作者: 王纪东 | 2008-12-01 14:56

高校物业管理示范教学楼标准与考评

为贯彻落实《物业管理条例》，规范高校物业管理行为，引导提高物业管理水平，充分发挥高校物业管理示范项目的榜样作用，笔者根据《建设部关于修订全国物业管理示范大厦标准及有关考评验收工作的通知》精神，结合高校实际，对高校物业管理示范教学楼标准及评分细则进行了探索。

一、高校物业管理示范教学楼的考评应执行的规定

1、考评“高校物业管理示范教学楼”的主管部门是各省高校后勤管理研究物业管理专业委员会(简称物专会)，经考评验收达到规定条件的教学大楼，由省物专会授予“高校物业管理示范教学楼”称号。

2、在申报基本条件上，必须要达到：

(1)参评教学楼已办理接管验收手续，并交付使用6个月以上，配套设施齐全。教学楼建筑面积在2万平方米以上。

(2)物业管理企业具有三级以上资质，已建立各项管理规章制度。

(3)物业管理企业以“两服务”“三育人”为宗旨，无重大责任事故，在本领域维护了校园安定。

(4)物业管理企业通过国际质量管理体系认证。

3、参评高校应于每年9月30日前将申报高校物业管理示范教学楼考评验收的名单及《高校物业管理示范教学楼申报表》和相关证明材料上报各省高校物专会。

4、省高校物专会按高校物业管理示范教学楼标准和评分细则负责考评验收。高校物专会片区负责预评，预评在质量和数量上都应从严把关，使评选出的示范项目真正体现先进性和示范性。凡报给省物专会的预评分值不得低于90分。

5、被评为省高校物业管理示范教学楼的项目，由省物专会向所在省建设厅推荐申报省级物业管理示范项目。

6、对已被评为高校物业管理示范教学楼的项目，省物专会要组织有关人员进行随机抽查，对管理水平确实下降，群众意见较大，达不到规定标准内容，不能起示范作用的项目，要督促其限期整改，整改达不到要求的，要撤消称号并向全省高校后勤系统通报。

二、高校物业管理示范教学楼标准及评分细则

笔者结合工作实际，对高校物业管理示范教学楼标准及评分细则从标准内容、规定分值等方面进行了划分。标准内容包括基础管理、房屋管理与维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设、申报工作等9个方面。规定总分值为100分，评分细则是通过或符合标准的为满分，基本通过或基本符合标准的为二分之一满分，未通过或未符合标准的不得分，具体如下：

(一)基础管理为23分，包括：

1、国际质量管理体系认证标准占2分;

2、档案编号规范，档案序号、立卷、目录编排、类别编号、年份编号正确，保管符合档案管理规定占2分;

3、物业管理处人事档案资料(员工花名册、身份证复印件、上岗证书、联系电话、家庭住址、晋升晋级记载、奖惩情况等资料)占1分;

4、员工考核资料、考勤、考绩、考核评价以及贯彻省高校物业行业工作标准等台帐占1分;

5、工程档案(综合验收资料、施工设计资料，其他应保存的资料)占1分;

6、设备设施档案(设备设施台帐、出厂合格证、使用说明书、安装调试报告、保修卡、设备运行记录、更新维修记录、设备设施管理制度)占1分;

7、物业管理运作档案(物业接管记录、质量体系记录、物业管理各部门运作相关记录、师生投诉记录、报修记录、监控记录、值班记录、回访调查记录、达标创优记录)占2分;

8、学校或大楼使用人与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确占1分;

9、物业管理企业制订争创达标规划和具体实施方案，并经学校或大楼使用人同意占1分;

10、大楼物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并有具体的落实措施和考核办法占2分，其中，制度、工作标准建立健全为1分，物业管理服务工作程序、质量保证制度岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2分，未制定具体的落实措施扣0.5分，未制定考核办法扣0.5分;

11、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨占1分;

12、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率占1分;

13、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便占1分。包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐;

14、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便占1分;

15、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录占2分;

16、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上占1分;

17、建立并落实维修服务承诺制;零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录占2分。其中，建立并落实为1分，建立但未落实扣0.5分，未建立扣1分;及时率符合为0.5分，每降低1个百分点扣0.1分;返修率符合为0.3分，回访记录完整为0.2分。

(二)房屋管理与维修养护为9分，包括：

1、大楼、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图驻大楼各单位名录标识在大堂内显著位置占1分，如无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2分;

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象占1分，如发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5分;

3、大楼外观完好、整洁;外墙是建材贴面的，无脱落;是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损;是涂料的，无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象占2分;

4、室外保持整洁统一美观，无安全隐患或破损占1分;

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀占2分;

6、除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等占1分;

7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象占1分。

(三)共用设备管理为34分，包括：

1、综合要求占5分，其中：

(1)制订设备安全运行、岗位责任制、落实到人，定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行，设备管理流程规范为2分;

(2)设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求为1分;

(3)配备所需专业技术人员，严格执行操作规程为1分;

(4)设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故为1分。

2、供电系统占3分，其中：

(1)保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知用户为1分;

(2)制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行为1分;

(3)备用应急发电机可随时起用为1分。

3、弱电系统占3分，其中：

(1)按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作为1分;

(2)监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存为1分。

4、消防系统占6分，其中：

(1)消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用为1分;

(2)消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题为1分;

(3)组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人为1分;

(4)订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通，有强行通行工具为1分;

(5)消防报警后，触警能处理好各项后续工作为1分;

(6)无火灾安全隐患为1分。

5、电梯系统占6分，其中：

(1)电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备为1分;

(2)电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好为1分;

(3)轿厢、井道、机房保持清洁为1分;

(4)电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗为1分;

(5)运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修为1分;

(6)运行出现险情后，有排除险情的应急处理措施为1分。

6、给排水系统占9分，其中：

(1)建立大楼用水、供水管理制度，积极协助使用人安排合理的用水和节水计划为1分;

(2)设备、阀门、管道工作无常，无跑冒滴漏，有管理记录为1分;

(3)按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生，无二次污染为2分;

(4)高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患为1分;

(5)限水、停水按规定时间通知使用人为1分;

(6)排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生为1分;

(7)遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象为1分;

(8)制定事故应急处理方案为1分。

7、空调系统占3分，其中：

(1)中央空调系统运行正常，有值班记录，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象为1分;

(2)中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修为1分;

(3)制订中央空调发生故障应急处理方案为1分。

(四)共用设施管理为4分，包括：

1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途占1分;

2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻占1分;

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好占1分;

4、大楼范围内的道路通畅，路面平坦占1分。

(五)保安及车辆管理为10分，包括：

1、大楼基本实行封闭式管理占1分;

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉大楼的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责占2分;

3、保安礼仪姿态端正、服装整洁、精神饱满、有良好的形象占1分;

4、结合大楼特点，制订安全防范措施占1分;

5、进出大楼各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行占1分;

6、大楼外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐占1分;

7、室内停车场管理严格，出入登记占1分;

8、非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁占1分;

9、危及人身安全处设有明显标志和防范措施占1分。

(六)环境卫生管理为9分，包括：

1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站占1分;

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁，电梯、楼道、地下室、设备房、盥洗室等无卫生死角占1分;

3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀占2分;

4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象;大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净;大楼内共用场地无纸屑、烟头等废弃物占2分;

5、合同范围内的大楼外场地管理有序，符合卫生标准;无乱停车、晒衣服和乱贴、乱画现象占2分;

6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜占1分;

7、大楼内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染占1分;

(七)绿化管理为4分，包括：

1、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象占1分;

2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃占1分;

3、绿地无纸屑、烟头、石头等杂物占1分;

4、对大楼内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实占1分。

(八)精神文明建设为3分，包括：

1、全体师生能自觉维护公共利益，遵守大楼的各项管理规定占1分;

2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动占1分;

3、大楼内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件占1分。

(九)申报工作为4分，包括：

l、申报省高校物业管理示范教学楼职责分工明确、创建示范教学楼流程规范，资料齐全占2分;

2、对照内容自查自改，自查分值不低于90分的占1分;

3、申报项目的师生满意率(申报日期向前推一年)平均在95%以上占1分。

以上九个方面相辅相成，缺一不可，共同构成高校物业管理示范教学楼标准及评分细则。总之，要想做好高校物业管理工作，企业就应该有做到示范教学楼的准备。要达到示范教学楼的目标，高校物业管理企业就必须从以上标准内容上下功夫。

(本文同文作者：周光明吴持能;原载于《现代物业·新业主》2008年第1期)