作者: 陆华生 | 2016-12-06 20:00

从西关大屋谈文物物业管理

2011年11月，很多媒体都报道了西安华严寺因山体滑坡而陷入危机的消息，唐朝时遗留下来的寺庙建筑文物受损或是濒临倒塌，令人惋惜。

华严寺的威胁源于地质灾害，可以归类于“不可抗力”，但在日常生活中，很多文物之所以损坏甚至是毁灭，其原因在于对文物的管理不善。我认为，文物管理和物业管理是能够相结合的。2009年初至2010年7月，广州瀚舍春华物业管理公司与广州市荔湾区达成协议，接管了广州市荔湾区西关大屋博物馆物业管理项目。

西关大屋

文物物业管理与住宅物业管理的不同之处

在谈物业管理公司对文物管理的辅助管理之前，首先要认识到文物物业管理与住宅物业管理的巨大差别。

第一，管理目的不同。住宅物业管理主要贯彻八个字：“安全、稳定、清洁、有序”。而文物物业管理的目的在于“延续历史、弘扬文化”。这些文物建筑本来就是历史上遗留下来的，存在了一百年、两百年甚至是三百年，那么我们是否可以通过自己的努力使它延续到四百年、五百年甚至是上千年呢?它的存在对于社会、民众和科学研究都有影响。要实现文物“弘扬文化”的目的，就要通过物业管理公司辅助文物管理单位，共同努力对文物进行合理地管理。在管理西关大屋项目时，博物馆方面提出要在馆内设置食品零售店，当时瀚舍春华极力反对：我们不主张游客嚼着口香糖、喝着可乐来参观西关大屋。因为一部分文物保护意识不是很强的游客可能会在建筑内部乱丢乱吐，影响西关大屋的保护工作。作为一名国家认证的物业管理师，我也不赞成用这种宽松的方式来管理文物物业空间：游客要参观就一心一意地参观，不要影响博物馆里面的氛围。

第二，管理对象不同。文物物业管理面对的是每天前来观光的游客，物业管理公司管理文物的同时也面临着大量游客的考验，物业管理公司要重视游客的意见和需求。所以物业管理公司必须要思考：“我们能提供什么”，“我们能满足游客的哪些需求”。

人气是建筑的灵魂，文物建筑具有“开放性”和“密闭性”的双重属性。人对文物建筑的观赏和品鉴使之焕发出历史的光辉;文物建筑的珍贵历史价值也要求人必须对其精心呵护。对于文物建筑的管理，必须要考虑到有人会不会(有心或者无意)在观赏的同时损坏或“收藏”一些小部件，有些建筑内部的摆设也许体积小但是价值不菲。所以安全保卫方面不但要有监控，更重要的还是在“人控”方面。在西关大屋中就有一张茶几，上面摆着几件很精致的瓷器，平常放着很稳当，一旦有人不小心碰到，就有跌落的危险。所以，工作人员必须要保护好这一区域：在注意人流走向的同时，也要随时关注茶几区域的情况。

管理对象的不同还体现在对文物自身的管理。在西关大屋中有一间仓库，里面摆放了很多没有陈列出来的文物。出于研究、观赏或者是展出的需要，博物馆方面经常会进行搬动，那么，在瀚舍春华和西关大屋博物馆的管理协议中明确规定：文物的搬运必须有博物馆和物业管理公司双方的人在场，物业管理公司的工作人员会对每一件文物的移动做好登记。所以在瀚舍春华对西关大屋整整两年的物业管理中，没有一件文物发生意外。当时，瀚舍春华总共管理包括中国革命历史博物馆、中华全国总工会旧址、中共广东区委和广州起义纪念馆等六个博物馆，所有博物馆的管理制度都是由瀚舍春华和博物馆方面共同制订，对博物馆和馆藏文物进行管理。

第三，管理方法不同。文物物业的管理方法需要更加“精细化”。西关大屋中有一套石鼓桌凳，做工非常精细，是明清交替时期用整块石头镂空雕刻而成的。这一套精美的工艺品原来有一张桌子、四张凳子，但是现在只剩下三张凳子了，仓库里摆放的那张碎掉的石凳更是令人惋惜。这张石凳的损坏是游客在观赏时随意搬动而导致的，之后花园中的工作人员对剩下的桌凳进行了定位，摆放平稳之后规定谁都不能搬动。即便是较为简单的楼梯清扫，也不能使用拖把清扫，必须用抹布一级一级地擦拭，因为拖把在使用时会将污水溅到墙上，不利于建筑物的保护。

物管公司介入文物管理的角度

现代物业管理公司可以用自己的视野、经验和能力来协助博物馆方面进行更加完善的管理。物业管理公司对于文物物业管理的工作主要体现在以下几个方面。

第一，房屋管理的主动性。房屋管理包括对房屋所处的自然位置，与周边环境的关系(山体、树木、河流等)，房屋的结构、构架、基础、内部分隔、内部衔接关系，物业管理可以通过自身所具备的专业知识对这些内容进行监测、管理和维护，提供报告或从房屋管理方面提出意见，供文物管理单位参考。如果文物管理单位要对一些结构进行改造，是否可以施工，用什么材料施工，在这些方面物业管理公司都能够给出建议。随着现代建筑科技的发展，有一些新材料可以帮助我们恢复文物建筑，使之更牢靠、保护效果更好。我们知道，一些年份较为久远的建筑物屋顶、墙壁会生长出杂草甚至是树苗，西关大屋的门楼砖瓦之间就曾长出过体积较大的杂树。但是因为它长在墙顶、砖瓦之间，生长时间也很长，将这些杂树连根刨掉势必会破坏原有的墙体，所以只能对它进行修剪。对这几棵杂树的修剪处理方法，就显示了物业管理公司在保护文物方面的价值：如何才能使它既不影响门楼的结构，又能够显示出文物建筑的历史沧桑感，成为门楼上的一种雅观的装饰品?这就是物业管理公司对房屋管理的工作内容。

第二，文物管理的辅助性。一般来说，公有文物作为国家财富的一部分，物业管理公司是无权单独管理的，对于文物的保护和管理必须由文物部门按照国家规定来完成。物业管理公司对文物的辅助管理，主要体现在文物的清点、登记、定位、就位方面为文物管理单位提供的配合。博物馆里珍藏的文物繁多且十分贵重，这些文物是怎么用的、有哪些变动、有哪些更换内容、有哪些维修内容等方面的登记可以由物业管理公司来完成。瀚舍春华曾经与西关大屋博物馆达成了协议：文物的移动、出入库必须有双方共同参加。而对于文物的登记、变动和定位，物业管理公司都要给出工作草图，这样就可以尽量保证数量众多的文物在使用过程中不出差错。在这方面物业管理公司可以履行自己的物业管理责任和发挥专长。

第三，环境管理的周全性。这方面的内容包括对建筑物地板、石砖的管理。传统的厚厚的石砖，由于常年的使用，上面会留下很多因行走而形成的坑坑缝缝、缝隙扩大和砖角崩垮;一些参观者的高跟鞋、鞋底铁件还有拐杖钢尖之类的尖锐物品都会增加地面的损坏程度，所以物业管理公司在接管时就要用胶粉、石料对这些部分进行修补，使得地面整齐雅观。

当然，环境管理还包括消防设施、灯光照明方面。消防器材的位置要严格确定;灯光设置采用正确的照明设备;墙、柱、壁、梁不能随便张贴东西，不能乱装饰，不能钉钉子，对于建筑物本身的伤害要尽量减少。所以西关大屋在添设游览标识时大量使用了平面图、指示牌，包括洗手间的提示牌都要在合适的位置出现，不能走到哪里都有标志牌，破坏建筑物的观赏性。

第四，游客管理的有序性。在管理西关大屋的时候，瀚舍春华采取的是均匀分布、错开流动的原则。因为当游客以团体出现的时候，每一个厅堂都会有一批批的游客进来，环境会很拥挤，为了保护建筑，就要把这些游客错开。这时候就需要物业管理工作人员以“某个位置还有其他可以看的内容”的提醒方式来达到转移游客注意力、分开引导游客的目的。游客管理还包括游客的走向、引导和分流，这些都需要在实践中不断地总结。

第五，应急管理的及时性。文物建筑经历了很多年代的风雨侵蚀，是脆弱而珍贵的，所以在恶劣天气中更要做好保护。2009年9月，广州市遭受台风登陆影响，大风将西关大屋的大型天窗吹开、移位，如果不及时进行修复，雨水就会灌进房屋，对内部木质结构的梁、横和楼梯造成影响。虽然博物馆方面和荔湾区房管局都有设置定点维修小组，但如果等到第二天再进行汇报、申请和维修的程序，一切就都来不及了。所以当晚巡逻人员发现情况之后，物业管理公司就紧急召集了维修人员，从另外一个屋顶攀爬下去，缓慢挪动至移位天窗的位置，将其归位、密封。对于恶劣天气情况，物业管理公司要有预案，要有设施设备的准备，一旦巡逻人员发现意外，维修人员马上到位。

第六，企业行为的亲和性。员工的融入管理包括员工形象管理和技能管理。公司为西关大屋项目选聘的都是三十至四十岁和蔼可亲的中年妇女，她们虽然说不上年轻貌美，但是亲和力很强，这样就给游客一种很亲切的感觉。我们的目的是把员工的形象与西关大屋相统一，使工作人员成为西关大屋的一部分。参观的游客不仅会欣赏到西关大屋的文化底蕴，也会欣赏到员工对于房屋的管理维护工作。

在对西关大屋的日常维护工作中，对于一些精美木雕工艺品的维护也是工作中很重要的部分。木雕的清洁工作的难点在于擦拭木制工艺品，如果抹布太湿必然会导致木雕因水分过多而变形变色;如果用干抹布就会因清理不干净而影响美观。所以瀚舍春华在对西关大屋进行管理时，对抹布的湿润度要严格限制在80%。西关大屋全年开放，馆内的清洁工作和游客的观光活动是同时进行的。在清洁工作进行的过程中，物业管理公司应该遵循不影响观光活动的原则。一些可以在开放时段进行的回廊木栏杆、装饰物的清洁工作，要求工作人员“固定范围”并保持动作美观。我们要求工作人员见到参观者要“点头、微笑”，不需要任何言语交流就能够感觉到工作人员的亲和力。当然，如果参观者主动询问，工作人员也要尽量解答，如果解答不了就要给予一定的资讯指引。

(原载于《现代物业·新业主》2012年第2-3期/总第214期)