作者: 布莱恩·哈内蒂奥 | 2016-11-04 14:27

建筑改造——战略、管理与风险

12岁时，我跟随一支美国的棒球队首次来到中国，时隔这么多年，可以看到中国的变化非常大，每一次来中国我都非常高兴。我的工作主要是经营好我们与客户的关系。首先，我给大家介绍一个新项目，它在加州，价值高达2,500万美元。我们从1998年-2005年拥有该物业，在2005年之后把它卖给了另外一个投资者，2015年9月份又重新买了回来。这个物业处于一个交通枢纽的中心，地段非常好，而且离文化中心、机场都非常近，离太平洋也比较近，这些条件奠定了它良好的交通位置。现在它是一个地铁中心楼，很多内部的空间可用性都不大，荒废了，所以，我们想针对目前的情况做一些改善。重新购买这个物业之后，我们的决定并不是把它全部都拆除重建，而是在现有的基础上进行翻新和改造。因此我们花费了2,500万美元来做整个翻新。

接下来我将讲述我们是如何对其进行改造的。改造之初，租户都希望如果他们在这里入驻、办公，能够吸引更多的人来他们的办公室。其实满足这一点需要做很多改造，对很多方面进行完善，是一个非常大的工程。

首先，是出入的通道。此前的通道并不是非常漂亮，无法让人印象深刻。我们考察之后，设计出想要的效果图，按照这个方向去改造它的主通道。这条通道可以直接开车进去把车停到停车场。其次，加州水资源分配并不均衡，南加州雨量很少、干旱而阳光充沛，所以我们非常注重水的利用，想办法提高水的利用率。因此，该物业种植的植物都是抗旱的，这也是对加州抗旱情况的反映。接下来是餐车通道，在美国有很多餐车都非常大，可以给客人提供各种不同类型的服务。所以我们也比较这一方面，建有三个餐车通道，同时还配备了一个用餐的区域。

区域改造方面，首先是一个室外的用餐区域，我们会配备一些桌椅，能够让租户在下班之后在这里小酌几杯，或者喝杯咖啡休息一下。其中有一片区域，原来的草坪不太好，我们希望能够把它改造成一个后花园，而且，在后花园里会提供网络，差不多同时可以容纳300人上网。还有一片现在没有被用到的区域，打算把它打造成一个社会活动场地，或者说是一个社交区域，可以在里面办一些小型聚会之类的活动。在加州，现在很多物业都配备相当的工作区域，但是我们觉得应该要给租户创造一些休息、休闲、社交的空间。该区域的另外一边，我们想把它改造成小型会议场地，举办小型会议，或者用作休闲、社交都可以。还有一块区域也是目前完全没有被利用到的，很多时候人们会在这里抽烟。针对这个情况，我们想建一个团队休闲的场地，比如建乒乓球台、棒球场，或其他的一些活动场地。现在大家都意识到健身的重要性，所以在这里我们也要建设一个健身区域，希望所有的租户在工作之余也能够走出办公室，运用这些健身器材来锻炼他们的身体。

还有一个很大的挑战，就是关于停车的问题，要到达停车场地必须要走好几条通道，如果可以有一条直接过去的通道会方便很多。我们想要做一些改造，使租户可以直接一条道通到停车场，而不用七拐八拐才能进去。

进入一栋大厦之后，人们肯定想要有一种宾至如归的感觉。但是在大厦的大厅可以看到有很多的阶梯，租户的印象和体验就不会很好，所以我们也要做一些改造。我们大胆创新地把阶梯上面的扶手都去掉了，然后运用通透性良好的玻璃把整个大门设计成透明的。进入大厅之后，人们可以在里面喝咖啡或者休息。而且这是一个自动感应门，不需要人工推开，这样就可以让所有的人来到这栋大楼之后，有一种宾至如归的感觉，也可以让一些残疾人士以一种更加轻便的方法进入到大楼里面。大厅的光线不太好，我们必须要对它进行改造。新大厅非常明亮，大家可以在这里直接联网，通过电脑来开会、做报告，或者是签署合同，即使公司总裁也可以在这里接待来宾，洽谈合作。

进入大厦大家可以看到，大堂后面都是大理石的设计，看起来非常具有时尚感，有很多大型瓷砖、LED照明，以及一些艺术品。大厦使用的几乎都是大型瓷砖，而且材料完全是可回收的，没有必要再去贴墙纸。我们希望租户能够跟我们进行讨论。我们会强调他们和我们的关系有多么重要，也希望他们能够来到这里，能够在我们的楼宇里面办公，增进我们之间的关系。大家可在里面进行互动，我们配置有一些手触性机器，可以在里面找到一些想要的知识，让客户觉得更加有趣。

说到咖啡馆，我们将会有非常健康的咖啡馆，室内室外都会有，咖啡馆内还会提供一些沙拉和三明治，所有的租户在这里都可以享受非常干净的空气。还有一点，我们有非常复杂的HPLC系统，当租户从咖啡馆出来后，门会自动关闭，整个大楼依然是一个节能的状态，不会引起任何能源浪费。

整个建筑的中央部位，36层以上需要进行更多的装修，因为这里的大理石看起来又旧又老，改造之后会成为我们新的大厅，这里的改造非常重要的。这里的玻璃、LED，都非常现代化。考虑到能源问题，装修也大量地简化，使之成为一个非常高能效的空间。

当前的管理办公室，将来会把它变成会议中心，让租户可以在大楼里面开会，而不是在自己的办公室里开，从而给他们带来更多的空间。会议中心的等待室也是一间会议室，这里摆设的桌子其实都是小桌子拼在一起的，可以把它们分开放在各个地方。而且我们配备了各种显示屏幕以及远程会议系统，来满足信息化时代下的多种形式的会议。至于大厦的走廊部分，如果走廊非常灰暗，大家是不愿意在里面工作的，我们新的走廊，启用了新的照明设备，非常明亮，看起来比之前好很多。

我认为，目前在这栋大厦中最大的问题就是卫生间，每一层只有两个卫生间，而且里面光线非常暗，没有办法达标。我们必须要做大量的工作，使之进一步地提升。改造之后的卫生间非常干净、摩登，里面贴心地配置了牙线、洗手液之类，以及各种高级的设备，看起来就像在酒店里一样，非常的赏心悦目。

我们的厨房是开放式的，人们在这里可以共同工作，共同享用自己的餐室。还有前面提到的大厅，其实它是一个公共的场所，大家在这里可以进行更多的合作。大家一天到晚都在工作，但我希望大家没有这样的感觉，因为他们在工作的时候，其实也是在交流，通过这样一种感觉的改变，可以让他们更轻松，可以工作更久。我们还配置了阳台，在进行改造之前大家是没办法到阳台上去的，但是现在通过这样一个设计，让租户随时可以去阳台交流、放松，同时享受环境的美好。过去这是一个非常难租出去的空间，但是现在这里非常受欢迎。大家都知道，以之前的标准，建筑使用范围或者使用面积中其实并不包含阳台，但是现在包含阳台了。这也是一个利好消息。阳台入口是一扇推拉门，非常方便，让租户可以直接在室内室外进行穿梭，享受好天气。

有一座南北连通的大公寓，每天都有数千辆汽车经过，所以视线非常重要，因此我们配备了LED照明。这栋建筑的租约不久之前开始履行，租户愿意出高价来租这样的建筑，所以说，经过改造之后我们已经获得了很多收益。

目前我们一共有三栋建筑，虽然说改造的投资非常昂贵，但是投资很快就见到了效益。我们没有必要把建筑拆了再重建，只需根据需要随时进行翻新就行，公共空间可以进行适当改造，租户其实也只是想在能够吸引他们客户的环境当中工作，所以给他们提供这样一个环境，让他们能够按照自己的理念来工作，是非常重要的。

布莱恩·哈内蒂奥(Brian M. Harnetiaux)为麦卡锡库克资产管理公司副总裁、BOMA国际主席。本文根据作者在2016年BOMA中国年会“资产管理——通过效率与可持续性创造价值”上的发言整理而成。

(原载于《现代物业·设施管理》2016年第10期)