作者: 陈哲伟 | 2016-01-20 15:25

畅想：理想的物业管理模式应该是怎样的？

业主主导型，即小区业主进行全民公投，选聘物业服务企业，决定小区物业管理事务。业主之间依据议事规则进行民主决策与授权，相关机构与个人按照授权、决议、合同开展工作。业主或业委会可以直接选聘一家物业服务企业作为总包，也可以实行一定程度上的自管。

在短期内，业主主导型模式主要还是依靠强势的业委会或者业委会主任个人。长期来看，业委会或业委会主任个人的强势也可能面临业主的信任问题、自身的廉洁问题及监督与追责问题等。随着业主表决方式的优化、民主意识增强，业主的物业管理事务参与意识也逐渐增强，最终权力逐步过渡到业主代表大会和业主大会。

运作模式

业主主导型模式从酬金方式来看可分为采用包干制、包干制与酬金制结合、全面酬金制等;从主要起作用的主体来看可以细分为：业委会主导、业主代表大会主导、业主大会主导这样三种状态;按服务采购方式可以分为整体采购、分别采购。

无论哪种酬金方式或状态，关键一点是业主对物业管理事务的决定能够自主，可以自主选择物业管理方式、选聘解聘物业服务企业及其他服务供应商、支配共有部位的使用收益，及管理其他物业管理事务。这种自主主要体现在无论是开发商、业主个人还是社区居委会、街道或其他政府机关都只能提供建议，业主大会决策不受非法干扰，具有完全自主的独立性和排他性。

包干制。未来的包干制将会在现有的物业服务企业自负盈亏基础上引入服务质量监督机制和服务评估机制，通过专业的第三方机构对服务质量进行评定或者监督。

包干制与酬金制结合。业主方对可以明确的或者相对固定的部分进行额定包干，对变动性较大的部分或者带有临时性工作的部分采取实报实销提取酬金，比如房屋维修采用按实结算提取酬金的方式。

全面酬金制。业委会将物业服务事务进行整体打包，物业服务企业每年制订非常详细的费用开支预算，按季度或月度进行分解，经过业委会聘请的专业机构进行定额估算服务成本并制订奖罚体系，相关预算经批准后执行。物业服务企业的管理费用、酬金按照约定比例或固定金额提取，也可以按照服务评价体系结合业主满意率、治安案件发生率等多种指标进行综合评定，实行浮动奖励，奖优罚劣。这种方式下物业服务资金如出现结余，则由全体业主享有，出现资金不足可以按程序从公共收益当中提取补贴。如上海三湘世纪花城目前就是采用这种酬金制方式运作。

存在问题

机构主体问题

有人认为业委会是机构主体，也有人认为业主大会才是主体。在进行业主维权或实行小区自我管理的过程中，机构的主体地位受到考验，阻碍了自治的推动。虽然很多地方诸如南京、杭州、福建等地的业主委员会都以其他组织的形式获取了组织机构代码证，但是依然有很多地区不予办理。即使同一个省也会出现不同市的做法大相径庭的情况。笔者去年曾为了组织机构代码证的事情专门进行过网络问政，要求有关部门明确答复。最后国家质量监督检验检疫局法规司给全国组织机构代码管理中心复函——“关于对《关于是否为业主委员会赋予组织机构代码的请示》的复函”(质检法函〔2012〕154号)，答复：“根据《组织机构代码管理办法》第八条、第十条规定，办理组织机构代码的组织机构应当依法设立并具备有权机关批准设立或核准登记的证书或文件。”

《物权法》第七十六条规定业主可以设立业主大会，选举业主委员会。这从法律层面确定了业主大会作为一个机构，而不是业主委员会作为一个机构，因此业委会就仅仅是作为业主大会内设的一个部门，类似于行业协会的秘书处。温州已经有两个小区进行了业主大会社团法人的试点，广州、杭州等地近期开始也都对业委会组织机构代码证喊停。虽然未来对业主大会进行组织机构代码证赋码是可以预见的，但是业主大会到底如何承担责任、个别业主不参加业主大会社团或者不履行会员义务是否取消资格等后续问题还需要思考和探索。

资金与账户问题

目前资金的主要来源是业主交纳的物业服务费和共有收益资金(停车费收入、广告费收入、经营用房租金以及其他共有收益)。由于业委会不是法人，账户开设方面就出现困难，有的存在物业服务企业的账户内，有的存在业委会和物业服务企业共管账户内，甚至有的存在业委会主任私人账户名下。

依据中国人民银行“银发〔2006〕71号文件”《关于规范人民币银行结算账户管理有关问题的通知》，业主委员会可以在银行开设账户。目前全国各地开设业委会账户的已经非常多，但是仍然有一些地方在开户的时候遭遇阻碍。对于已经开设账户的，如何管控资金的使用，部分业委会进行了内部管理制度的完善和监督约束，对资金提取、使用、财务公开、追责等都有了约定，当然政府法律法规方面还需要对此进行完善。

浙江金华当代江南和谐家园解聘物业服务企业后搞“自治”，业委会将一些专业服务直接外包给专业公司，每个月把小区内所有收入和支出明细全部放到网上进行公开，接受业主的质询，这一做法得到业主们的认可，也为破解资金使用难题提供了一种方法。

决策效率问题

目前，从效率上来看，业委会强势，或者一些小区总人数不多，可以相对高效地处理一些事情，因此业主方的整体性更强，在与物业服务企业或其他机构与个人的接洽过程中充分展现出其独立性与高效性。

业主代表大会主导及业主大会主导其实有很多相同相似之处。依据法律，业主代表本身并没有充足的法律地位和身份，只是对业主表决及意见起到收集传递作用，并无实质性的权力。对于户数动辄三五千户的大型住宅区，业主代表大会制度的设置恰好解决了效率问题和权力过度集中无法有效监督的问题。

当然了，近几年来借助于计算机技术和RFID射频识别技术的应用而出现的一些业主表决系统也有一定的作用，短信投票、一卡通投票等在一定程度上解决了决策的效率问题。然而即便是政府部门维护的系统，也有出现一卡通被冒领并投票的情况和业主质疑投票数据被修改的事情，因此业主大会决策投票系统的公正性和公平性受到了挑战。

服务监督问题

无论是现在的物业服务企业统包方式还是业委会“自治”方式，在业委会主导采用部分酬金或全面酬金制的情况下，如何确定每个详细开支的费用标准、对维修改造进行监督核价、广告位和物业经营用房的出租如何确定价格、确定酬金比例、监督服务提供商的服务质量和小区的运行经费问题就成为必须要面对的难题。

这些问题单靠业委会已经无法解决，就需要有专业的机构或个人来帮助落实，由相关机构协助选聘物业服务企业或专业供应商;协助审核工程改造或维修的费用;协助出租或代理出租小区内物业经营用房和广告位。此外，由于业主与物业服务企业或专业公司之间对服务质量的认识往往存在差异，就需要一个客观公正的评价体系并结合奖罚体系发挥作用。

北京自2010年底开始实行第三方物业服务监督和服务质量评估制度，这种通过市场上的独立机构进行的监督与评估有效地解决了目前物业服务质量无法有效监督以及没有专业力量介入的问题，协助业委会监督专业服务公司的服务质量，进行业主满意度调查和服务质量评估，破解现有模式当中一直以来服务质量奖罚制度非常欠缺的问题。

可持续性

业主自管模式就是由业委会或设立的专门机构来运作物业管理事务，业委会与物业服务员工直接签订劳动合同，开展服务。如无锡春江花园就是解聘原物业服务企业后，由业委会直接聘请原班人马运作小区物业管理事务;宁波江南春晓小区通过业委会注册物业服务企业的方式聘请物业经理。业委会直接聘请职业经理人为小区服务，代表业主方制订年度物业服务经费收支预算，协调各种专业服务企业或个人之间的关系，监督专业公司落实管理责任，签署相关合同，处理纠纷。业主大会、业委会依据业主的满意度决定给予职业经理人一定的考核奖励，这种意义上的物业“管家”，也必将在未来占据一定的市场份额。

但是从目前看来这种专业人员的培训及其后续的能力提升、接班人培养等都遇到困难。况且在专业分工越来越细化的大环境下，这样的全能型人才非常稀缺，培养的过程太过漫长。另一方面，职业经理人的个人素养和品德口碑都缺乏评价体系，职业经理人的信用体系尚未真正建立，这就需要政府部门或行业协会建立起信用管理体系，记录职业经理人的表现。专业能力的培训和解决日常工作当中的难题，都需要有专业技术和团队支撑，未来口碑好、技术和团队实力强的物业管理师事务所及专门从事职业经理人培养的机构市场潜力巨大。