江西高校物业管理状况分析及其对策
随着高校后勤社会化改革的不断深入，高等院校的物业管理也越来越引起人们的关注和思考。我们根据江西本地区的实际情况，对江西省高校物业管理现状进行了市场调研，目的在于找出江西省高校物业管理目前存在的问题和差距，以便找出改进和提升江西省高校物业管理水平的对策。事实上，江西省各高校已经开始了后勤社会化改革，在我们调查的高校中，基本上都已经实现了专业化的物业管理公司管理模式。他们根据国家和各级政府部门的政策法规，初步建立了管理服务体系，无论是服务质量还是服务方式较过去有了较大的提高。但是，由于各种外部因素以及高校自身原因，江西高校在物业管理方面依然存在一些不容忽视的问题，在管理体制、服务范围、服务方式等方面都有着亟需解决的矛盾。
一、江西高校物业管理概况及其存在的问题
我们结合物业管理的专业知识，设计了一份问卷，采用实地考察的方式，重点调查了南昌大学、江西财经大学、江西师范大学、江西农业大学、华东交通大学、南昌航空工业学院、南昌科技大学、江西理工大学、东华理工学院、井冈山大学(吉安师范学院)、赣南师范学院、景德镇陶瓷学院、九江学院、上饶师范学院、宜春学院等几所省内高校的物业管理状况。通过调查，我们发现江西高校物业管理存在着如下问题：
(一)管理体制不规范
高校后勤改革是一个市场化的过程。江西高校在改革的进程中，思想观念明显落后，还习惯于计划经济体制下的行政型管理模式，尚未形成竞争意识、服务意识，“坐等靠”等懒惰思想严重制约市场化程度，基本还处于“家族式管理”的状态下，行政命令没有退出舞台;另外，物业管理公司大多是由后勤集团改制而来，无论是性质还是管理方式都达不到要求(见表1)。
以九江学院为例，有着几万学生的规模，物业公司完全由后勤集团而来，经理由原后勤集团领导继续担任，服务人员也基本不变，与改制前并没有太大变化，实际操作也完全属于行政式，诸如更换设备等都要领导签字。
(二)服务方式落后
高校物业管理的主要作用是为师生提供良好的生活环境及活动空间;为学校管理、教学、师生生活提供多元化、实效性的服务。江西高校在这方面也存在着一定的缺陷。高校物业管理的内容也比较单一，缺乏创新服务(见表2)。
(三)专项维修资金不足
江西的高校物业管理普遍反映资金不足，这样不仅影响物业管理的正常运行，教学的正常进行也必然受到影响。如何解决维修资金短缺也是一个严峻的问题(见表3)。
(四)高素质人才紧缺
江西高校物业管理也缺乏专业的人才。转制而来的物业公司，人员基本上没有多大的变动，后勤人员占据了绝大多数：80%现有人员来自于原来的后勤服务单位，另一部分来自于下岗职工。他们虽然长期从事后勤管理和服务，有一定实际工作经验，但文化素质普遍不高，服务水平和专业技能较低，大多缺乏专门的知识和系统的培训，故很难保证服务质量。专业人才的缺乏使得高校的管理在服务方式，运行模式方面都缺乏活力。没有充分意识到人才阵地建设的重要性，没有意识到物业管理转变的长期性和艰巨性。
二、存在问题的原因分析
江西高校物业管理状况所存在的种种问题和不足，我们认为，既有客观原因，也有主观原因。总体而言，有以下几点主要原因：
(一)历史困境，观念保守
由于各种原因，江西高等教育明显落后于其他发达地区，明显缺乏活力以及吸引力，长期处于边缘化;随之而来的观念保守落后，也影响着江西高校的发展，“等”、“看”、“比”的思想严重，为了求得所谓的“稳定”，在如何改革，明晰资产、剥离人员及企业效益和生存发展问题上始终被动接受。物业管理作为一种外来的先进的管理方式，也相对较晚为江西所利用。高校缺乏对专业物业管理必要性和重要性的认识，不敢于创新，不愿意创新，贪图一劳永逸。没有从思想上转过弯来，这也制约着改革的效果和进程。
(二)受到高校管理体制的制约，缺少外部支持
江西的高等院校在管理体制上存在着一些问题。在外部行政体制方面，受政府管辖的院校，并没有得到政府很好的扶持与足够的重视。目前，江西对于教育的投入与全国比，也是有差距的。而且在法规建设和监督管理方面也存在着问题，缺乏明确的地方法规的指导，同样也缺乏相关方面的监督。对改革的重要性、紧迫性认识还不到位，对改革的长期性、复杂性认识不足，因此对高校后勤社会化改革的领导、统筹、规划等方面缺乏力度，在政策支持、资金投入方面也不够到位。另外，江西高校物业自身体制上，也存在着问题，各物业公司不是独立的企业法人。使得物业管理没有纳入行业管理的轨道，不能提高管理水平，走不出封闭、单一校园化、单位后勤的模式，也不利于规模经营。
(三)后勤人员过多，导致改革缺乏突破
江西各高校原有的后勤体制带来了高校后勤人员的膨胀，“老人”问题成了一个制约改革的瓶颈问题，不能得到很好有效的解决。当前的改革，没有实现后勤人员互相交流和重新组合，原有的后勤管理人员缺乏市场竞争意识、综合管理能力以及行业的技能等基本素质，人浮于事、浪费资源的现象大量存在，各后勤物业部门也缺乏主动服务、自我发展的意识，不能很好地履行现代物业管理的职能。如何妥善处理好后勤人员问题，也影响着高校物业管理的发展方向。
三、解决江西高校物业管理存在问题的对策
针对江西高校物业管理状况存在的问题，我们提出如下几点对策：
(一)切实转变观念
江西各高校及教育行政主管部门都应该清醒地认识到深化高等教育改革的深刻性、复杂性、艰巨性。高校要切实转变观念，由“要我改”向“我要改”转变，摆脱各种落后、保守、僵化的行为模式。高校要在思想上与改革精神保持一致，逐步形成高等教育与后勤服务良好互动的关系;政府部门要加大对高校的监督与指导作用，在财政上适当倾斜，大力支持高校后勤物业管理体制改革的深入，同时在法规建设上给予政策支持和监督，改变传统的行政管理方式，充分发挥对高校改革的宏观指导作用;要实行市场化的运作模式，从根本上转变高校物业的管理体制。
(二)建立现代化企业制度
江西高校物业管理要努力推进市场化进程，建立起与社会市场相接轨的社会化收费机制。严格按照标准收取生活区、教学区等各种合理的费用，在实现服务宗旨的同时，为自己补血，以业养业。同时，按照现代企业“产权清晰、权责明确、政企分开，管理科学”的要求，实现自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展，使企业成为独立的产权人，杜绝高校后勤所需经费由学校全额拨付、后勤服务不计成本的无偿服务的恶性循环状况。
(三)加强人才队伍建设
高校物业管理企业应该具有强烈的忧患意识，竞争意识、服务意识，加强人才队伍建设。既要引进高素质人才，又要加强企业员工的从业能力培训和素质教育，努力建立学习型组织，不断接受和掌握新知识、新观念、新方法，提高企业的核心竞争力。
(四)深挖高校资源
高校物业管理有着得天独厚的条件，蕴涵着巨大的资源，要实现江西高校物业管理改革，深挖高校后勤资源，拓宽后勤产业链是必然的选择。在做好诸如房屋维修、清洁卫生、园林绿化、安全护卫等基本管理服务内容的同时，可以进一步开展餐饮服务、学生公寓、教学设施服务、商业零售、校园保洁绿化、维修服务、交通运输、通讯服务、家属区物业管理、医疗服务等后勤服务项目，实现高校后勤“一条龙”服务，节约成本，创造良好的效益。
(五)树立品牌
高校有着独特的品牌效应，高校的物业管理企业要充分挖掘这种品牌资源。高校物业企业要谋取更大的效益，取得更长远的发展，必须走强强联合的集约化道路。组建一批实力雄厚，人才集中，专业技术力量强，具有市场竞争能力的联合企业，突破部门、学校和地域界限，既可以壮大自身的实力，完善体制，同时，由于实现了资源和利益的共享，能更好地“走出去”，实现规模发展。
当前的江西正在崛起之中，从长远来看，对教育的发展，尤其是高等教育的发展将是一个良机。把握方向，抓住机遇，江西的高校物业管理状况必然得到有效改观。
(此文系南昌大学法学院行政管理系物业管理专业课题研究成果，参与此次调研的还有熊兵、丁瑜、彭莉君、赵洋、武文峰同学，指导教师刘湖北。)
参考文献：
[1]季如进.物业管理.首都经济贸易大学出版社，2005年.
[2]刘湖北.论高校物业管理存在的问题及其对策，2007年.
[3]梁正伟，张凯.试论高校物业管理[J].高等教育.2005，(第33期).
[4]高殿国.高校物业管理的特殊性及发展路径研究.高校后勤研究，2003(6).
[5]尹承盛，崔逸山.浅谈高校物业管理的模式和体制.高校后勤研究，2004，(S2).
(原载于《现代物业·新业主》2007年9期/总第63期)
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