解决物业管理纠纷无疑是个有利因素。最后，居民委员会可以通过《居民公约》等相关规定对居民进行管理和约束，其权威作用是业主委员会无法比拟的，这对于刚刚起步的“城中村”物业管理必然会起到积极的推进作用。
改造后的“城中村”应该组建自己的物业公司。改造后的“城中村”可以成立自己的物业管理公司(当然也可以选聘具有相应资质的物业管理公司)。首先，可以解决部分居民(原村民)的就业问题。党中央、国务院一直强调“就业是民生之本”，改造后的“城中村”，多数原村民都失去了祖祖辈辈赖以生存的土地，虽然改造政策中已经规定了原村民生活保障问题，但是，如果原村民无所事事，社会治安将存在不少隐患，无事容易生非。如果成立物业管理公司，可以吸纳部分有就业能力的人就业，既能增加收入，又可以促进稳定。其次，可以增加集体组织的收益。在实践中许多改造后的“城中村”都成立了各种各样的经济实体，像房地产开发公司、建筑公司等，各种经济实体使村级组织的集体经济实力不断增强，有利于实现共同富裕、构建社会主义和谐社会。再次，成立自己的物业管理公司，便于居民委员会的组织、领导以及各种关系、矛盾、纠纷的处理和协调，能够更好地为业主(居民)服务。
可以采取居委会进行补贴的方式收取物业管理费。实行市场化、专业化的物业管理，对于习惯了自给自足生活的“城中村”居民来说，增加物业管理费这笔开支肯定是不太情愿，笔者建议，为了本村物业管理事业的进一步发展，有条件的“城中村”可以给居民适量的物业费补贴。补贴可以从集体组织的房屋、土地或其他产业的收益中支出。如此可以减轻“城中村”居民的负担，同时又能够使物业管理公司保持正常运转，提高服务质量。
目前，“城中村”改造步伐不断加快，改造后的“城中村”尝试互助合作制的物业管理也是城市化进程中不可或缺的重要内容。
(原载于《现代物业·新业主》2007年第11期)
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