作者: 陆华生 | 2017-01-11 09:44

出色大学校园物业管理的规律和原理

与众多不同年代的学子一样，我也曾经进入广州大学、中国人民大学和复旦大学深造，但那时只出于学业追求，怀抱喜爱大学校园的心情。时至21世纪的今天，作为物业管理专业人士，深入考察剑桥、牛津、埃塞克斯、爱丁堡、阿姆斯特丹、海牙、奥斯陆等欧洲高等学府，选择角度已不在学术而是科研，要研究大学校园长年沉积、演变的物业环境和赖以栽培一代英才的设施条件。毋庸讳言，中国大学校园的物业管理仍然停留在混同其他物业的粗糙阶段。立志开创出色大学校园物业管理的有识之士，千里之行始于足下，应致力于探索大学校园物业客观存在的特殊规律和专业原理。

保留、弘扬大学校园物业的独立原始形态和历史人文风格

大学校园承载和延续人类文明，无愧为铸造学子灵魂的摇篮，与其他普通公共物业在物业的内容、形式和相互联系上有着截然不同的规律和原理，有质的区别，不可在管理上混为一谈、简单照搬。

时至当今，不但青年，还有中年、老年人都上大学。人们为什么要上大学?一般人看来最普遍、最基本的是为了改变一辈子谋生、就业的起跑线;深层次见解则是大学充满创造、革新的成果，用数年时间沉浸在这样一片空间、耕耘在这样一片园地，培育自觉、主动的创造性思维，可以使人进步、强大和聪明。事实上，这样一种归属感首先直接来自大学校园现实环境，密切相关的基础物业是校园、校舍、场地、设施和经过特定布置、特有形成的氛围，及其自身沉淀、积累、演变的历史。管理人的神圣使命是让学子从进入校园就开始认识、感受环境。要让自己成为真正的现代文明人就得学习校园物业这部分历史，这并非每个国家、每个学校都能拥有，也并非每个人都能自觉、用心去体会、吸收的历史。所以当我在牛津大学访问考察看到有历史纪念意义场地和典故设施，而且是从沧桑物业原理出发加以合适、仔细地提示、维护，使之形成习以为常对人熏陶的自然景观，也就从心里佩服管理人对大学校园的精辟理解和深厚感情。(图1)

图1 牛津大学对历史纪念意义场地加以合适的提示、维护。

大学校园的管理是依靠理念为向导的。欧洲大学享有源远流长的知名度，管理人手中的校园变得像一本厚重的书。校园物业的产生、设计、建造和积累、整修、形成的过程具有一种独立于社会的力量。因为教育毕竟是特殊的领域，既与社会的发展进步又与人的生理成长相联系。而人既是社会的人也是自然的人，哪一阶段该做哪些事情、遵循哪方面的要求都有普遍共性和自身个性的演变递进规律，基于、顺应和引领这样一种规律而提出的思想理念，就有可能在相当长一个时期对大学秩序、师生行为和物业面貌发生影响。这种特有的独立性当然是相对的，它来源于大学的创办主人、建筑设计师和管家人对于大学内涵、构想和主流理念的追求、设计，也承载随着时代更替、风飞雪染和整理修葺而沉积下来的校园外观形态变化。从某种角度看，思想理念可以游离于社会现实变迁，也可以附着于现实环境设施，成为大学人品格、行为、生活以至学科成果的导向，从而让大学因思想理念成名。

剑桥大学在校园物业的继承、沿用和保护上煞费苦心，至今仍可享用立于1317年继续报时的前国王学堂钟楼、巨亭，欣赏藏有牛顿《自然哲学的数学原理》的克里斯托弗莱恩图书馆及其屋顶代表神学、法学、医学、数学的4座石像，浏览牛顿住在三一学院时散步的小花园，观瞻与牛顿定律万有引力灵感相关的苹果树——这就是明显的范例。特别让我感动的是，欧洲大学管理人坚守幅员广阔的原始校园概念，热心保留大片草地、原野和每棵大树的原始生态。校园版图不因现代建设而缩小，建筑物中间空地不做加建而让楼距拉近，外墙立面没有商业化涂饰，墙上攀爬的枫叶秋红百年如此。(图2)

图2 欧洲大学管理人坚守幅员广阔历史校园概念

尊重历史、运用历史才是成功的物业管理。大学校园之所以高尚是因为充满故事，历史沉淀物业散射思想的光辉。2015年1月，当我从伦敦乘火车来到英国最古老的小城康切斯特考察优秀综合性埃塞克斯大学(University of Essex)，亲自驾车来迎接的资深教授爱德华·唐(Mr.Edward Tsang)告诉我，这所在一片200多英亩(约0.8平方公里)广袤庄园土地上建立的大学，登记在册的传统建筑就达1万多个。多世纪的古老庄园主故居用作来访客人下榻的大学接待物业，校园充当中世纪庄园产业的教科书，让大学仿佛多添了一个专业，也让在这里的学子、教师和到访宾客因此拥有一份无法掂量的荣誉感。

在欧洲，古老的大学同时也是古老的名城，对大学校园的管理如同对一个城市的管理。认识真正名副其实的大学物业，视野和境界要在一片独具特色的城市里的大学和大学里的城市展开。校园不仅设置浏览图示，同时开辟导游服务，校园和城市俨然一体，不可也无法分开。正因为城市主人翁是文化人群体，在剑桥大学城、牛津大学城遍布群体文化物，处处可看到博物馆、图书馆、戏剧院，文化艺术场所的数量、密度、素质明显超出一般城市。大学博物馆就坐落在街区路面而不藏于深院，这种风情画面与国内大学城热衷扩张饮食商品街恰恰相反。充满浓厚文化艺术气息才叫大学城，大学物业主导潮流必须在丰富的文化类型物业上有所造就。(图3)

图3 牛津大学博物馆就坐落在街区路面而不藏于深院

在许多名校，身披历史光环的建筑构筑物成为名气和人气的象征。欧洲大学善于在校园管理过程中把自己的历史告诉后人学子，在这方面，具有人文价值的历史性建筑发挥了传导人的丰碑作用。牛津大学一座多世纪保护下来的人行廊桥赫特福德桥(Hertford Bridge)，跨越新学院巷子连接赫德福德学院南北两部分校舍，桥下街区正好是城市地标。由于其独特设计无意中与威尼斯的接吻之桥Ponte dei Sospiri酷似，学生也就亲切称之为“叹息桥”，物业通行使用率和青睐赞美度非常高。人们在校园里不难看到，建筑物权威性往往在于历史造就的沿递成果而不是后人开发的崭新物业，耐人寻味的魅力反映在围绕时代烙印的博览。正因为这样一种规律，剑桥大学、牛津大学对于重视人的生存、发展、作用的一派文艺复兴风格建筑保护得非常完好，无论校舍大楼、天井过道、亭台院落，还是具有久远资历的博物馆、图书馆如关于法制审批评定专业方向的Judge学院，都在着重表现大学的资历和成名，同时成为学子在这里经历和结束学业具有铭刻留念价值的背景，保留对百年校舍历史地位的认可和牵挂。(图4)

图4 牛津大学人行廊桥Hertford Bridge和Judge学院

鼓励、尊重大学校园物业的充分开放、利用和爱护

大学与城市社会连成一体，无时不在沟通和争取与城市社会之间的认识和感情，贯彻普遍、完全的开放式布局管理是可以实现的。开放与围闭是两种截然不同的秩序、条件和风貌，环境设施的布局、使用满足不同的需求，但很显然前者比后者更适合大学的学业、生活安排。2015年1月，我在建于1583年的爱丁堡大学(University of Edinburgh)体会的情景是，大学完全融入经典的古堡式社会，图腾物雄狮和两根石柱成为大学入口的惟一象征。而当我在2016年8月来到奥斯陆大学考察时，同样感觉这种开放式氛围，主会堂和皇宫大道、市中心广场相连，敞开程度使城市每一条道路都可以通往校园，管理人对校产的安全防护收缩到每一幢楼宇。(图5)

图5 爱丁堡大学完全融入经典的古堡式城市

大学校园物业本身就是创造发明，既是理念的化身又是工艺的沉积。正因为对这种地位、作用的肯定，大学创始人在每个年代都获得由衷的尊敬。成立于1832年的世界百强、欧洲最大综合性高等学府阿姆斯特丹大学(Universiteiy van Amsterdam)，不仅以主体建筑物标志性告知人们大学就在这里，而且体现忠于开端创设思想方能形成百年名气成就的发展规律，以特地设计的环境设施展示大学创始人的形象、功勋、思想、成就，使之发挥永久性至高无上的纪念影响力。这种毕恭毕敬的展示园地具有名片意义的环境功效，理所当然列入大学校园物业的精品内容，透过场景布置让人不但体会大学前进的方向、倍增对大学的仰慕之情，也深深感受物业管理与校园精神的同化。

对于历史悠久的大学校园，楼宇房屋普遍进入百年物业，校舍就是大学的象征。在我访问的欧洲知名大学，经历多世纪的古建筑可以教书上课，校舍忠实显示历史沿袭下来的基础和精心细护的进程。在大学校园，对古代建筑构筑物的爱惜和维护是一种热情。经历多个世纪得以继承下来的校舍，从山墙、烟囱、墙柱、角柱、窗柱、窗楣、窗台、勒脚线、雨雪水渠描绘的外部沧桑，到内里布置完善的现代使用设施条件，让人看了从心里感到震撼。

保障教学楼和教室的完备设施获得充分、合适使用是大学校舍管理始终不渝的宗旨。在国内大学讲课最担心的是PPT设施失灵。欧洲大学则高度重视每一节课PPT设施正常使用，统一加做承托器材增加安全性，课后的调试维护、及时更新重于课前，作为确保教学秩序的重要节点。在阿姆斯特丹大学理工学院，实验楼不但对实验室、准备室的方位、间隔依规范严格布置，廊道专设紧急去除酸碱液冲洗器，一方面保障实验室运行秩序，另一方面利用通高在内侧边沿设置观摩长廊，增加浏览实验过程的安全可行性，对上百年校舍的充分利用达到一种范例。(图6)

图6 阿姆斯特丹大学理工学院实验楼廊道专设紧急去除酸碱液冲洗器，利用通高在内侧边沿设置观摩长廊。

我在欧洲大学就喜欢看大学生上课。国内大学通常统计到课率，其实并没有把大学是按总体学业规模配置物业环境设施的道理讲清楚。欧洲大学给我的印象是学生把每一节课视同生命，缺课有可能荒废学业资格并引发政府部门起诉家长判罚款75欧元/天。对于学生每一堂课都是重要和具有强制性的，为此确保学生上课的物业环境设施必须合适。实现场地设施充分利用，通过电子设备实时公示每一教学组团物业区域的教室使用现状，教学楼电脑系统通图上墙，是融入教学秩序管理的重要目标。教学楼安排专人服务的总台。教室分布标示指引清晰，门厅信息资料台架满足分享需求，安排足够的公共复印设备。公共通道在连接厅堂的宽阔部位为学生布置单行桌椅用于复习、阅读。一种精巧的校舍物业安排是教学楼层设置小型学习室、酒店大堂式学习角，满足个性化休闲式学习。由于大学课本新书动辄上百欧元显得非常昂贵，所以学子会把目光投到管理人经营的二手书。因政府给予本国父母年税前收入低于4.6万欧元的学生支持性赞助和几乎零息贷款，跑读生早上骑车来校上课、下午放学骑车去打工，要挣1小时8-10欧元还贷款交学费，不住校学院就得布置足够的有条不紊的自行车场。学生在教学楼不是进进出出就是团团转，前一晚要在网上弄清楚每堂课的教室，课间要骑车或跑步转移楼区、楼栋，因此管理人准备的校道必须平坦、不留梯级，有利于学生跑场、跑楼。

提供全面、充足、完善的后勤服务资质能力已列入国内大学物业管理招标、竞投、评审的重要条件。为学生创设舒适、完善的住校条件本来是校园物业管理的基本内容和重要课题，可惜国内大学仍有很大一段差距。2006年我曾住在海牙大学高19层、圆筒形的国际学生宿舍楼。可让双人或单人居住的房间呈扇形，有两个大窗户、开放式厨台、独立浴厕间，统一邮箱，设置看门人。其他学生宿舍楼除房间为2-3人居住，设施和管理相同。具有挑战性的管理在于禁烟，不排斥布置个别适当的集中吸烟点，但教学区、宿舍区、卫生间均属禁烟区域。

欧洲大学教师并不像国内大学显得打流散般自由，在校内办公、备课的时段、天数即到校率远远高于国内。国内大学因不坐班制而往往对教师办公安排简单、草率，甚至只配一个临时座位。欧洲大学则主张全方位支持教师享有校内优越的办公环境、设备、条件，贴心为教师办公进行精细、周详的清洁卫生和设施使用服务，并视之为教师增加与学生接触、面向教学实际、提高整体合力的重要条件。教师的讲课方位通过电子设备在一个地方集中显示。教师办公室和外间小会客室营造成舒服的家，教学楼层间增加为学生个别辅导的小单间教学环境。为教师做人性化考虑的措施，是在楼层多处设置咖啡机，教师只需自带或到校园餐厅买一份点心，回到办公室就可以解决日间吃喝，显得节省和自由。与国内大学不同的是欧洲大学师生餐厅是教学环境的补充，这里场面宽敞、舒服、轻松，满足较长时间逗留、餐饮、聊天。客观上餐厅没有应该坐多久的疑问和设定，待多久是师生主观决定的事，不存在中空时段和节电关灯、关空调的问题。

培育、塑造平和安全、彬彬有礼、富于想象的知识物业世界

从某种意义上说，大学校园物业管理是在实践培育、塑造平和安全、彬彬有礼、富于想象的知识物业世界。

大学校园物业实行系列配套设置，物质条件是首要的，但管理不纯粹是物的管理，而是配合教育酿造有利于学子成才的整体环境氛围。大学生是现代文明人，在读大学主动开创知识人生世界，有助于养成平和的交往习惯、活跃的思维方式、彬彬有礼的绅士风度、富于想象发挥的期待心境。用专业眼光看大学就会明白，为什么草坪可以让人进去，恬静的湖边、树林设有那么多座椅。人的知识是通过活生生的课堂融会贯通予以吸收的，广泛形式的学术活动是大学生重要的知识来源天地。知名大学会特别增加周三下午的管理服务规程，就因为周三下午是最热闹、最活跃的讲座时段，学子、教师都会早早浏览海报、寻找课室、号定座位期待分享这份文化大餐，大课室和阶梯课室都被公认为是受益最丰富、最特别的地方，这里的学术氛围环境设施管理服务也就成为焦点。

大学物业对人的熏陶特别表现在图书馆。从外看，图书馆是大学的名片、地标和典故式建筑物，传递不同历史时期的建筑风貌，像一位老人在讲述大学的故事。从内看，图书馆是大学最平静而思考密度最高的楼堂，也是老师、学生最喜欢逗留、人气最旺盛的地方。那里有取之不尽的知识资源，又处于具有公共氛围的专注阅读空间，容易激发泉涌文思，跟在家里、办公室和教室看书写字的感觉完全不一样。图书馆物业管理的成功之处就在于配置除书之外的资源，最基本的是灯光不要清一色白，要柔和、温馨，冷暖空调要启动、运行，保障气压持恒，还有座椅适合耐久的舒服。欧洲大学与国内大学一个重要的不同点是允许图书馆阅读可以享用水、茶、饮料、咖啡和小片点心，因而在图书馆设有咖啡吧。图书馆时光被视为快乐享受而不仅是斋读，力求写意和逗留的时间更长。图书馆的配置和秩序立足于让人遨游知识世界，又在阅读中满足偶尔饮用的生理需求，从而享受更多的乐趣。我曾专门询问这种方式会不会把书籍弄脏?欧洲同行回应不会。其实中外学子应是一个版本，文明人对自己的阅读有信心、很小心，难道在家里看书也老是倒洒水吗?这里的空间、秩序、行为越舒服、使用率越高就越受欢迎，此为不但是学子也是物业管理人的共同追求。(图7)

图7 欧洲大学图书馆允许阅读者享用水、茶、饮料、咖啡和小片点心。

重要事件和场合是对大学校园物业管理的考验，要求面面俱到、洋溢特色、不出差错，表现大型活动场面的综合协调服务能力。对校园物业的主体建筑重要场合，学子在学时都会用心体会，毕业后也自然载入记忆成为心目中对母校的憧憬和纪念。校园主会议厅作为物业管理重点部位，要求场面整洁、空间合适、气派高尚、设施先进，既满足重大仪式活动需要，又助长师生的使用热情和优越印象。让我难忘的是2006年海牙大学主会议厅一次毕业典礼的情景，听念名字学生上台，导师介绍学子，学子简洁致谢，步向一侧桌子坐下签领毕业证书，与导师、领导、嘉宾握手，学友献花，仪式按10分钟走过来，场地、设施全程配合、一丝不苟。事隔10年的2015年8月我再临海牙大学同一主会议厅参观开学典礼，因为荷兰国王亲临讲话，我也趁机看看师生和管理人是怎么准备国王到来的。但见会场布置依序进行，内外安防没有戒严，出席师生提早1小时在外间音乐party喝着饮品欣赏歌舞，倒是选拔的尖子生担任礼仪校花头上佩戴校园建筑饰物最耀眼。主会议厅凝聚师生的美好回忆，外松内紧的筹备过程则见证管理人精深素质在大学校园确有用武之地。(图8)

图8 海牙大学2015年开学典礼

在牛津大学最著名而古老的学院贝利奥尔学院(Balliol College Oxford)，管理人是把目标定在“处处平静地流露出一种自然的优越感”，让基础物业的原形原样和长年功效坚毅不拔。进入大学就有一种新鲜、开明、充满魅力的感觉，校园环境充满奇异性和诗情画意，是通过物的不同形态、方式、动感吸引人的。正因为这样，学子都会选择最有代表性、最可寄托感情的景物把自己的大学一刻拍照留存下来。由此物业管理人也就需要对这些景物细心盘点、保护和准备。对其有用性的衡量不是用我们的主观标准而是用学子的感情、想法和标准。

2011年4月我在鹿特丹商学院(Hogeschool Rotterdam)，刚好遇上一对男女青年毕业后回母校，选在主教学楼拍摄婚礼照，引得满场鼓掌、艳羡。同样，我在南华工商学院讲课时特别欣赏湖边面向夕阳的一溜木质椅子和校园的毕业墙，以物业管理人的眼光看这些都是需要保护的珍品环境。对于大学具有历史典故、可以讲故事的景点、部位和大面积空旷园地，最美的感觉就是让它自然保留。“轻轻的我走了，正如我轻轻的来”，1928年徐志摩是在剑桥深受感染有了《再别康桥》，后人追随他的名诗再去剑桥深受感染，这就是大学校园环境的不朽功效。为此我在2015年1月惜别剑桥时做了一张纪念卡，期待中国物业管理人同样可以塑造更多可做纪念卡的出色大学校园素质场境。(图9)

图9 2015年1月剑桥大学纪念卡

(原载于《现代物业·设施管理》2016年第12期)