通过更新改造提升写字楼价值
对写字楼的更新改造不仅是传统的改变装修，更多的是对写字楼进行功能性的改进，提升设施设备的效能，弥补写字楼原有的不足之处，实现物业长期保值增值。
作为全球性的商业地产服务公司，高力国际于1994年进入中国内地，在写字楼升级改造、城市综合体物业服务方面有丰富的经验。在与《现代物业》的交流中，高力国际物业及资产服务部董事戴国新、高力国际物业及资产服务部副董事张玮，从高力国际改造过的项目出发，分享了在对写字楼进行更新改造过程中更高效推进项目的经验。两位董事认为，对写字楼进行改造是为了实现出租率和租金比例的提升，实现写字楼整体价值的提升。
《现代物业》：通常写字楼需要更新改造，除了建筑本身老旧之外，还有哪些动因?
戴国新：我们接管一栋楼时，会先对大楼进行调查，根据大楼的设施设备运营情况，列出一个3年至5年或者8年至10年的管理计划——“资本性支出和大修理支出计划(Capital expenditure)”。业主方会根据大厦内的使用情况，提出对写字楼改造的要求。通常来说，大楼陈旧以后租金提不上去，会影响到租客的质量和大楼的租金收入，这是促进写字楼改造的因素之一。很多大楼以后会再次进行买卖和交易，改造的目的主要是促进大楼的保值增值，改造后大楼的租金、客户质量会有所提升，租客的租期也会变长，这对大楼的品质提升和收入增加有益处。
张玮：促进写字楼改造的外部动因除了设备老化、成本比较高以外，主要是改造以后可以对大楼的租金带来提升。其次，可以对整个大楼的资本化带来提升，因为改造花费的费用可以记入大楼资本化里。如果是基金公司持有的大楼，以后买卖交易和走价也可以有一个提升的依据。
《现代物业》：在前期调查阶段，对设施设备的调查会涉及哪些项目?
戴国新：设施设备的调查包含了大楼的全部，大到电梯、空调，小到卫生间、大堂的装饰。另外我们会对大楼改造提出一些软性的建议，比如改善提升大堂的装饰、沙发、门口绿化，怎样注入现代先进元素等，这些都是属于“资本性支出和大修理支出计划”的范畴。
改造后的东海商业中心大堂
《现代物业》：在改造过程当中会对哪些重点内容进行改造?
戴国新：这和前期的调查是有关联的。作为投资方首先考虑的是怎样把投进去的资金转化为新的收入。在改造中，首先是考虑租户的需求，或者直接对租户看得到的部分进行一些直观的改造，比如大堂、公共区域、卫生间的装饰，以及门口绿化的改造。通过这些部分，可以直接看到这栋写字楼是从B级变成了B+或A级。其次，根据“资本性支出和大修理支出计划”可以看到哪些设备老化或者已经失去维修价值。在办公空间内，对空调、电梯、弱电系统等做考量。
在改造中可能会影响到租户的办公，业主方和管理方会进行协调，比如分楼层改造，或者先调整一部分租户，再进行改造。
张玮：我们对大楼的改造是分了几个层次进行的。第一部分是直观感官面的改造。第二部分是根据“资本性支出和大修理支出计划”对老化的基础建设、设施设备进行更新改造，改造中的难度逐级提升。第三部分是针对大楼老化、租户单元内部老化的改造。这部分耗费的时间会比较长，有可能需要2年到3年或者更久，这取决于大楼租户退租的情况。最后，业主方可能会考虑到改造外立面，这个难度比较高，但是对单一业主来说，只要是造价成本能够承受得住也是可以的。
《现代物业》：在改造过程中会对大楼内的租户造成影响，物业管理方通常怎样与租户沟通协调?
张玮：我们之前有一个高层大厦项目，在2007年到2009年这段时间进行改造。改造之前出租率是72%，在改造结束以后出租率达到92%，出租率提高了20%。改造以后，该大楼的租金、管理费的收取率基本都是100%。
对于有租户在内办公的写字楼的改造，我们在管理的过程中做了一些总结：
第一，对有租户办公的大楼进行改造时，我们要求施工时间一定是夜间。夜间施工需要对施工队进行管理。一般的大楼白天晚上都可以施工，我们只能夜间施工，整个作业时间减少了一大半，这样施工人员也需要增加。对物业管理来说，增加现场的施工人员意味着夜间负责巡逻管理的保安和工程管理人员都要增加，这对物业管理企业是一个难点。
第二，对施工过程中产生的噪音、粉尘和异味的管理。这些对租户的影响是最大的。在施工队进场之前，针对会给租户造成特别影响的施工内容我们会做出特殊的规定，比如会产生异味的施工，规定施工队只能在周五下班以后到周六的晚上12点以前进行，这样可以保证整个周日0点到24点之间把异味排除，通过排风等措施，保证周一租户来上班的时候没有异味等。会产生噪音和粉尘的施工在我们的管理手册里也有相应的规定。
第三，对正在使用的大楼的改造采取了错层管理，考虑到租户对卫生间的使用需求，我们会选择对一、三、五、七楼施工，这样分阶段、错层的施工办法。
第四，我们会向施工队强调，当夜间施工结束以后在每天早晨的7点钟以前，要把整个大楼恢复成可以办公的状态，保证地面平整，电梯间、公共场所通畅，周边施工时使用的工具全部要清场，保证环境整洁。为什么是7点钟?这样可以给保洁人员预留一到一个半小时的时间开展清洁工作，使公共区域的卫生有保证。通过这些措施保证大楼在改造的过程中租户有最佳的工作环境，将对租户的影响减到最小。
戴国新：关于租户协调我再补充一下。在改造前，业主方代理、设计公司会出改造方案，在前期要和租户进行沟通，拜访租户，让租户知道大楼的改造是为了让每一个租户有更舒适的办公环境，让大家知道施工的步骤是怎样的，做到每家租户都心中有数，通过租户和物管、业主的努力尽可能把大楼要进行改造的消息告诉楼内的每一人，让他们了解到改造时间内可能要变换进出的路线、使用卫生间会有一定限制等情况。通过这种方式，让租户提前知道改造的计划和改造的进展，这是必不可少的。
《现代物业》：在前期和租户的沟通过程中，租户最关心的问题是哪些?
戴国新：前期在和租户的沟通中了解到，租户更关心一些使用功能方面的问题，比如卫生间、茶水间;改造结束以后是否会做空气质量检测;改造后是否会对整个办公环境带来提升等。一些老旧大楼原来都没有24小时冷却水设备，IT机房里面一般都装的是分体式空调，所以工程人员和IT人员会比较关心冷却水的问题。了解到租户的意愿后，在和施工方沟通时，我们会把租户关心的问题提出来，让施工方在改造施工方案里面加进去。
在施工结束以后，我们会给业主方安装空气净化系统，进行除PM2.5、甲醛治理，这些措施对整个大楼改造后的使用和提升租户体验、租户满意度都是有帮助的。
《现代物业》：前面提到错层改造，在改造过程中是否分阶段进行，各个阶段一般是怎样进行协调的呢?
戴国新：一般情况下我们都是会分阶段的。例如楼层的错层改造、大堂机关的改造，一般大堂会单独有一个改造的施工段。另外，就外围的绿化单独进行改造;如果涉及外立面的话那就需要有单独的外立面的施工节点，因为这个时间节点会比较长。
《现代物业》：前面提到内部改造施工通常选择在夜间施工，外立面的施工时间怎样安排，施工时怎样把对内部办公的影响减到最小?
戴国新：外立面的施工主要还是放在白天，施工过程中难免有噪音产生，我们会事先跟各楼层的租户沟通。因为外立面也是分楼层分阶段施工的，所以在施工到相应楼层的时候我们会提前拜访租户，进行沟通。一方面是倾听租户对我们改造的意见，同时也告诉租户在改造过程当中会出现哪些影响，希望得到租户的理解和配合。
《现代物业》：在改造当中怎样促进物管公司整体服务的更新?
戴国新：实际上在改造后，对物业管理公司的服务提出的更新要求是很高的。我们改造的往往是一些老旧的楼盘，它原来用的都是很普通的材料，比如普通的地砖或墙砖，保洁人员在保洁时用普通的清洁器材就可以解决问题。但改造好以后往往使用的是比较新型的材料，比如大理石、花岗岩、灯带、LED等，所以对物业管理人员的要求也会提升。比如改造中大堂可能会采用大理石地面，保养时就需要对地面进行抛光等。做到这些对物管企业的服务也是一个提升的过程。
从软件上来说，整个大楼改造后，形象发生改变，租金会有提升，相关联的物业管理费、物业管理人员的服务标准也要相应地提升。所以改造其实是一个连锁的动作，它会带来一系列的改变。
《现代物业》：在改造的过程当中，在涉及功能性改变的时候，需要从哪些方面去考虑，保证改造后能够给租户或业主提供比较舒适的感受?
张玮：在我们改造的过程当中，对租户来说有比较多的功能性的变化。举个例子，在2013年到2014年，我们对上海东海商业中心进行了改造，改造时的一个难点在改造完成后变成了这个项目的亮点。该项目的商业中心裙楼原本主要是用作商业，所以最初在一楼到二楼、二楼到三楼、三楼到四楼之间共设置了六部手扶梯。但在改造之前，该裙楼实际上并未用于商业用途，而是一直用作办公区域。当时二楼、三楼、四楼被一家通信公司租下用作办公室，由于员工上下楼梯都是靠垂直电梯，手扶梯基本是空置的。改造中，从大楼的整体形象考虑，拆除了大堂的六部手扶梯。这就带来了一个新问题——拆除后的空间怎样使用?在拆除过程中，我们在手扶梯的区域做了整体的围板，电梯拆除后的空间恢复成一个楼板，变成可以使用的空间。改造完成后每个楼层大概多了200平方米的使用空间，我们将该空间免费提供给租户做功能型的服务区，有的楼层作为会客区，有的楼层作为会议室，还有租户用作开放式的员工休闲区，员工可以在这里吃午饭或者茶歇。
改造后拆除了大堂的六部手扶梯，使用空间明显增大。
业主方最终对我们的改造非常的满意。改造后结合租户的需求以及大楼业主方改造的方案，分时间分节点地帮助租户、业主把各种功能做了合理的配置。我们提供装修的基本标准，把前期的硬装做好，后期租户只要做一些隔墙，放一些设备和软装的东西就可以使用。一开始我们认为这是一个非常大的难点，因为手扶梯在整个工作区域的中心位置，在和租户沟通时他们非常抗拒，担心改造会影响到他们办公。通过耐心细致的工作，非常到位的设计，比较全面的保护措施，最终给营业厅增加了功能区域的面积，对整个大楼的改造达到了最初预想的效果。
通过这个案例，说明写字楼功能的改造要和租户密切沟通，双方要换位思考，最终才能达到比较好的效果。如果大家都站在自己的立场，甚至是有抵制的话，最终双方都得不到最佳的效果。
《现代物业》：在改造中会涉及核心区的老旧楼盘的改造，核心区老旧写字楼在盘活中有哪些特点?
戴国新：核心区的老旧楼盘主要是设施设备老化，能耗较高，造成运营成本高，而设施设备年久失修又造成恶性循环。现在我们管理下的设备一般都是一用一备的，如果有一台设备出现故障，另一台设备可以替代使用。在没有备用设备的情况下，设备故障造成的非正常的运营会减少设备的使用寿命。所以老旧写字楼的改造更多是从节约能耗出发对设备进行更新。我们在对一栋使用了20多年的老办公楼进行改造时，更新了所有的空调主机和电梯，更新以后整个大楼的能耗明显降低，用新的节能型设备替代了原有老旧设备，物业管理的能耗所占比例也有所下降。
《现代物业》：在对核心区老旧写字楼改造过程当中，有哪些问题需要特别注意?
戴国新：核心区老旧写字楼最主要是它的区位，它所在区域和租金以及租户已经不成正比，但是它占据了很好的位置。随着核心区更多新楼出现，老旧写字楼所能获得的租金和这个区域不相匹配，所以改造是势在必行的。
核心区老旧写字楼的改造，主要是要符合这个区域的价值，楼盘的价值要与周边的写字楼品质相适应，符合这个区域的定位，租金才能得到提升。
《现代物业》：改造之后的写字楼一般来说多久能够实现资金的回流?
张玮：对写字楼进行改造是为了实现出租率和租金比例的提升，而资金回流的时间要看这个大楼改造投资的总金额。从我们之前改造过的写字楼的经验来看，一般改造后写字楼的租金会提升30%～40%。比如说，我们对上海高腾大厦进行改造之前每平方米的租金在5元之内，改造后每平方米的租金可以达到7元，这几乎提高40%。东海商业中心项目在改造之前的租金是5.5元/平方米左右，改造后提高到7.5元-8元，提升了30%。租金如果按照这样的提升比例，基本上两到四年就可以实现资金的回流。
改造后的东海商业中心
戴国新：对写字楼进行改造还有一个提升写字楼整体物价的功能。比如我们改造的东海商业中心，在买下来的时候价格是4万元/平方米，改造完卖出去价格大概5万多/平方米。改造好以后写字楼平均单价上升了1万多元，当然还有其他的各种因素，但是改造可以提升写字楼的租金，这是最主要的。
(原载于《现代物业·设施管理》2017年2-3期)
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