作者: 刘宝廷 | 2017-04-07 11:20

商业物业面临升级改造和重新布局

宝蓝物业服务股份有限公司于2001年12月24日成立，但实际上公司的前身在1992年就成立了，主要从事商用物业的运营和管理。公司旗下有20余处经营物业，在北京市海淀区有22万平方米的益园文化创业产业基地，是轻资产运营的方式;拥有北京市第一家互联网金融产业园;在顺义有新城市综合体天禧广场;同时管理着北京市规划展览馆。

中关村互联网金融产业园

我在宝蓝股份整整服务了10年时间，亲身经历了宝蓝股份管理的资产项目从20万平方米到100万平方米的跨越。现在给广大的互联网朋友们介绍一下这几年宝蓝股份在写字楼、园区等商用物业存量资产的改造更新和运营当中的一些实践。

商办空间的运营趋势

作为行业老兵，我认为商业物业的运营趋势有五个方面。

第一个方面，办公空间进入存量资产的盘活运营时代。判断有没有进入存量的运营时代很简单——看塔吊。现在在北京五环以内几乎看不到塔吊，在外地也看不到，这意味着不管是居住型物业还是商用型物业，都已经进入了存量资产的运营和盘活时代。为什么呢?商业地产主要是因为电子商务的影响，写字楼还会受到下一个时代——不超过五年时间就会受到来自移动虚拟办公的影响，面临一个更大的威胁。

第二个方面，产业的升级和重新布局时代来临，非首都功能疏解是大势所趋。大家知道硬件的变化更多来自于内部。可以这么说，现在的产业升级和重新布局不仅是全中国的，而是全世界的。整个世界的产业都在重新布局，未来的3年-5年如果中国能够抓住这个重新布局的机会，在未来的10年当中还会有能够赶超欧美的机会。在小的层面，中国的所有产业都在进行重新布局，现在我们抓住并引入未来10年的朝阳行业就会是一个重点。北京大红门地区和动物园地区的服装市场经营得好好的，为什么要疏解?张家湾上世纪80年代的时候是整个首都的一个先进的改革开放区，现在再去看，那里的高耗能甚至一些粗放型产业，基本上都面临着非常差的经营状态，不是主动疏解就是被动疏解。

第三个方面，绿色、智能建筑时代来临。整个世界产业的发展进入了第四代革命——绿色智能时代的革命。首先，从硬件上来讲，绿色建筑的出现是必然的。2016年北京市政府对锅炉强制性改造，2017年是空调的改造，2018年可能就是绿色建筑材料的改造。中国90%以上的建筑还没有进行绿色智能、节能的改造。因此这是大势所趋。其次，智能建筑时代来临，也就是物联网时代来临了。智能制造的时代已经从前三年的概念时期进入了非常好的蓝海时期。不客气地讲，未来5年中国50%以上的建筑都会面临着智能和物联网的改造。

第四个方面，移动虚拟办公将成为潮流。在2006年、2007年的时候，我们曾经和业内人士进行过商讨，包括国美、苏宁在内的国内一些大型商业连锁企业，他们非常志得意满。当时会上提出来说网上商城将会极大地威胁到整个实体商场，大家进行了激烈的争论，但是都没有引起足够的重视。后来马云的阿里巴巴、刘强东的京东商城，以及各种各样的网上商城出现的时候，实体商城几乎是经历了灭顶之灾。当客流量、销售量减少30%的时候，可能利润就没有了。现在客流量和收益减少应该在40%左右，那么生存空间在哪里，利润在哪里?在商城内经营的商户不赚钱，商业物业面临的是什么?——资产将不会赚钱。写字楼甚至园区，未来5年之内所要面临的挑战是移动虚拟办公将成为潮流。现在移动虚拟办公一个最大的难点是会议。直播系统的出现是一种突破，VR系统是解决移动虚拟办公最难的技术点，现在也已经突破。VR系统会帮助解决聚会、现场办公的问题。这个威胁写字楼必须直接面对。

第五个方面，商办空间的运营进入激烈的竞争阶段。不管是开发商还是其他的同行运营商，大家都在说：当开发成为非主流的时候，存量资产盘活的运营就进入了极大的竞争时代。出现了竞争就会出现管制，未来的3-5年，将会在行业内出现3-5家寡头。

宝蓝股份的运营实践

首先简单介绍一下中关村互联网金融产业园的运作历程。中关村互联网产业园又叫宝蓝金园国际中心，项目的前身是一个经营3年之久，但始终没有兴旺的海鲜批发市场，属于低端行业，商务不易管理，经营方一直亏损，市场对当地的贡献不大但直接带来的负作用很大：污水横流、臭气熏天、三轮车横行……周围的居民怨声载道。项目成了当地政府的一块心病。特别是它的建筑结构的状态，实际上相当于一个纯粹的商场结构，基本上没有对外的窗子，是死的。当时项目的甲方找到宝蓝，开始想把这些海鲜市场置换到宝蓝的益园文化创业产业基地，我们拒绝了，而是根据直接租赁的意向来洽谈，然后对它进行改造。对这个项目改造之前我们进行了重新定位，和北京市政府、经营的甲方，以及中关村产业园区共同进行协商，把它首先定位为互联网金融产业园。为了提升这个项目的价值，我们做了大量的调研，投入接近8,000万元，对它原本没有窗户的封闭状态进行了改造，最终形成了现在的互联网金融产业园。大家要知道，包括现在的动物园批发市场也好，大红门也罢，每当一个旧改项目出来之后，硬件的改造是不可避免的，在不改变硬件的情况下进行很小的旧改可以，但是要进行大面积的改造，不改造硬件、不符合潮流或者没有重新定位，那是不可想象的。

2016年2月4日，北京，动物园公交枢纽四达大厦内的金开利德服装批发市场正式闭市前的最后一天，还未关张的商家纷纷打折甩货，市民闻讯赶来扫货“淘宝”。

益园文创基地是另外一种案例，它是一个农村集体土地性质的产业园区，原来其中有一块只是闲置的集体建设用地，有两栋楼是厂房，后面还有12栋农民的回迁房。宝蓝股份在前期考察时认为，项目在海淀区西边，属于城乡接合部，是非常难得的一个地方，能够改造成产业园区。所以我们把原本的四家产权方联合在一起，成立了益园文化创业产业基地。边改造边招商，通过4年时间把这个园区打造成了整个中关村乃至北京非常知名的园区。现在这个园区的入驻率已经达到了90%以上，包括北京首科集团、中科院的信息工程研究所、百度的创业者孵化中心等很多企业都在里面。

宝蓝金融中心的转型案例

接下来着重讲一下宝蓝金融中心的转型。

大家都知道，在2010年前后，整个动物园批发市场都面临着功能疏解的压力，其中有一个天皓成服装批发市场，面积有一万平方米，在2013年-2014年之间，北京市西城区政府希望宝蓝股份能够接这个项目，作为动物园批发市场疏解打响的第一枪。西城区政府承诺所有过程都按市场化来进行，宝蓝股份没有依靠太多政府的力量，进行纯市场化运作，项目改造后就叫宝蓝金融创新中心。我们投入了接近2,000万元对它进行了整体的硬件改造。这个项目原来的土地使用方是北京市园林局，而楼实际上是中海地产建的，没有房产证，但是它却需要疏解。其中还有另外一家运营公司签了很长期限的合同，再下一层，还有几百家商户等待赔偿。可想而知对它进行改造有多难。在改造之前，我们首先跟运营方来谈判，确定了赔偿金额，接近3,000万元，由宝蓝股份来出。然后又和中海地产、园林局这两方签订了租赁合同，租赁15年-20年。最后跟北京市西城区政府签订了一个会议纪要，要承诺在我们承担3,000万元赔偿金额的前提下给我们补贴1,500万元。接下这个项目之后，我们进行了楼梯的重建、外立面的重建，包括里面结构在某一些局部上的改变，使其焕然一新。经过一年多的运营，现在已经达到了基本的出租要求。

合众动物园服装批发市场

在进行类似这样的转型项目时一定要谨慎。现在放量比较大的转型地区，例如大红门地区，它转型的量应该在百万平方米以上，这些楼比较大的问题有两个：一是它的整个结构都是按照服装批发市场的结构来构建的，有很多硬件上改造的难题;二是产权方有心理落差，做服装市场的时候平均一平方米能够收到十几元的租金，如果变成写字楼甚至其他创意中心，租金单价是非常低的，他们很难接受。这两个问题将成为其转型的前两个难题。而最重要的难题是内容的引构，在进行这种城市改造的时候有两点：第一，产业的内容非常关键。没有产业的内容，我们坚决不接;没有产业的定位，是虚的，也坚决不干。第二，硬件是否能够符合新一代的改造要求，是否具有价值。

目前宝蓝股份还在进行着新的变革，包括我在2017年1月1日卸去总裁的职位，实际上也是宝蓝股份引入新平台的开始。未来宝蓝股份将会在几个地方发力：首先会在增值服务领域发力，让大家能够享受到企业经营的产业链和相关的配套服务，由一个纯粹的空间服务商变成一个企业的运营的服务商。第二，宝蓝股份正在孵化领域发力。大家都在说WeWork的服务模式，WeWork实际上在美国更多是来自于商业模式的新鲜感，在中国的写字楼运营领域并不是个新鲜事物，只是在中国没有得到足够的资本的支持和关注。所以我觉得将空间的租金收益变成投资收益将会是一个潮流，可能宝蓝股份未来会在零租金的领域里面给大家惊喜。

我希望所有写字楼运营领域的同仁们，包括上下游的企业们，能够为这个行业进一步的发展贡献出自己的力量。同时也应该感谢WeWork，使我们的存量资产运营能够得到更多的投资人的注意。

(刘宝廷，宝蓝物业服务股份有限公司董事。本文由其在中国写字楼行业互联大会上的演讲整理成稿。)

(原载于《现代物业·设施管理》2017年2-3期)