物业管理与台北都市更新发展的结合
前言
台湾都市更新事业近年来逐渐蓬勃发展，尤其台北开发建地难求，都市干道两侧低楼层之改建，或捷运车站周边地区整建，或逐年抛售公有土地，常见街廓整体开发与营建，展现重建型都市更新的迹象。另一方面，从整合型物业管理服务业的快速发展，既有公寓大厦或住宅小区数栋建筑群，有关建筑物与环境的维护管理、大厦公寓居民生活与商业服务、庞大建筑设施与设备资产的经营与管理等课题，逐渐形成一股专业化、整合型物业管理新市场需求。
台湾各县市政府依据都市计划法，行政组织章程编制都市计划业务执行部门。都市更新乃依据都市更新条例，此制度虽然已经执行多年，但回顾各县市推展此业务与执行绩效不佳，全台只台北地区近年来比较活络而已。其次，物业管理主要依据法源为公寓大厦管理条例、保全业法等相关法规，现在各县市成立许多的保全、清洁公司发展业务。近年来由民间业者积极提倡物业管理服务业，此种整合型服务业确实逐渐蓬勃发展。
都市更新与物业管理究竟有何关系?两者如何结合、互补与发展?存在哪些等待厘清与解决课题?
物业管理结合都市更新之课题
依据都市更新条例第1条：都市更新是为了促进都市土地有计划之再开发利用，复苏都市机能，改善居住环境，增进公共利益。而第3条则载明：都市更新系指根据条例所定程序，在都市计划范围内，实施重建、整建或维护措施。换言之，都市更新有“重建”、“整建”或“维护”三类型，其办法与对应的效果如图1所示。
台湾的建筑与不动产业界中最初出现“物业管理”专业用语，乃1992年6月13日刊登于《台北建筑》通讯刊物，由颜世礼撰《不动产之第三级产业：物业管理》文章中，如今已形成两岸三地通用专有名词。但台湾的物业管理定义与范畴，乃肇始于2004年通过的《服务业发展纲领及行动方案》(包括物业管理服务业)，乃确定图2所示物业管理之定义、类型与范畴。
图1 都市更新的类型、办法与效果
图2 物业管理之定义、类型与范畴
发现都市更新的“整建型”与“维护型”，可整合成“重建”、“整建+维护”两类型，如此形成都市更新的两类型，如图3所示对应物业管理的三范畴来进行分析。
图3 都市更新与物业管理内容之对应关系
其次，将物业主导者划分为公部门“官方”与私部门“民间”两类型。并以物业管理主导者做为横轴、都市更新类型做为纵轴，如此形成图4所示数学四象限，每象限依据内容特性分别命名四种模式，并以实际案例配合说明都市更新结合物业管理之途径。
模式一：公有土地都市更新，案例：基隆火车站地区
说明：都市更新范围内以公有土地为主，当推展都市更新时，物业管理如何参与的时机、方式与可能贡献的专业服务。拟以“内政部营建署”推动中的基隆火车站地区案例说明之。
模式二：民间申请自划都市更新单元，案例：台北南京东路吉林五小段案
说明：选择台北南京东路吉林五小段案民间地主与建设公司[1]，依据都市更新条例中的自划都市更新单元办法，提案推动都市更新案例。说明物业管理专业服务如何介入与协助整合地主分歧的意见，制作都市更新概要计划书与事业计划书。
模式三：公有建筑物群之整建维护，案例：公宅小区、校园校舍
说明：很多公共建筑，包括行政厅舍、校园建筑或国民住宅等建筑群，必须依据屋龄、屋宇窳陋实况，进行建物与环境的各项整建与维护工作。这种需求即属于物业管理第一类的“建物与环境维护”专业服务业务。本文选择国立大学校园校舍[2]、各县市公共住宅整建维护等案例说明之。
模式四：民间建筑物整建维护，案例：台北联合第一大楼
说明：民间地主或建筑物区分所有权人拥有的都市主要干道高楼建筑物，例如台北联合第一大楼逐年高龄化，大楼管理委员会正考虑老屋拉皮建筑更新模式，依据台北市政府都市更新业务推展办法，申请建筑物整建与维护的经费补助，因此建物的整建与维护课题，乃都市更新结合物业管理最为代表性的业务。
图4 都市更新“重建型”、“整建+维护型”对应物业管理两类主导者之四类模式
重建型都市更新结合物业管理
认识都市更新的类型、范畴及物业管理的定义、范畴后，本文以“重建型”与“整建+维护型”都市更新别两类型，并以“官方”与“民间”物业主导别两类型，举例探讨都市更新结合物业管理的四种模式。
物业管理前期介入都市更新的方式
建筑生命周期(图5)乃指一栋建筑物从无到有、从有到无的过程。建筑物一般藉由“建筑策划”而诞生，经历规划、设计、施工与使用各阶段，以至到达判断是否更新或拆除，方式包括对建筑物进行修缮维护、保存现况或重新设计施工整建后再利用，或拆除旧建筑兴建新建筑。
物业管理所涉及的领域、范畴与知识，一般泛指建筑物营造施工后，经过一段漫长使用时间所积累的物业管理服务所形成的专业。但乍看图5所示内容，物业管理似乎只衔接在施工、营建管理之后，反而经常忽略物业管理知识可回馈与衔接设计管理、策划层面的价值。
换言之，物业管理专业知识足以提供建筑生命周期的前期阶段，尤其在启动建筑策划、执行方案规划阶段时，提供业主、建筑师与各相关专业技师关于空间、设备在管理、维护与长期营运层面，所积累的管理物业、创造价值的经验或通则等信息，这种重要的物业管理知识如果能于适当的时机早期介入，一般称为“物业管理前期(早期)介入”。
图5 从建筑生命周期观点建立物业管理回馈建筑策划之机制
专业的物业管理观点，对于建筑结构、建筑材料、水电空调、保安消防、办公通讯、环境卫生、绿化环保、保全管理、应变配套措施等各主题，能够提出创造物业价值的合理化建议，并基于自身的物业管理经验，对大楼(或称建筑、设施)物业管理的行政组织结构、人力岗位配置、各岗位工作流程、岗位责任制、人员培训计划、大楼中长程维护与营运计划等事项制订管理制度。这就是物业管理前期介入的内涵与专业能力，基于如此的专业足以贡献建筑策划、规划或设计阶段之参考，即能创造与提升物业的新价值。
其次，何谓“前期”的时间点?有多少适合介入的时间点?各时间点介入有何不同绩效?第1个介入的时间点在“使用阶段”前，包括竣工后立刻介入物业管理执行作业、协助业主征选物业管理服务公司;第2个时间点在营建发包阶段前，包括物业前期参与项目管理工作、前期参与规划设计作业、前期介入预算管理作业，前期要求工程顾问图纸作业等;第3个介入时间点在建筑策划与规划阶段，包括物业项目拟引入的业种、业态、业务的评估，针对拟开发对象建筑物总容积而言，如何提升楼地板坪效(面积效率)的概估或空间用途的调整。
政府主导的都市更新与物业管理
虽然前述如此多的介入时间点，但对于重建型的都市更新事业推展，第3个介入时间点——物业管理前期介入建筑策划、规划等专业服务，对提升与保证物业管理之决策最有帮助。尤其在政府主导型的公有土地都市更新事业的推展过程中，更需要引入专家担任物业管理前期介入的角色。
1.都市更新的物业资产管理与营运
众所皆知，更新都市即在营造物业资产。资产价值如何长期管理与营运，更是重建型都市更新的最大课题。如图6所示显而易见，重建型都市更新与物业管理中的资产营运与管理范畴，专业结合力强、关系最为密切。简言之，拥有决策权的智慧业主，必须深入了解物业管理前期介入的价值与运用途径。以下列举实例阐述道理：
●购物中心：一般重建型都市更新项目的基地面积大、总楼地板面积大、商业空间面积大，更新方案中会出现商务楼地板面积，经常引入购物中心等大型的商务物业，评估如何引入商务的业种、业态、业务，以及如何招商、营运管理的知识，必须藉助专长商务的物业管理前期介入[3]，才能协助与保证都市更新事业的成功。
●公寓住宅：无论公私部门主导的公寓大厦或住宅小区规划，也是重建型都市更新计划中的主要项目，物业管理前期介入可以协助招商策略、分坪策略，或节省管理经费、创造物业开源的各种途径。
图6 都市更新重建型与物业管理专业服务结合强弱对应之关系
2.案例说明：基隆火车站地区
官方近年来推动都市更新示范计划，协助各县市落实都市更新示范计划，辅导完成50个先期规划案，基隆火车站即其中一个。本案相关基本资料简介如表1所示：
表1 基隆火车站地区都市更新计划概要资料
注：建蔽率系指单层建筑面积与建筑基地面积的比值，资料来源：《都市更新总顾问》委托技术服务案，本表省略原有“推动时程”项目
经由本案数据一、二的分析后，对于重建型都市更新事业计划推展中，最需要具有专业的物业管理团队参与。所谓专业的物业管理团队或公司，以本案为例是指专长于电视台、旅馆、商场、购物、美食、Outlet中心、舶来品批发……设施物业管理经验者参与。其真正的决胜点在于物业管理专业结合都市更新中的招商策略与营运计划建议等事项[4]。
民间主导的都市更新结合物业管理
官方主导的重建型都市更新计划决策者大部分为公务人员，对于推展都市更新的心态、责任、利益、法令等各面向，均受到相当大的拘束。反之民间地主如何与建设公司或代理人等第三者合作模式，也能提示都市更新结合物业管理的发展途径。
1.民间自行划定更新单元与物业管理的关系
依据都市更新条例(2008年1月16日修正)第三章都市更新事业之实施，第11条规定：
未经划定应实施更新之地区，土地及合法建筑物所有权人为促进其土地再开发利用或改善居住环境，得依主管机关所定更新单元划定基准，自行划定更新单元，依前条规定，申请实施该地区之都市更新事业。
台北市也公布未经划定应实施更新之地区，自行划定更新单元建筑物及地区环境评估标准，民间可依据此办法推展都市更新。其申请程序如图7所示的两阶段：
图7 民间自行划定更新单元申请作业流程
依据自行划定更新单元的作业流程划分两阶段，第一阶段为“指标审查”，第二阶段为“更新计划书图审查”。关于民间团体申请或办理自划都市更新单元业务，或拟订都市更新事业计划书图等业务，专业上原属于都市计划技师或规划顾问公司的主要业务，勉强将此业务也纳入物业管理范畴，仍有待商议与斟酌。但物业管理范畴的第三类属于资产经营与管理，专长此领域专业者经常毕业于大专院校的都市计划、地政或不动产科系所。
换言之，探讨民间自行划定更新单元业务，是否有机会可由物业管理专业者承担，其问题在于承担者或承担公司(代理人)，是否具备从事土地开发与不动产经营的专业知识[5]。本文重点置于物业管理结合都市更新发展的途径与机会，撰文立场上会说服有志物业管理服务业发展的同行，值得拓展学习前述申请都市更新作业相关专业能力。
2.物业管理前期介入都市更新事业概要书之制作
民间自行划定更新单元业务于第一阶段指标审查，第二阶段更新计划书图审查，其提出资料有关都市更新方案中的建筑设计内容，虽仍属建筑基本设计的程度，于尚未展开细部设计前，物业管理专业才有机会依据物业对象物基地区位、用途特性等条件，提出提升物业价值的规划设计参考意见与建议。这些建议内容无论对地主或建设公司决策者相当具有说服力，其建议事项也为便利建筑师落实细部设计之依据。
台北市南京东路吉林段五小段自划都市更新单元计划案，笔者作为地主代表曾向德运建设公司都市更新代理人提出表2所示内容，建议都市更新事业概要书与计划书，尽量能从物业管理面向落实建筑规划设计方案。
表2 物业管理专业观点提供拟定都市更新事业概要书、计划书参考依据建议
资料来源：黄世孟撰
其次，通常向台北市都市更新处提出《都市更新事业计划案》内容中，有独立“管理维护计划”项目，笔者详阅该项目呈现内容相当一般化、原则性，换言之，内容似乎通用于任何一栋建筑物，而未能针对建筑师所设计方案撰写更细致的管理维护计划内容。建议台北市政府能从严审查“管理维护计划”项目内容[6]，一方面开创台湾建筑行政重视软硬件结合新时代，另一方面强化物业管理前期介入可贡献的专业面向与商机。
除前述外，第1个介入的时间点“使用阶段”前，《住宅交屋与使用手册》的制作，也是物业管理可以结合都市更新的机会。都市更新建筑物竣工交屋给购屋者前，能兼顾售屋者与购屋者立场制作一套有保证质量的住宅交屋与使用手册。尤其考虑售屋者与购屋者不同立场，住宅签约缴款交屋时，对于住宅交屋与使用手册存在不同需求。物业管理者若确实了解两者共通认同、相异观点等灰色地带的实情，就需更有专业能力制作功能健全与内容踏实的《住宅交屋与使用手册》。
3.案例说明：台北南京东路吉林段五小段自划更新
拟定台北市中山区吉林段五小段185地号等19笔土地都市更新事业计划案，乃土地及合法建筑物所有权人，为促进其土地再开发利用或改善居住环境，得依法申请划定更新单元案例。基地位于台北市南京东路二段、南京东路二段21巷及南京东路41巷所围范围，基地内既有建筑物以二至四层楼透天厝居多(图8)。地主评选都市更新实施代理人为德运建设公司，本案已进行至审查都市更新事业计划书图阶段，同时实施者也已经举办完成公听会(图9)。
图8 都市更新区南京东路二段干道的建筑物
图9 中山区吉林段五小段185地号建筑物更新公听会
民间地主可藉由申请自划都市更新单元途径参与都市更新事业，更新过程相当漫长，需要专业者协助召集、举办各类会议或活动、制作申请计划书图、缴交申请计划书，针对计划书图的专业审核与管控，尤其建筑设计标准平面图(图10-A、B)，需有物业管理前期介入机制，于最适当时间点、介入最适当专业服务，才能保证都市更新事业的时程与质量。
图10A 中山区吉林段五小段185地号第一次建筑标准层平面图
图10B 中山区吉林段五小段185地号第数次后建筑标准层提案平面图
整建与维护型都市更新结合物业管理之分析
所谓“整建与维护型”都市更新的特点，是对既存建筑物不采取全部摧毁重新建设方式，换言之，可譬喻为“穿着衣服修改衣服”的方式，但其难度不低于前述重建型都市更新模式。重建型个案虽少，但却亮丽显眼吸引人，颇易受执政决策者青睬与重视。但整建与维护型都市更新个案，往往规模较小、案例相当多，区位可能分布到干道或小巷中，只是一栋建筑物外墙的整建、或室内水电设备管线更新而已，但属性却如蚂蚁雄兵，是小而美、可立大功的建筑再生模式。
都市更新整建维护补助制度
探讨都市更新中的“整建”与“维护”两种模式，也可称为“建筑再生”模式，单栋建筑物与群体建筑物在建筑再生的整建与维护过程中，如何结合物业管理发展，为下文论述重点。
1.整建与维护型都市更新结合物业管理之模式分析
回顾图6所示都市更新重建模式与物业管理三领域关系图后，继续探讨图11所示都市更新整建、维护模式与物业管理领域之关系。依据都市更新的整建、维护定义，本研究主张“整建+维护”模式的称呼为“建筑再生”，乃可称为“都市更新之母”，是最值得当前台湾积极推动都市更新的落实方式。兹为说明此种观点的论述，首先列举实例说明如下：
图11 都市更新重建型与物业管理专业服务结合强弱对应之关系
2.建筑物长期维护经费编列与补助制度
推动整建与维护型都市更新的政策成败关键，对公部门而言，需考虑建筑再生所需修缮整建经费能否建立补助制度;对于私部门而言，如何建立大楼管理委员会定期储存长期维护修缮基金制度。现在乐见台北市启动“都市更新整建维护规划设计及实施经费补助”办法，值得宣传推广、培训人才、增编补助经费，绝对帮助加速都市更新事业的成就。反之针对民间团体主导的公寓大厦，当进行整建维护的建筑再生工程时，如何协助筹措足够整建维护修缮的经费，是非常值得探讨的课题。本文提出物业管理前期介入，可从开源与节流两面向，探讨住户减缴管理费、加速库存公积金的作为，可参阅表3所示。
表3 从物业管理前期介入观点探讨公寓大厦规划设计阶段减缴管理费的建筑设计方法
资料来源：李志明，高雄大学都市发展与建筑研究所硕士论文，2007年7月
政府主导的建筑物整建维护与物业管理
政府主导型的整建与维护型都市更新，乃针对公有单栋建筑物或数栋建筑群为主，这些对象过去均依据公部门设施定期编列预算的方式，进行建筑物整建、维修与管理，似乎与民间物业管理公司没有关系。本文拟从城市历史的、纪念的建筑资产观点，探讨整合型物业管理介入政府主导的公有建筑整建维护的途径与机会。
1.公有建筑物的整建维护机制
城市公有建筑物一般乃指公共设施中的建筑物，该类型建筑特色数量多、分布广，例如行政厅舍、学校建筑或政府兴建的公共住宅等。整建维护经费均依据法令逐年定期编列预算，执行各项的维护、修缮等整建计划。换言之，公部门的整建维护经费限制使用于公有建筑物。
但是回顾营建机关历年来推展“城乡风貌补助计划”中对于改善城乡风貌能有贡献的项目，例如街道广告招牌的重新设计与制作，政府也能以改善总经费部分对等比例的经费补助之。其次，前述台北市“都市更新整建维护规划设计及实施经费补助”办法中，也能以政府部分经费补助民间私有建筑物的整建与维护。因此，本文不拟论述行政厅舍、学校建筑的整建维护，而针对既有的公共住宅建筑与小区，构思如何推展政府主导型的整建维护都市更新计划。其中，相当大的工作份量可转给民间物业管理公司承揽，既减轻行政机关主管的编制与经费压力，又能提供民间活络发展物业管理新产业，确实能达到双赢的补助政策目标。
2.案例说明：从法国里昂小区获得的启发
法国里昂市区内1920年-1933年兴建的“低租金城区(HLM)”，本区总体规划与小区建筑是法国当年最盛名的托尼·嘎涅(Tony Garnier)建筑师负责。基于都市发展的都市更新需求，于1970年代，里昂市原本拟采用重建型的都市更新模式，最后选择“建筑再生”方式的住宅整建与维护型进行小区再造与住宅改造。同时举办小区住宅侧墙壁画的国际征选作品，形成小区内25幅侧墙壁画，每幅画面积约220平方公尺。该小区已经于1991年获得UNESCO颁发世界十年文化发展奖章，顿时成为露天博物馆，每年慕名而来的观光客数万人，创造营造城市、营销小区的一种新模式。
嘎涅总体规划设计及兴建的“低租金城区”住宅小区，住宅整建与维护后所示二十五处侧墙(图12)，装置国际竞图征选方案壁画，图13所示只是其中的一幅画，以嘎涅个人画像为主，背景配合说明当年此处住宅小区开发历史照片。如此完成小区住宅建筑再生的启事，颇值得许多公有建筑落实整建维护思维参考。
图12 住宅侧墙壁画位置
图13 侧墙壁画案例一
3.案例说明：台北民生小区公寓整建与物业管理课题
除了感动于法国里昂有智能采取“整建+维护型”都市更新，同时结合城市艺术、营销城市的杰作与成就外，另一方面需要省思台湾相同的住宅小区对象与物业，如何采用整建维护型处理的策略与课题。本文构思物业管理新型服务业可以配合小区总体营造运动，将公寓大厦居民们过去局限于“垂直型”大楼管理委员会的巢臼中，拓展成以“水平型”街道、街廓的物业管理发展机会。
举例言之，民生小区位于台北市松山机场南侧，1966年前后兴建，迄今即将届满50年，小区内数百栋四层公寓集合住宅，钢筋混凝土构造，地上四层地下一层，每栋八户双并型单一共享梯间。本小区内并无完善与统一物业管理机构负责，每栋建筑物屋龄皆高达45年以上。由于民生小区具备台湾都市化集合住宅典范的历史指针，而且小区环境整体规划、路巷宽敞、路树绿意优美且盎然，实属台北市区内一处难得住宅区，值得远虑今后城市永续发展概念下，如何从事都市更新。
眼见四层公寓住宅逐渐窳陋老化(图14)，部分屋主已经主动整建或维护建筑物的室内外环境(图15)。因此，如何有效协助当前居民，落实住宅整建与维护，获得建筑再生机会，当然逐年愈显的迫切且重要。
图14 社区公寓未整建维护案例
图14 社区公寓已整建维护案例
本文基于物业管理服务业发展的专业范畴，确信有机会紧密结合“整建+维护”模式的都市更新机会，论述说明如下：
●台北市政府对于民生小区远程发展愿景，上位条件可先定位为“城市优质住宅历史街廓”。落实都市更新的策略，建议采用“整建+维护”型的都市更新模式，反之不宜采用“拆除重建型”的都市更新模式。如此的政策性宣示价值能对市区内普遍存在的无电梯、共享梯间类型的庞大数量集合型住宅，提出今后落实“建筑再生”的核心价值，引导城市朝永续发展的健康思维方向发展。
●民间物业管理公司、机构或协会、学会，协助民生小区各街廓、各条道路、各栋公寓住户，积极设立公寓大厦管理委员会，整合住户有关建筑物室内外的整建维护需求，即可委托物业管理公司从事第一类“建物与环境维护”业务。其次，民生小区是一处优质环境、居民素质高，显然存在便利生活与e化商业服务需求，因此也容易拓展物业管理第二类“生活与商业服务”业务。争取台北市政府制订的都市更新事业之整建经费补助办法，改造住宅物业后，预期可提升不动产交易新价格，这就属于物业管理第三类“资产经营与管理”业务。
总言之，台北市民生小区的都市更新事业，建议纳入台北市政府主动划设的都市更新指定地区，民间物业管理公司、机构或协会，绝对有兴趣与商机投入小区型物业管理的专业服务，一方面协助推展“建筑再生”型都市更新政策，另一方面协助增强民生小区居住环境与物业的保值与创价功能，如此官方与民间两者双赢的机会，为何不为?
民间主导的建筑物整建维护与物业管理
与民生小区公寓住宅相比，一般民间的公寓大厦，尤其位处都市主要宽广干道两侧的单栋建筑物，建筑物外墙的整建与维护的新需求，逐渐成为台湾营建业界的新市场。换言之，也可谓另一种类“物业管理”最能结合“都市更新”的典范作为。
1.都市干道大楼整建维护与都市更新补助制度
台北市协助民间推动都市更新事业经费补助办法，公告于2007年第2次受理本市“协助民间推动都市更新事业经费补助申请暨审查原则”。申请补助项目包括：第一阶段办理推动更新相关之行政费用;第二阶段拟具都市更新事业概要之规划设计费用;第三阶段设立都市更新团体之行政费用。申请主补助额度：每一申请案补助金额最高30万元。2007年(三阶段合计)补助预算总额为新台币420万元。
经由前述法令依据及都市更新事业经费补助办法的分析，台北市区多处都市更新申请计划与执行计划正热络的推展中，若从物业管理观点分析时，可确知以下几项物业管理公司或专业人才可能参加与介入的时机与方式：
●都市计划、建筑、地政领域专长为主的技师、专家、学者等人士，或公会、协会、学会等团体，协助民间地主或开发业主，提出申请自划都市更新地区计划，或依据都市更新事业经费补助办法申请经费补助。目前此阶段的业务刚启动，普遍未受重视，物业管理公司或专业人士，有机会协助争取前述各项申请计划服务机会。
●台北某知名建设公司与地主代表洽商都市更新土地过程中，已经敏感于洽商团队中应纳入具备物业管理专长人才的参与，如此即可提早进入协商开发合约、契约内容的拟定，协助地主定期举办专业性或休闲性的交谊活动。物业管理前期有或无偿服务，明显期待一旦都市更新定案执行或如期竣工完成后，即容易获得长期的物业管理服务机会。这些讯息均代表着物业管理确实能够扎实协助都市更新落实的证据。
2.协助民间推动都市更新事业经费补助类别及项目
若从建筑生命周期的特性而言，建筑物一生中必须于适当的时机维护修缮，以利延长使用寿命并同时提升功能。但很遗憾台湾各项建筑法令与体制，并无特别制订或加强落实建筑物整建与维护的规定或奖励。直迄近年来台北市制订协助民间推动都市更新事业经费补助办法(表4)，其中关于“环境景观”订定下列七项补助项目：(一)公共走道或楼梯修缮工程;(二)通往室外之通路或门厅修缮工程;(三)阳台或露台绿美化工程;(四)屋顶平台绿美化工程;(五)建筑物立面修缮工程(含广告招牌);(六)建筑物外部门窗修缮工程;(七)拆除旧有违章建筑。
其中的第五小项“建筑物立面修缮工程(含广告招牌)”的补助方式，确是最能吸引民间推展建筑再生的诱因，此补助方式也同时广泛推展到全岛。
表4 台北市制订协助民间推动都市更新事业经费补助类别及项目
资料来源：台北市政府都市发展局，取得时间为2007年04月04日
2008年度台北市“都市更新整建维护规划设计及实施经费补助”已上网公告受理申请[7]，截至2007年申请概况如表5所示，可以归纳申请单位特征如下：
●建筑物位处台北核心地区的主要干道两侧的建筑物
●颇多已经提出申请获准后因故放弃案例
●申请修缮改造对象物以无遮檐人行道、建筑物立面修缮工程为主
若从法令制度面的设计，或民间实际执行过程的需求而言，任何一栋公寓大厦管理委员会，拟提出本项申请计划前，均必须具备一定水平以上的物业管理维护专业知识，才能如期顺利推展单栋建筑物外墙的整建与维护。这一方面的建筑再生或都市更新模式，非常需要民间物业管理公司人才参与，反之很清楚提示这是物业管理结合都市更新中的新商机。
表5 台北市都市更新整建维护规划设计及实施经费补助
资料来源：台北市政府都市发展局，取得时间为2007年04月04日
台北市都市更新处延续2007年、2008年度业务积累成果，2009年度即推展“建筑物外墙清理补助申请实施方案” [8]，检视本方案主旨、申请资格、审核程序与补助经费等项目内容，完全属于物业管理服务业务范畴。因此，环观局势发展,本文更确信物业管理可结合都市更新事业，推展建筑物外墙更新整建工程、建筑物外墙清理维护等之新商机。
3.案例说明：建筑物外墙的拉皮与整建技术
单栋建筑物外墙的整建与维护俗称为“老屋拉皮”，台北市老屋拉皮前后物业价值涨幅高的大楼案例包括如下：
●蓝天凯悦大楼：位于北市敦化南路二段、远企购物中心斜对面，2层6楼，2006年拉皮前成交价是四字头(每坪40万- 45万元)，拉完皮期间刚好又遇到上这波急涨，2007年完工每坪约60万-65万元，目前开价直冲70万元/坪，涨幅55%-75%。
●汉宫大厦：位于忠孝东路四段SOGO百货、顶好名店城斜对面，利用外墙广告的600万元收入完成外墙整容，让原本斑驳的磁砖和坑坑疤疤的墙面焕然一新，招牌规划了新秩序，原来每坪30几万元的行情，如今有翻倍的行情，每坪上看70万元，涨幅75%-95%。
●卧虎藏龙大楼：位在台北市仁爱路二段，产权登记达33年屋龄的老屋，这栋外观新颖的“中古大楼”，翻修前，单价约为55万元，彻底拉皮后(仅留下结构钢梁，其他全部大翻修)，现阶段每坪成交价逾70万元，涨幅超过25%，比区内同龄产品价位高出三成。
●艾菲尔大楼：位在信义路上、大安森林公园对面，约18年屋龄，因区域地段早就没有其他空地推新案，大楼管委会斥资9,000万元进行外观拉皮与庭园造景、机电设备等更新工程，拉皮前每坪约70万元，预估拉皮后每坪上看100万元，增值达40%。
●世界贸易大楼：位于忠孝东路、新生南路口，是属少见商业大楼拉皮案件。拉皮前每坪价格约40万元，预估拉皮后上看60万元以上，预估增值50%。
●东华大楼：房价涨幅最为惊人的，应该是位在基隆路，台北市政大楼斜对面的34年老房子，当初每坪25万元还卖不出去，靠大型LED广告牌收入支付整修拉皮费用，建筑贴磁砖外墙换成玻璃帷幕，完工后2-3年，房价站上一坪50万元以上，整整飙涨1倍(图16-A、B)。
图16A 东华大楼改造前
图16A 东华大楼改造后
如果认同建筑物外墙拉皮属于整建技术，这就是物业管理第一类范畴的新商机，如果拟推动老屋整建设备、拉皮更新外墙、提升物业价值，就必须推展物业管理第三类专业。由于存在着如此雄厚且具潜力市场，本文继续左证实例论述如下：
4. 案例说明：联合第一大楼
联合第一大楼位于台北市南京东路与林森北路交叉口，大楼一、二楼开设麦当劳。建筑物竣工启用于1976年，迄今屋龄已逾30年。建筑物内部的水电、空调或消防机电等设备，年久失修，建筑内外部功能逐渐劣化，就物业价值而言，无论出租每坪租金、出售每坪售价，远低于邻近的建筑物。笔者担任本栋大楼管理委员会主任委员，目前正进行“整建+维护型”都市更新计划，案例内容简述如下：
联合第一大楼
图17 联合第一大楼建物与环境维护
图18 联合第一大楼资产与经营管理
●物业管理第一类：建物与环境之维护(图17)：预定先更换各楼层排给水管，以及全栋大楼垂直部位给排水管(管线30余年未更新)，其次配置分离式冷气机组管线，统一采购分离式冷气机，设立钢架安置各楼层机组，并统一拆除建筑立面全部的窗型冷气机组，以及住户未经允许自行装设广告招牌，此属建筑外墙整建维护之一环。
●物业管理第二类：生活与商业之服务：创设联合大楼部落格，提供大楼全体住户办公、生活等商业服务之统一采购平台，定期提供大楼物业管理优质案例经验，持续推动物业管理的宣传推广社会教育。
●物业管理第三类：资产经营与管理(图18)：大楼外观(屋顶及外墙)适当位置作为营收的广告招牌，增加管理委员会每月定期收入，存入管委会累积共同基金，以利今后大楼的整建与维护公积金使用经费。
结语
本研究主要探讨“整合型”物业管理服务业，适逢当前台北地区热络的都市更新事业中，究竟有哪些参与及介入的管道与机会。研究结论提出政府主导的公有土地的都市更新、民间主导的申请自划都市更新单元，两者属“重建型”都市更新案，建议需重视及采纳物业管理前期介入模式推展。其次，民间主导的“整建+维护型”案例，属于“建筑再生的都市更新模式，最容易结合当前物业管理公司、协会、学会或专业人才的参与。
本文提及台北市最有条件推展“整建+维护型”都市更新方案，建议台北市选择台北市民生小区的公寓式集合住宅，划设为“整建+维护型”都市更新地区，朝“城市优质住宅历史街廓”的愿景发展。若有此机会时，物业管理即将从单栋建筑的物管时代，转型成整合型、专业化“街道物业管理公司”、“建筑外墙拉皮整型技术公司”、“建筑医院的物业管理公司”等发展方向。
(文中货币计量单位均为新台币元，1坪约合3.3平方米，现代物业发展论坛研修案例，发表时略有删减)
注释：
[1]本案例都市更新地主前期阶段经由掮客协助组成，由有主张的地主主动推荐五家值得信赖的建设公司，地主组团实际参访五家建设公司，了解建设业绩与都更经验，评估建设公司商誉后，以公平投票评选方式决定了德运建设公司，作为本案都市更新事业计划代理人。
[2]某国家或城市中的公共建筑物，依据建物生命周期的特性，必须进行过几次的整建维护，方能维持建物耐用机能，属此模式最典型案例为公立校园校舍之整建维护案例。
[3]依据台湾购物中心协会理事长刘耀东先生的意见，购物中心物业管理之专业服务，商务服务的业务管理等软件重于硬件，尤其在购物中心启动兴建初期策划阶段，最需物业管理前期介入之协助。
[4]总顾问于都市更新先期规划之相关研商会议，即提出个案之后续规划及招商策略建议，惟目前个案均尚未进行至实质招商阶段。谨依据2006年度50案委托规划团队提案之开发方式与招商策略，并以历次都市更新推动小组相关决议指导，作为后续办理与依据。因个案不同，有部分属先前规划阶段之长期规划案，有些则已经需要进行至后续招商计划，加上各县市办理都市更新案合约内容与要求工作事项有所差异，且针对个案影响条件不同，在开发方式与招商策略皆不同，经过历次推动小组协商讨论后决议，主要招商方式可划分为公开评选实施者、标租地上权、标售土地、民间整合投资等方式。
[5]物业管理第三块范畴定义为“资产经营与管理”，明显就是地政、不动产、都市计划或建筑相关的领域，曾经受过前述科系所有关环境规划设计专业课程者，只要有心学习都市更新事业计划的内容及实务操作，均有能力担任代理人，事实上也因涉及能执行、有市场，自然易成物业管理业务范畴。
[6]都市更新事业计划书中的“管理维护计划”项目及内容，作者认为表达内容只纯为委员审查用途，甚少针对对象的特性、特色撰写管理维护计划，反之即使申请人针对标的物撰写管理维护计划，于事业概要计划书审查阶段，究竟委员有否能力审查?又能达成哪些作用?值得研究。本案呈现内容概要如下：第一章总则、第二章管理委员会、第三章管理费、第四章各种管理、第五章公设使用、第六章其他、第七章义务违反及其他事项。
[7]由于台北市近年来以整建维护方式办理更新重塑都市景观与改善环境质量，逐渐受到专业与市民重视，办理“都市彩妆运动”藉由市民的参与，提供台北市内建筑物采整建维护方式更新之优良案例由市府予以鼓励，并提供作为市民整建维护之参考，确实领先台湾各城市迈向新纪元。
[8]台北市都市更新处2009年2月12日举办“台北市建筑物外墙清理补助计划”研讨会议，本项业务确实可以落实推展“维护型”都市更新事业。本项业务涉及清洁服务公会、广告商业公会、营造工程公会，甚至建筑师公会等专业服务与商业机会。就台湾物业管理学会之学术领域发展而言，乐见官方编列此类型补助款，协助推展与建立台湾建筑物外墙的健诊、修缮、清理、维护等技术与制度。
(原载于《现代物业·新业主》2011年第10期总第202期)
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