作者: 叶东 | 2017-01-04 15:18

厦门保障性住房的物业服务

厦门保障性住房概况

改革开放三十年来，厦门市居民居住水平得到很大的提高，但仍有一部分中低收入居民家庭，属无房户或住房困难户。2006年5月厦门市明确要建设社会保障性住房体系，明确保障对象包括中低收入家庭、引进人才等，设定社会保障性住房家庭的收入、资产控制标准，使占厦门城镇人口近40%的中低收入家庭均被列为保障对象，被有关方面称为“厦门蓝本”。

目前厦门市在建及建成的保障性住房项目18个，其中全国首个交付使用的保障性住房小区——万景公寓已于2008年6月底交付使用，已有940余户正式入住，入住率高达99%。保障性住房主要以满足保障功能为主，单元面积不大，三房型70m2，二房型60m2，一房型45m2，以满足住户的基本居住需要为原则。所有保障性住房均一次装修到位，禁止“二次装修”。同时出台政策对不同收入住户家庭实行不同的租金、物业服务费补助标准。为了此项政策得以实施，近两年来政府出台了《厦门市社会保障性住房条例》、《厦门市社会保障性住房使用管理办法》等等一系列管理办法。

厦门保障性住房物业服务费政府财政补助分两档，中低收入家庭财政补助40%，低保户财政补贴80%。目前保障性住房物业服务费按每月1.2元/m2(中高层楼房)标准计费，低收入家庭只承担每月0.72元/m2，低保户家庭承担每月0.24元/m2，其余由政府承担。因保障性住房面积较小，每月物业费最多在50元左右，负担并不太大。

保障性住房物业管理主要职能

保障性住房是全国破解住房难的一大亮点，是为民、利民和惠民的工程。政府花巨资建设的保障性住房，如果管理不到位，就无法体现保障性住房政策制订的初衷，而且极可能出现脏、乱、差等现象，会给城市形象和发展带来诸多问题。所以保障性住房物业管理也成为保障性住房管理系统中不可缺少的一部分。

保障性住房物业管理是受政府委托，承担保障性住房的日常管理工作。除了为住户提供常规性的物业服务外，了解掌握社会保障性住房的转租、转借、出租、调换、空置等情况;定期走访住户，及时了解住户家庭成员及收入、资产、住房变化的情况;及时制止住户违章搭盖，改变房屋用途或擅自拆改房屋的行为，并报有关部门处理等等。

所有这些规定表明，保障性住房物业服务公司有别于纯商业化的物业服务企业。它承担了政府的某些委托职能，这就决定了它具有服务和管理的双重职能，因此采取属地管理原则，即保障性住房所在地政府负责指定或组建国有物业公司管理本辖区内的保障性住房。

厦门保障性住房物业服务存在的问题

保障性住房物业管理与普通的物业管理并没有质的区别。归根结底还是为住户服务。当前保障性住房物业服务面临的主要问题有以下几个方面：

1、建筑问题。

保障性住房建设坚持“小户型、功能全”的建设标准，按一定装修标准一次装修到位，包括水龙头、照明灯等设施的安装。房屋维保期内维修量较大，开发单位维修不及时、维修不到位的情况时有发生。住户将怨气撒在物业公司身上，以此为由拒交物业费，拒不配合物业管理和服务工作。

2、住户问题。

保障性住房住户原先基本上是无房户、住房困难户等的中低收入阶层，绝大多数从老市区平房搬出，卫生意识较为薄弱，有待提高整体的文明素养并形成良好的生活习惯。

不少住户不习惯下楼丢垃圾，直接将垃圾放在楼道，甚至个别人直接从楼上将整袋垃圾抛下。随手将烟头、纸屑往楼下丢的现象更为严重。

养宠物狗的住户为数不少，有些住户任犬只在小区内自由奔跑，常惊吓到孩子、老人，草坪上和楼道上的排泄物更令人头痛，住户意见很大。

邻里之间有时会因小事而交恶，物业公司成了调解公司，上下做工作。个别住户酗酒成瘾，还有个别精神疾病，这些都给小区管理带来难度。

住户为了个人考虑，对住房进行局部的整改，如加装防护窗栏、防蚊窗等，有些低保户为了生计在小区内摆摊设点等等，物管公司只能苦口婆心地劝阻，却无法制止。如果物业管理方强行清理，势必会引起强烈的冲突。

3、收费问题。

尽管政府给予不同收入家庭补贴不同比例的物业服务费，但仍有部分住户以种种原因拖欠物业服务费。一些住户还以各种理由拒缴公摊水电费。不交费的原因主要有：个别低保户确实交不起;没养成交费意识，无缴费习惯;恶意欠缴。

4、兼顾部分政府职能。

保障性住房有明确的保障对象，申请资格条件严格，政府只保障其基本住房需求，一旦不符合保障条件或不需政府提供住房保障，政府将依法收回重新分配。这就要求管理部门有严格的监管。现在政府把监管的任务部分下放到物业公司，比如“及时了解住户收入、资产、住房变化情况”。在国内目前尚无财产登记公开制度，个人信用记录制度也不完善，把政府相关部门都难以完成的任务，推给物业公司来完成，只能勉为其难。

保障性住房管理问题的化解

保障性住房物业服务的好坏，直接影响保障性住宅小区住户的生活品质，同时也影响政府的施政效果。小区的管理仅靠物业公司一方的努力是比较困难的，需要所有住户的配合、支持，需要房管、街道、社区居委会和其他政府相关部门的大力支持和配合。

对于建设遗留的问题应分清责任。属于施工质量的问题，应由代建方负责，成立维修维保中心，指定专人负责维修维保事宜。政府相关部门应出台相关规定，明确维修不及时施工单位应负主要责任，代建方或物业公司有权对在限定时间内未完工维保事项作出处理，允许其他社会维修单位协助维修。保修责任仍由原施工单位负责，维修费用由原施工单位支付。施工单位完成工程后，按面积预留部分工程款作为维保期内的维修保证金。属于原设计不足的，由物业公司提出意见后，经业主单位(政府授权的管理部门，如公房中心)审核，政府应及时出资完善和改进。

对于提高住户素质的问题，应通过加强宣传、上门拜访、召开座谈会等多种方式，对一些不文明的住户进行引导，使其摒弃原有的不文明的习惯。对养宠物的住户要理解住户爱宠物的心理，注意劝导的语气，让住户认识文明养犬的重要性，多方位多次反复地宣传政府有关养犬的相关规定。对于乱丢垃圾的住户可以上门做思想工作，同时调整垃圾桶摆放位置、数量和清运频次等等，改进垃圾管理方法。充分利用宣传栏，用文明的语言、文明的行动，引导住户改变原有的不文明的生活习惯。

保障性住房住户经济条件有限，对每一分钱都很敏感。组织管理员做收费宣传，及时公布公摊水电费，公摊方式尽量详细明了，让住户看得懂，看得清。对未能及时缴费的住户要充分利用各种方法进行催缴，对于无理拒缴的住户，可以要求限期缴纳并加收3%的滞纳金。对那些逾期仍不交纳的，可以向人民法院提出起诉，通过法律保护物业企业的合法权益。

保障性住房物业服务企业在对住户提供基本的物业服务的同时，还兼政府委托的某些管理职能，其实这已超出物业公司自身所能承担的范围。管理与服务有时是一对矛盾，很难做到统一。特别是租赁户的违规二次小范围装修或加建行为，这种行为与政府规定是相冲突的，物业公司只能下整改通知，因无执法权，也做不到强制执行，这让物业公司陷入了两难的境地。

如果建立违章扣分制，详细列明管理规定中不能违反的行为，视违反的情节逐项给予评分，把住户的房租补助、物业费补助与其遵章行为相联系。对于不服从管理的，根据违反情节给予扣分处理。当扣分累积到一定数量则取消当年或当季的物业服务费补助，甚至取消房租补助。理由很简单，因为其违章行为加大政府以及物业公司的管理及服务成本，取消其物业补贴及房租补贴就是为了弥补这一部分的成本。这样对于那些遵章守法的住户也公平，因其遵章，所以享受全额补贴。充分利用经济杠杆规范住户的行为，从而培养住户文明守规的行为，最终达到住户文明、小区和谐。

对于不遵守保障性住房管理规定的住户应有相应的处罚规定，同时应有指定的执法队伍。物业公司无法制止的违规行为应及时上报执法机关，由具有执法资格的队伍来制止或执行。

这些年，全国各地将有许多保障性住房投入使用，将有更多的物业公司开展对保障性住房提供物业服务的工作，保障性住房物业服务与管理还处在刚起步阶段，还有许多问题值得去探讨。

(原载于《现代物业》2009年第12期/总第136期)